Дубай привлекает инвесторов со всего мира: стоимость недвижимости растет, а спрос не уменьшается. Именно поэтому очень интересно узнать: не поздно ли вкладываться в квартиры Дубая? Или, может, сейчас мы наблюдаем «мыльный пузырь», который вот-вот лопнет? Собственник агентства недвижимости «Address Property» в Дубае Алексей Слаута рассказал в интервью REALTING обо всех изменениях на рынке недвижимости этого города и поделился секретами успешных инвестиций.

«Рынок недвижимости Дубая зависит от внешних факторов»

Рынок недвижимости Дубая продолжает активно расти. Купить недвижимость в Дубае на данный момент можно в среднем за $2,910 за кв.м. За октябрь 2022 года цены в эмирате взлетели на 1,8% — за весь же 2022-й год цены на квартиры выросли на 8,5%, а на виллы — на 13%. 

При этом крупнейшими покупателями недвижимости в ОАЭ в третьем квартале 2022-го стали россияне. Далее в этом рейтинге идут покупатели из Великобритании, Индии, Германии и Франции.

Собственник агентства недвижимости «Address Property» в Дубае Алексей Слаута уверен: замедления рынка в ближайшее время ждать не стоит.

мужчина улыбается— Что изменилось на рынке недвижимости Дубая за последние несколько месяцев?

— Рынок недвижимости Дубая практически не изменился за последние несколько месяцев: по-прежнему растут цены на жилье, увеличивается спрос на недвижимость со стороны россиян, правительство вкладывает огромные деньги в развитие региона. Все чаще и чаще появляется запрос на поиск квартиры в рамках относительно небольшого бюджета (около $150,000 — $200,000) для собственного проживания. И для меня абсолютно неудивительно, что люди выбирают именно Дубай для переезда.

Дубай из всех локаций — самый дорогой город, но самый перспективный. Например, здесь гораздо проще оформить все документы, найти работу и начать новый бизнес. Если в Азии или в Турции рынки очень замкнуты на «своих», то Дубай изначально был городом экспатов (из 3,5 миллионов населения только 250,000 — местные жители). Здесь все приезжие, поэтому общение происходит на равных и создается очень комфортная бизнес-среда. В этом отношении ситуация очень похожа на Америку — все тоже когда-то туда приехали, и отношение друг к другу соответсвующее. Это разительное отличие от Европы, где переселенцы часто чувствуют себя чужими.

Однако есть и определенные трудности, которые появились в последнее время. Например, самая простая резидентская виза на основе покупки недвижимости выдается сейчас только на 2 года (раньше было — на 3 года), также есть проблемы с открытием счета в банке на базе такой визы. При этом если есть рабочая виза, то проблем с открытием счета в банке не будет.

Из хороших новостей — в конце прошлого года правительством страны была анонсирована новая программа по созданию рабочих мест. Планируется, что общий объем инвестиций в эту программу составит $17 млрд. Это, опять же, поспособствует притоку людей в Дубай. Кроме того, правительство привлекает и IT-специалистов, предлагая им определенные бонусы и льготы. 

Не стоит забывать и о нулевой ставке на доход (то есть здесь не нужно платить налоги с зарплаты, прибыли или любого другого дохода) — это привлекает в страну огромное количество людей.

Плюс ОАЭ — страна богатая, быстро растущая, есть рынок сбыта и есть большие возможности для бизнеса и ниши для развития. Существует план развития Дубая до 2040 года, который подразумевает, что население города увеличится до 11 млн человек — то есть это в 2,5 раза по сравнению с сегодняшним днем. Звучит нереально, но не более нереально, чем все предыдущие проекты ОАЭ, которые уже воплотились в жизнь.

— Все чаще говорят о том, что рынок недвижимости Дубая похож на «мыльный пузырь», который вот-вот лопнет. Так ли это, на ваш взгляд?

— Я тоже слышу такие разговоры, причем уже не первый год. Все вокруг ждут, что вот сейчас рынок начнет корректироваться в сторону снижения спроса и, соответственно, цен, что так называемый «мыльный пузырь» лопнет. Но в итоге мы видим существенный рост. 

Здесь нужно понимать, что рынок Дубая практически полностью зависит от внешних факторов. Это значит, что внутреннего рынка нет, — около 70% недвижимости покупается людьми, которые не живут и не собираются проживать в Дубаи. Только 30% рынка — это люди, которые живут в Дубаи, остальное в недвижимости — это инвестиции. Поэтому всегда очень сложно спрогнозировать, как будет складываться ситуация дальше. Могут появиться новые законы где угодно: в Арабских странах, в Индии, в России или в Европе — и это может стимулировать или снизить спрос на недвижимость в Дубае.

Но на ближайшие полгода-год можно прогнозировать, что спрос будет сохраняться, и он будет высокий. Основная к тому предпосылка — количество новых масштабных проектов, которые застройщики еще только планируют вывести на рынок. В Дубае у каждой крупной строительной компании есть целый штат аналитиков, которые просчитывают прибыльность того или иного проекта, и, если они анонсируют появление проекта на 4-6 высотных дома, то это значит, что им будет выгодно эти дома продать. А вывод проекта занимает от трех месяцев до полугода. Если же рынок будет идти на снижение, то и поведение застройщиков резко изменится. 

Еще один немаловажный фактор — увеличение спроса на аренду жилья. Вслед за этим выросла и стоимость аренды — примерно на 30%. В итоге мы видим, что сейчас снять хорошую квартиру или дом в Дубае очень сложно — предложений катастрофически не хватает. Причем если еще квартиру выбрать можно, то найти виллу практически невозможно — все занято. В Дубай едет такой огромный поток людей, что на рынке аренды существует даже дефицит готового жилья. 

Кроме того, существуют официальные данные — Bubble index (от компаний UBS Knight Frank). В октябре 2022 года Дубай (один из немногих, кстати) находится в зеленой зоне с показателем 0,16. По опыту, если даже рынок недвижимости окажется в «желтой» зоне, это вовсе не значит, что цены на жилье будут стремительно падать. 

Но ситуация может быстро меняться, и сделать точный прогноз все равно не получится. Однако в ближайший год, на мой взгляд, на рынке недвижимости Дубая будет рост или стабильность. 

Вид на Дубай

«Если хотите быстрых инвестиций — вкладываться еще не поздно»

— Изменился ли минимальный порог входа для покупателя на рынке недвижимости Дубая?

— Если говорить про инвестиции, то минимальный порог входа остался на уровне $250,000. Потому что по-настоящему инвестиционной можно считать недвижимость в туристических локациях или в центре города. Именно такая недвижимость более востребована, а значит, принесет больший доход от аренды или перепродажи.

В строящиеся проекты можно зайти и с меньшей суммой — от $70,000 до $100,000. Если это новые проекты, которые только вышли на рынок, то уже через полгода эту недвижимость можно будет продать. В таком случае повышение стоимости составит около 5-7%, но с учетом того, что не нужно выплачивать всю сумму, доход инвестора на вложенные средства составит около 15%. Если инвестор выходит через год, то может получить 20-30% на вложенные средства.

Если говорить о покупке для себя, или для сдачи в долгосрочную аренду, или для сохранения (а не приумножения) средств, то можно говорить и о минимальном пороге входа в $100,000 за всю квартиру. Можно найти студию и за $50,000, но это будет квартира в районе, где живут арабы или индусы, и получить адекватный возврат от аренды не получится. И там цены не растут, а даже падают. 

— Не поздно ли вкладываться, с учетом таких высоких цен на недвижимость в Дубае?

— Все зависит от того, что вы хотите получить. Не поздно, если хотите быстрые инвестиции, то есть вложить деньги в строящийся проект и выйти через полгода. Однако если вы хотите вложиться на 2-3 года, то есть риск, что рынок будет корректироваться в этот период. Если же речь идет о длинных инвестициях, когда вы покупаете квартиру в хорошем районе и сдаете ее в аренду около 7-10 лет, то это, пожалуй, один из очень хороших вариантов сохранения и приумножения собственных средств. Сегодня можно найти квартиру, где общий годовой доход от аренды составляет около 10% — таких ставок больше нет нигде. Но даже если цены через несколько лет упадут, то ваш доход снизится до 5-7%, что тоже очень хорошо. 

В инвестировании многое зависит от района, в котором расположена недвижимость. Самым лучшим вложением в долгосрочные инвестиции являются, конечно, туристические районы, потому что даже если что-то в мире снова изменится, люди все равно будут ездить отдыхать в Дубай. Туристический поток сейчас растет примерно на 30% в год. 

Но даже и район — не единственный фактор, который нужно учитывать. Инвестор должен учитывать и репутацию застройщика, и особенности проекта, и локацию, и инфраструктуру, и стоимость содержания — таких факторов очень много. Казалось бы, такая мелочь, как кондиционеры и их подключение могут стоить инвестору «лишних» $120 в месяц, а абонентская плата за газ — еще $20 в месяц. Из таких мелочей и складывается прибыль инвестора. Конечно, невозможно знать обо всех нюансах, если не живешь в Дубае, — именно для этого и нужен грамотный риэлтор.