С 1 ноября 2023 года на Кипре вступают в силу изменения в закон о начислении льготной ставки НДС на недвижимость. Четырехмесячный переходный период после принятия закона парламентом подходит к концу. 

Погрузимся в контекст. Стандартная ставка НДС при покупке недвижимости на Кипре составляет 19%. В 2008 году в стране начали устанавливать пониженную ставку в размере 5% на первые 200 кв.м. при покупке первой недвижимости в стране.

В конце декабря 2022 года Еврокомиссия вынесла ультиматум Кипру, требуя изменить законодательство о НДС в течение двух месяцев. В противном случае дело могли передать в суд Евросоюза.

Проблема заключается в том, что европейская директива по НДС разрешает применять пониженную ставку только на жилые объекты в рамках социальной политики. По мнению Еврокомиссии, Кипр нарушал эту директиву, применяя пониженную ставку при покупке любой новой недвижимости. В том числе, страну обвинили в применении более низкой ставки для недвижимости, приобретенной в рамках программы «золотых паспортов».

Как будет теперь? Все объекты жилой недвижимости, строительство которых начнётся после 1 ноября, будут облагаться НДС по новым правилам:

  • НДС со скидкой будет применяться к первым 130 «квадратам» первого дома или квартиры до стоимости €350,000. Отметим, что по данным Налогового управления Кипра, таким критериям соответствует 77% недвижимости, заявленной для льготной ставки НДС.
  • При этом, общая стоимость сделки не должна превышать €475,000, а общая площадь застройки — не превышать 190 кв.м.
  • Еще один пункт предусматривает, что для лиц с ограниченными возможностями льготный НДС будет применяться к первым 190 квадратных метрам застраиваемой площади. 

Важно, что жилье должно приобретаться для постоянного проживания. Если владелец захочет сдавать объект в аренду до истечения 10-летнего периода, он должен будет возместить разницу между льготной ставкой в 5% и стандартной ставкой в 19% только за оставшиеся годы. До этого действовало правило по уплате разницы за все 10 лет.