Рынок недвижимости Румынии: анализ цен, арендной доходности и инвестиционных возможностей
Рынок недвижимости Румынии — это история про быстрый рост и интересные возможности для инвесторов. За последний год цены выросли на 14%, средний квадратный метр теперь стоит €1710, а в топовых городах вроде Клуж-Напоки — от €1940 до €2363 за м², с премиальными комплексами до €3500–€4000. При этом арендная доходность держится на уровне 6–7,7%, что вдвое выше, чем в среднем по Европе. Звучит привлекательно, но есть нюансы: строительство не успевает за спросом, ипотечные ставки около 5,5%, а объем сделок в 2025 году начал снижаться.
В этой статье разберемся, что происходит на румынском рынке недвижимости прямо сейчас. Реальные цены по городам — от доступных Ясс до дорогого Клуж-Напоки, сколько можно заработать на аренде, какие условия ипотеки предлагают банки и стоит ли иностранцам рассматривать Румынию для инвестиций. Также остановимся на коммерческом сегменте, который переживает настоящий бум, и посмотрим на прогнозы до 2029 года.
Динамика цен по основным направлениям
Цены на жилье в Румынии продолжают стремительно расти. Согласно данным Eurostat, во втором квартале 2025 года индекс цен на жильё (HPI) достиг 162,38 пунктов (базовый год 2015 = 100). Это на 4,72% больше, чем годом ранее. Для сравнения, в третьем квартале 2024 года индекс вырос на 3,9%. Таким образом, динамика ускорилась.
На национальном уровне ситуация еще более впечатляющая. Средняя цена за квадратный метр квартиры в 2025 году составила 1710 евро, увеличившись на 14% по сравнению с прошлым годом. Новые жилые объекты дорожают быстрее старого фонда: цены на новостройки в Румынии выросли на 6,8%, тогда как на уже существующие дома — всего на 2,4%.
Пройдемся по регионам
Цены в разных городах сильно отличаются. Это связано с экономической активностью и спросом.
|
Город |
Средняя цена (€/м²) |
Премиум-районы |
Прирост за год |
|
Клуж-Напока |
€2000–€2363 |
€3500–€4000 |
+15,7% |
|
Бухарест |
€1862 |
€2000–€2500 |
+15,0% |
|
Тимишоара |
€1700 |
~€1900 |
+11,7% |
|
Констанца |
€1766–€1838 |
~€2200 |
+17,84% |
|
Яссы |
€1300–€1500 |
~€1800 |
+38,52% |
|
Брашов |
€1600–€1800 |
~€2000 |
умеренный |
Клуж-Напока показывает самый впечатляющий рост, став самым дорогим рынком недвижимости в стране. За последние пять лет цены там выросли на 80%, с примерно €1667 за кв. м до текущего диапазона €2000–€2363 за кв. м. Стоимость жилья в премиальных комплексах в центре города достигают €3500–€4000 за квадратный метр.
Бухарест занимает второе место с заметным ростом цен по разным районам. Годовой прирост составил 15%.
Динамика средней цены недвижимости по основным городам Румынии (2020-2025)
Жилая недвижимость на продажу в Бухаресте
Что движет рынком
Проблемы в строительстве
Основная проблема на рынке — снижение предложения. В 2023 году количество выданных разрешений сократилось на 20,7%, а в 2022-м — на 14,9%. В 2024-м был небольшой рост на 2,9% (до 35,667 разрешений), но это всё равно значительно ниже пиков 2021 года.
В первой половине 2025 года ситуация начала улучшаться: число разрешений на жилые объекты выросло на 4,4% по сравнению с прошлым годом и достигло 24,821 в январе-августе. Однако в апреле 2025 года произошел локальный спад на 12,2% год к году, что указывает на нестабильность тренда. Восстановление к историческим максимумам все еще требует времени.
Рост стоимости строительства
Стоимость строительства значительно возросла. Общие расходы на гражданское строительство колеблются от €600 до €1500 за квадратный метр, в зависимости от сложности и качества проекта. Внедрение принципов зеленого строительства, таких как сертификация BREEAM или LEED, добавляет к затратам 10–20%.
Дефицит рабочей силы
Нехватка квалифицированных рабочих держит зарплаты на высоком уровне, из-за чего стоимость строительства также дорожает. Этот вопрос остается критичным, особенно в условиях, когда инфраструктурные проекты идут параллельно с жилищным строительством.
Спрос и объемы сделок
После спада в 2023 году рынок жилья в Румынии ожил в 2024-м. По данным Национального кадастрового агентства (ANCPI), в 2024 году продали почти 169,000 домов.
Но в 2025-м ситуация изменилась. Аналитики Colliers отметили снижение сделок на 9% за первые четыре месяца по сравнению с тем же периодом 2024-го. В Бухаресте падение было еще более заметным — 12%.
Замедление вызвано высокой инфляцией, ограниченным доступом к кредитам и ростом стоимости строительства. Кроме того, отмена налоговых льгот для строительных рабочих в январе 2025-го увеличила расходы на труд, снизила прибыль девелоперов и подстегнула рост цен на недвижимость.
Рынок аренды в Румынии
С каждым годом покупка жилья становится все менее доступной для среднего класса. В ответ растет спрос на аренду. В 2024 году цены на аренду увеличились в среднем на 15% по сравнению с 2023 годом. К ноябрю 2025-го рынок аренды все еще активен, хотя ставки начали стабилизироваться.
Арендные ставки по городам (по состоянию на ноябрь 2025):
|
Город |
Студия (€) |
2-комнатная (€) |
3-комнатная (€) |
|
Клуж-Напока |
420 |
600 |
749 |
|
Бухарест, Район 1 |
от 750 |
— |
— |
|
Брашов |
375 |
500–640 |
640 |
|
Тимишоара |
— |
550 |
— |
|
Констанца |
360–800 |
— |
— |
|
Яссы |
— |
550 |
— |
|
Арад |
230 |
359 |
435 |
Клуж-Напока — самый дорогой город для аренды. Здесь студии стоят в среднем €420, двухкомнатные квартиры — €600, а трёхкомнатные — €749.
В Бухаресте цены сильно различаются в зависимости от района. Самый дорогой — Район 1, где средняя стоимость аренды составляет €791. В районах 4 и 6 на юго-западе цены ниже: €527 и €515 соответственно.
Арад — самый доступный город для аренды. Здесь студии обходятся в €230, двухкомнатные квартиры — в €359, а трехкомнатные — в €435.
Сколько зарабатывают инвесторы
Румыния предлагает одни из самых выгодных арендных доходов в Европе. Согласно Global Property Guide, средний валовой доход от аренды в Румынии составляет 6,33%. В Бухаресте этот показатель выше — 7,73% во втором квартале 2025 года.
В других городах доходность ниже. В Констанце арендный доход составляет примерно 5,86–6,45%, в Яссах — около 6,18% (для студий), а в Клуж-Напоке — 4,2–4,8% (при высоких ценах на недвижимость).
Годовая аренда недвижимости стоимостью €200,000 в Бухаресте может приносить €12,000–€16,000 валового дохода в первый год (6–8%).
Налоги и расходы на содержание
В Румынии действует фиксированный налог в 10% на аренду недвижимости как для местных жителей, так и для иностранцев. Операционные расходы в среднем уменьшают валовой доход на 1,5–2 процентных пункта, включая обязательные и дополнительные затраты. После вычета налогов и расходов, чистый доход обычно составляет 5–6%.
Ипотечный рынок и условия финансирования
Ипотечный рынок Румынии активно растет. В первой половине 2025 года новые ипотечные кредиты составили около 40% всех банковских займов, достигнув €10,7 миллиарда (в румынских леях), что на 24% больше, чем в 2024 году.
Средний размер ипотечного кредита в этот период увеличился до €64,000 (в 2024 году было €62,000). Особенно высокие суммы брали жители Клуж-Напоки — в среднем €89,250, что на 17% больше, чем годом ранее.
Процентные ставки и размер первоначального взноса
В первой половине 2025 года средние фиксированные ставки по новым ипотекам в Бухаресте держались на уровне около 5,45%. Во второй половине года они могут вырасти до 5,95%. Это повышение связано с продолжающимся ростом инфляции. Национальный банк Румынии сохраняет учетную ставку на уровне 6,5%, что также влияет на процентные ставки по кредитам.
Как ожидается, индекс справочной потребительской цены (IRCC) поднимется примерно до 6% в четвертом квартале 2025 года с нынешних 5,55%. Однако ежемесячные платежи пока ниже пиковых значений, зафиксированных летом 2024 года.
Минимальные авансовые платежи обычно составляют 15–25% для румынских жителей и 20–30% для иностранных покупателей.
Коммерческая недвижимость
Румыния переживает инвестиционный бум в сфере коммерческой недвижимости. К августу 2025 года ключевые девелоперы вложили более €1,5–2 миллиардов в 17 масштабных проектов. К 2027 году эти инициативы создадут 887,400 кв. м современного коммерческого пространства.
Подборка коммерческой недвижимости в Румынии
Инвестиции распределены следующим образом:
- Розничный сегмент: €970 миллионов — 388,000 кв. м. Среди крупных проектов — Клуж Молл (130,000 кв. м) и Rivus Cluj (120,000 кв. м)
- Промышленный сегмент: €367 миллионов — 367,100 кв. м
- Офисный сегмент: €330 миллионов — 132,300 кв. м
Офисный рынок
Офисный рынок Румынии восстанавливается. В первой половине 2025 года в него вложили €126 миллионов. Однако в этом году спрос на офисы остается осторожным. Ожидается низкий спрос на аренду, а уровень вакантности может снизиться.
На рынке складывается двойственная ситуация. Современные, энергоэффективные здания в выгодных локациях продолжают привлекать арендаторов. Менее конкурентоспособные объекты испытывают трудности.
Промышленно-логистический сегмент — звезда рынка
Промышленная и логистическая недвижимость остаются лидерами коммерческого сегмента. В первой половине 2025 года в аренду сдано более 417,000 кв. м промышленных площадей, что на 22% превышает показатели 2024 года. Две трети спроса поступает от розничного сектора и сектора потребительских товаров.
За первые девять месяцев 2025 года введено в эксплуатацию 339,600 кв. м новых площадей, из которых 191,600 кв. м — логистические парки и промышленные зоны. Крупные девелоперы, такие как VGP и Logicor, продолжают активно расширять свои портфели.
Арендные ставки остались стабильными: от €4,5 до €5 за кв. м в месяц в крупных городах и от €3,8 до €4,5 в региональных центрах.
Розничный сегмент
Розничный сектор готовится к значительному росту. Основные торговые центры планируют масштабные расширения к 2027–2028 годам. В первой половине 2025 года розничный сегмент лидировал по объему инвестиций и привлек €163 миллиона — это составляет 42% от всех сделок.
Как купить жилье в Румынии иностранцу
Румыния приветствует иностранные инвестиции в недвижимость. Однако существуют определенные правила:
- Граждане ЕС и ЕЭЗ могут свободно покупать любую недвижимость, включая землю, на тех же условиях, что и местные жители.
- Граждане других стран могут приобретать квартиры, дома и коммерческие объекты без ограничений, но напрямую владеть землей они не могут. Однако это ограничение можно обойти, приобретая недвижимость через румынскую компанию.
Основные законы, регулирующие эти вопросы, включают Закон № 312 о приобретении собственности иностранными гражданами от 2005 года, Гражданский кодекс и другие нормативные акты.
Транзакционные расходы во время сделок обычно составляют 5–7% от стоимости недвижимости как для граждан ЕС, так и для третьих стран, и включают налоги на передачу, судебные сборы и комиссии агентства.
Прогноз для румынского рынка на 2025-2029 годы
Краткосрочный прогноз (2025–2026)
Рынок стабилизируется после нескольких лет бурного роста. Ожидается снижение спроса и уменьшение числа сделок из-за высоких процентных ставок и фискального давления. Однако рецессии, подобной кризису 2009–2010 годов, не предвидится.
Цены в крупных румынских городах продолжают расти примерно на 5% в первой половине 2025 года. Это говорит о сохранении бычьих тенденций, несмотря на замедление объемов сделок.
Долгосрочный прогноз (2027+)
В долгосрочной перспективе основные факторы остаются благоприятными. Ожидается, что рынок жилой недвижимости будет расти на 3,79% ежегодно (CAGR 2025-2029), достигнув объема сделок в $8,73 миллиарда к 2029 году. Коммерческая недвижимость также будет расти, но медленнее — на 1,62% в год (CAGR 2025-2029).
Крупные города продолжают испытывать нехватку жилья и перенаселенность, но спрос на покупку недвижимости остается высоким по сравнению с допандемийным уровнем. Коммерческая недвижимость, особенно розничная и промышленная, обладает большим потенциалом для роста благодаря развитию регионов и инвестициям в инфраструктуру.
Автор
