ИНВЕСТИЦИОННАЯ ВОЗМОЖНОСТЬ — ОТЕЛЬ 3★ НА ПОБЕРЕЖЬЕ ИСПАНИИ
Кульера | Costa de Valencia | 69 номеров | 30 км от Валенсии
Предлагается к продаже здание действующего отеля 3★ на 69 номеров, расположенного в Кульере — известном курортном городе на побережье Costa de Valencia.
Общая площадь объекта составляет около 3 030 м². Отель состоит из двух соединенных между собой зданий и располагает зонами ресепшен, отдыха, ресторанными помещениями с профессиональной кухней, техническими и служебными зонами, двумя лифтами и подземным гаражом.
Цена продажи: 6 800 000 €
Официальная оценочная стоимость: 8 875 521 €
Одно из главных преимуществ предложения — значительный дисконт к экспертной стоимости объекта.
Оценка, выполненная в декабре 2025 года компанией Arquitasa, аккредитованной Банком Испании, определяет стоимость недвижимости в 8,875 млн €.
Таким образом:
цена продажи примерно на 23,4% ниже оценочной стоимости;
разница составляет более 2,07 млн €;
цена приобретения — около 2 244 €/м² против оценочной стоимости около 2 929 €/м²;
расчетная стоимость замещения объекта составляет около 10,684 млн €.
Более 1,3 млн € уже инвестировано
Согласно предоставленному реестру расходов, в объект уже вложено более 1,3 млн € с НДС, учтенных как оплаченные.
Инвестиции включают ремонтные и строительные работы, архитектуру, обновление ванных комнат, столярные изделия и оборудование, покраску, системы кондиционирования и энергоснабжения, а также другие работы по модернизации и благоустройству.
Экспертный отчет также отмечает очень хорошее общее состояние объекта и недавнюю реновацию.
Долгосрочный договор аренды и готовый доход
Отель находится в эксплуатации на основании долгосрочного договора аренды сроком на 15 лет, обеспечивающего инвестору хорошую видимость будущих арендных поступлений.
Договор предусматривает:
фиксированную арендную плату 345 000 € без НДС в год;
дополнительную переменную составляющую арендной платы;
солидарную гарантию материнской компании оператора согласно условиям договора;
значительную часть расходов по эксплуатации, техническому обслуживанию и содержанию объекта несет арендатор;
отсутствие преимущественного права арендатора на покупку здания в случае его продажи.
При цене приобретения 6,8 млн € фиксированная аренда обеспечивает первоначальную валовую доходность около 5,1% годовых, без учета возможной переменной составляющей.
Оператор входит в крупную гостиничную группу
Компания-арендатор в настоящее время принадлежит Hotels & Resorts Blue Sea Leisure SL.
Это изменение произошло в рамках приобретения BLUESEA Hotels & Resorts портфеля из 17 отелей, насчитывающего более 1 800 номеров.
Сегодня BLUESEA управляет портфелем примерно из 63 отелей и 9 560 номеров, представленных в основных туристических регионах Испании.
Таким образом, эксплуатация объекта интегрирована в структуру крупного гостиничного оператора национального масштаба.
Юридический объем гарантии материнской компании подлежит окончательной проверке в соответствии с условиями договора аренды.
Две возможные инвестиционные стратегии
1. Доходная недвижимость
Новый собственник может сохранить действующего арендатора и получать 345 000 € без НДС фиксированной аренды в год + потенциальную переменную составляющую, практически не участвуя в ежедневном управлении отелем.
2. Самостоятельная эксплуатация
По информации продавца, если покупатель не желает сохранять действующего арендатора, существует возможность рассмотреть самостоятельное управление отелем либо передачу объекта собственному гостиничному оператору.
Это открывает дополнительный потенциал: рост загрузки и RevPAR, репозиционирование, повышение категории отеля и развитие международной клиентуры.
Условия возможного досрочного прекращения действующего договора аренды должны быть подтверждены в рамках due diligence.
Стратегическая локация — местная и международная клиентура
Кульера — популярный морской курорт Costa de Valencia.
Валенсия находится примерно в 30 км, а международный аэропорт Валенсии — примерно в 40 км, что обеспечивает удобный доступ как для испанских, так и для иностранных гостей.
Отель может работать одновременно с местной, национальной и международной клиентурой, ориентируясь на пляжный отдых, выходные, короткие поездки и знакомство с регионом Валенсии.
Сочетание морского курорта + близости Валенсии + международного аэропорта создает дополнительный потенциал для увеличения доли иностранных гостей.
Не только море — туристический потенциал региона
Кульера позволяет сочетать пляжный отдых с культурным, природным и гастрономическим туризмом.
В самой Кульере туристов привлекают замок Cullera, исторический центр, маяк, побережье, природные маршруты, рисовые поля, лагуна Estany и устье реки Хукар.
Благодаря расположению отель также может служить удобной отправной точкой для экскурсий по региону. Среди интересных направлений:
Валенсия — исторический центр, Город искусств и наук, Oceanogràfic и Bioparc;
природный парк Альбуфера — лагуна, рисовые поля, прогулки на лодках и валенсийская гастрономия;
замок Хатива (Castillo de Xàtiva);
Герцогский дворец в Гандии;
Королевский монастырь Santa María de la Valldigna;
винодельческий регион Utiel–Requena — дополнительный потенциал для гастрономического и винного туризма.
Такое разнообразие позволяет развивать не только традиционный пляжный сегмент, но и культурный, гастрономический, экскурсионный и международный туризм, потенциально расширяя туристический сезон.
Потенциал роста стоимости
Инвестиционная привлекательность объекта формируется сразу несколькими факторами: покупка за 6,8 млн € при экспертной оценке почти 8,9 млн €, более 1,3 млн € уже произведенных инвестиций, существующий арендный доход, долгосрочный договор, профессиональный оператор и возможность альтернативной стратегии самостоятельного управления.
Дополнительный долгосрочный потенциал представляет земельная составляющая: в рамках анализа наиболее эффективного использования экспертная оценка также рассматривает сценарий жилой застройки площадью 3 030 м², при условии соблюдения градостроительных норм и получения необходимых разрешений.
ЦЕНА ПРОДАЖИ: 6 800 000 €
Полное инвестиционное досье, экспертная оценка, договор аренды и финансовая документация предоставляются по запросу после подписания NDA.
