Апарт-отели — что это за формат и когда он зародился? В чем отличие апарт-отеля от гостиницы? Чем интересен такой формат жилья для туристов, цифровых кочевников, а чем для инвесторов? Обо всем этом нам рассказала генеральный директор гостиничного оператора 25/7 Мария Онучина. 

— Что такое апарт-отель и что в него входит?

— Апарт-отель — это формат гостиницы для комбинированной сдачи в аренду в зависимости от условий рынка и сезонности. Для того, чтобы обеспечивать собственникам большую эффективность от вложенных средств, управляющая компания комбинирует различные варианты сдачи номера в периоде времени. 

Наиболее ярким примером аналогичного подхода может служить тарифная политика авиакомпаний, которые регулируют стоимость билетов и акционные предложения в зависимости от спроса, времени бронирования и прочих факторов. 

Предложение каждого оператора индивидуально и зависит от концепции проекта, звездности и целевой аудитории. К примеру, помимо апартаментов со стандартным уровнем гостиничного оснащения, могут быть и предложения повышенного комфорта, где можно рассчитывать на дополнительные спальные места, пространства для работы и отдыха, более богатую комплектацию, просторные санузлы и т.д.

— Когда зародился этот формат?

— Первым проектом в сфере апарт-отелей принято считать проект Джека Дебора в штате Канзас (США). В 70-х годах прошлого столетия его проект The Residence Inn объявлялся отелем нового типа и предлагал «дом вдали от дома». 

Изначально проект был предназначен для сдачи в долгосрочную аренду (от нескольких месяцев), однако с течением времени стало понятно, что такой формат апартаментов с гостиничным сервисом гораздо более интересен на срок от недели и даже меньше. Апарт-отель The Residence Inn запускался под слоганом «As close to home as we can make it», и в рекламе человек, смотрящий телевизор в гостиничном номере, противопоставлялся человеку, который жарит зефирки в камине. 


— Как развивается формат апарт-отелей в разных странах? Где они популярнее всего?

— Апарт-отели как комфортная квартира разной площади, но с обязательным включенным гостиничным сервисом, — очень популярное явление в США, ОАЭ, Канаде и многих других странах. Используется такой формат жилья и как отель, где можно остановиться на время поездки, и как постоянное жилье (апартаменты, как правило, можно выкупить в собственность). Второй вариант часто выбирают те, кто любит жить в комфортных условиях, похожих на дом, но при этом с гостиничным сервисом. 

— Кто целевая аудитория апарт-отелей?

— В апарт-отелях, помимо туристов и тех, кто приезжает в командировки, селятся студенты, мигранты, цифровые кочевники, предприниматели, которые ценят свое время. 

В целом, этот формат любит поколение миллениалов, которое не боится одиночества и становится самостоятельным раньше. Они не хотят покупать жилье, чтобы не привязываться к одному месту. А апартаменты — это сервис, позволяющий жить в комфорте и не отвлекаться на бытовую рутину, и эта самая частая причина предпочтения такого формата жилья. 

— Каковы особенности проживания и бронирования апарт-отелей? Что нужно знать гостям?

— В апарт-отелях бронирование происходит таким же образом, как и в обычных отелях, и остановиться можно от одной ночи. Некоторые апарт-отели могут регламентировать сроки аренды (например, обозначать минимальный срок аренды), а некоторые — могут допустить аренду с открытой датой выезда. Практически мастхэв услугой сейчас становится управление апартаментами через мобильное приложение. 

— Каковы преимущества апарт-отелей? А каковы, наоборот, минусы?

— Для туриста преимуществом является наличие гостиничного сервиса, при этом номер выглядит как квартира: все необходимые удобства есть прямо в номере. Стоимость проживания в таком проекте может быть выше аренды квартиры, однако это оправдывается возможностью использовать всю инфраструктуру территории: спортивные зоны, развлекательные зоны, коворкинг, комьюнити, химчистка, прачечная, консьерж-сервис и другие. 

Проекты апарт-отеля часто являются инвестиционными (номера могут принадлежать разным владельцам, однако управляется проект по единым стандартам одним гостиничным оператором). На качестве обслуживания это никак не сказывается — гости, как правило, даже не догадываются, что в проекте есть множество собственников. Для инвестора, владельца юнитов, большое значение имеет продуманное расположение (развитая инфраструктура, удобная транспортная развязка, шаговая доступность до метро), так как это напрямую влияет на заполняемость площадок. 

Апартаменты — наиболее безопасная инвестиция с точки зрения получения дохода. Например, во время ковида, когда все гостиницы закрывались или продавались — у апартаментов были высокие показатели загрузки и доходности для инвесторов, потому что они комбинируют возможность долгосрочного и краткосрочного пребывания. 

Все о модных коливингах: экспертный комментарий и личный опыт 

— С какими суммами на руках можно в такие проекты инвестировать?

— Порог входа зависит от многих факторов — от гостиничного оператора, расположения, застройщика и так далее. В нашем апарт-отеле «25/7 Заневский» порог входа начинается с 7 млн. российских рублей (около $85 тысяч) за номер категории стандарт без учета скидок и рассрочек. Многие рассматривают приобретение апартаментов через кредитное плечо, то есть как пассивную инвестицию. Более того, некоторые застройщики начали предлагать программы гарантированной доходности. На этапе операционного запуска проекта программы сводят риски инвесторов к минимуму. 

— Что получают инвесторы, покупая недвижимость в апарт-отелях? Какова выгода и как ее рассчитать? 

— Прежде всего стоит проанализировать имеющиеся возможности: придется ли привлекать ипотеку и сколько личного времени есть на этот бизнес. Кому-то удобнее и выгоднее вести дела через управляющую компанию и не отвлекаться от основной работы, а кому-то — заниматься арендой самому. После этого стоит рассматривать варианты и выбрать из них подходящие. 

Опять же, у каждого отдельного проекта свои условия, которые формируются, исходя из все тех же деталей: гостиничный оператор, застройщик, класс и так далее. 

— Сколько в среднем можно заработать на таких инвестициях?

— В 2022 году со стороны управляющих компаний стала заметна тенденция к более реалистичным обещаниям по программам доходности в апарт-отелях. Средняя обещанная доходность на рынке в 2021 году составила 8-10%, в отличие от 17-20% в предыдущие периоды. В нынешнем году она колеблется в пределах 5%.

Вложение в бетонные квадратные метры по-прежнему остается самым надежным инструментом. Более того, он позволяет снизить инфляционные риски и защитить деньги от обесценивания. При этом, не требуется никаких квалификаций и сертификатов, как в случае с инвестированием на бирже.