Покупка недвижимости за криптовалюту: страны, возможности и риски

Обновлено: 01.09.2025, 10:02

Время прочтения: 9 минут

#Покупка и продажа недвижимости #Инвестиции

За последние годы использование криптовалют при сделках с недвижимостью выросло — особенно в США и ОАЭ. Например, около 12% миллениалов в США использовали криптовалюту как источник средств для первоначального взноса на жилье. В Европе недвижимость за криптовалюту пока остается нишевой и чаще всего проходит через конвертацию в евро. В этом материале — гайд по всем странам, где доступна недвижимость за биткоины и другие цифровые активы.

Контекст и преимущества

История криптосделок с недвижимостью началась в 2014 году: в Калифорнии за биткоины был продан земельный участок стоимостью $1,6 млн. С тех пор интерес к таким транзакциям растет, а крупнейшие девелоперы начали подключать криптовалюту к своим процессам. Сегодня доступна недвижимость за Ethereum, а также оплата в USDT и других стейблкоинах.

Ключевые вехи:

2014: первая продажа недвижимости за биткоины в США.
2017: крупная сделка по приобретению недвижимости за криптовалюту в Дубае.
2022: рекордная продажа апартаментов за 22,5 миллиона долларов в биткоинах.
2022: девелопер DAMAC (ОАЭ) объявил о приеме Bitcoin и Ethereum через лицензированного криптопровайдера.

Преимущества покупки недвижимости за криптовалюту:

Скорость транзакций. В отличие от традиционных банковских переводов, которые могут занимать несколько дней (особенно при международных сделках), криптовалютные транзакции происходят практически мгновенно. При этом сама сделка с недвижимостью все равно требует стандартных процедур проверки (KYC/AML), поэтому реальные сроки составляют 1–3 рабочих дня.
Снижение комиссий. Отсутствие посредников в виде банков позволяет избежать высоких комиссий за международные переводы и конвертацию валют. Однако в сделке обычно участвуют лицензированные криптопровайдеры и банки-эскроу, поэтому полностью исключить комиссионные расходы невозможно.
Доступность инвестиций в недвижимость за криптовалюту без привязки к конкретной стране. При оплате недвижимости чаще всего происходит конвертация в национальную валюту.
Прозрачность. Технология блокчейн обеспечивает полную прозрачность всех транзакций, что повышает уровень доверия между сторонами сделки.
Возможность диверсифицировать криптопортфель через недвижимость.
Потенциал роста стоимости. Учитывая волатильность криптовалют, существует возможность выиграть на росте их курса к моменту совершения сделки.

Как проходит процесс покупки недвижимости за криптовалюту

Вот так примерно выглядит алгоритм действий:

Выбор объекта недвижимости и проверка его юридической чистоты.
Согласование условий сделки, включая цену и способ оплаты.
Подготовка и подписание договора купли-продажи.
Нотариальное заверение или регистрация сделки в уполномоченном органе (зависит от юрисдикции).
Финансовые расчеты:
- конвертация криптовалюты в национальную валюту через лицензированного провайдера (VASP/OTC);
- перечисление средств на эскроу-счет или банковский чек для продавца;
- в исключительных случаях — прямой перевод криптовалюты, если это не запрещено законом и обе стороны согласны.
Регистрация права собственности.
Оплата налогов — здесь важно учитывать особенности страны (налоги при покупке недвижимости за криптовалюту различаются).

Меры предосторожности:

Прохождение KYC/AML-проверок у всех участников сделки.
Использование надежных криптовалютных кошельков и бирж.
Тщательная проверка юридической чистоты объекта и продавца.
Консультации с юристами и налоговыми специалистами.
Фиксация курса обмена криптовалюты на момент сделки.
Обеспечение безопасности личных ключей и паролей.

Популярные страны для покупки недвижимости за криптовалюту

Далее мы подготовили обзор и сравнение стран, в той или иной степени предлагающих опцию покупки недвижимости за криптовалюту.

Объединенные Арабские Эмираты

ОАЭ, особенно Дубай, стали пионерами в принятии криптовалют на рынке недвижимости. Интеграция цифровых активов началась в 2022 году с принятием закона о регулировании виртуальных активов и созданием для таких сделок регулятора VARA (Virtual Assets Regulatory Authority).

Ключевые события и показатели:

В 2025 году запущен проект по токенизации недвижимости, и первая же вилла стоимостью в AED 1,75 млн была разделена на токены и раскуплена 169 инвесторами за считанные минуты. На данный момент выдано еще 30 разрешений компаниям на токенизацию своих объектов.
Местные застройщики, включая DAMAC, Nakheel и в ряде проектов Emaar, позволяют вносить оплату в BTC, ETH или стейблкоинах, но все расчеты все равно фиксируются в дирхамах (AED). Так что сейчас есть все шансы купить квартиру в Дубае за криптовалюту и зафиксировать доходность 5,5–7,5% годовых.

Как работает токенизация недвижимости: подробный разбор

Таиланд

Тайский рынок недвижимости активно развивается и привлекает инвесторов, в том числе с помощью криптовалют. В 2018 году страна приняла Digital Asset Business Decree, который регулирует криптовалютные биржи и токены. Однако с 1 апреля 2022 года использование криптовалюты в качестве средства оплаты товаров и услуг, включая недвижимость, официально запрещено. Сделки возможны только через конвертацию криптовалюты в тайский бат (THB) через лицензированные биржи.

Португалия

Португалия предлагает привлекательные условия для инвесторов в недвижимость с использованием криптовалют. Регион Мадейра активно продвигается как «crypto-friendly hub», где создаются условия для IT-и блокчейн-стартапов. Для сделок с недвижимостью же используется стандартная схема: криптовалюта конвертируется в евро через лицензированного провайдера, после чего сделка проходит регистрацию в земельном кадастре.

Отсутствие налогов на операции с криптовалютами.
Средняя стоимость квартиры: около €350,000.
Средняя цена за квадратный метр в центре города: около €5000.
Доходность от аренды на Мадейре: 3–5% при долгосрочной и 6–8% — при краткосрочной аренде.

Индонезия (включая Бали)

Индонезия, особенно остров Бали, привлекает не только туристов, но и инвесторов. Хоть криптовалюты в стране не являются законным платежным средством, они признаны товаром (commodity), и их можно использовать для инвестиций и торговли через биржи под контролем Bappebti.

Цены на апартаменты на Бали начинаются от $2000–2800 за кв.м.
В популярных районах Бали цены могут превышать $3500 за кв.м.
Доходность от краткосрочной аренды на Бали: 4–6% годовых при долгосрочной аренде, 6–9% при краткосрочной аренде.

«Около 50% наших клиентов выбирают оплату криптовалютой». Как купить недвижимость на Бали за криптовалюту на практике

Турция

Турция предлагает интересные возможности для инвестиций в недвижимость с использованием криптовалют, несмотря на некоторые законодательные ограничения. С апреля 2021 года использование криптовалюты в качестве средства оплаты товаров и услуг, включая недвижимость, официально запрещено Центральным банком Турции. Но на практике сделки происходят через конвертацию криптовалюты в турецкие лиры (TRY) через биржи или OTC-платформы.

52% жителей Турции инвестируют в криптовалюты.
Средняя стоимость квартиры: около $130,000–170,000.
Средняя цена за квадратный метр в центре города: около $1400.
Доходность от аренды: 4–8% годовых, в зависимости от типа аренды и района.

Грузия

Грузия становится все более привлекательным направлением для инвестиций в недвижимость с использованием криптовалют. С 2019 года операции обмена криптовалюты освобождены от НДС, а доходы физических лиц-резидентов от продажи крипто не облагаются подоходным налогом.

Средняя стоимость квартиры: около $120,000–150,000.
Средняя цена за квадратный метр в центре города: около $1300.
Доходность от аренды: 4–8% годовых.

Черногория

Все чаще возникает запрос — как купить квартиру в Черногории за криптовалюту, особенно на побережье. Эта страна предлагает интересные возможности для подобных инвестиций. Первая сделка с недвижимостью за криптовалюту состоялась в 2017 году.

Средняя стоимость квартиры: около $130,000.
Средняя цена за квадратный метр в центре города: около $2200–3000.
Доходность от аренды: 4–8% годовых.

Кипр

Кипр начинает привлекать внимание инвесторов, желающих приобрести недвижимость за криптовалюту. Первые сделки за биткоины были зафиксированы еще в 2018 году в Лимассоле, однако они проходили через конвертацию в евро.

На сегодня криптовалюты не являются законным платежным средством, но их правовой статус в ЕС определяется регламентом MiCA. На Кипре криптосервисы регулируются через CySEC (Crypto Asset Service Providers, CASP), и с конца 2024 года их деятельность подчиняется требованиям MiCA. Оплата недвижимости на Кипре криптовалютой возможна только через конвертацию в евро.

квартира в Лимассоле: €200,000—250,000;
в Пафосе и Ларнаке: от €150,000—200,000;
доходность аренды: 3–5% при долгосрочной сдаче, 6–7% при краткосрочной аренде, в отдельных случаях — до 8%.

Швейцария

Швейцария стала одним из мировых лидеров по интеграции криптовалют в экономику. В кантоне Цуг («Криптодолина») и городе Лугано можно оплачивать налоги и ряд услуг в BTC и USDT. Криптовалюты регулируются на федеральном уровне как цифровые активы, а с 2024 года Швейцария синхронизирует нормы с европейским регламентом MiCA.

Средняя стоимость жилья в крупных городах высока: в Цюрихе и Женеве цены превышают $10,000/м². Доходность аренды сравнительно низкая — 2,5–4%, но рынок стабилен и считается одним из самых надежных в Европе.

Сальвадор

Сальвадор стал первой страной в мире, где биткоин получил статус официального платежного средства. На практике национальная валюта — доллар США, а биткоин используется параллельно, в основном через кошелек Chivo и сеть Lightning. Государство продвигает проект Bitcoin City и выпуск биткоин-облигаций, однако основные сделки с недвижимостью продолжают номинироваться в долларах.

Средняя цена за квадратный метр в столице начинается от $1700–2200.
Растущий интерес к инвестициям в недвижимость.
Доходность от аренды: 5–7% годовых.

Вьетнам

Вьетнам остается интересным направлением для инвесторов в недвижимость, хотя правовая среда в отношении криптовалют довольно жесткая. Цифровые активы не признаны законным платежным средством, и их использование для оплаты товаров и услуг, включая недвижимость, официально запрещено. Однако хранение и торговля криптовалютами допускаются. Более того, власти страны готовят законопроект о легализации цифровых активов.

рост цен: в среднем 5–7% в год, в премиальных районах — до 10%;
доходность аренды: 5–7% при долгосрочной сдаче, 8–10% при краткосрочной аренде в туристических регионах (Дананг, Нячанг).

Филиппины

Филиппины активно развивают свой рынок недвижимости и открыты для инвестиций с использованием криптовалют. Однако тоже не напрямую, а через конвертацию в филиппинские песо (PHP).

Рынок недвижимости растет на 5–6% годовых.
Средняя стоимость квартиры: около $190,000.
Доходность от аренды: 4–8% годовых.

Мальта

Мальта получила прозвище «Blockchain Island» благодаря одной из самых развитых в Европе правовых рамок для криптовалют (VFA Act 2018). Здесь лицензированы многие криптокомпании, а криптовалюты регулируются как виртуальные финансовые активы.

Рынок недвижимости активно развивается благодаря иностранным инвесторам и программам ВНЖ. Средняя цена жилья составляет €2500—3500/м², а доходность аренды — 4–6% годовых.

Гонконг

Гонконг с 2023 года перезапустил отношения с криптовалютой: здесь официально лицензируются биржи, и розничным инвесторам снова разрешено покупать и хранить Bitcoin и Ethereum.

Недвижимость остается дорогой, но крайне ликвидной. В центральных районах цена за квадратный метр превышает $16,000, в более удаленных районах можно найти жильё от $10,000/м². Доходность аренды здесь ниже, чем в Азии в целом, — 2–4%, зато рынок работает как инструмент сохранения капитала и доступа к азиатскому финансовому центру.

Сравнение популярных направлений для покупки недвижимости за криптовалюту:

Страна	Средняя стоимость квартиры (2025)	Доходность (краткосрочная аренда)	Правовой статус криптовалют
ОАЭ (Дубай)	$250,000–300,000	5,5–7,5%	Регулируется VARA; расчеты через конвертацию в AED
Таиланд	$200,000–240,000 (Бангкок, центр)	8–10% (туризм)	Прямые криптоплатежи запрещены с 2022; только инвестиции
Португалия	€250,000–300,000 (~$270–320k)	6–8% (туризм, Мадейра)	С 2023 налог: 28% при удержании <1 года; >1 года без налога
Индонезия (Бали)	$120,000–180,000 (апартаменты)	6–9%	Крипта признана товаром; сделки только в IDR
Турция	$130,000–170,000 (Стамбул)	6–8% (курорты)	С 2021 криптоплатежи запрещены; только через TRY
Грузия	$120,000–150,000 (Тбилиси, центр)	6–8%	Освобождение физлиц от налога на криптодоходы; обмен без НДС
Черногория	€150,000–200,000 (~$165–220k, побережье)	6–8%	Нет запрета; сделки через конвертацию в EUR
Кипр	€200,000–250,000 (~$220–270k, Лимассол)	6–7%	Регулируется CySEC (CASP); с 2024 под MiCA
Швейцария	$500,000+ (Цюрих, Женева), $10,000+/м²	2,5–4%	Полностью регулируется; в Лугано BTC/USDT для налогов и услуг
Сальвадор	$170,000–200,000 (Сан-Сальвадор)	8–10%	Биткоин — официальное платёжное средство с 2021
Вьетнам	$120,000–180,000 (Хошимин, Ханой)	8–10%	Криптоплатежи запрещены; хранение и торговля разрешены
Филиппины	$170,000–210,000 (Манила, центр)	7–8%	Регулируется BSP (VASP, CEZA); не платёжное средство
Мальта	€150,000–200,000 (~$165–220k)	4–6%	VFA Act; лицензирование криптосервисов (CASP)
Гонконг	$800,000+ (центр, $16,000–20,000/м²)	2–4%	Лицензирование бирж; розничная торговля BTC/ETH с 2023

Часто задаваемые вопросы о покупке недвижимости за криптовалюту

В каких странах можно купить недвижимость за криптовалюту?

Популярные направления для покупки недвижимости за криптовалюту: Объединенные Арабские Эмираты, Таиланд, Португалия, Индонезия (включая Бали), Турция, Грузия, Черногория, Кипр, Швейцария, Сальвадор, Вьетнам, Филиппины, Мальта, Гонконг. Однако практически везде ее придется конвертировать в местную валюту.

Какие риски связаны с покупкой недвижимости за криптовалюту?

Основные риски включают: волатильность курсов криптовалют, правовую неопределенность в некоторых странах, потенциальные сложности с налогообложением, риск мошенничества и технические риски, связанные с хранением и передачей криптовалют.

Нужно ли платить налоги при покупке недвижимости за криптовалюту?

В большинстве случаев – да. Однако налоговые правила сильно различаются между странами. Некоторые юрисдикции могут рассматривать такую сделку как обмен активами, другие – как продажу криптовалюты с последующей покупкой недвижимости. Рекомендуется консультация с местным налоговым специалистом.

Какие документы нужны для покупки недвижимости за криптовалюту?

Помимо стандартных документов для сделки с недвижимостью, могут потребоваться: подтверждение источника криптовалютных средств, документы о конвертации криптовалюты (если требуется), специальные соглашения о методе оплаты. Точный список зависит от законодательства конкретной страны.

Как обеспечить безопасность сделки при покупке недвижимости за криптовалюту?

Для обеспечения безопасности рекомендуется: использовать услуги надежного эскроу-агента или смарт-контракты, проводить тщательную юридическую проверку недвижимости и продавца, использовать надежные криптокошельки, и, если возможно, работать с опытными в криптосделках риелторами и юристами.

Можно ли получить ипотеку в криптовалюте?

Криптовалютные ипотеки – это новая и редкая услуга. Некоторые специализированные финтех-компании начинают предлагать такие продукты, но они еще не распространены широко. Традиционные банки, как правило, не предоставляют ипотеки в криптовалюте.

Как решается вопрос волатильности криптовалют при сделках с недвижимостью?

Обычно стороны договариваются о фиксации курса на определенный момент (например, на момент подписания договора) или используют стейблкоины для минимизации рисков волатильности. Некоторые продавцы могут предлагать механизмы хеджирования или корректировки цены в случае значительных колебаний курса.

Как выбрать надежного посредника для сделки с недвижимостью за криптовалюту?

Ищите посредников с опытом в криптовалютных сделках, проверяйте их лицензии и разрешения, читайте отзывы других клиентов. Желательно работать с компаниями, которые сотрудничают с известными криптобиржами или платежными системами.

Можно ли продать недвижимость за криптовалюту, если она была куплена за фиатные деньги?

Да, это возможно, если законодательство страны не запрещает такие операции. Однако важно учитывать налоговые последствия и возможные ограничения на вывод крупных сумм в криптовалюте.

Можно ли оформить сделку за биткоины напрямую?

В редких случаях — да. Но чаще криптовалюта конвертируется в национальную валюту через лицензированного провайдера.

Какие налоги при покупке дома за криптовалюту?

В Европе такие сделки часто облагаются налогом как «продажа актива». В Португалии долгосрочное владение криптой освобождает от налога, а вот в Турции и на Кипре есть ограничения.