Весна очень благотворно повлияла на рынок недвижимости в Украине — количество сделок растет, стоимость «квадрата» жилья приближается к прошлогоднему значению, а уровень внутреннего спроса действительно высок. Что стало тому причиной? И по какой цене можно сейчас купить квартиру в Киеве? Об этом платформе REALTING рассказала брокер-консультант, член АСНУ (Ассоциации специалистов по недвижимости Украины), совладелец компании DodomU Нина Тарасенко.

«Если еще год назад люди искали квартиры в Киеве до $50,000, то уже сейчас речь идет о $80,000»

— Расскажите о ситуации на рынке недвижимости Украины? 

 — Сейчас в Киеве воздушные тревоги звучат уже не так часто, повсюду все расцвело и город снова преобразился. Люди все больше успокаиваются и, как правило, решают не откладывать жизнь на «потом». Плюс все больше людей возвращаются в Украину: кто-то из-за бизнеса, кто-то из-за родственников, оставшихся здесь, а кто-то — просто потому, что хочет домой, — рассказала Нина Тарасенко. — Все это сказывается на рынке недвижимости. Который месяц подряд цены на вторичном рынке растут, и они уже практически достигли уровня начала 2022 года. 

 В целом, рынок уже сформировался, и продолжает дальше жить по своим законам. Понять, насколько выросли цены на квартиры, довольно просто: покупательский спрос чутко реагирует на все процессы рынка, и, если еще год назад люди искали квартиры комфорт-класса в Киеве стоимостью максимум до $50,000, то уже через полгода эта планка поднялась до $60,000, а сейчас речь идет и о $70,000, и о $80,000. При этом люди ищут квартиры не в старом жилфонде, не в панельках, а в домах максимум 2000 года постройки. Популярностью пользуются и так называемые новостройки с ремонтом — покупатели, как правило, сейчас не хотят ждать или сами делать ремонт — они хотят сразу заехать в готовое жилье.

 Отчасти на этот процесс влияет еще и отложенный спрос: те, кто не решался на приобретение недвижимости полгода-год назад, сейчас активизировались. Также свою роль сыграл и тот факт, что сейчас наконец-то наладилась ситуация с электричеством. Ведь буквально недавно весь Киев жил без электричества по 2-3 дня, и это было действительно тяжело. Об этом мало кто задумывается, но без электричества в современном мире не работает практически ничего, в том числе, нет воды и отопления в квартирах, мобильной связи нет вообще никакой. А теперь представьте, что все это происходит зимой, когда за окном минус, а квартиры надо как-то отапливались. Спасались чаще всего генераторами — именно от них грели квартиры и работали целые офисы. 

 Но, несмотря на такую ситуацию, рынок недвижимости все равно работал. Мы умудрялись заключать сделки на покупку и продажу квартир, правда, чаще всего это происходило с лояльными клиентами — теми, кто уже работал с нами раньше. Вот пришла весна, стабилизировалось бесперебойное электричество, и март вообще стал пиковым месяцем в точки зрения количества сделок.

 В итоге цены уже сейчас практически вернулись на довоенный уровень, и есть все предпосылки, что в ближайшие полгода-год стоимость квартир станет выше, чем в 2022 году. Думаю, в ближайшее время мы увидим планку на комфорт-сегмент и в $100,000, и в $150,000. Подчеркну, речь идет именно о планке запроса от покупателей — предложений на рынке достаточно и по более высоким ценам.

 Что же касается премиум-сегмента, то здесь все намного спокойнее. Точечные сделки происходят, покупатели интересуются действительно дорогой недвижимостью Киева, но супер-активности, конечно, нет. Буквально на днях я показывала покупателям объекты за несколько миллионов долларов в ближайшем пригороде Киева. И такой недвижимостью интересуются сами украинцы — как правило, из Днепра или Харькова.

 — Какова реальная цена сделок в итоге? За какую стоимость сейчас можно купить квартиру в Киеве?

 — В Киеве стоимость «квадрата» жилья ниже $1000 — $1100 вы сейчас уже не найдете, в пригороде — это будет минимум $800 за квадратный метр. Если мы говорим о более-менее новой квартире с ремонтом, то стоимость квадратного метра будет в районе $1500, а квартира в центре сейчас стоит от $2000 за «квадрат» (в зависимости от ремонта, года постройки дома и локации). Есть предложения и по $12,000 за «квадрат» в новых жилых комплексах в Печерском и Шевченковском районе Киева — но конкретно таких сделок у меня в последнее время не было. Из реализованных мною объектов в этом году максимальная цена за квадратный метр была в районе $3600.

В итоге средняя двухкомнатная квартира площадью около 50 кв.м. обойдется примерно в $50-55,000. За эти же деньги можно купить «однушку» с хорошим ремонтом, но уже в пригороде Киева.

Однако нужно понимать, что, как я говорила выше, цены на квартиры в Киеве быстро растут, но многое зависит от ситуации на фронте. У нас сейчас заявлено очень много программ кредитования жилья от банков, но все они пока еще не полностью запущены. Если все будет хорошо, то покупательский спрос активизируется еще больше, а это спровоцирует очередное повышение цен на жилье.

 

В феврале 2022 года за эту квартиру готовы были давать $1,730/кв.м., далее были предложения были не более $1000/кв.м. Сегодня ее смотрят за $1600/кв.м., и я уверена, что в этих пределах она и будет реализована в ближайшее время.

«Большим спросом пользуется именно вторичный рынок»

 — Почему покупатели сейчас предпочитают вторичный рынок первичному?  Неужели новостройки больше не пользуются спросом?

 — Сказать, что новостройки совсем не пользуются спросом, нельзя. В 2022 году мы наблюдали масштабную релокацию людей и предприятий из восточных и южных областей Украины в Центральную и Западную. Конечно, это спровоцировало всплеск спроса на недвижимость в западных частях страны (Ивано-Франковская, Львовская, Хмельницкая, Закарпатская области). Такой спрос повлиял и на активность застройщиков в Центральных и Западных регионах — они стали больше строить и значительно повысили цены на новостройки. И эта тенденция в целом сохранилась: если сравнить стоимость «квадрата» новостройки здесь с прошлогодними показателями, то мы увидим рост примерно в 2 раза. 

 Однако нельзя сказать, что такой скачок цен был спровоцирован только лишь высоким спросом. Не стоит забывать и об общемировых тенденциях к росту стоимости строительных материалов и повышении стоимости рабочей силы — как ни крути, себестоимость строительства растет. 

 С другой стороны, покупатели квартир в Киеве сейчас чаще выбирают вторичный рынок. Причин тому несколько: 

  • люди покупают квартиры не в качестве инвестиций, а для себя — чтобы жить в них прямо сейчас;
  • нежелание ждать «лучших времен», желание жить прямо сейчас;
  • большинство строек все еще заморожены. Официально о возобновлении строительства заявили около 50% всех строек Украины, но фактически действительно продолжают строительство, по моим ощущениям, не больше 20%. Ведь стройки чаще всего существовали за счет инвестиций, а сейчас застройщики могут рассчитывать только на дебиторские средства от дольщиков, но таких ежемесячных взносов или нет, или их не хватает. В итоге средств на быстрое строительство просто недостаточно, и получается замкнутый круг: застройщики не могут строить из-за низкого спроса и отсутствия новых покупателей, а желающих купить новостройку с большим первоначальным взносом или стопроцентной оплатой практически нет, потому что стройка идет слишком медленно.

Резюмируя, если у людей есть деньги на покупку недвижимости, то их фокус внимания смещается на вторичный рынок. Речь именно о рынке недвижимости Киева. В Западной части Украины спрос на первичном рынке довольно высокий — на момент ввода дома в эксплуатацию свободных квартир чаще всего нет. И люди покупают квартиры там в том числе и в качестве инвестиций.

 — Есть ли инвестиционный спрос на недвижимость в Киеве сейчас?

 — Он есть, но не такой активный, как был еще полтора года назад. Практически исчезли с рынка зарубежные инвесторы — все ждут окончания войны, и до тех пор они не готовы возвращаться на украинский рынок.

 Часть инвестиционной недвижимости приобретают сами украинцы — у которых по разным причинам сформировалась «избыточная» гривна на счетах. Как правило, речь идет о бизнесменах, у которых накопились на счетах десятки млн гривен, с которыми сегодня очень сложно что-то сделать – на снятие, конвертацию в валюту, вывод денег за рубеж действуют жесткие ограничения НБУ (Национального банка Украины), доверие к банковским депозитам также не велико. Поэтому один из самых простых способов сохранения своих средств от девальвации и других финансовых рисков - это покупка недвижимости, которую можно использовать уже сегодня (сдавать в аренду), а в  будущем более выгодно продать. Даже несмотря на то, что это высокорискованные инвестиции — ведь все понимают, что любой дом может быть разрушен. 

 Еще одна категория украинцев, у которых внезапно появляются «избыточные» гривны —семьи погибших военных, которым выплатили компенсацию. Люди понимают, что с выплаченными деньгами надо что-то делать, и покупка недвижимости для них — один из самых простых и надежных вариантов. 

 Что касается аренды, сегодня на нее довольно высокий спрос, особенно в комфорт-классе. Найти хорошую квартиру за приемлемую цену довольно сложно. Это еще одно дополнительное преимущество вторичного рынка – жилье практически сразу начинает сдаваться в аренду и приносить доход. 

 Подытоживая, могу сказать, что у украинского рынка недвижимости есть огромный потенциал к росту, поэтому, я уверена, ситуация будет улучшаться и мы увидим и новые проекты, и новых игроков рынка, и новый подход к формированию цены жилья. 

Эта однокомнатная квартира была сдана в апреле 2023 за $526 в месяц всего за один день в рынке! До войны она обходилась в $800 в месяц. А в 2022 за нее платили $260 в месяц.