20 регионов — 20 реальностей: где в Италии выгоднее купить и сдать в аренду жилье

Около 75% итальянцев владеют собственным жильем, в то время как 25% местных жителей его арендуют. Как менялся и меняется рынок недвижимости и аренды в Италии — разберемся в этом материале. В том числе, мы рассмотрим актуальные цены на покупку и аренду жилья в различных регионах, а также оценим и сравним инвестиционную привлекательность каждого из них.  

Тенденции итальянского рынка недвижимости

Итальянский рынок недвижимости представляет собой сложную, но перспективную область для инвестиций и проживания. 

Во-первых, в последние два года на рынке недвижимости Италии планомерно растут цены. Пик был достигнут в июне 2024 года, когда средняя цена за квадратный метр составила 2072 евро.

Вторая особенность — значительный разрыв в ценах между северными и южными регионами Италии. В северных регионах, таких как Трентино-Альто-Адидже и Ломбардия, как правило, недвижимость стоит дороже. В то же время южные регионы, например, Сицилия и Калабрия, предлагают более доступные варианты с потенциально высокой доходностью от аренды.

Третье — влияние туризма. Регионы с развитой туристической инфраструктурой, такие как Тоскана и Лигурия, славятся своими высокими ценами как на покупку, так и на аренду недвижимости. Ожидаемый рост туристического потока в ближайшие годы может еще больше усилить это влияние.

Четвертое — популярность краткосрочной аренды. Наблюдается значительный рост популярности этого сегмента, особенно в туристических регионах и крупных городах. С одной стороны, это создает новые возможности для инвесторов, но с другой — многие регионы уже начинают законодательно регулировать эту сферу, чтобы избегать сильных перекосов.

И пятое — рост популярности загородного жилья. После пандемии COVID-19 наблюдается увеличение спроса на недвижимость в менее густонаселенных районах, что, как правило, приводит и к росту цен.

Цены на покупку недвижимости Италии 

В Италии в каждом регионе ситуация с ценами на недвижимость обстоит по-разному. На данный момент средняя стоимость итальянской недвижимости составляет порядка 2051 евро за квадратный метр, что на 4.06% выше по сравнению с прошлогодними показателями.

Вот как обстоит дело с ценами на данный момент:

Как видно из таблицы, наиболее дорогим регионом для покупки недвижимости является Трентино-Альто-Адидже, где средняя цена за квадратный метр составляет 3417 евро. С другой стороны, самые доступные цены на недвижимость наблюдаются в Калабрии, где квадратный метр стоит в среднем 948 евро.

Что касается аренды, то самые высокие цены зафиксированы в Валле-д'Аоста (21.11 евро за квадратный метр в месяц), а самые низкие — в Умбрии (7.25 евро за “квадрат”).

Рынок аренды в Италии

В Италии существует несколько типов арендных договоров, каждый из которых имеет свои особенности:

1. Свободный договор (Contratto a canone libero):
   • Срок: 4 года с автоматическим продлением на 4 года (формат 4+4).
   • Арендная плата: свободно устанавливается сторонами.
   • Особенности: наиболее гибкий вариант для арендодателя.
2. Согласованный договор (Contratto a canone concordato):
   • Срок: 3 года с автоматическим продлением на 2 года (формат 3+2).
   • Арендная плата: устанавливается в соответствии с соглашениями между ассоциациями арендодателей и арендаторов.
   • Особенности: предоставляет налоговые льготы арендодателю.
3. Временный договор (Contratto transitorio):
   • Срок: от 1 до 18 месяцев.
   • Арендная плата: свободно устанавливается сторонами.
   • Особенности: используется для краткосрочной аренды, требует обоснования временного характера.
4. Студенческий договор (Contratto per studenti universitari):
   • Срок: от 6 месяцев до 3 лет.
   • Арендная плата: устанавливается как в согласованном договоре.
   • Особенности: предназначен для студентов университетов.

Права и обязанности арендаторов и арендодателей

Права арендаторов:

• Стабильность проживания: арендатор имеет право оставаться в жилье в течение всего срока договора.
• Защита от необоснованного выселения: арендодатель может расторгнуть договор только по определенным законом причинам.
• Право на продление договора: в большинстве случаев арендатор имеет право на автоматическое продление договора.
• Право на проведение мелкого ремонта: арендатор может проводить мелкий ремонт без согласия арендодателя.

Обязанности арендаторов:

• Своевременная оплата аренды.
• Поддержание жилья в хорошем состоянии.
• Соблюдение правил проживания.
• Уведомление арендодателя о необходимости серьезного ремонта.

Права арендодателей:

• Получение арендной платы.
• Право на осмотр имущества (с предварительным уведомлением).
• Право на расторжение договора при нарушении его условий арендатором.

Обязанности арендодателей:

• Предоставление жилья в пригодном для проживания состоянии.
• Проведение капитального ремонта.
• Обеспечение спокойного пользования жильем арендатором.
• Регистрация договора аренды в налоговых органах.

Долгосрочная аренда

Долгосрочная аренда традиционно была преобладающей формой аренды в Италии. Однако в последние годы наблюдается некоторый спад в этом сегменте. С 2019 года по настоящее время количество объявлений о долгосрочной аренде сократилось на 42.8%.

Остановимся на основных характеристиках долгосрочной аренды в Италии:

• Стабильность. Долгосрочные договоры аренды обычно заключаются на 3+2 или 4+4 года.
• Защита прав арендаторов. Итальянское законодательство сильно защищает права арендаторов, что делает долгосрочную аренду привлекательной для жильцов.
• Ограничения на повышение арендной платы. В большинстве случаев арендодатели не могут повышать арендную плату в течение срока действия договора, за исключением ежегодной индексации на основе данных о стоимости жизни.
• Высокие залоговые депозиты. Обычно арендодатели требуют залог в размере 2–3 месячных арендных плат.

Краткосрочная аренда

В противовес тенденции снижения спроса на долгосрочную аренду, краткосрочный сегмент становится все более востребованным. С 2022 по 2024 год предложение краткосрочной аренды выросло на 28%.

Вот главное, чем отличителен рынок краткосрочной аренды Италии:

• Гибкость. Краткосрочные договоры аренды (от 1 до 18 месяцев) позволяют как арендаторам, так и арендодателям, быть более мобильными в своих передвижениях.
• Популярность среди туристов. Италия занимает третье место после США и Франции по количеству объектов недвижимости, предлагаемых для краткосрочной аренды на платформах вроде Airbnb. Такие площадки в целом стали более популярны в стране, что повлияло на структуру рынка аренды. 
• Распространенность в крупных городах. Наибольший рост предложения краткосрочной аренды наблюдается в крупных городах. Например, в Болонье предложение выросло на 172% за год, в Милане — на 147%.
• Законодательное регулирование. Краткосрочная аренда регулируется Законом 431/1998 и требует регистрации договора, если срок аренды превышает 30 дней. Также некоторые города, такие как Венеция и Флоренция, вводят ограничения на краткосрочную аренду для сохранения баланса между туристическим и жилым использованием недвижимости.
• Налогообложение. Доход от краткосрочной аренды облагается налогом по стандартным ставкам подоходного налога или по альтернативной схеме "cedolare secca" с фиксированной ставкой 21% от валового дохода от аренды.

Популярные города и районы для аренды в Италии

Рим:

• Лидер по спросу на аренду в 2024 году.
• Популярные районы: Гарбателла-Остиенсе, Аппио-Латино, Пренестино.
• Средняя арендная плата: от 850 евро за студию до 2800 евро за квартиру с 4+ спальнями.

Милан:

• Один из самых дорогих городов для аренды.
• Популярные районы: Гарибальди-Порта Венеция, Греко-Турро, Навильи-Боккони.
• Средняя арендная плата: от 900 евро за студию до 7400 евро за квартиру с 4+ спальнями в центре.

Флоренция:

• Популярный город среди туристов и студентов.
• Средняя арендная плата: от 1100 евро за студию до 3500 евро за квартиру с 4+ спальнями.

Турин:

• Более доступные цены по сравнению с Римом и Миланом.
• Средняя арендная плата: от 580 евро за студию до 1800 евро за квартиру с 4+ спальнями.

Палермо:

• Привлекательные цены на аренду.
• Средняя арендная плата: от 500 евро за студию до 1150 евро за квартиру с 4+ спальнями.

Неаполь:

• Растущий рынок аренды.
• Средняя арендная плата: от 700 евро за студию до 2000 евро за квартиру с 4+ спальнями.

Катания:

• Привлекательные цены и высокая доходность от аренды.
• Средняя арендная плата: от 490 евро за студию до 1000 евро за квартиру с 4+ спальнями.

Сравнение доходности по городам

Средняя валовая доходность от аренды в Италии по состоянию на третий квартал 2024 года составляет 7.04%. Однако этот показатель будет значительно варьироваться в зависимости от города и типа недвижимости. Рассмотрим подробнее доходность в основных городах Италии:

Немного больше фактов о каждом из указанных городов: 

• Катания. Особенно высокую доходность показывают небольшие квартиры: студии (9.80%) и однокомнатные квартиры (10.29%).
• Палермо. Здесь также наиболее выгодны студии (10.17%) и однокомнатные квартиры (9.75%).
• Турин. Высокая доходность особенно актуальна в сегменте небольших квартир. Студии могут приносить до 8.29% годовых, а однокомнатные квартиры — до 9.44%.
• Флоренция. В центре города доходность может достигать 7.83% для больших квартир (4+ спальни).
• Рим. Наиболее выгодны студии (7.71%) и однокомнатные квартиры (8.53%) во всех районах города.
• Неаполь. Наивысшую доходность приносят студии (11.20%) и однокомнатные квартиры (8.49%).
• Милан. Несмотря на высокие цены на недвижимость, показывает самую низкую среднюю доходность — 4.60%. Однако в некоторых районах, например, в Греко-Турро, доходность может достигать 6.51% для студий.

Также важно учитывать, что есть много факторов, которые могут влиять на доходность. Среди таковых — расположение, тип недвижимости, туристическая привлекательность, состояние недвижимости, экономическая ситуация, законодательные ограничения.