Активность застройщиков и покупателей на исторически низком уровне. Анализ и тенденции новостроек Финляндии в аналитике от REALTING

Высокий уровень жизни и прозрачная правовая база сыграли одну из ключевых ролей в формировании рынка жилья Финляндии. За последние несколько лет финский рынок недвижимости демонстрировал постепенное и сравнительно предсказуемое развитие. Однако введенные меры для контроля инфляции привели к увеличению стоимости кредитования, что, в свою очередь, начало сказываться на падении спроса. Как подобные меры повлияли на объем строительства, количество сделок и уровень цен — в свежей аналитике REALTING.

Спад в строительстве. Что на это повлияло?

В соответствии с данными Statistics Finland, с 2015 по ноябрь 2023 года в Финляндии было выдано более 86 тыс. разрешений на строительство отдельно стоящих, двухквартирных и многоквартирных жилых домов* (в т.ч. строительство пристройки, ремонт и перепланировки, сопоставимые со строительством нового здания, расширение здания или увеличение площади).

* - без учета разрешений на строительство жилых зданий, в которых жители имеют общую кухню, гостиную или санитарные помещения, и жилых зданий для лиц с ограниченными возможностями.

Количество разрешений на строительство отражает активность застройщиков, которые, в свою очередь, оперативно отслеживают и реагируют на меняющиеся потребности покупателей. Таким образом, показатель позволяет судить о тенденциях на рынке недвижимости в стране.

Так, в период с 2015 по 2017 годы отмечался достаточно высокий уровень активности в строительстве нового жилья: количество разрешений увеличивалось ежегодно — на 7% в 2016 году и на 3% в 2017. Одной из причин роста в эти годы стало соглашение по землепользованию, жилью и транспорту, подписанное правительством еще в 2012 году. Сотрудничество направлено на улучшение функциональности и конкурентоспособности городских районов, а значит сбалансированное развитие городской инфраструктуры, землепользования, жилищного строительства и логистики.

В рамках программы осуществляется такая поддержка, как субсидируемое государством жилищное строительство, поддержка ремонтных работ, развитие деревянного домостроения.

Стоит отметить и то, что местные органы самоуправления могут взимать налог на недвижимость с пустующего земельного участка, если он расположен в зоне городского планирования и не используется для жилых целей или не находится в стадии строительства. Ставка налога в таком случае будет варьироваться от 2% до 6%.

Такие соглашения были подписаны также на 2016-2019 и 2020-2031 годы, включив в себя новые регионы.

Помимо государственного регулирования, наблюдалась тенденция к инновациям в дизайне и планировке жилья, а также к современным и энергоэффективным решениям в строительстве из-за повышения цен на энергоресурсы.

Пандемия и ограничения на перемещения привели к тому, что в 2020 и 2021 годах наблюдался увеличенный спрос на загородную недвижимость. В результате выросло количество разрешений на строительство частных домов.

Самым активным периодом стал 2021 год — 11 508 разрешений. Хотя уже в 2022 году активность застройщиков резко снизилась — сразу на 25%. А 2023 год продемонстрировал самый худший показатель за весь рассматриваемый период — 5 361 разрешение на строительство жилья, что в 1,6 раз меньше чем в предыдущем году и более чем в 2 раза меньше по сравнению с 2021 годом. Падение спроса привело не только к снижению объемов строительства, но и к банкротству крупнейших застройщиков Финляндии.

Стоит отметить еще одну особенность, касающуюся строительства нового жилья — это уменьшение площади квартир и домов. На данный момент средний размер жилого помещения составляет 40-60 кв. м, в то время как около десятилетия назад средняя площадь была 80-90 кв. м.

Рост процентных ставок и снижение количества сделок

Период с 2016 по 2017 характеризуется повышением активности покупателей: количество сделок с новостройками выросло на 34% и 42% соответственно, а по сравнению с 2015 годом показатель увеличился в 1,9 раз. До пандемии 2020 года рынок стабилизировался — количество сделок оставалось на высоком уровне — не менее 11 тыс. в год. Ограничения из-за COVID-19 привели к снижению количества сделок на 12%. Тем не менее, 2021 год приблизился к уровню «доковидного» периода — 10 724 сделки купли-продажи.

В 2022 году произошел резкий спад активности — жилье в новостройках стали покупать практически в 2 раза меньше. А в 2023 году зафиксирован худший показатель по количеству сделок купли-продаж — всего 2039 сделок на «первичке», что в 2,7 раз ниже чем в 2022 году и более чем в 5 раз ниже по сравнению с 2021 годом. Основная причина этого: рост инфляции и, как следствие, изменение процентных ставок.

Рост процентных ставок с середины 2022 года значительно повысил стоимость кредитования для потребителей. Так, в декабре 2023 года ставка по ипотеке находилась на уровне 4,1%, для сравнения — с 2017 года процентная нагрузка не превышала 1%.

Затрагивая тему ипотеки, стоит сказать, что условия кредитования покупки жилья в Финляндии стандартные: первоначальный взнос составляет от 5% до 20% от стоимости недвижимости, срок кредитования 25-30 лет. Банк также проводит оценку стоимости недвижимости, чтобы убедиться, что запрашиваемая сумма кредита соответствует рыночной стоимости объекта.

«Двушки» покупают чаще всего

Рассматривая структуру сделок на первичном рынке недвижимости по типу объекта, можно сказать, что с 2015 года покупатели чаще отдавали предпочтение жилью в многоквартирных жилых дома. Доля квартир в сделках была выше 80% на протяжении всего рассматриваемого периода за исключением 2015 и 2022 годов — тогда с частными домами было совершено 24% и 21% от всех сделок на первичном рынке соответственно.

Кстати, чаще всего в новостройках в 2023 году покупали двухкомнатные квартиры — на их долю пришлось 42% от всех сделок с квартирами на первичном рынке. Далее следуют трехкомнатные апартаменты — 33%, за ними — однокомнатные квартиры — 25% от всех сделок на «первичке».

Во-первых, владение частным домом в Финляндии включает в себя не только право собственности на само здание, но и на землю, на которой оно расположено. Владельцы обязаны ухаживать за своей собственностью, соблюдать строительные нормы и правила землепользования.

Во-вторых, владение квартирой в многоквартирном доме в Финляндии обычно осуществляется через жилищные акционерные общества. При покупке квартиры будущий собственник фактически приобретает акции, дающие право на пользование определенной квартирой. Владельцы обязаны уплачивать месячные взносы на обслуживание и ремонт общедомовых помещений и инфраструктуры. Также они имеют право голоса на собраниях акционеров, где решаются вопросы управления и эксплуатации дома.

В 2020 году максимальным спросом пользовалась недвижимость в Хельсинкском регионе — 42% от всех сделок на первичном рынке. Впоследствии, доля сделок на этой территории постоянно снижалась, достигнув минимума в 25% в 2023 году. Снижение доли сделок в столичном регионе обусловлено несколькими факторами.

Во-первых, забегая вперед, можно сказать, что Хельсинки — самый дорогой город Финляндии в плане жилья. Высокие цены отпугивают покупателей, что приводит к снижению доли сделок.

Во-вторых, это насыщенность рынка: рынок жилья в Хельсинки, вероятно, столкнулся с насыщением после периода интенсивного строительства и развития в рамках уже упомянутой государственной программы. А развитие остальных регионов стимулирует активность за пределами столицы.

Не последнюю роль играет и изменение предпочтений: наблюдается тенденция к жизни в менее загруженных и более доступных по цене районах за пределами крупных городов, особенно в контексте возросшей популярности удаленной работы.

За 8 лет цены на столичную недвижимость выросли на 32%

Столица Финляндии и ее пригород на протяжении всего рассматриваемого периода сохраняет за собой статус самой дорогой локации в стране для приобретения жилья. Цена на первичную недвижимость в Хельсинки имела тенденцию к росту до 2022 года.

По итогу 2022 года произошло незначительное снижение в 1%, и цена установилась на уровне €6094/кв.м. Колебания в пределах 3% происходили до 3 квартала 2023 года, — далее зафиксирован рост на 8%. Итог 4 квартала 2023 года — €6317/кв.м. За 8 лет цены на столичную недвижимость выросли на 32%.

Тенденции остальной части страны до 2022 года во многом схожи со столичными. С 2022 года регионы проявили большую неустойчивость, особенно в 1 полугодии 2023 года. Так, по итогу 1 квартала 2023 года цена снизилась на 8%, а во втором квартале прибавила 13%. В 4 квартале 2023 года цена на первичную недвижимость в Финляндии без учета Хельсинки находилась на уровне €4101/кв.м. С 2015 года рост составил 29%.

Важно понимать, что рост цен на первичную недвижимость отражает не только уровень спроса, но и общее увеличение стоимости строительства, включая материалы и рабочую силу.

Первичный рынок Финляндии проявил высокую чувствительность к доступности финансирования — меры по снижению инфляции, которые привели к удорожанию займов, оказали сильное давление как на покупателей, так и на застройщиков. Высокие процентные ставки уже повлияли на число сделок, а снижение активности в жилищном строительстве может неоднозначно отразиться на рынке в долгосрочной перспективе из-за ухудшения доступности жилья. А это приведет к увеличению стоимости как покупки, так и аренды жилья.