Как чувствует себя рынок жилья Турции? Аналитика от REALTING

С 2020 по 2022 год рынок жилой недвижимости Турции показывал рекордную активность. В этот период ежегодное количество сделок купли-продажи с жилой недвижимостью практически достигало 1.5 миллионов. Однако события 2023 года привели к падению активности на рынке. Состоянию турецкого рынка жилья в 2024 году и посвящен наш аналитический материал.

По данным Turkish Statistical Institute, с 2013 года в Республике Турция ежегодно совершалось более 1 миллиона сделок купли-продажи с жилой недвижимостью. Пик активности пришелся на период с 2020 по 2022 год: в этот период ежегодное количество сделок купли-продажи достигло практически 1.5 миллионов.

Однако события 2023 года внесли свои коррективы в рынок жилой недвижимости Турции:

• В феврале 2023 года на Юго-Востоке Турции произошло разрушительное землетрясение, которое унесло жизни десятков тысяч людей, а также разрушило и повредило по разным подсчетам более 150 тысяч зданий. В наиболее пострадавших провинциях активность на рынке жилья по итогам 2023 года снизилась в 1.5–2.2 раза. Землетрясение вскрыло проблемы в строительной отрасли Турции: после него по всей стране последовали проверки зданий на сейсмоустойчивость. 
• В Турции уже долгое время наблюдается высокий уровень инфляции. На протяжении всего 2023 года Центральный Банк Турции повышал ключевую ставку для борьбы с ней. За 2023 год ключевая ставка выросла в несколько раз, что привело к росту стоимости кредитов, за которым последовало снижение активности на рынке.

Как итог, 2023 года показал один из самых худших результатов на рынке жилья Турции – 1.23 млн сделок купли-продажи с жилой недвижимостью, что на 17.5% меньше, чем в 2022 году. 

Рынок жилья Турции в 2024 году

По данным Turkish Statistical Institute, за январь-июль 2024 года в Турции зарегистрировано 672,162 сделки купли-продажи с жилой недвижимостью, что сопоставимо с аналогичным периодом прошлого года и на 18.1% меньше, чем за январь-июль 2022 года. 

Больше всего сделок было совершено в Стамбуле – 112,099 (около 17% от общего количества сделок в стране). На 2 месте расположилась Анкара – 58,896 сделок (9%), затем Анталья – 37,703 (6%), Измир – 36,771 (5%), Бурса – 24,974 (4%).

* - январь-июль 2024 года

Доля первичного рынка в сделках купли-продажи с жилой недвижимостью за период с января по июль 2024 года составила 32% (214,108 сделки). Это сопоставимо с тем, что наблюдалось в прошлые годы: с 2020 года в Турции доля первичного рынка составляла 31% от общего количества сделок в год.

* - январь-июль 2024 года

С 2020 года в Турции снижается доля сделок с привлечением заемных средств. За прошедшие 7 месяцев 2024 года лишь 9% сделок были совершены с привлечением заемных средств, что на 11 процентных пунктов меньше, чем за аналогичный период прошлого года (за январь-июль 2023 года 20% сделок было совершено с привлечением заемных средств). 

* - январь-июль 2024 года

Причиной отсутствия интереса населения к жилищному кредитованию является высокая стоимость этих кредитов. Так, по данным Центрального Банка Республики Турция средневзвешенные процентные ставки по банковским кредитам на покупку жилья за 2023 год выросли практически в 2 раза. 

Такой резкий рост ставок по кредитам произошел из-за того, что в целях борьбы с высоким уровнем инфляции (который наблюдается в Турции в последние годы) Центральный Банк на протяжении всего 2023 года повышал ключевую ставку: за 2023 год она выросла в несколько раз, а по состоянию на август 2024 года сохраняется на уровне 50%.

Здесь стоит отметить, что политика Центрального Банка по борьбе с инфляцией дает свои плоды. Так, за период с января по август 2023 года среднемесячные темпы роста инфляции составляли 4.63%, а уже за тот же период 2024 года темпы роста составили 3.54%. 

А что с ценами?

По данным Центрального Банка Турции, индекс цен на жилую недвижимость (2023 год = 100), который измеряет изменение цен на жилье в Турции, в июле 2024 года составил 141.32 пункта, что на 0.9% больше, чем в предыдущем месяце.

По итогам 2 квартала 2024 года Центральный Банк Турции приводит следующие средние цены на жилье в турецких провинциях: Стамбул – 49,000 TRY/кв.м (турецких лир за квадратный метр), Анкара – 26,719 TRY/кв.м, Измир – 36,796 TRY/кв.м, Бурса – 26,085 TRY/кв.м, Анталья – 37,757 TRY/кв.м, Конья – 24,252 TRY/кв.м.

Ниже приведены сводные таблицы со средней ценой одного квадратного метра и изменением цены по отношению к 1 кварталу 2024 года и ко 2 кварталу 2023 года в шести крупнейших провинциях Турции.

Средняя цена квадратного метра в турецких лирах

Средняя цена квадратного метра в долларах США

В связи с высоким уровнем инфляции, цены на жилье в национальной валюте выросли во всех 6 провинциях. В свою очередь, цены на жилье в долларовом выражении за год снизились в 5 из 6 провинций – это говорит о том, что реальные цены на жилую недвижимость снижаются.

Ниже представлена карта, которая показывает среднюю цену одного квадратного метра жилой недвижимости в зависимости от провинции. 

Иностранные покупатели

С января по июль 2024 года с участием иностранцев было совершено 12,929 сделки купли-продажи с жилой недвижимостью – это 2% от общего числа сделок за этот период. Если сравнивать с аналогичными периодами прошлых лет, то можно сказать, что в 2024 году спрос со стороны иностранцев снизился. Так, за январь-июль 2023 года было совершено 22,076 сделки с участием иностранцев (3.3% от общего количества), а в январе-июле 2022 года — 39,322 сделки (4.8%).

* - январь-июль 2024 года

Пик активности иностранных покупателей на турецком рынке жилья пришелся на 2022 год: тогда с участием иностранцев было совершено 67,490 сделки купли-продажи – это 4.5% от общего количества сделок.

Анализируя данные Статистического Института Турции по продажам жилья иностранным гражданам, можно сказать, что чаще всего жилую недвижимость в январе-июле 2024 года покупали граждане России, Ирана, Украины, Германии. 

Стоит отметить, что граждане России являются лидерами по покупке жилья с 2022 года — до этого на протяжении долгого периода лидерами по покупке жилья являлись граждане Ирака и Ирана.

В январе-июле 2024 года иностранные граждане чаще всего покупали жилье в провинциях Анталья, Стамбул, Мерсин, Анкара, Ялова. Провинции Анталья и Стамбул традиционно являются самыми популярными территориями для покупки жилья иностранцами.

Итоги

Как показал январь-июль 2024 года, на турецком рынке все еще сохраняется низкая активность со стороны покупателей. Причины низкой активности – сохраняющийся высокий уровень инфляции, высокие процентные ставки по кредитам, общая экономическая ситуация в стране – все это снижает интерес к турецкому рынку и заставляет занять выжидательную позицию. 

Однако стоит отметить, что на фоне высокой инфляции в стране и растущих цен в национальной валюте, реальные цены на недвижимость демонстрируют снижение. В целом, покупка жилой недвижимости в Турции может быть неплохой инвестицией, так как Турция все еще остается популярной туристической страной, а также государством, которое имеет большой потенциал для инвесторов с активами в устойчивых валютах.