В каких городах мира самый высокий риск возникновения «пузыря» на рынке недвижимости? Швейцарский финансовый холдинг UBS в очередной раз провел большое исследование Global Real Estate Bubble Index. В 2024 году оно показало: несмотря на общее снижение рисков, существуют города с критически высокой вероятностью резкой коррекции цен на жилье.

Содержание:

  1. Города с максимальными рисками
  2. Анализ по регионам
  3. Прогнозы

Что такое «пузырь» на рынке жилья? Это быстрый рост цен на жилье, который вызван повышенным спросом и ограниченным предложением. Когда пузырь «лопается» (обычно из-за повышения процентных ставок), спрос падает, а вместе с ним и цены.

Факторы, которые учитывались во время анализа: цена недвижимости к доходу от нее и цена недвижимости к стоимости её аренды, изменения в соотношении ипотеки к ВВП и строительства к ВВП, а также относительный показатель стоимости недвижимости города по сравнению с ценой по стране.

Города с максимальными рисками

Вот как выглядит список оцениваемых стран в порядке убывания риска возникновения «пузыря» в 2024:

  1. Майами (США)
  2. Токио (Япония)
  3. Цюрих (Швейцария)
  4. Лос-Анджелес (США)
  5. Торонто (Канада)
  6. Женева (Швейцария)
  7. Амстердам (Нидерланды)
  8. Сидней (Австралия)
  9. Бостон (США)
  10. Ванкувер (Канада)

Особо высокий риск образования пузыря демонстрируют первые три города в списке, при этом Майами показывает наиболее выраженные признаки перегрева рынка недвижимости с резким ростом цен почти на 50% в реальном выражении с конца 2019 года. Однако стоит отметить, что этот рост включает 7% за последние четыре квартала, что важно для понимания текущей динамики.

А вот как этот список выглядел в 2023 году:

  1. Цюрих, Швейцария
  2. Токио, Япония
  3. Майами, США
  4. Мюнхен, Германия 
  5. Франкфурт, Германия
  6. Гонконг
  7. Торонто, Канада
  8. Женева, Швейцария
  9. Лос-Анджелес, США
  10. Лондон, Великобритания

Анализ по регионам

Европа

  • Лондон потерял 25% стоимости с 2016 года.
  • Стокгольм: падение цен на 30% за последние три года.
  • Варшава: рост цен почти на 30% между 2012-2022 годами.
  • Париж: наиболее слабый рынок с падением на 10% за последний год.

Ближний Восток

  • Тель-Авив: трехкратный рост цен между 2002-2022 годами.
  • Дубай: рост цен на 17% за последний год, общий рост на 40% с 2020 года.

Азиатско-Тихоокеанский регион

  • Гонконг: двузначное падение цен.
  • Сингапур: замедление роста цен.
  • Сидней: самая низкая доступность жилья после Гонконга. Однако цены в Сиднее немного увеличились в реальном выражении за последние четыре квартала, несмотря на высокие процентные ставки.
  • Токио: рост цен на 5% в последнем квартале.

Северная Америка

  • Майами: рост цен на 50% с конца 2019 года.
  • Сан-Паулу: умеренный рост после длительного спада.
  • Торонто и Ванкувер: цены незначительно снизились.

Что влияет:

  • Процентные ставки. Высокие процентные ставки существенно повлияли на рынки недвижимости, сократив покупательскую способность.
  • Дефицит жилья. Растущий дефицит жилья стабилизировал многие городские рынки. Арендные ставки выросли в среднем на 5% за последние два года.
  • Строительство. Высокие процентные ставки и увеличившиеся строительные расходы замедлили жилищное строительство. Количество строительных разрешений сократилось в большинстве городов.

Прогнозы

Эксперты UBS ожидают улучшения ситуации на рынке недвижимости. Ключевые факторы:

  • Снижение процентных ставок.
  • Рост арендных ставок.
  • Возвращение молодых покупателей на рынок.

Matthias Holzhey, ведущий автор исследования, отмечает: «Реальные цены на жилье во многих городах достигли дна. Экономический прогноз определит, будут ли цены снова расти или останутся стабильными».