Bienes raíces en los países más pequeños del mundo: descripción general y características

Cuando pensamos en países, solemos imaginar grandes estados como Estados Unidos, China e India. Pero el mapa mundial también presenta actores completamente diferentes: microestados, cuyos territorios son más pequeños que muchas áreas urbanas. Para poner esto en perspectiva, el Vaticano tiene tan solo 0,49 kilómetros cuadrados (0,50 millas cuadradas), lo que significa que podría caber casi siete veces en el Central Park de Nueva York (3,4 kilómetros cuadrados).

Estos países ocupan una posición única, ya que son esencialmente estados soberanos de pleno derecho con sus propios sistemas políticos y leyes. Sin embargo, su territorio es extremadamente limitado, lo que convierte tanto la tierra como los bienes inmuebles en recursos extremadamente escasos, cuyos precios a veces alcanzan los más altos del mundo.

Sin embargo, esto no es un hecho, y la lista completa de estos países principales está repleta de contrastes de precios. En nuestro artículo, examinaremos las características de los países más pequeños del mundo y el estado de sus mercados inmobiliarios.

Los países más pequeños del mundo

En términos de superficie, solo existen unas pocas docenas de estados en el mundo que pueden clasificarse como «micro». Estos suelen ser naciones insulares en los océanos Pacífico e Índico o enclaves históricos en Europa. Todos tienen algo en común: una superficie de menos de 350 kilómetros cuadrados, lo que los hace comparables en tamaño a pequeñas ciudades.

Los 10 países más pequeños del mundo por área:

Todos estos países son miembros de la ONU (excepto el Vaticano, que tiene estatus de observador) y poseen una soberanía reconocida por la comunidad internacional. Sin embargo, cada uno tiene sus propias características.

Vaticano

El Vaticano es el estado más pequeño del mundo, con una superficie de 0,49 km² y una población de 800 habitantes, la mayoría de los cuales son clérigos, empleados de la Curia Romana y la Guardia Suiza. El país está situado en pleno centro de Roma. Es aquí donde se concentra la autoridad espiritual y administrativa de la Iglesia Católica, así como la residencia del jefe de Estado, el Papa.

Hasta 1870, el Vaticano controlaba vastos territorios en el centro de Italia, conocidos como los Estados Pontificios. Tras la unificación de Italia, las tropas del reino ocuparon Roma y el papa fue despojado de su poder temporal. Surgió la llamada «Cuestión Romana», que declaró que el Vaticano tenía un gobernante, pero el Estado prácticamente dejó de existir.

La situación no se resolvió hasta 1929 con la firma del Tratado de Letrán entre el gobierno italiano y el papa Pío XI. En virtud de este, Italia reconoció oficialmente al Vaticano como estado independiente, y este, a su vez, renunció a sus pretensiones sobre los antiguos territorios papales.

El Vaticano es actualmente único, ya que no existe un mercado inmobiliario en el sentido tradicional. Los terrenos y edificios pertenecen a la Sede Apostólica y no se pueden comprar ni vender. Las viviendas se asignan al clero y a los empleados del Vaticano. Los laicos no pueden comprar viviendas dentro del estado bajo ninguna circunstancia.

En lugar de ganancias inmobiliarias, el PIB del Vaticano se genera principalmente por el turismo (millones de peregrinos), donaciones de católicos de todo el mundo e ingresos provenientes de actividades de inversión a través del Banco del Vaticano.

Mónaco

Mónaco ocupa tan solo 2,02 kilómetros cuadrados (0,75 millas cuadradas), pero alberga a más de 36.000 habitantes, lo que lo convierte en el país más densamente poblado del planeta, con más de 18.000 habitantes por kilómetro cuadrado (su vecina Francia tiene aproximadamente 120 habitantes por kilómetro cuadrado). A pesar de estar completamente rodeado por Francia, Mónaco ha mantenido su independencia gracias a una combinación de diplomacia y su privilegiada situación:

• 1641 — En virtud del Tratado de Tordey, Francia reconoció la independencia del principado, recibiendo a cambio una alianza militar.
• 1861 — Tras los disturbios en Menton y Roquebrune, el principado cedió estas tierras a Francia a cambio del reconocimiento de la soberanía del país.
• 1918 — El Tratado franco-monegasco establecía que Francia garantizaría la defensa del principado y Mónaco coordinaría con él su política exterior.
• 2002 — el nuevo tratado confirmó que incluso si la dinastía gobernante Grimaldi llegase a su fin (el país es una monarquía), Mónaco conservaría su independencia (anteriormente, se preveía que quedaría bajo el control total de Francia).

Con el mercado Vivienda en Mónaco Las cosas son mucho más interesantes que en el Vaticano, ya que es la ciudad más cara del planeta. El precio medio por metro cuadrado es de 50.000 a 55.000 €. En comparación, en Hong Kong esta cifra ronda los 20.000 €/m², y en Londres, los 15.000 €/m². Los apartamentos de lujo en los distritos de Montecarlo y La Condamine incluso alcanzan los 100.000 €/m².

Estos precios se deben a la extrema escasez de terrenos y a la ausencia de impuestos sobre la renta para los residentes. Esto atrae a grandes inversores y a los ultrarricos, quienes forjan la imagen de Mónaco como un destino prestigioso para la élite. Este estatus es invaluable y no está relacionado con los parámetros reales de precios.

Nauru

Ubicado en Micronesia, Nauru es una pequeña nación insular con una superficie de 21 kilómetros cuadrados y una población de aproximadamente 12.000 habitantes. Es el único país del mundo sin capital oficial: el distrito de Yaren sirve como centro administrativo.

La isla fue descubierta por los europeos en 1798 y se convirtió en colonia alemana a finales del siglo XIX. Tras la Primera Guerra Mundial, el territorio pasó a ser un mandato de la Sociedad de Naciones y fue administrado conjuntamente por Australia, Gran Bretaña y Nueva Zelanda. En 1968, el país declaró su independencia y se convirtió en un estado soberano, manteniendo estrechos vínculos con Australia y la Commonwealth.

El mercado inmobiliario es prácticamente inexistente. La tierra pertenece en gran parte a clanes locales y es de propiedad colectiva. Además, la venta de tierras a extranjeros está totalmente prohibida. El alquiler es posible, pero no en condiciones de mercado, sino de forma privada. Esto hace que Nauru sea poco atractivo para la inversión inmobiliaria extranjera.

Tuvalu

Tuvalu se encuentra en el océano Pacífico y comprende nueve atolones e islas. Su superficie total es de tan solo 26 kilómetros cuadrados y su población es de aproximadamente 11 000 habitantes. Es uno de los países menos visitados del mundo y, además, uno de los más vulnerables al cambio climático: la mayor parte de su territorio no supera los 3 o 4 metros sobre el nivel del mar.

Tuvalu es una antigua colonia británica y, tras obtener su independencia en 1978, se convirtió en miembro de la Mancomunidad de Naciones y del Acuerdo de Cotonú entre la Unión Europea y los países de África, el Caribe y el Pacífico (ACP). Gracias a estos tratados y acuerdos, los ciudadanos tuvaluanos pueden viajar sin visado dentro del espacio Schengen.

Al igual que en Nauru, el mercado inmobiliario local está prácticamente cerrado a los extranjeros. En Tuvalu, la tierra es tradicionalmente propiedad colectiva de los clanes, y el arrendamiento solo es posible en ciertos casos y bajo condiciones limitadas.

San Marino

San Marino es considerado uno de los estados más antiguos de Europa. Según la leyenda, un cantero croata lo fundó en las laderas del Monte Titano en el año 301 d. C. Hoy en día, abarca 61 kilómetros cuadrados y alberga a 34.000 personas.

A pesar de estar ubicada dentro de Italia, San Marino conservó su independencia. Los primeros indicios de esta condición surgieron en 1631, cuando el Papa reconoció oficialmente la independencia del país. Durante la unificación de Italia, Giuseppe Garibaldi ofreció a San Marino la oportunidad de unirse al nuevo estado, pero la república declinó. Hoy en día, San Marino es miembro del Consejo de Europa, pero no de la UE.

El precio medio de la vivienda en San Marino es de aproximadamente 2.500-3.000 € por metro cuadrado, inferior al de la vecina Italia. Sin embargo, si bien los extranjeros pueden adquirir propiedades, requieren permisos especiales. Las propiedades locales son adquiridas principalmente por residentes locales, pero también existe interés por parte de los italianos; los representantes de la UE muestran poco interés en el mercado.

Liechtenstein

Liechtenstein es un pequeño principado situado entre Suiza y Austria. Tiene una superficie de 160 kilómetros cuadrados y una población de aproximadamente 39.000 habitantes. Es una monarquía constitucional gobernada por la dinastía principesca de Liechtenstein, que reina desde el siglo XVII.

Liechtenstein no es miembro de la UE, pero sí del Espacio Económico Europeo (EEE) y del Espacio Schengen. Los ciudadanos locales pueden viajar libremente dentro de la UE, y a los turistas extranjeros se les aplican normas de visado similares a las de Suiza.

El mercado inmobiliario en Liechtenstein se considera uno de los más restringidos de Europa, ya que los no residentes necesitan un permiso gubernamental especial para adquirir propiedades. Como resultado, los precios están subiendo principalmente debido a la oferta limitada, más que a la demanda externa.

El precio medio de la vivienda oscila entre 5.000 y 10.000 € por metro cuadrado, comparable al de Suiza. Sin embargo, el alquiler es la opción más popular, ya que hasta el 60% de la población del país, especialmente los trabajadores migrantes de Austria y Suiza, alquilan sus viviendas.

Islas Marshall

Las Islas Marshall son un país del océano Pacífico ubicado en la región de Micronesia. Consta de 29 atolones y cinco islas, con una superficie total de aproximadamente 181 kilómetros cuadrados (71 millas cuadradas) y una población de no más de 42.000 habitantes.

Antes de la Segunda Guerra Mundial, las islas estaban bajo control japonés y, posteriormente, bajo administración estadounidense. En 1986, la República de las Islas Marshall se independizó oficialmente, pero firmó un Pacto de Libre Asociación con Estados Unidos.

Según el acuerdo, el Estado conserva plena soberanía, pero cede voluntariamente algunos derechos a Estados Unidos (principalmente en materia de defensa y política exterior) a cambio de apoyo financiero y político. Estados Unidos mantiene la responsabilidad de la defensa, proporciona una importante asistencia financiera y utiliza parte del territorio para instalaciones militares (por ejemplo, una base en el atolón de Kwajalein).

Las Islas Marshall no tienen acuerdos directos con la UE, pero son uno de los Estados de África, el Caribe y el Pacífico (ACP) que cooperan con la Unión Europea en virtud del Acuerdo de Cotonú. Esto permite a los ciudadanos locales visitar espacio Schengen.

Características del mercado inmobiliario local:

• La tierra es tradicionalmente propiedad colectiva de los clanes.
• La tierra no se puede vender a extranjeros; el arrendamiento es la principal opción de acceso para las empresas externas (por ejemplo, para turismo o infraestructura).
• El parque de viviendas es limitado y el mercado inmobiliario secundario es prácticamente inexistente.
• Los costos de alquiler son en promedio un 14% más bajos que en EE. UU., pero la liquidez es mucho menor.

San Cristóbal y Nieves

San Cristóbal y Nieves es una nación insular caribeña ubicada en el hemisferio occidental. Con una población de aproximadamente 50.000 habitantes, el país abarca una superficie de 261 kilómetros cuadrados (9,2 millas cuadradas). Está compuesto por dos islas: San Cristóbal y Nieves.

Las islas fueron colonias británicas desde el siglo XVII y, en 1983, obtuvieron la independencia plena y actualmente son miembros de la Mancomunidad de Naciones. Formalmente, el jefe de Estado sigue siendo el monarca británico y el gobernador general, designado por Londres.

Al igual que otros estados caribeños, San Cristóbal y Nieves es un país ACP y coopera con la UE a través del Acuerdo de Cotonú. Esto significa que sus ciudadanos pueden viajar sin visado al espacio Schengen (90 días en un plazo de seis meses). También pueden viajar sin visado al Reino Unido, Hong Kong y Singapur.

En 1984, San Cristóbal y Nieves se convirtió en el primer país del mundo en lanzar el programa de Ciudadanía por Inversión (CBI), que permite a los extranjeros obtener la ciudadanía invirtiendo en bienes raíces o en un fondo de desarrollo nacional.

La inversión inmobiliaria mínima es de $325,000 para propiedad compartida y de $600,000 para compras individuales. Los precios promedio de los inmuebles oscilan entre $4,000 y $5,000 por metro cuadrado para apartamentos, mientras que las villas de lujo alcanzan entre $1.5 y $2 millones.

Maldivas

La República de Maldivas no es solo una nación insular, sino un archipiélago completo en el océano Índico, compuesto por 26 atolones y más de 1000 islas. Su superficie total es de tan solo 298 kilómetros cuadrados y su población es de aproximadamente 520 000 habitantes. A pesar de su pequeño tamaño, el país es reconocido como uno de los destinos turísticos más prestigiosos del mundo.

Maldivas coopera con la UE a través de programas de desarrollo para pequeños estados insulares, lo que ha permitido la entrada sin visado al espacio Schengen para los residentes locales desde 2010.

La constitución del país prohíbe la venta de tierras a extranjeros, pero sí prevé un sistema de arrendamiento a largo plazo de hasta 50 años para inversores privados y de hasta 99 años para proyectos y complejos turísticos.

Los apartamentos en Malé (la capital) tienen un precio promedio de entre 5.000 y 10.000 dólares por metro cuadrado. Las villas de resort cuestan entre 1 y 3 millones de dólares, pero suelen ser arrendamientos a largo plazo en lugar de propiedades de plena propiedad.

Malta

Malta es la única isla de la lista ubicada en el mar Mediterráneo. Con una superficie de 316 kilómetros cuadrados, alberga aproximadamente medio millón de personas. Su independencia es única, ya que todas las islas circundantes han pertenecido durante mucho tiempo a estados más grandes.

A lo largo de los siglos, la isla estuvo bajo el control de diversas potencias, desde el Imperio Romano hasta la Corona de Aragón y los Caballeros Hospitalarios, y en 1814, Malta se convirtió oficialmente en colonia británica. Al igual que otras colonias británicas en el Mediterráneo (Gibraltar, Chipre), Malta obtuvo la independencia total.

En 2004, el país se incorporó a la Unión Europea y es miembro de pleno derecho del Espacio Schengen. El mercado inmobiliario está totalmente abierto a los ciudadanos de la UE, pero los extranjeros de terceros países solo pueden adquirir propiedades en las Zonas Especiales Designadas (ZED) designadas.

El mercado está bastante desarrollado y es diverso: desde casas antiguas en La Valeta hasta complejos modernos en la costa. Precios promedio. apartamentos en Malta actualmente, los precios rondan los 3.000-4.500 €/m². En proyectos de lujo y SDA, alcanzan los 6.000-8.000 €/m², e incluso más, hasta los 10.000-13.000 €/m².

¿Cuál es el resultado final?

Los estados pequeños no siempre son solo geografías exóticas. Sus mercados son extremadamente diversos, y algunos rompen récords mundiales de precios por metro cuadrado, mientras que en otros países de tamaño similar, los bienes raíces son completamente inexistentes.

Por lo tanto, la teoría de que cuanto menor es el territorio, mayor es su valor no siempre es la regla. El resultado final siempre depende no de la extensión del territorio de un estado, sino de cómo lo gestiona.