«За десятилетие с 2011-го по 2021-й цены на жилье в Израиле выросли на 346%». Эксперт о главных инвесторах на рынке, дефиците объектов и плане по сносу и перестройке старых зданий

Что нового произошло на рынке недвижимости Израиля в последнее время? Чем израильский рынок недвижимости привлекает иностранных инвесторов? За сколько в среднем можно купить квартиру в Тель-Авиве? На все наши вопросы о рынке нам подробно ответил Дэвид Бибиан из компании «THE BIBIAN GROUP ISRAEL REAL ESTATE».

«Цены на израильскую недвижимость постоянно растут с 2008 года»

— Чем уникален Израиль и его города, и почему страна остаётся местом притяжения инвесторов?

— Израиль, история которого насчитывает более 4 тыс. лет, находится на пересечении Европы, Азии и Африки. А центр всего этого — Тель-Авив. Представьте себе смесь Нью-Йорка, Флориды и Калифорнии с чистым морем, удивительной историей и архитектурой — все эти аспекты придают этому городу особую энергетику, в дополнение к которой идёт особая теплота и гостеприимность местных жителей. 

Израильские города сильно отличаются один от другого. Тель-Авив, по численности населения уступающий только Иерусалиму, очень удобен (ровные улицы и дороги, без холмов, долин и гор), имеет удобную транспортную инфраструктуру (с только что открывшейся линией метро) и выход к пляжу. Он в целом считается столицей Израиля в сферах недвижимости, технологий, финансовой и культурной жизни. 

Иерусалим же окружен горами и холмами, как и Хайфа. Иерусалим в целом обладает другой атмосферой и является скорее святым и духовным местом, а также историческим и политическим центром страны.

— Каковы последние новости на израильском рынке недвижимости?

— Весной 2023 года израильские банки повысили процентные ставки, что вызвало некоторое замедление на рынке. Тем не менее, цены на израильскую недвижимость постоянно растут с 2008 года. 

Израиль — уникальное место, поскольку это единственное еврейское государство в мире. Кроме того, такие отрасли, как технологии, фармацевтика, сельское хозяйство, недвижимость и финансы очень сильны, и каждая из них вносит свой вклад в экономику. И несмотря на глобальный кризис 2008 года и пандемию 2020 года, наша экономика демонстрирует хорошие показатели. Всё это позволяет израильтянам покупать себе более качественные и просторные дома, и спрос на такие объекты только растет.

Иностранные покупатели также вносят свой вклад в наш рынок. Таким образом, местные жители и иностранцы вместе сделали наш рынок очень популярным в последние несколько лет, и мы считаем, что он будет таким же ещё долгое время.

«Существует огромный дефицит объектов для аренды и продажи» 

— Как изменился спрос на недвижимость в стране за последний год? Какие объекты стали более востребованными и почему?

— Существует огромный дефицит объектов для аренды и продажи — спрос превышает предложение. 

Население Израиля ежегодно увеличивается на 1,8%, причем 16% — за счет международной миграции, а уровень рождаемости является самым высоким среди стран ОЭСР (Организация экономического сотрудничества и развития — прим.ред.). Ограниченное количество свободной земли (для примера вся территория страны составляет 1/6 площади Нью-Йорка, а застроена только часть) и статус единственного еврейского государства поддерживают высокий спрос на жилье. 

Тем не менее, если вы посетите Израиль в любое время, вы увидите строительные площадки по всей стране. Правительство поощряет строителей и инвестиционные компании к возведению новых объектов. Кроме того, в Израиле существует уникальный Национальный план по сносу и перестройке старых зданий в новые комплексы, что создает больше новых проектов и повышает уровень жизни.

— Какие объекты недвижимости в Израиле в целом постоянно востребованы?

— Большая часть наших запасов — это кондоминиумы, среди которых можно найти пентхаусы, двухуровневые квартиры и роскошные апартаменты с видом на Средиземное море. Рынок кондоминиумов составляет около 65% нашего бизнеса, виллы и односемейные дома — около 15% рынка, коммерческая недвижимость, такая как земля под застройку, здания, офисы и розничная торговля — порядка 15%. 

— Какова ситуация с ценами на недвижимость в настоящее время? За сколько в среднем сегодня можно купить квартиру в Тель-Авиве и других регионах страны?

— Рынок недвижимости в Израиле процветал более 14 лет, включая период COVID-19, но за последний год цены выросли не на очень большой процент, а некоторые остались на прежнем уровне из-за высоких процентных ставок. 

Например, средняя цена за квартиру с двумя спальнями в одном из лучших районов Тель-Авива (например, в районе Старый Север) составляет 3,780,000 шекелей (около $1,092,000), при этом налоги и общие платежи составляют 1500 шекелей (около $430). Более бюджетные варианты в настоящее время можно найти в некоторых районах юга и севера страны. 

Важно сказать, что все квартиры в Израиле, построенные после войны в Персидском заливе в 1991 г., должны иметь бомбоубежище. На цены это не влияет, так это уже входит в стоимость квартиры. 

Как я уже отмечал, спрос на жилье в Израиле постоянно превышает предложение, что делает его прекрасным местом для инвестиций. За десятилетие (2011-2021 гг.) цены на жилье в Израиле выросли на 346% — это самые быстрые темпы в мире. Причем за последний год рост составил 15,6%. Рост стоимости нового жилья привел к увеличению спроса на аренду в мегаполисах. 

«Главные инвесторы в рынок — граждане США, Канады, Франции и Великобритании»

— Могут ли иностранцы покупать недвижимость в Израиле? Если да, то кто из иностранцев чаще всего приобретает недвижимость в стране и почему? 

— Рынок в Израиле ориентирован на иностранных покупателей — — государство, как правило, позволяет им приобретать недвижимость и активы. Мы наблюдаем большую активность инвесторов и застройщиков, которые интересуются нашим рынком из-за рубежа, особенно из таких стран, как США, Канада, Франция и Великобритания. 

Существует два основных типа иностранных инвесторов на нашем рынке: те, кто покупает недвижимость только для того, чтобы диверсифицировать свой портфель и использовать объект в личных целях; и те, кто является крупной инвестиционной компанией, стремящейся вложить капитал в рынок с целью получения прибыли. 

Что касается ипотечных кредитов, обычно из всего объёма банки одобряют 50% запросов, поступающих от иностранцев. Дистанционное проведение сделок также возможно.

— На какие налоги стоит рассчитывать покупателям недвижимости (как при покупке, так и после неё)? 

— Налоги для инвесторов и покупателей не столь существенны, как в других городах мира.

Начиная с 2023 года, при покупке квартиры иностранный покупатель должен платить единовременный налог в размере 8% от стоимости сделки. Аналогичные условия распространяются на граждан Израиля, которые покупают второе жильё.

Ежемесячные платежи, такие как Arnona (городской налог) и Vaad (общие платежи, взимаемые советом наподобие Товарищества собственников), выплачиваются арендаторами, поэтому вы, как инвестор, будете получать только прибыль от аренды без каких-либо дополнительных платежей. 

К слову, средний налог за квадратный метр в Тель-Авиве составляет 54 шекеля (около $15), что сравнительно мало по сравнению с другими городами Израиля (в Иерусалиме за квадратный метр просят 82 шекеля). 

«Инвесторы сейчас часто покупают старую недвижимость, которая в будущем подлежит сносу»

— В какие проекты на израильском рынке иностранцы чаще всего инвестируют? 

— Большим спросом у иностранцев пользуются новые комплексы, поскольку они предлагают всевозможные удобства, высокое качество и уровень жизни.

Сейчас покупатели также часто покупают старую недвижимость, которую в будущем планируется снести, с целью получения взамен в течение нескольких лет новую квартиру по более высокой цене. Обычно доходность составляет около 5%. 

Дело в том, что многие здания, построенные в 50-е и 60-е годы, но не являющиеся памятниками архитектуры, сейчас сносятся или реконструируются в соответствии с национальными планами TAMA38 и Pinui Binui. 

TAMA38 — это история про снос и продажу отдельных старых зданий, а Pinui Binui — это план по сносу нескольких зданий или определенного квартала и созданию совершенно нового района.

— Исходя из текущей ситуации на рынке, что Вы ожидаете увидеть в будущем? Каков Ваш прогноз?

— Судя по всему, строительство новых проектов в ближайшие годы будет в большей степени сосредоточено на севере и юге страны.

Рынок недвижимости будет оставаться сильным, поскольку земли для застройки не так много. Мы полагаем, что в определенный момент рынок сместится в сторону вилл и домов на одну семью.