Inversión inmobiliaria en Madagascar: Entrevista exclusiva con el CEO Thomas Ottosen sobre oportunidades en mercados frontera en 2026
En esta entrevista hablamos con Thomas Ottosen, fundador de Madagascar Invest, una empresa especializada en conectar a inversores extranjeros con las mejores oportunidades inmobiliarias de Madagascar. Hablamos del estado actual del mercado en 2026, del marco legal que protege el capital internacional mediante arrendamientos renovables de 99 años y de dónde se encuentran las oportunidades más atractivas para inversores que buscan propiedades costeras de alto rendimiento o desarrollos residenciales de clase media. Esta conversación ofrece una visión práctica sobre uno de los mercados inmobiliarios más infravalorados del océano Índico.
Panorama general del mercado inmobiliario de Madagascar
— ¿Cómo describiría el estado actual del mercado inmobiliario de Madagascar en 2026? ¿Cuáles son los principales impulsores de crecimiento en este momento?
— El mercado inmobiliario de Madagascar se clasifica mejor como un mercado emergente, y algunos incluso lo llaman mercado frontera. En términos prácticos, esto significa que el mercado está altamente descentralizado y en gran medida desorganizado. No existen portales inmobiliarios verdaderamente centralizados donde los compradores puedan navegar fácilmente por propiedades verificadas en venta. En su lugar, muchas transacciones aún se realizan directamente entre comprador y vendedor, o a través de intermediarios informales.
En muchos casos, ni siquiera se utiliza un notario público durante las transacciones de propiedades. Esto genera problemas importantes, especialmente con propiedades que se venden sin título adecuado o historial claro de propiedad. Para los inversores internacionales, esto hace que la precaución sea absolutamente esencial. Una de las misiones principales de Madagascar Invest es precisamente ayudar a resolver este problema. Siempre trabajamos con notarios públicos autorizados para garantizar que cada transacción se realice plenamente de acuerdo con la ley malgache.
Uno de los principales impulsores de crecimiento del mercado inmobiliario de Madagascar es la fuerte tendencia demográfica del país. Cuando llegué por primera vez a Madagascar en 2016, la población rondaba los 26 millones. Para 2026 se estima que ha alcanzado aproximadamente 33,5 millones, lo que representa un aumento de alrededor del 29 % en solo diez años.
Dado que la oferta de bienes inmuebles en cualquier país es finita, el rápido crecimiento poblacional —combinado con una clase media que se expande lentamente— tiene un efecto profundamente positivo en los valores inmobiliarios a largo plazo.
Además, Madagascar está siendo cada vez más descubierto por inversores internacionales como un mercado inmobiliario emergente de alto potencial. Esto ya está generando una apreciación notable de precios en áreas particularmente atractivas para compradores extranjeros, especialmente ubicaciones frente al mar y orientadas al turismo como Nosy Be, Sainte Marie y Foulpointe.
— Hemos visto un fuerte aumento del interés hacia la región del océano Índico. En su opinión, ¿qué hace de Madagascar una “joya oculta” en comparación con mercados más establecidos como Mauricio o Seychelles?
— Madagascar es una joya oculta que, en muchos sentidos, está escondida a plena vista. Es un país masivo —más grande que Francia y Bélgica juntos—, pero sigue estando significativamente subdesarrollado, incluso en comparación con sus vecinos insulares, Mauricio y Seychelles.
Mauricio y Seychelles son países muy pequeños en comparación. Aunque sin duda ofrecen atractivas oportunidades inmobiliarias frente al mar, Madagascar ofrece características costeras similares en una escala completamente diferente —y a precios mucho más bajos.
Los sectores inmobiliarios de Mauricio y Seychelles son mucho más maduros y desarrollados, pero eso también significa precios significativamente más altos y un potencial de crecimiento generalmente más conservador. Madagascar, por otro lado, ofrece a los inversores internacionales la rara combinación de escala, asequibilidad y potencial alcista a largo plazo, algo cada vez más difícil de encontrar en los mercados inmobiliarios globales actuales.
— ¿Qué sectores están mostrando actualmente mayor resiliencia: residencial de lujo, inmobiliario de gama media o inmobiliario comercial?
— Madagascar tiene un mercado residencial de lujo incipiente, particularmente en ubicaciones de alto standing y orientadas internacionalmente como Nosy Be, donde el capital europeo está cada vez más presente. La demanda de villas de alta gama y residencias de lujo está claramente en aumento, lo que hace de este segmento uno que merece ser seguido de cerca.
El inmobiliario comercial sigue siendo más fuerte en los principales centros urbanos de Madagascar, particularmente en Antananarivo, la capital, y Tamatave (Toamasina), la principal ciudad portuaria del país.
Dicho esto, el segmento en el que Madagascar realmente destaca es el residencial de clase media. Muchos inversores internacionales se sienten atraídos precisamente por Madagascar porque les permite invertir con presupuestos relativamente modestos. Esto se alinea muy bien con la demanda interna, ya que la clase media de Madagascar sigue creciendo. Por esta razón, la vivienda residencial de ingresos medios parece ser el sector inmobiliario más resiliente en Madagascar durante los próximos 10 a 20 años.
— Los inversores extranjeros a menudo se preocupan por las leyes de propiedad de la tierra en Madagascar. ¿Podría aclarar los beneficios del arrendamiento de 99 años (Bail Emphytéotique) y cómo protege el capital internacional?
— Los inversores extranjeros de cualquier nacionalidad pueden adquirir propiedades en Madagascar mediante un arrendamiento renovable de 99 años (bail emphytéotique). En la práctica, esta estructura de arrendamiento permite al inversor explotar la propiedad casi exactamente de la misma manera que con un título de propiedad plena (freehold).
El arrendatario puede construir en el terreno, desarrollarlo, venderlo o transferirlo a herederos. El arrendamiento puede transmitirse a los hijos, quienes conservan todos los derechos sobre la propiedad. Cuando expire el plazo de 99 años, puede renovarse por una tarifa administrativa nominal.
En el uso cotidiano, prácticamente no hay diferencia entre un arrendamiento de 99 años y un título de propiedad plena, salvo que el arrendamiento está limitado en el tiempo. De esta forma, ofrece una fuerte protección legal al capital internacional mientras permanece totalmente conforme con la legislación malgache.
Rentabilidades y oportunidades de inversión según presupuesto
— ¿Cuál es la rentabilidad típica (ROI) para propiedades de alquiler en ubicaciones prime como Nosy Be o Antananarivo este año?
— El ROI varía significativamente según la ubicación, el tipo de propiedad y las tasas de ocupación. En destinos turísticos principales como Nosy Be, las propiedades bien ubicadas para alquiler a corto plazo pueden generar rendimientos brutos del 10–20 %, asumiendo niveles razonables de ocupación.
En Antananarivo, donde la demanda es más orientada a negocios y largo plazo, los rendimientos de alquiler tienden a ser ligeramente más bajos pero más estables, a menudo entre 8–12 % bruto. Los rendimientos netos dependerán de los costos operativos, la estructura de gestión y los impuestos, pero en comparación con muchos mercados desarrollados, Madagascar sigue ofreciendo un potencial de flujo de caja muy competitivo.
— Si un inversor tiene un presupuesto de 200.000 a 500.000 $, ¿qué tipo de “oportunidad exclusiva” le recomendaría en el mercado actual?
— Con un presupuesto en este rango, generalmente recomendaría mirar propiedades en centros turísticos establecidos como Nosy Be, pero también en mercados ligeramente menos saturados como Sainte Marie y Foulpointe, que siguen estando fuera del radar para muchos inversores.
Nosy Be es sin duda el mercado inmobiliario más seguro de Madagascar desde el punto de vista del riesgo. Sin embargo, muchos inversores en mercados emergentes no buscan solo seguridad —buscan oportunidad. En mi opinión, las oportunidades más atractivas rara vez se encuentran en los lugares más publicitados.
Según los estándares malgaches, Nosy Be ya se ha saturado un poco, y los precios de las propiedades más atractivas han subido bruscamente. El mayor potencial alcista se encuentra a menudo en áreas costeras emergentes, donde aún se pueden adquirir terrenos frente al mar a precios relativamente modestos.
Adquirir una propiedad frente al mar más grande en una zona así —ya sea para desarrollo futuro o para tenencia a largo plazo— es, en mi opinión, una de las estrategias inmobiliarias más atractivas en Madagascar hoy en día.
— ¿Podría destacar uno o dos desarrollos destacados actualmente en su cartera que ejemplifiquen el futuro del lujo residencial malgache?
— Cuando la gente piensa en desarrollo inmobiliario en Madagascar, suele pensar en proyectos frente al mar —y con razón. Madagascar tiene una de las costas más largas de África, con aproximadamente 4.828 km de litoral, y algunas de las playas más hermosas y asequibles del mundo.
Un desarrollo frente al mar notable es Lechia Estate, ubicado cerca de Tamatave en la costa este de Madagascar. El proyecto combina vivienda de lujo frente al mar con proximidad a la segunda ciudad más grande del país y toda su oferta de servicios.
Para inversores que buscan una experiencia más remota y orientada a la naturaleza, Arven Estate, ubicado más al norte cerca de Mahambo, ofrece un punto de entrada más asequible a un desarrollo frente al mar. Este proyecto se centra en la proximidad a la naturaleza y una comunidad internacional, pero aún ofrece acceso directo a la playa.
Independientemente del tipo de desarrollo que interese al cliente, Madagascar Invest trabaja estrechamente con cada inversor para identificar la oportunidad más adecuada para sus objetivos específicos.
Estrategias de mitigación de riesgos y perspectiva futura del mercado
— ¿Cuáles son las trampas más comunes para los inversores primerizos en la región, y cómo ayuda su equipo a mitigar estos riesgos?
— Las trampas más comunes son similares a las que se encuentran en muchos mercados inmobiliarios frontera y emergentes: los fraudes son frecuentes, la documentación suele estar incompleta o es difícil de verificar, y la identificación de oportunidades de calidad requiere un fuerte conocimiento local y presencia sobre el terreno.
Madagascar Invest mitiga estos riesgos actuando como intermediario de confianza entre vendedores locales y compradores internacionales. Verificamos todas las propiedades a través de notarios públicos autorizados, guiamos a los clientes en cada paso de la transacción y gestionamos el proceso hasta que el comprador tenga un título legal seguro. Además, ayudamos a los inversores elegibles con la residencia por inversión en Madagascar.
— Mirando hacia el futuro, ¿dónde ve el mercado inmobiliario de Madagascar en los próximos cinco años? ¿Hay algo que un inversor astuto debería saber ahora?
— En los próximos cinco años espero que el mercado inmobiliario de Madagascar se vuelva más estructurado, más transparente y cada vez más internacional. Aunque seguirá siendo un mercado emergente, los actores profesionales continuarán entrando en el espacio, especialmente en los sectores impulsados por el turismo y residencial.
Un punto clave que los inversores astutos deben entender es que Madagascar recompensa a quienes actúan temprano y adoptan una visión a largo plazo. La combinación de crecimiento poblacional, oferta limitada de vivienda formal, enorme disponibilidad de terreno costero y precios de entrada aún bajos crea una oportunidad asimétrica muy atractiva.
Para los inversores dispuestos a navegar un mercado frontera con los socios locales adecuados, Madagascar ofrece algo cada vez más raro a nivel global: activos reales, escasez real y potencial alcista real.
