Dónde no comprar propiedades en España: un análisis de las regiones problemáticas
Mercado bienes raíces en España el interés por la vivienda está aumentando nuevamente, lo que provoca que los precios suban más rápido que los ingresos. Las barreras de entrada para los inversores son cada vez mayores, lo que los obliga a prestar más atención a las regiones menos populares del país.
La mayoría de estos lugares se encuentran en el interior del país. En teoría, parecen atractivos: precios bajos, entornos tranquilos y, a veces, arquitectura histórica. Sin embargo, no todo lo barato sale caro.
Los precios bajos suelen ocultar problemas estructurales y una demanda estancada debido a la debilidad económica de la región. La población abandona estas zonas porque, sin una base económica, aumenta el desempleo. Estas propiedades pueden permanecer ilíquidas durante años y seguir depreciándose, generando costos de mantenimiento continuos.
En nuestro artículo, analizaremos qué regiones y zonas de España presentan actualmente los mayores riesgos para los compradores, a pesar de los precios aparentemente atractivos, y por qué.
Las peores regiones de España para comprar una propiedad
Cabe destacar que España cuenta con tan solo 19 comunidades autónomas, y sus mercados internos son muy heterogéneos. Por ello, la unidad óptima para la clasificación son las provincias. Estas, sin contar las ciudades autónomas de Ceuta y Melilla, son 50 y ofrecen información más específica sobre el estado del mercado inmobiliario.
Ciudad Real (Castilla-La Mancha)
Ciudad Real es una de las provincias más económicas de España. El precio medio de la vivienda ronda los 740 € por metro cuadrado, pero esto es consecuencia de problemas económicos estructurales. La economía de la provincia se basa en la agricultura (viñedos, cereales y olivos) y en la pequeña industria de transformación.
Aquí casi no existen centros importantes de fabricación o logística, y el sector servicios fuera de la capital homónima está poco desarrollado. El PIB per cápita es un 30% inferior a la media nacional.
El desempleo se mantiene entre el 16% y el 18% debido a la escasez de puestos de trabajo y a la emigración de jóvenes profesionales a Madrid (a tan solo 160 km) o Valencia. La baja densidad de población también ha afectado al mercado inmobiliario, que en Ciudad Real se limita a pisos para estudiantes en la capital provincial (Universidad de Castilla-La Mancha) y viviendas para trabajadores temporales. En pueblos pequeños y zonas rurales, las viviendas pueden permanecer en el mercado entre 10 y 14 meses.
Jaén (Andalucía)
La economía de la provincia de Jaén depende en más del 60% de la agricultura, principalmente de la producción de aceite de oliva. Esta dependencia de un solo sector la hace vulnerable a la estacionalidad y a las fluctuaciones de los precios agrícolas mundiales. Cuando las cosechas son escasas o las exportaciones disminuyen, aumenta el desempleo.
La situación empeoró tras el cierre de grandes empresas industriales en la década de 2010 (en particular, la planta de automóviles Santana Motor en Linares): la disminución de la demanda y el éxodo de la población contribuyeron a que el tiempo para vender una propiedad supere los 10 meses, y el precio real de transacción sea generalmente entre un 10 y un 15% inferior al precio de venta.
Badajoz (Extremadura)
Badajoz es la provincia más grande de Extremadura, una de las comunidades autónomas más débiles económicamente de España. El precio medio de la vivienda ronda los 1.050 € por metro cuadrado, con una tasa de desempleo del 18-20%.
La principal razón de su vulnerabilidad es su aislamiento geográfico. La provincia se encuentra lejos de los principales centros económicos y carece de salida al mar; las conexiones por carretera y ferrocarril con Madrid y Sevilla son limitadas. Esto reduce el atractivo para la inversión y dificulta el desarrollo industrial y del sector servicios.
Lugo (Galicia)
Lugo es una provincia del noroeste de Galicia. Su población ha disminuido un 8% en los últimos 10 años, y la proporción de residentes mayores de 65 años supera el 31%. Los jóvenes emigran a A Coruña, Santiago de Compostela y Madrid en busca de trabajo, ya que la provincia prácticamente carece de industria o sector de alta tecnología.
La economía depende de la agricultura y la explotación forestal, pero estas industrias generan pocos empleos y no estimulan la demanda interna. El precio medio de la vivienda ronda los 1.000 euros por metro cuadrado.
Existe turismo, pero se concentra en la costa y el Camino de Santiago, mientras que el interior de Lugo sigue sin resultar atractivo para viajeros e inversores. En consecuencia, la demanda es baja, la liquidez escasa y el crecimiento de los precios inferior al 2% anual.
Cuenca (Castilla-La Mancha)
Cuenca es considerada una de las provincias más pintorescas, pero económicamente estancada, de España. A pesar de que su capital provincial está catalogada como Patrimonio de la Humanidad por la UNESCO, el turismo es limitado y estacional, y no genera una gran demanda de alojamiento.
El precio medio ronda los 950 €/m², pero la región sufre de falta de empleo y malas conexiones de transporte: ni siquiera la presencia de la autopista A-3 y una conexión ferroviaria con Madrid han logrado reactivar la economía local.
Teruel (Aragón)
Teruel suele ser llamada «provincia fantasma» porque, con una población de 135 000 habitantes, su densidad de población es de tan solo 9 personas por kilómetro cuadrado, la más baja de Europa. Además, en los últimos 20 años, la población ha disminuido casi un 15%, y el descenso continúa.
El precio medio de la vivienda ronda los 980 € por metro cuadrado, pero la demanda es mínima. El principal problema es el aislamiento económico y la falta de empleo. Teruel carece de grandes centros industriales, y la agricultura y las pequeñas empresas no logran retener a los jóvenes. Otro inconveniente importante es que el aeropuerto local no opera vuelos de pasajeros y las conexiones ferroviarias con las principales ciudades son irregulares.
Almería (Andalucía)
Almería se considera una opción económica para comprar una propiedad en la costa andaluza. De hecho, mientras que los pequeños pueblos costeros se están desarrollando, las zonas del interior están en declive.
El precio medio de la vivienda en la provincia es de aproximadamente 1.350 €/m². Sin embargo, en localidades costeras como Mojácar o Agua Amarga, los precios alcanzan los 2.000–2.500 €/m², mientras que en zonas del interior (Berja, Ujador, Ohana) no superan los 700–800 €/m².
Esta diferencia se explica por distintas realidades económicas. En primer lugar, la economía de la región es extremadamente vulnerable al cambio climático, ya que Almería es la región más árida de Europa. La agricultura (principal fuente de empleo) depende del riego intensivo y sufre el agotamiento de los recursos hídricos.
En segundo lugar, el mercado laboral es inestable. La tasa de desempleo en la provincia supera el 19%, y la mayoría de los empleados trabajan de forma estacional en invernaderos o en el sector servicios. Esto hace que la demanda de vivienda sea extremadamente volátil, dependiendo de la estación del año e incluso de las condiciones climáticas.
En general, el desarrollo de la provincia se limita a la costa. Allí, la actividad turística sustenta el mercado de alquileres, pero en el resto de la provincia, la vivienda no es rentable y resulta difícil de vender.
Zonas de España con las condiciones de mercado inmobiliario más difíciles
Las provincias de España son también bastante grandes, por lo que analizaremos municipios específicos para ver dónde no conviene comprar propiedades baratas en España.
La Línea de la Concepción (provincia de Cádiz, Andalucía)
Ciudad fronteriza con Gibraltar, cuenta con una población aproximada de 63.000 habitantes y un precio medio de la vivienda de 1.250 € por metro cuadrado. A pesar de su ubicación privilegiada, la situación económica y social sigue siendo una de las más difíciles de Andalucía.
La ciudad sufre un alto desempleo (en torno al 25-27%), una tasa de criminalidad superior a la media regional y falta de inversión en infraestructuras. El sector inmobiliario es volátil, con muchos apartamentos vacíos en el mercado y prácticamente inexistentes nuevos proyectos.
Según Idealista, las propiedades locales se venden con al menos 10-12 meses de antelación. En la gran mayoría de las transacciones, los vendedores aceptan descuentos de hasta el 15-20%.
Puertollano (provincia de Ciudad Real, Castilla-La Mancha)
Antiguo centro industrial especializado en petroquímica y minería de carbón, la economía de la ciudad nunca se recuperó tras el cierre de sus minas y el declive de la producción industrial en las décadas de 1990 y 2000.
Actualmente, la tasa de desempleo supera el 20% y la población ha disminuido de 56.000 a menos de 45.000 habitantes en las últimas dos décadas. Sin embargo, el precio medio de la vivienda ronda los 780 € por metro cuadrado. La demanda se ve limitada por la población local, y los compradores extranjeros no consideran la ciudad una inversión atractiva debido a la falta de perspectivas de crecimiento.
Lorca (provincia de Murcia)
Lorca es una de las ciudades más grandes de la Región de Murcia. Tras un fuerte terremoto en 2011, parte de su centro histórico quedó destruido. Las obras de reconstrucción se prolongaron hasta 2016, pero el mercado inmobiliario nunca se recuperó del todo.
Actualmente, el precio medio de la vivienda se sitúa en un nivel razonable, en torno a los 1.050 € por metro cuadrado, mientras que los apartamentos más antiguos permanecen en el mercado durante años. La región sufre una grave sequía y escasez de agua, lo que limita el desarrollo de la agricultura, su principal fuente de empleo.
Ourense (Provincia de Ourense, Galicia)
Ourense es la capital de la provincia homónima y un ejemplo típico del declive demográfico y económico del noroeste de España. La población de la ciudad ha disminuido aproximadamente un 10% en los últimos 20 años, y la proporción de residentes mayores de 65 años supera el 30%, una de las tasas más altas del país.
El precio medio de la vivienda ronda los 1.150 € por metro cuadrado, pero el volumen de transacciones sigue siendo bajo. La demanda de alquiler es escasa, ya que los jóvenes se están trasladando masivamente a A Coruña y Madrid. La nueva construcción es limitada y el mercado existente está saturado: según Idealista, la oferta supera a la demanda casi en una proporción de dos a uno.
Úbeda (provincia de Jaén, Andalucía)
Úbeda es una ciudad histórica, declarada casi en su totalidad Patrimonio de la Humanidad por la UNESCO. Esto la convierte en un popular destino turístico, pero no la ha salvado del estancamiento económico.
Con un precio medio de la vivienda de 1.050 €/m², es difícil obtener beneficios alquilando aquí: el turismo es cultural, pero efímero y estacional. La mayoría de los compradores son locales y el interés externo es prácticamente nulo.
Alcázar de San Juan (provincia de Ciudad Real, Castilla-La Mancha)
El Alcázar de San Juan fue un importante nudo ferroviario en la ruta hacia Madrid, pero con el declive del transporte ferroviario, su importancia ha disminuido drásticamente. Una alta tasa de desempleo del 18% reduce el atractivo de la ciudad, incluso con precios de la vivienda a 900 € por metro cuadrado.
Prácticamente no existe ninguna industria que genere empleo: el sector agrícola y el pequeño comercio minorista no logran crear demanda para la compra o el alquiler de viviendas. Los proyectos de inversión son extremadamente raros; la ciudad está demasiado lejos de la costa y de las estaciones de esquí.
Écija (provincia de Sevilla, Andalucía)
Écija se encuentra entre Sevilla y Córdoba. En general, no está tan mal como otros municipios: el precio medio de la vivienda ronda los 1.050 € por metro cuadrado, y la ciudad cuenta con numerosos monumentos barrocos. Sin embargo, Écija se ha ganado el apodo de «La sartén de Andalucía», y con razón. Las temperaturas veraniegas aquí alcanzan constantemente los 40-45 °C, llegando a veces a los 50 °C. Inversores y jóvenes se están trasladando a las ciudades costeras, donde el clima es más suave y abundan las oportunidades laborales.
Cáceres (provincia de Cáceres, Extremadura)
Cáceres es la capital de la provincia homónima y Patrimonio de la Humanidad de la UNESCO. Sin embargo, a pesar de su importancia histórica, la economía de la ciudad sigue siendo una de las más débiles entre las capitales de provincia españolas.
Las principales actividades económicas son la agricultura y el pequeño comercio. La falta de industria a gran escala y la baja densidad de población de Extremadura hacen que la demanda de vivienda esté prácticamente estancada y que la emigración continúe.
El precio medio de la vivienda ronda los 1.100 € por metro cuadrado, la tasa de desempleo se sitúa entre el 17% y el 18%, y la liquidez es extremadamente baja: muchos apartamentos en edificios antiguos llevan años vacíos. Existe cierto flujo turístico, pero no genera una demanda de alquiler sostenible.
Resumámoslo
El mercado inmobiliario español sigue siendo uno de los más dinámicos de Europa, pero sus disparidades internas son enormes. Mientras que las zonas costeras y las principales áreas metropolitanas (Madrid, Valencia, Barcelona y Málaga) continúan creciendo, gran parte de las provincias del interior sufren un estancamiento prolongado. Y si bien a primera vista estas regiones de bajo coste parecen ser puntos de entrada para inversores con presupuestos limitados, en la práctica a menudo representan trampas de liquidez.
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