Покупка недвижимости в США: что важно учесть иностранным инвесторам 2021

Покупка недвижимости в США: что важно учесть иностранным инвесторам

31.05.2021 17:00
Автор: Дамир Валиев

Приобретение недвижимости в Соединенных Штатах — доступная и несложная процедура для покупателей. Это становится возможным благодаря развитой информационной системе, позволяющей легко и быстро не только покупать, но и продавать в стране недвижимое имущество. Покупатели могут рассчитывать на помощь риэлторов, юристов, финансовых учреждений и страховых фирм, которые оказывают помощь в приобретении и сохранении в собственности жилых и коммерческих объектов.

Благоприятные условия предусмотрены не только для местного населения, но и для иностранных граждан. У последних есть возможность приобретать и владеть недвижимостью, не проживая в Америке и не являясь ее гражданином. Для покупки недвижимого имущества не обязательно также физически присутствовать в стране. Это позволяет многим зарубежным инвесторам дистанционно скупать дома и квартиры, приобретать акции и становится совладельцами американских компаний.

Есть ли ограничения для иностранцев при покупке недвижимости в Соединенных Штатах?

Для иностранных покупателей не предусмотрены серьезные требования при покупке недвижимого имущества. Они могут не только свободно приобретать в США квадратные метры, но и владеть ими по своему усмотрению. Более развернутый ответ на этот и другие сопутствующие вопросы вы сможете найти, прочитав это руководство. Оно было разработано специально для иностранных инвесторов, заинтересованных в приобретении недвижимого имущества в США.

В руководстве приводятся подробные данные обо всех нюансах выбора и покупки американского жилья, помогающие понять весь процесс купли-продажи изнутри. Дополнительно даются исчерпывающие ответы на вопросы, связанные с местными правилами, налогами, работой риэлторских фирм и другими нюансами, о которых будет важно узнать иностранным инвесторам.

Виды недвижимого имущества

Прежде чем приобретать недвижимость в Соединенных Штатах, покупателям необходимо разобраться в ее категорийной принадлежности. Важно учесть, что местное жилье существенно отличается от квартир в домах советской и постсоветской постройки.

Различают 3 наиболее популярных в США вида жилой недвижимости:

  • Частный дом. На языке американцев он называется «Single family home». Располагается чаще всего в пригородах. На территории таких домов имеются бассейн и задний двор, где у владельцев есть возможность для организации различных игр и семейных барбекю.
  • Кондоминиум. Так в США называют апартаменты, расположенные в жилищных комплексах. Поскольку на территории таких многоквартирных домов располагаются бассейны, спортивные залы и другие удобства, владельцы кондоминиумов могут свободно пользоваться ими вместе с остальными жильцами. Содержат жилищные комплексы в чистоте и порядке управляющие органы, которые за свои услуги взимают с проживающих дополнительную плату.
  • Таунхаус. Тип жилья, совмещающий в себе черты загородного дома и городской квартиры. Покупатель, приобретающий таунхаус, будет проживать в апартаментах, расположенных в двух или трехэтажном коттедже, где у каждого владельца свой отдельный вход, гараж и небольшой прилегающий дворик. Предпочтение этому варианту часто отдают те, кто желают обзавестись собственным домом, но в черте города.

Ключевые этапы приобретения недвижимости

Покупка недвижимого имущества в Соединенных Штатах сопровождается рядом стандартных процедур:

  1. Подбор риэлтора/брокера. При желании приобрести квартиру или дом в США можно и без его участия, но это существенно повышает риски для покупателя. Риэлтор как раз тот специалист, который защитит ваши интересы на всех этапах сделки купли-продажи, поможет сбить цену и предупредит о возможных проблемах с жильем. Доверять стоит только профессионалам в этой области, способным честно, доступно и развернуто ответить на все поставленные вопросы.
  2. Оформление Pre-approval letter. Чтобы заручиться поддержкой риэлтора/брокера, покупателю необходимо доказать свою финансовую состоятельность. Сделать это можно, предоставив письмо из банка, которое подтвердит тот факт, что вам будет выдан кредит на покупку жилья. Если же вы планируете приобретать недвижимость на собственные сбережения, важно проконтролировать, чтобы они были доступны с вашего личного счета. Доказать платежеспособность поможет предоставление банковской выписки о наличии денег на вашем счете.
  3. Выбор подходящего жилья. Поскольку у риэлторов имеется обширная база данных по жилым и коммерческим объектам, вы сможете сократить время на их поиск в несколько раз. Нанятый специалист также проконсультирует вас по тем нюансам, которые характерны для того или иного типа недвижимости.
  4. Поиск юриста. Наряду с риэлтором, при оформлении сделки вам потребуется профессиональный адвокат. Он проконтролирует, чтобы весь процесс приобретения жилья прошел юридически корректно, а ваши будущие права на него были подкреплены законом. Найти квалифицированного адвоката можно самостоятельно или доверить его подбор нанятому риэлтору.
  5. Составление оффера. После того, как подходящее жилье найдено, необходимо сформировать для его владельца оффер, то есть коммерческое предложение. По сути это типовое соглашение с указанием условий, на которых вы бы хотели заключить сделку. При наличии нескольких подходящих вариантов вы можете разослать оффер разным владельцам недвижимости. Если продавец соглашается на ваши условия, вы вносите небольшой задаток. Далее у вас будет 5 суток на то, чтобы подробно осмотреть объект, обсудить все пункты договора и внести в него возможные правки при участии адвоката. На этой стадии вы можете расторгнуть предварительное соглашение без потери задатка. Если же вы решите выйти из сделки на 6-й день, продавец имеет право не возвращать внесенный вами депозит.
  6. Оценка недвижимости (Appraisal). Проводит ее независимый эксперт. Процедура важна прежде всего для банковского учреждения. Здесь необходимо учесть, что если выполненная оценка объекта будет ниже, чем цена, установленная продавцом, банк может не выдать вам кредит на покупку жилья.
  7. Проверка недвижимости на юридическую чистоту. В ходе этой процедуры юрист, нанятый покупателем, проверяет наличие у продавца задолженностей по ипотеке и другие возможные обременения. Одновременно титульной компанией оформляется страховка.
  8. Получение ответа от банка о выдаче кредита (Loan commitment). Банковскому учреждению требуется порядка 3-4 недель на вынесение решения о возможности кредитования. В этот период важно не брать дополнительные займы.
  9. Оформление сделки. Происходит в офисе титульной компании. Сюда вам нужно придти со всеми необходимыми документами (риэлтор предоставит список нужных бумаг) и суммой на покупку жилья. Сама сделка осуществляется юристами. Если в ходе ее проведения не возникает никаких проблем, вы официально становитесь владельцем купленной недвижимости. При возникновении каких-либо нюансов сделка переносится до тех пор, пока не будут устранены препятствующие факторы.
  10. Перевод денег. Оставшаяся часть суммы переводится продавцу после заключения сделки. На этой же стадии производится оплата дополнительных расходов.

Важно! После того как вся сумма по сделке перечисляется на счет титульной компании или юриста, покупатель получает документы, удостоверяющие право владения недвижимостью (Deed). В ряде штатов эти бумаги подлежат обязательной регистрации. Выполняет ее титульная компания, передавая покупателю уже зарегистрированные документы. По времени процедура занимает от 6 до 10 недель.


Недвижимость в США

Какие дополнительные расходы предусмотрены при покупке недвижимости?

Приобретая недвижимое имущество в США, иностранные инвесторы вынуждены оплачивать расходы, которые, порой, превышают стоимость самого жилья. Ниже приводится перечень затрат, сопровождающих каждую сделку покупки недвижимости:

  • Услуги юриста. Оцениваются обычно в 1000-1500 долларов. Поскольку у адвокатов есть право заверять документы, вы можете существенно сэкономить, не прибегая к услугам нотариуса.
  • Страховка. Ее сумма будет зависеть от выбранного типа страхования. Вы можете воспользоваться титульной страховкой (пригодится в тех ситуациях, когда у жилья есть другой владелец), страховкой от несчастных случаев, а также страховкой, распространяющейся на сооружения и конструкции. Подобрать оптимальный вариант поможет нанятый брокер.
  • Гонорар титульной компании. Составляет 200 долларов. Воспользоваться услугами титульной компании важно, поскольку именно она ответственна за чистоту сделки.
  • Налог на дом (порядка 1,19%). Вносится 2 раза в год. Первый налог покупатель оплачивает сразу после заключения сделки.
  • Реестровые и судебные пошлины. В некоторых штатах нужно произвести регистрацию права собственности, уплатив определенный взнос.
  • Услуги банка. Банковские учреждения берут оплату за оформление ипотеки (около 1000 долларов) и за ведение ипотечного счета (порядка 400 долларов). Потребуется также оплатить услуги ипотечного брокера (800 долларов) за предоставление данных о вашей платежеспособности.
  • Гонорар переводчика. Его помощь понадобится, если вы недостаточно хорошо владеете английским языком. За одну страницу сертифицированного перевода специалисты берут порядка 20 долларов.

Есть ли риски при покупке американского жилья дистанционно?

Если вы планируете инвестировать в недвижимость США удаленно без приезда в страну, то вам необходимо учесть риски, которые могут возникнуть при ее выборе и покупке. При этом важно помнить, что чем дороже стоит объект, тем выше становятся риски.

Полностью предотвратить их поможет обращение к лицензированным риэторам. Они окажут квалифицированное содействие, чтобы вы смогли безопасно и юридически корректно приобрести недвижимость в США дистанционно. Что касается рисков дальнейшего управления жильем удаленно, то они зачастую сводятся к проблемам, связанным с его сдачей в аренду. Эти неурядицы можно также своевременно исключить, если правильно выбрать тип инвестируемой недвижимости.

Приведенные рекомендации адресованы покупателям, собирающимся дистанционно приобретать жилье за наличные, без оформления кредита. В том случае, если вы планируете прибегнуть к ипотеке, вам потребуется лично приехать в США, чтобы открыть счет в одном из местных банков.

Подписывайтесь на наш Telegram канал