Инвестиции в недвижимость Армении: анализ рынка, цены и процесс покупки

Около 68% сделок с квартирами в Армении приходится на столицу страны – Ереван. При этом цены за “квадрат” в Ереване варьируются от $600 до $2300, в зависимости от района. В этом материале мы подробно рассмотрим процесс покупки недвижимости в Армении, включая анализ рынка, цены на жилье и особенности законодательства при оформлении сделки с участием иностранцев.

Структура рынка и количество сделок

По данным Статистического комитета Республики Армения, в стране по итогам июля 2024 года было зарегистрировано 1967 сделок купли-продажи с жилой недвижимостью, что на 10% больше, чем в июне 2024 года и на 11% больше, чем в июле прошлого года.

Всего с начала года (за период с января по июль 2024 года) в Армении было зарегистрировано 12,399 сделки с жильем, что на 4.4% больше, чем за январь-июль 2023 года.

В структуре рынка сделок с жилой недвижимостью преобладают сделки купли-продажи с квартирами в многоквартирных домах. Их ежемесячная доля с января по июль 2024 года варьировалась от 62% в апреле и мае до 72% в феврале.

Согласно статистическим данным, в январе-июле 2024 года около 68% сделок (5520 сделок) с квартирами было совершено в столице страны – Ереване. Оставшиеся 32% ил 2607 сделок пришлись на 10 марзов страны (марз – это административная единица страны, аналог области, региона).

Покупка недвижимости в Армении иностранцами

Иностранцы могут купить квартиру в Армении без ограничений, чего не скажешь о земельных участках — ее можно только арендовать на срок до 99 лет. Помимо владения любым типом недвижимости в Армении, иностранец может также свободно перепродавать ее, сдавать в аренду, а также передавать по наследству.

За январь-июль 2024 года иностранные граждане купили в Армении 478 объектов жилой недвижимости – 331 квартиру и 147 домов. За этот же период иностранные граждане продали 809 объектов жилой недвижимости – 466 квартир и 343 дома.

По данным Статистического комитета, чаще всего жилую недвижимость в Армении покупают граждане России. За 2023 год они приобрели 721 объект жилой недвижимости — за январь-июль текущего года они успели купить 305 объектов жилья. Далее расположились граждане европейских государств, США, Ирана, других стран СНГ.

Покупка недвижимости не дает никаких преференций для получения вида на жительство (ВНЖ) в Армении. Однако получить ВНЖ в Армении можно в случае открытия стартапа или любой компании, осуществляющей коммерческую деятельность. Например, если инвестор заинтересован в рентном бизнесе на территории Армении, то для этого можно зарегистрировать компанию, приобрести недвижимость и далее заниматься сдачей ее в аренду.

Средние цены на жилье в Армении

Средние рыночные цены на квартиры в многоквартирных домах Армении по итогам июля 2024 года заметно выросли по сравнению с аналогичным месяцем 2023 года.

В первую очередь рассмотрим, как изменились средние цены на квартиры в столице – в Ереване. Рассмотрим изменение цен как в национальной валюте – армянский драм (AMD), так и в иностранной – доллары США (USD).

Административным районом с самой высокой средней ценой квадратного метра является Кентрон – это центральный район Еревана. Кентрон – это самый престижный район Еревана, сердце армянской столицы. Здесь расположено множество исторических и культурных достопримечательностей. Средняя цена одного квадратного метра по итогам июля 2024 года здесь составила 900,000 AMD/кв.м, что на 1.3% меньше, чем в июне 2024 года, и на 8% больше, чем в июле 2023 года.

Районом с самой низкой ценой квадратного метра является Нубарашен – 229,050 AMD/кв.м: это на 1.3% больше, чем в июне текущего года, и на 6.8% больше, чем в июле прошлого года. Средние цены на квартиры здесь почти в 4 раза меньше, чем в Кентроне. 

Столь низкая цена в Нубарашене сформировалась за счет того, что этот район находится на значительном удалении от центра Еревана, и имеет куда более скромную инфраструктуру, чем другие районы Еревана. Также Нубарашен на ряду с районом Норк-Мараш является районом с самой малой численностью жителей – около 12,6 тыс. человек. В свою очередь, в семи из двенадцати районах Еревана количество жителей превышает 120 тыс. человек.   

Средняя цена квадратного метра в армянских драмах по административным районам Еревана

Средняя цена квадратного метра в долларах США по административным районам Еревана

Крупнейшими городами Армении после Еревана являются Гюмри, Ванадзор, Вагаршапат и Абовян. В этих городах цены на квартиры за год выросли на 6.9–15.5%, в зависимости от локации. Самая высокая средняя цена квадратного метра среди них в городе Абовян – 300,200 AMD/кв.м, +0.6% к июню 2024 года и +15.5% к июлю 2023 года. Далее расположились Вагаршапат – 255,000 AMD/кв.м, 0.4% к июню текущего года и +6.9% к июлю 2023 года; Гюмри – 171,000 AMD/кв.м, +8% к июлю прошлого года; Ванадзор – 148,500 AMD/кв.м, +0.3% к июню этого года и +11.5% к июлю прошлого года. Ниже представлены графики изменения средней цены квадратного метра квартир в армянских драмах и долларах США.

Покупка недвижимости в Армении по шагам

Что нужно сделать, чтобы сделка по покупке жилой недвижимости в Армении прошла успешно: 

1. Собрать документы.

Выбрав нужный вам объект, нужно договориться с продавцом о цене и прочих условиях сделки. И, конечно, перед оформлением сделки, у вас должны быть на руках все необходимые документы:

• Нотариальный перевод загранпаспорта покупателя и документ, подтверждающий личность продавца.
• Справка о чистом праве собственности продавца.
• Выписка об отсутствии коммунальных долгов у продавца.
• Номер счета в банке на территории Армении, с которого при сделке будут перечисляться деньги.
• Документальное подтверждение происхождения средств.
• Справка о семейном положении.

2. Заключить договор купли-продажи.

Для оформления договора купли-продажи вам и продавцу потребуется посетить нотариальную контору и и взять с собой все документы. 

В договоре купли-продажи должно быть следующее:

• Информация о сторонах, заключающих договор, со всеми необходимыми данными, включая фамилию, имя, отчество и паспортные данные.
• Информация об объекте, включая его точное описание и выписку из кадастра с описанием недвижимости.
• Цена объекта с указанием сроков и схемы платежей.
• Определение обязанностей обеих сторон.
• Указание на защиту от эвикции (возможных претензий со стороны третьих лиц).
• Подписи участников сделки и переводчика.

3. Зарегистрировать право собственности.

После предоставления нотариусу копии договора и подтверждения отправки перевода из банка начинается процесс передачи прав на недвижимость в кадастре. Этот процесс обычно занимает примерно три-четыре рабочих дня, после чего покупателю выдается свидетельство, подтверждающее его право собственности на жилье.

4. Оплатить сделку.

С 1 июля 2022 года в Армении начал действовать новый закон, который требует безналичных расчетов для всех сделок свыше $10,000, где требуется переход права собственности или регистрация в государственных органах.

В противном случае сделка может быть признана недействительной. Таким образом, единственный способ оплаты недвижимости — это безналичный перевод (с местного счета на счет продавца через банковские переводы), либо перевод SWIFT из зарубежного банка на счет продавца в Армении.

Примечание. Возможна также покупка недвижимости в Армении удаленно: для этого необходимо оформить нотариальную доверенность на лицо, которое будет физически осуществлять сделку. В этом случае регистрация приобретенного жилья также будет входить в его обязанности.

Сопутствующие траты при покупке

Среди таковых:

• Передача прав собственности — €115.
• Нотариальный перевод загранпаспорта — €7–13.
• Услуги риэлтора — в среднем 1,5–2,5% от суммы сделки. 

Расчет налога на недвижимость основывается на кадастровой стоимости объекта, которая максимально приближена к текущей рыночной. Ежегодно владельцам недвижимости необходимо оплачивать налог, размер которого составляет примерно 0-1% от стоимости имущества.