Купить квартиру в новостройке Варшавы: цены, районы, условия покупки

Польша часто становится объектом интереса инвесторов не только из Европы, но и из Азии. Интерес подстегивает развитая экономика, которая, несмотря на глобальное давление, сохраняет стабильные темпы роста ВВП в 3,4% в год. Благодаря относительно низкой инфляции в 4,2% объем инвестиций в польскую недвижимость увеличил оборот местного рынка до €4,4 млрд (по итогам 2024 года). 

Это выше, чем суммарные инвестиции в рынки Венгрии, Румынии, Чехии и Словакии. Большая часть всех финансовых операций в Польше приходятся именно на Варшаву — там возводят самые престижные и дорогие объекты во всей стране.

Мы сделали рейтинг престижных объектов в Польше, стараясь включить в него не только премиум-сегмент, но и новостройки средней и среднебюджетной доступности.

Особенности недвижимости в Варшаве

Варшава доминирует на рынке недвижимости Польши: на нее приходится около 42% от общего объема транзакций на первичном рынке жилья всей страны. Как уже говорилось, общий объем инвестиций в Польшу составил €4,4 млрд, из которых около 60% (€2,64 млрд.) пришлось на Варшаву. 

Такие показатели достигаются за счет главной особенности местного рынка недвижимости — высокого спроса при дефиците предложения. Из-за этого же и растет средняя цена квадратного метра, которая к началу 2025 года составила примерно 16,000 PLN (€3768). В целом Варшава генерирует около 40–45% всего спроса на жилье в Польше.

Наиболее престижными районами считаются:

• Воля. Деловой хаб с небоскребами, привлекает инвесторов и экспатов. Новостройки, такие как жилой квартал с 136 квартирами (28–96 м²), обеспечивают доходность аренды до 6%.
• Прага-Полудне. Быстроразвивающийся район с ценами от 646,100 PLN за квартиру, популярный за счет доступности и близости к паркам.
• Мокотув. Престижный район с ценами до 24,000 PLN/кв. м, востребован семьями из-за зелени и школ.
• Урсынов и Бемово. Бюджетные районы с ценами от 12,000 PLN/кв. м, популярны среди молодых семей благодаря метро.

Покупка недвижимости в Польше, включая Варшаву, регулируется Законом о приобретении недвижимости иностранцами (Ustawa o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców). Он позволяет гражданам ЕС свободно покупать жилую недвижимость (квартиры, дома). При покупке земельных участков требуется разрешение от Министерства внутренних дел и администрации (MSWiA). Лицам не из ЕС разрешение требуется еще и для покупки коммерческих объектов, земельных участков свыше 1 га. или объектов в приграничных зонах.

Покупка жилья в Польше в кредит 

Цель приезда большинства трудовых мигрантов в Польшу — остаться на ПМЖ. Поэтому владение местной недвижимостью — довольно выгодное решение даже при условии покупки в кредит. В реальности ипотечные выплаты зачастую меньше, чем плата за аренду. Для семей, где будут работать оба супруга, приобретение жилья в Польше в кредит становится еще более привлекательным.

За 2024 год ипотечная активность снизилась на 38% из-за завершения программы «Безопасный кредит 2%». Банки в целом стали тщательнее оценивать риски, особенно при выдаче кредита на объекты премиум-уровня. Также они повысили требования к первоначальному взносу для граждан из стран вне ЕС до минимум 20–30% от стоимости объекта.

ТОП новостроек Варшавы

Мы отбирали объекты, которые располагаются непосредственно в самой Варшаве. Строительство идет полным ходом, но большая часть свободного земельного фонда под застройку находится в отдаленных районах на окраине столицы. Представленные же варианты располагаются в относительной доступности от центра города.

Жилой комплекс на Воле

Жилой комплекс в современном архитектурном стиле с каскадными террасами и балконами в окружении более 100 га. зеленых зон, включая парки и площади. В дизайне широко используется стекло и металл. Тип здания — монолитный, 15 этажей, площадь квартир 28–96 м² (1—4-комнатные квартиры комфорт-класса). Стоимость объектов от €118,628 в зависимости от планировки и этажа.

Жилой комплекс расположен в районе Воля в Варшаве. В пешей доступности — станции метро Młynów и Płocka. В радиусе 1 км. находятся парк «Мультикино Воля», амфитеатр «Сады Ульриха», культурный центр «Воля» и музей Варшавского восстания. В районе хорошо развита инфраструктура: детские сады, школы, медицинские центры, рестораны, кафе и ТЦ Westfield Mokotów — в 15 минутах езды.

Жилой комплекс во Влохах

Жилищный комплекс, выполненный в минималистичном дизайне. В центре комплекса разместилась зеленая зона. В здании будут просторные террасы (но только для владельцев квартир на верхних этажах) и дождевой сад, где можно будет покормить птиц и спокойно отдохнуть после рабочего дня.

В монолитном доме всего предусмотрено 86 квартир комфорт-класса площадью в 26–139 м² (1—5-комнатные, от кавалерок до просторных семейных квартир). Цены находятся в диапазоне 653,000–2,579,000 PLN (€145,970—€576,500).

ЖК расположен в районе Влохи, в 15 минутах езды от центра Варшавы, рядом с железнодорожной станцией Аллея Ерозолимские. До торговых центров Blue City и Atrium Reduta — 5 минут на машине, до парка Щенсливицкого — 10 минут на велосипеде. В радиусе 1 км. находятся 13 учебных заведений, включая детские сады Montessori Mądre Główki.

Жилой комплекс в центре Варшавы

Комплекс из двух домов, с зеленой зоной между ними и садом на крыше одного из них. В нижней части зданий будут располагаться коммерческие и торговые площади, и в целом комплекс предполагается как самодостаточный инфраструктурный объект. Дома монолитно-кирпичные, высотностью в 8 этажей. 1-2-3-комнатные квартиры премиум-класса, метражностью в 30–89 м² и ценами от €240,769. Отдельно оплачиваются кладовые, парковочные места и гаражные боксы.

ЖК расположен в центре Варшавы, на пересечении улиц Хмельна и Злота, в 6 минутах ходьбы от Центрального вокзала и ТЦ Złote Tarasy. В пешей доступности станции метро Rondo ONZ, Centrum и Świętokrzyska. Рядом — небоскреб Varso Tower, деловые кластеры, рестораны, галереи и культурные объекты, такие как Дворец культуры и науки. Район Средместье считается деловым, но его большим преимуществом является зеленая зона, в частности, всего в 1-м километре отсюда расположился Саксонский сад.

Жилой комплекс на Воле возле Rondo Daszyńskiego

Жилой комплекс средней ценовой категории формирует спокойный и безопасный район для постоянного проживания или долгосрочной аренды. Здания монолитные, высотой в 7 этажей. Квартиры площадью 28–96 м² (1—4-комнатные) с упором на комфорт-класс стоят от 714,000 PLN (€164,931). Все квартиры имеют балконы, лоджии, террасы или сады. Угловые балконы с панорамными видами подходят для обустройства зон отдыха.

Жилой комплекс возле станции метро Rondo Daszyńskiego подходит для бизнесменов и IT-специалистов за счет близости к бизнес-центрам Varso Tower и Atrium Tower. В шаговой доступности находятся ТЦ Wola Park, парки Moczydło и Szymańskiego, а также школы, детские сады и рестораны.

Жилой комплекс на Праге-Полудне

Жилой комплекс с садами, балконами и зелеными террасами на верхнем этаже. Квартиры оснащены системами «умный дом». Само здание — это трехэтажный монолит с квартирами с одной, двумя или тремя комнатами и площадью 25–80 м², есть двухуровневые объекты. ЖК ориентирован на средний сегмент комфорт-класса со стоимостью квартир от 483,600 PLN (€111,784). В объекте внедрена система управления освещением, отоплением и водой через мобильное приложение (базовый пакет).

ЖК расположен в южной части Прага-Полудне, в 200 м. от железнодорожного вокзала. Общественный транспорт позволяет добраться до центра города за 15 минут. В 2026 году рядом планируется открыть станцию метро. В радиусе 1 км. — парк им. Я. Полиньского, Пражский парк Армии Крайовой, а также парк Скарышевского. Квартиры подойдут студентам, так как недалеко находится Университет социальной психологии и гуманитарных наук.

Приобретая недвижимость для проживания или доходных инвестиций, покупатели выбирают объекты, которые всегда в цене. Такие вложения принесут прибыль в случае, если дом или квартиру понадобится перепродать. 

Самыми перспективными вариантами местные риeлторы признают компактные однокомнатные квартиры (кавалерки), расположенные в центральных районах города. Неизменным спросом пользуются и небольшие по площади 2—3-комнатные квартиры (50–55 кв. м.).