В Европе катастрофически не хватает жилья — дефицит оценивается в 9,6 миллиона домов и квартир, а строят всего 64% от рекомендуемого объема. Покупатели это понимают и спешат покупать сейчас, пока цены не выросли еще больше, что только раскручивает спираль роста. В этой статье мы разберем, почему одни страны бьют рекорды по росту цен, другие стоят на месте, и что власти ЕС планируют делать с жилищным кризисом в ближайшие годы.

Примечание. Следует учитывать, что это оценка консалтинговой компании CBRE компании, а не официальный показатель Евросоюза, однако она подчеркивает системную проблему недостатка доступного жилья в Европе и замедленное возобновление строительства.

Содержание:

  1. Передовики и отстающие
    1. Главные причины роста и падений: спрос vs предложение
    2. Португалия как исключение
    3. Финляндия: почему цены падают?
  2. Политический ответ: план доступного жилья ЕС
  3. Что в итоге — рост продолжится?

Передовики и отстающие

Во втором квартале 2025 года цены на жилье в ЕС выросли на 5,4% в годовом выражении. Однако картина резко отличается по регионам — Португалия лидирует с +17,2%, тогда как Финляндия единственная страна, где цены упали.

годовое изменение цен на жилье в странах ЕС во 2 квартале 2025 года

Лидеры роста:

Согласно Евростату, Португалия (+17,2%), Болгария (+15,5%) и Венгрия (+15,1%) создают отдельную категорию. Это страны, где спрос на жилье значительно опережает предложение. Стоит отметить, что агрегированный индекс Национального банка Венгрии (MNB House Price Index) показывает немного другие цифры: +17,9% г/г в 2025 Q2 и +5,1% кв/кв по стране в целом. Но это нормально, так как Eurostat и MNB используют разные индикаторы.

Средний сегмент:

Хорватия (+13,2%), Испания (+12,8%), Словакия (+11,3%) и Чехия (+10,5%) растут стабильно. Эти страны привлекают инвестиции из более развитых экономик ЕС и демонстрируют здоровый спрос на жилье.​

Минимальный рост:

Франция (+0,5%), Швеция (+0,7%) и Кипр (+1%) имеют практически застойный рынок. Германия (+3,2%) и Италия (+3,9%) также показывают вялый рост — это экономики с уже высокими ценами и низким спросом на дальнейшее удорожание​.

Кто оказался в минусе:

Финляндия — единственная страна с падением цен (-1,3%) в годовом выражении.​

Главные причины роста и падений: спрос vs предложение

Дисбаланс предложения остается главной движущей силой. Европе не хватает примерно 9,6 миллиона жилых единиц (3,5% от общего жилищного фонда), а новое строительство достигает только 64% от необходимого уровня. Эта нехватка существует десятилетиями, и ситуация усложняется демографией и ограничениями в строительстве.​

Роль процентных ставок. Европейский центральный банк начал понижать ключевые процентные ставки с июня 2024 года, после серии повышений в 2022–2023 годах. С июня 2024 по июнь 2025 депозитная ставка ЕЦБ была снижена восемь раз — с 3,75% до 2,00%. Ранее, в середине 2023 года, ставка по депозитным операциям составляла около 4,00%, а ставка основных операций рефинансирования (MRO) была выше — около 4,25%. Такое снижение значительно сделало ипотеку доступнее, что стимулировало возобновление спроса на жилье, несмотря на сохраняющийся рост цен. 

Восстановление уверенности покупателей. После падения спроса в 2022–2023 годах покупатели вернулись на рынок. Они торопятся совершать покупки до дальнейшего роста цен — это создает порочный круг, который еще больше подстегивает цены.​

Португалия как исключение

Португалия — особый случай. Рост там обусловлен не только нехваткой жилья, но и миграцией иностранцев, благоустройством городов и политикой привлечения инвесторов. 

В августе 2024 года в Португалии появилась программа освобождения молодых покупателей жилья (до 35 лет) от налога на передачу недвижимости (IMT) и гербового сбора при приобретении первого постоянного жилья. Эта мера направлена на поддержку молодых семей и стимулирование спроса на доступное жилье. Льготы распространяются на покупку первого жилья и имеют конкретные лимиты по стоимости объекта. Важно уточнить, что речь идет именно о налогах при покупке недвижимости, а не об ежегодном налоге на имущество.

За 15 лет (2010–2025) цены в Португалии выросли на 141%, но это значительно меньше, чем в Венгрии (+277%) или Эстонии (+250%). Однако в Португалии разрыв между ростом зарплат и ростом цен шире: между 2015 и 2024 годами индекс цен вырос на 143%, тогда как средняя зарплата только на 36%.​

Финляндия: почему цены падают?

Финляндия — единственная страна ЕС со снижением цен (-1,3%). Причины: избыток нового строительства в предыдущие годы, падение спроса на жилье и более консервативное поведение покупателей. Это напоминает, что рынки жилья не везде растут одинаково.​

Политический ответ: план доступного жилья ЕС

В октябре 2025 года Европейский совет принял важное решение — призвал Европейскую комиссию разработать амбициозный План доступного жилья для ЕС. План должен быть представлен в начале 2026 года и будет включать стратегию жилищного строительства и меры по борьбе с бездомностью.​

На национальном уровне:

  • Словения запустила программу публичного арендного жилья с инвестициями €1 миллиард до 2034 года​.
  • В Испании в 2024–2025 годах наблюдается рост числа разрешений на строительство жилья, достигнув максимальных значений с 2008 года. Общее количество разрешений в 2024 году превысило 125 тысяч, при этом в первые месяцы 2025 года продолжается тенденция к росту. 

Однако эксперты скептичны: превратить нормативные планы в реальное увеличение предложения жилья займет годы.

Что в итоге — рост продолжится?

Во втором квартале 2025 года европейский рынок жилья показал, что структурный дисбаланс между спросом и предложением остается главным двигателем цен. Снижение процентных ставок помогло, но не решило проблему. Цены будут расти там, где жилья недостаточно (Португалия, Венгрия, Болгария), и застаиваться там, где уже высокие цены сдерживают спрос (Франция, Германия, Швеция).

Политический ответ есть, но его результаты будут видны не раньше 2026–2027 годов. Пока же молодые европейцы во многих странах остаются перед сложной дилеммой: копить годами на дом или ждать проседания рынка, которое может и не наступить.