¿Cómo le está yendo al mercado inmobiliario turco? Análisis de REALTING

De 2020 a 2022, el mercado inmobiliario residencial turco mostró una actividad récord. Durante este período, el número anual de transacciones de compra y venta de inmuebles residenciales casi alcanzó los 1,5 millones. Sin embargo, los acontecimientos de 2023 provocaron una caída de la actividad del mercado. Nuestro material analítico está dedicado al estado del mercado inmobiliario turco en 2024.

Según el Instituto de Estadística de Turquía, desde 2013, anualmente se han completado más de 1 millón de transacciones de compra y venta de inmuebles residenciales en la República de Turquía. El pico de actividad se produjo en el periodo de 2020 a 2022: Durante este período, el número anual de transacciones de compra y venta alcanzó casi 1,5 millones.

Sin embargo, los acontecimientos de 2023 han provocado sus propios ajustes en el mercado inmobiliario residencial turco:

• En febrero de 2023, en el sureste de Turquía huboterremoto devastador, que se cobró la vida de decenas de miles de personas y también destruyó y dañó, según diversas estimaciones, más de 150 mil edificios. En las provincias más afectadas, la actividad en el mercado inmobiliario a finales de 2023 se redujo entre 1,5 y 2,2 veces. El terremoto expuso los problemas en la industria de la construcción de Turquía: fue seguido por pruebas sísmicas en edificios en todo el país.
• Turquía lleva mucho tiempo experimentando una inflación elevada. A lo largo de 2023, el Banco Central de Turquía elevó el tipo clave para combatirlo. En 2023, la tasa clave aumentó varias veces, lo que provocó un aumento en el costo de los préstamos, seguido de una disminución de la actividad en el mercado.

Como resultado, 2023 mostró uno de los peores resultados en el mercado inmobiliario turco: 1,23 millones de transacciones de compra y venta de inmuebles residenciales, un 17,5% menos que en 2022.

El mercado inmobiliario de Turquía en 2024

De acuerdo a Instituto Turco de Estadística En enero-julio de 2024, se registraron en Turquía 672.162 transacciones de compra y venta de bienes inmuebles residenciales, lo que es comparable al mismo período del año pasado y un 18,1% menos que en enero-julio de 2022.

El mayor número de transacciones se realizó en Estambul: 112.099 (alrededor del 17% del número total de transacciones en el país). Ankara ocupa el segundo lugar con 58.896 transacciones (9%), luego Antalya con 37.703 (6%), Esmirna con 36.771 (5%), Bursa con 24.974 (4%).

* - Enero-Julio 2024

La participación del mercado primario en las transacciones de compra y venta de inmuebles residenciales en el período de enero a julio de 2024 ascendió al 32% (214.108 transacciones). Esto es comparable a lo observado en años anteriores: desde 2020, la cuota de mercado primario en Turquía ha sido el 31% del número total de transacciones por año.

* - Enero-Julio 2024

Desde 2020, la proporción de transacciones con fondos prestados ha ido disminuyendo en Turquía. En los últimos siete meses de 2024, solo el 9% de las transacciones se completaron con fondos prestados, lo que representa 11 puntos porcentuales menos que en el mismo período del año pasado (en enero-julio de 2023, el 20% de las transacciones se completaron con fondos prestados).

* - Enero-Julio 2024

La razón de la falta de interés de la población por los préstamos para vivienda es el elevado coste de estos préstamos. Entonces, según Banco Central de la República de Türkiye Los tipos de interés medios ponderados de los préstamos bancarios para la compra de vivienda en 2023 casi se duplicaron.

Un aumento tan pronunciado en las tasas de los préstamos se debió al hecho de que, para combatir el alto nivel de inflación (que se ha observado en Turquía en los últimos años), el Banco Central aumentó la tasa clave a lo largo de 2023: en 2023 aumentó varias veces. , y a agosto de 2024 se mantiene en 50%.

Vale la pena señalar aquí que la política antiinflacionaria del Banco Central está dando frutos. Así, para el período de enero a agosto de 2023, la tasa de crecimiento promedio mensual de la inflación fue del 4,63%, y ya para el mismo período de 2024, la tasa de crecimiento fue del 3,54%.

¿Qué pasa con los precios?

Según el Banco Central de Turquía, el índice de precios de propiedades residenciales (2023 = 100), que mide la variación de los precios de la vivienda en Turquía, fue de 141,32 puntos en julio de 2024, un 0,9% más que el mes anterior.

Según los resultados del segundo trimestre de 2024, el Banco Central de Turquía proporciona los siguientes precios medios de vivienda en las provincias turcas: Estambul - 49.000 TRY/m2 (liras turcas por metro cuadrado), Ankara - 26.719 TRY/m2 , Esmirna: 36.796 TRY/m2, Bursa: 26.085 TRY/m2, Antalya: 37.757 TRY/m2, Konya: 24.252 TRY/m2.

A continuación se muestran tablas resumen con el precio promedio de un metro cuadrado y los cambios de precios en relación con el primer trimestre de 2024 y el segundo trimestre de 2023 en las seis provincias más grandes de Turquía.

Precio medio por metro cuadrado en lira turca

Precio promedio por metro cuadrado en dólares estadounidenses

Debido a la alta inflación, los precios de las viviendas en moneda local han aumentado en las 6 provincias. A su vez, los precios de la vivienda en dólares cayeron durante el año en 5 de 6 provincias, lo que sugiere que los precios reales de la propiedad residencial están disminuyendo.

A continuación se muestra un mapa que muestra el precio medio del metro cuadrado de vivienda residencial según provincia.

Compradores extranjeros

De enero a julio de 2024 se realizaron 12.929 transacciones de compra y venta de inmuebles residenciales con participación de extranjeros, lo que representa el 2% del número total de transacciones para este período. Si comparamos con periodos similares de años anteriores, podemos decir que en 2024 la demanda de los extranjeros ha disminuido. Así, en enero-julio de 2023 se completaron 22.076 transacciones con participación de extranjeros (3,3% del total), y en enero-julio de 2022, 39.322 transacciones (4,8%).

* - Enero-Julio 2024

El pico de actividad de los compradores extranjeros en el mercado inmobiliario turco se produjo en 2022: entonces se completaron 67.490 transacciones de compra y venta con participación de extranjeros, lo que representa el 4,5% del número total de transacciones.

Analizando los datos del Instituto de Estadística de Turquía sobre las ventas de viviendas a ciudadanos extranjeros, podemos decir que la mayoría de las veces, los bienes inmuebles residenciales en enero-julio de 2024 fueron adquiridos por ciudadanos de Rusia, Irán, Ucrania y Alemania.

Vale la pena señalar que los ciudadanos rusos han sido líderes en la compra de viviendas desde 2022; antes de eso, durante un largo período, los ciudadanos de Irak e Irán fueron líderes en la compra de viviendas.

En enero-julio de 2024, los ciudadanos extranjeros compraron con mayor frecuencia viviendas en las provincias de Antalya, Estambul, Mersin, Ankara y Yalova. Las provincias de Antalya y Estambul son tradicionalmente las zonas más populares para que los extranjeros compren viviendas.

Resultados

Como se demostró en enero-julio de 2024, todavía hay poca actividad por parte de los compradores en el mercado turco. Las razones de la baja actividad son el alto nivel de inflación, los altos tipos de interés de los préstamos y la situación económica general del país: todo esto reduce el interés en el mercado turco y nos obliga a esperar y ver qué pasa.

Sin embargo, vale la pena señalar que, en un contexto de alta inflación en el país y aumento de los precios en la moneda nacional, los precios de los inmuebles están cayendo. En general, comprar una propiedad residencial en Turquía puede ser una buena inversión, ya que Turquía sigue siendo un destino turístico popular y también un país que tiene un gran potencial para inversores con activos en monedas fuertes.