«Бывает „квадрат“ и по €15,000». Эксперт подробно о рынке недвижимости Швейцарии

При каких условиях иностранцы могут покупать недвижимость в Швейцарии? За сколько можно купить и арендовать квартиру в Швейцарии прямо сейчас? В каких кантонах можно найти недорогую недвижимость? Что насчет налогов на недвижимость и процентных ставок по ипотеке? Своей экспертизой о рынке и прогнозами с нами поделился Олег Шаронов, управляющий директор и основатель инвестиционно-консалтинговой компании FFinvestment SA в Швейцарии. 

Особенности местного рынка и ограничения для иностранцев

— Рынок недвижимости Швейцарии не очень большой: в стране живет примерно 8 миллионов человек. Экономическая столица страны — это Цюрих, далее по экономической активности следуют Женева, Берн, Базель и Лозанна. Эти города определяют всю экономику Швейцарии и в них проживает наибольшее количество населения (тем не менее, эти города не являются даже миллионниками). 

Сам швейцарский рынок недвижимости делится на 2 части: жилая и коммерческая недвижимость. Я их так разделяю, так как коммерческие объекты иностранцы могут покупать и сдавать в аренду без ограничений, а вот жилые запрещены к продаже иностранцам на большинстве территорий Швейцарии. Так гласит закон «Лекса Фридриха» (Lex Friedrich), который был принят еще в 1983 году. Он не допускает инвестиции иностранных покупателей в жилую недвижимость в тех регионах, где нет квот. Квоты, в основном, достаются туристическим регионам, к которым относятся горные курорты, известный город Монтрё с небольшими коммунами вокруг, вся территория итальянской провинции Тичино со столицей Лугано и ряд других мест. 

Важно отметить, что даже покупка через компанию, где учредителями являются иностранные инвесторы, не позволяет обойти закон. Да, раньше была распространена практика так называемых серых покупок, когда сами швейцарцы покупали недвижимость, получая денежные средства от иностранцев в какой-то нелегальной форме. Но надо понимать, что такая покупка 1) нелегальна; 2) не защищает инвестора, так как он де-юре не является собственником. То есть, он может проживать в этой квартире, но на бумаге ей все равно владеет швейцарский гражданин. 

Кто может инвестировать в недвижимость Швейцарии без ограничений, помимо местных жителей?

• граждане ЕС с видом на жительство категории В;
• граждане третьих стран с ВНЖ категории С (его выдают после 10 лет проживания на территории Швейцарии);
• также есть исключения для покупки жилой недвижимости для иностранцев с категорией В, но только если эта недвижимость покупается как основное место проживания. 

Кто инвестирует в курортные регионы и что насчет ипотеки

— Итак, в курортных регионах иностранцы покупают жилье, в основном, для отдыха. Как заработок подобного рода инвестиции рассматривать не стоит по одной простой причине — доходность в курортных регионах, может быть, и перекроет все расходы на недвижимость, но в лучшем случае принесет вам 1,5-2% годовых (при успешной покупке и удачной сдаче в аренду). 

Причем, жилую недвижимость, которую покупает иностранец в Швейцарии, можно сдавать максимум 11 месяцев в году. То есть иностранец не может сдать квартиру в горном курорте на круглогодичной основе, и вынужден искать какие-то обходные пути, — но, опять же, легально это сделать не получится. 

Так что для иностранцев, желающих заработать, лучший вариант — коммерческая недвижимость. В городах сейчас можно найти варианты объектов с хорошим расположением и арендаторами, которые приносят доходность в 4-4,5%. На большую прибыль можно рассчитывать только в регионах. 

— Как мы уже выяснили, основные покупатели жилой недвижимости в курортных регионах — это все-таки те люди, которые хотят приезжать сюда и использовать это жилье в своих целях, приезжая покататься на горных лыжах зимой или проводя в горах летние месяцы. Среди этих иностранцев — бельгийцы, много англичан, французы, немцы, итальянцы. Количество покупателей курортной недвижимости из России с 2014 года резко уменьшилось: в последнее время россияне, наоборот, продают свои объекты, и очень часто — даже с дисконтом. Плюс, раньше россияне могли брать в Швейцарии ипотеку, но сейчас банки просят закрывать ее. Соответственно, если у покупателя нет ВНЖ, остается лишь вариант продажи. 

Отмечу, что все остальные иностранцы ипотеку в Швейцарии брать могут. Но банки хотят видеть клиентов с большими депозитами — от 500,000 или 1,000,000 франков или евро — для рассмотрения возможности предоставления займов. То есть тот 20-летний бум на выдачу кредитов, который наблюдался в период с 1997 по 2017-й, прошел. Тогда кредиты практически не проверялись и не обеспечивались.

Ипотечные ставки в Швейцарии сейчас пошли вверх, как и во всей Европе. Если раньше можно было брать ипотеку под 0,85% или 0,90%, то сейчас ставки по ипотечным кредитам приближаются к 3%. И это, конечно, сильно давит на рынок. Пока что выброса объектов нет (массового его и не будет, я думаю), но, тем не менее, отдельные интересные объекты будут выходить на рынок и, возможно, с большими скидками.

Про цены и «депрессивные» регионы

— В последние годы цены на швейцарскую недвижимость достаточно стабильны, рост составляет не более 1-1,5% в год. Понятно, что есть спекулятивные регионы, но в среднем по стране ситуация такая. 

Найти объект в Швейцарии в любом бюджете, который бы удовлетворял вашим запросам, — это достаточно тяжелая работа. Стоимость квадратного метра в Женеве и в Цюрихе, к примеру, может доходить до 15,000 франков/евро и выше, а некоторые высоколюксовые объекты продаются и за 30,000 франков за квадрат. Это те города, где объекты практически всегда ликвидны, за редким исключением (либо когда переоценен объект, либо когда он находится в плохом районе). 

Кстати, по оценкам UBS и Credit Suisse, рынок недвижимости (как жилой, так и коммерческой) в Женеве перегрет уже 10 лет, и каждый год ожидается коррекция, но она все никак не случается. Цены, напротив, только растут, потому что не хватает объектов, а город все-таки растет, расстраивается.Также сложная процедура получения разрешения на строительство в этом кантоне тормозит появление новых объектов, за счет которых, может быть, произошла бы коррекция.

Что касается более низких цен, то их можно найти практически во всех регионах — все зависит от того, как далеко они находятся от транспортных путей. Например, если мы говорим про регионы для швейцарцев, то в стране есть так называемые депрессивные регионы — например, кантон Юра (это центрально-западная Швейцария). В южной части Швейцарии к таким кантоном пока относится кантон Вале (верхняя его часть): я говорю пока, так как сейчас там строится магистраль, которая обеспечит более легкую транспортную доступность. Это делает этот регион одним из самых перспективных. 

Так вот, в перечисленных регионах можно найти объекты стоимостью от $3500-$4000 за квадратный метр. 

По большому счету, нет разницы, на какой стадии покупать объект: цены будут примерно одинаковые как на этапе строительства, так и после его сдачи. На цену может влиять только этажность: чем выше этаж, тем лучше вид, тем меньше соседей в окнах и тем дороже будет стоимость квадратного метра. 

Также важно отметить, что в Швейцарии окончательная покупка регистрируется в земельном кадастре при условии, что объект уже построен, введён в эксплуатацию и получено разрешение на проживание. Оплата при инвестировании в строящийся объект происходит этапами согласно этапам стройки. Резервация объекта осуществляется через нотариуса путем внесения резервационного взноса — он является возвратным в случае, если разрешение на строительство не будет получено.

Про разброс цен на рынке аренды

— Местные жители чаще арендуют недвижимость, нежели покупают. Тем не менее, бум покупок был — он наблюдался как раз в период выдачи дешевых кредитов. Конечно, сейчас люди тоже хотят жить в своем жилье, но очень многие просто не могут себе этого позволить.

Снять квартиру в разных регионах Швейцарии можно за совершенно разные суммы: от 1200 франков в месяц за студию 40 кв.м в новостройке, до 15,000 франков за квартиру 150-170 кв.м. в доме высокой стоимости в Женеве.

В старом жилом фонде в регионах можно арендовать студию или однокомнатную квартиру за 500-700 франков. А среди студентов популярен формат студенческих домов, когда целый этаж переделывается из трех или четерыхкомнатной квартиры в некое подобие общежития. В таких объектах в центре Лозанны рядом с университетами стоимость аренды может составлять от 500 до 1000 франков в месяц за комнату. 

Про миф о больших налогах 

— Сейчас давайте развеем следующий миф — «В Швейцарии большие налоги». Это утверждение немного несправедливо, так как если мы возьмем близлежащие страны (ту же Францию, Италию), то там налоги значительно выше. Многие инвесторы как раз уходили из других стран в Швейцарию из-за налогообложения. 

Если мы говорим про налогообложение физлиц, то для иностранцев есть даже возможность получить налоговое соглашение (так называемый паушальный или аккордный налог), по которому они выплачивают фиксированную часть по своим расходам — она рассчитывается по определенным формулам от стоимости купленной или арендованной недвижимости. То есть, в ряде кантонов это соглашение можно заключить, договориться с налоговой, платить фиксированную сумму ежегодно и получать остальные доходы по всему миру (самое главное, не в Швейцарии), не уплачивая с них налог на доходы. 

Возвращаясь к недвижимости, для резидентов страны актуально налогообложение, в рамках которого они заполняют декларации и вносят туда также и свои объекты; а если мы говорим про физлиц иностранцев, то у них налогообложение может происходить по двум разным сценариям: 1) коммуна или кантон назначает по умолчанию налогообложение объекта, исходя из его кадастровой стоимости и примерной ставки аренды; 2) пишется заявление и происходит переход на стандартное налогообложение, которое чаще всего в 1,5-2 раза выгоднее, чем налогообложение по умолчанию. 

Понятно, что все регионы различаются, поэтому четкие цифры нужно указывать для каждой отдельно взятой коммуны либо кантона. Но я могу сказать, что уровень именно налога на недвижимость в Швейцарии колеблется где-то от 0,5% до 1,5% в год от стоимости объекта. 

Прогноз на ближайшие годы

— Швейцария — достаточно стабильная страна, и законодательство в плане недвижимости здесь вряд ли поменяется. 

Тем не менее, некоторые факторы могут немного скорректировать рынок: 

• На рынке будут появляться интересные объекты из-за роста процентных ставок.
• Падение Credit Suisse, его реструктуризация и увольнение сотрудников (в марте 2023 года финансовые регуляторы Швейцарии объявили о продаже крупнейшего банка Credit Suisse финансовой корпорации UBS — прим.ред.) тоже потянут за собой появление коммерческих объектов, а также больших объектов жилой недвижимости. Дело обстоит вот в чем: у этого банка есть пенсионный фонд, и уволенные сотрудники могут забирать из него свои денежные средства; а так как у банка есть особая регуляция, которая не позволяет ему превышать определенный процент недвижимости в инвестиционном пакете, ему нужно будет выходить в кеш = он будет избавляться от ряда объектов. 

Эта тенденция есть и будет усиливаться в ближайшие год-два, поэтому возможна корректировка цены. Но опять же, это коснется только отдельных объектов — массового падения я, в принципе, не ожидаю.