Как купить недвижимость в Таиланде: подробное руководство для инвесторов

Количество сделок с недвижимостью в Таиланде за 2023-й год увеличилось почти на 50% — на какие объекты спрос вырос особенно заметно? Об обороте сделок, формах собственности, стоимости недвижимости в разных тайских городах, а также перспективных направлениях для инвестиций — читайте в нашем большом гайде с аналитикой и комментарием эксперта.

Формы собственности в Таиланде

В Таиланде иностранцы могут владеть недвижимостью в двух формах: Freehold (полная собственность) и Leasehold (долгосрочная аренда). И тут есть свои нюансы: в полную собственность (Freehold) иностранец может приобрести квартиру только в кондоминиуме (в этом случае каждая квартира имеет своего владельца, но общая территория находится в совместной долевой собственности); если же речь о покупке квартиры в многоквартирном доме, то иностранцам доступна только долгосрочная аренда (Leasehold). 

Если есть цель купить виллу с землей, то иностранец может полностью владеть только домом (строением). Земельный участок может быть оформлен иностранным физическим лицом только в форме долгосрочной аренды сроком в среднем до 90 лет.
Чтобы владеть и землей, можно создать компанию в Таиланде, так как в таком случае владеть участками разрешено. Доля иностранного участия в компании должна составлять 49% или меньше. 

И еще одна опция: иностранцы могут инвестировать не менее 40 миллионов батов (1 127 714 долларов США) в проект, утвержденный Советом по инвестициям. Это даст им право приобрести до 1600 квадратных метров земли.

Количество сделок и средняя стоимость недвижимости в Таиланде

По данным Bank of Thailand, в 2023 году в Таиланде денежный оборот от сделок купли-продажи недвижимости составил 951,540,99 млн бат ($26,6 млрд), что на 20% больше по сравнению с предыдущим годом. Максимальный денежный оборот зафиксирован в Центральном регионе страны, а наибольший рост произошел на Востоке — в 1,5 раза.

За этот же период количество сделок увеличилось на 43% и превысило 150 тысяч. В структуре сделок преобладает жилая недвижимость — 93% от общего количества транзакций с недвижимостью. Однако стоит отметить повышенный спрос на коммерческие объекты — сделки с ними совершались в 7,6 раз чаще, чем в 2022 году. Количество сделок с земельными участками также выросло — более чем в 2 раза за год.

Спрос на рынке недвижимости Таиланда формируют россияне и инвесторы из материкового Китая и Гонконга. Также крупными инвесторами являются выходцы из США, Сингапура, Тайваня, Японии и Великобритании. 

Приведем стоимость тайской недвижимости на примере трех городов:

* на 15.03.2024 

Источник: Numbeo. 

Покупка недвижимости в Таиланде по шагам

Вот что нужно делать поэтапно, чтобы купить недвижимость в Таиланде: 

1. Нанять юриста по недвижимости

Так как эта индустрия в стране все еще не регулируется, юрист сможет обеспечить вам большую безопасность, чем просто агент по недвижимости. 

2. Забронировать объект

В договоре резервации прописывается подробная информация о сторонах сделки, важные данные об объекте, а также указываются реквизиты сторон и даты взноса платежей.

Покупатель вносит в качестве задатка продавцу 1% от стоимости объекта, что приводит к временному снятию объекта с продажи. Задаток может быть внесен наличными или переведен на счет продавца.

3. Проверить юридическую надежность сделки

Здесь вам особенно пригодится сертифицированный юрист. Он проведет проверку следующих аспектов: застройщика, состояние объекта, наличие обременений, арестов, залогов и прав третьих лиц.

4. Заключить договор

Вскоре после внесения депозита, наступает момент ознакомления с договором купли-продажи. Он включает в себя следующую информацию: условия приобретения объекта и способ его оформления, затраты, связанные со сделкой и последующим содержанием объекта, штрафные санкции за нарушение условий договора. 

5. Оплатить сделку

В Таиланде есть два способа оплаты сделки:

При покупке новостройки, оплату можно произвести путем перевода средств на указанные в договоре реквизиты застройщика. Сделать это позволяется со счета в любой стране при условии, что счет зарегистрирован на имя покупателя. Также возможна оплата со счета юрлица, где покупатель является учредителем.

При покупке на вторичном рынке, нужно открыть счет в одном из банков Таиланда и перевести на него деньги со своего счета в любой другой стране. При регистрации недвижимости в Земельном департаменте покупатель передает продавцу чек на указанную сумму.

Важно. При регистрации недвижимости в полную собственность (фрихолд) важно, чтобы средства поступили из-за границы. Этот факт проверяется Земельным департаментом при регистрации сделки. В случае регистрации недвижимости в форме долгосрочной аренды (лизхолд), расчет может быть произведен любым доступным способом.

Также отметим, что в Таиланде можно легально купить жилье даже за криптовалюту. 

6. Зарегистрировать право собственности

После осуществления всех платежей по договору производится регистрация права собственности или права долгосрочной аренды в Земельном департаменте. В процессе регистрации обязательно присутствуют представители застройщика (продавца) и покупателя.

Закрытие сделки обычно занимает от 30 до 60 дней. 

Сопутствующие траты при покупке недвижимости в Таиланде

Среди дополнительных расходов, с которыми вам придется столкнуться:

• Комиссия за перевод — 0,01%-2,00% (оплачивает покупатель).
• Гонорар агента по недвижимости — 3%–5% (оплачивает продавец).
• Удерживаемый налог — 1% от объявленной суммы или оценочной стоимости имущества, в зависимости от того, что выше (оплачивает продавец). Ставка может варьироваться в зависимости от типа собственности и обстоятельств продажи.
• Гербовый сбор равен 0,50%. Он взимается при регистрации сделки и может быть оплачен как покупателем, так и продавцом, в зависимости от условий договора.
• Специальный налог на бизнес — около 3,30% от стоимости имущества. Этот налог применяется, если недвижимость продается менее чем через 5 лет после приобретения. Кроме того, к нему добавляется муниципальный налог в размере 10% от суммы специального налога. 
• Регистрационный сбор 2% (обычно его оплачивает покупатель).
• Стоимость юридических услуг договорная.

Покупка жилья в Таиланде в ипотеку и в рассрочку

До недавнего времени тайские банки очень редко предлагали ипотечные кредиты иностранцам, однако сейчас такая возможность есть. Стоит учитывать, что шансов будет гораздо больше, если соответствовать следующим критериям:

• Легально работать в Таиланде не менее 1-2 лет до подачи заявки на ипотеку и иметь стабильный доход от 80,000 THB — 140,000 THB (€2153—3768).
• Иметь двойное гражданство, одно из которых — Таиланда. Это может упростить процесс получения ипотеки, но не является обязательным условием для всех банков.
• Преимуществом будет также наличие тайского вида на жительство.

При этом, первоначальный взнос обычно варьируется в пределах 30%-40% от стоимости недвижимости, а остальные 70%-60% можно взять в качестве кредита в банке. 

Процентная ставка по ипотеке в Таиланде на 20 лет с фиксированной ставкой равна 5.41%. Она может меняться в зависимости от экономической ситуации и индивидуальных условий заемщика. 

Также есть вариант оформления рассрочки у застройщика: во время строительства она будет беспроцентной, а потом уже будет идти 3-5% годовых на остаток задолженности. 

Перспективные направления в Таиланде для инвестиций 

Александр Чернокульский, директор компании «Жилфонд», рассказал нам, что на фоне перегретого рынка островного Таиланда инвесторы все чаще интересуются недвижимостью на материке.

— Таиланд интересен с точки зрения инвестиций за счет стабильного роста цен на недвижимость — если вложиться в кондо на этапе строительства, можно получить прирост стоимости в среднем до 50% к моменту сдачи объекта. 

Но также после сдачи объекта или при покупке вторичной недвижимости инвесторы могут заработать на аренде. Рынок аренды в Таиланде высокомаржинальный, хоть и неоднородный. Так, доходность от аренды недвижимости на Пхукете высокая в сезон, а в несезон — низкая. В крупных городах — Бангкоке, Паттайе, Чиангмае — сезонность не так ярко выражена: в сезон здесь можно снять квартиру на долгий срок за 20 тыс. батов в месяц (примерно $560), а вне сезона — около 15 тыс. батов ($420), просто потому что на рынке освобождается больше вариантов. 

По данным исследования Global Property Guide, в IV квартале 2023 года на Пхукете доходность от сдачи квартиры в аренду варьирует от 5,45 до 6,45% в зависимости от местоположения и размера недвижимости, при среднем показателе 5,87%. В Бангкоке доходность от аренды составляет от 2,19 до 9,52% (средний показатель — 4,88%), Паттайе — от 3,24 до 10,04% (в среднем 6,25%), в Чиангмае — от 5,5 до 7,28% (в среднем 6,32%). 

По нашим прогнозам, в 2024 году наиболее востребованными направлениями для инвесторов будут именно города, особенно курортные, вроде Паттайи — город активно развивается, при этом рынок недвижимости здесь пока существенно демократичен по ценам. 

В 2026 году рядом с Паттайей планируется завершение строительства аэропорта — появится транспортный хаб, который разгрузит Бангкок и усилит туристический поток в Паттайе. Также между Паттайей и Бангкоком, который находится всего в 150 км, строится железная дорога — она позволит добираться из города в город всего за 30 минут. Это, безусловно, повлияет на стоимость м² в перспективе, что повышает инвестпривлекательность недвижимости здесь.

Динамика перераспределения спроса с островной части Таиланда на материк была заметна еще в 2023 году. По данным Банка Таиланда, за первые 10 месяцев 2023 года суммарный объем транзакций за покупку недвижимости в центральном регионе (Бангкок, Аюттхая, Канчанабури), на который приходится около 60% спроса, вырос на 17,7% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. 

В северо-восточном регионе (Амнат Чароен, Бурирам) за тот же период объем транзакций увеличился на 25%; северном регионе (Чиангмай, Лампхун, Лампанг) — на 26,4%; южном регионе (острова Пхукет, Самуи) — на 46,3%; восточном регионе (Чаченгсау, Чонбури, Районг) — на 63%.