Нестабильность в мире и возрастающая с каждым днем инфляция побуждают людей сберегать деньги и смотреть в сторону инвестиций. Чтобы защитить свой капитал, люди, как и раньше, инвестируют в недвижимость США. Как это сделать иностранцу, какие трудности поджидают его на этом пути и чем такие инвестиции привлекательны — читайте в нашем экспертном материале. 

Вот что «говорит» статистика: согласно обзору Bankrate, 29% американцев считают недвижимость США лучшим вариантом для сбережения средств. Что касается иностранцев, ассоциация иностранных инвесторов в недвижимость (AFIRE) провела свое исследование и выяснила следующее: 76% из опрошенных ею людей планируют увеличивать свои инвестиции в США в течение ближайшего года. 

Причем инвесторов интересуют не только крупнейшие города, но и так называемые вторичный и третичный рынки. Это касается, к примеру, таких городов как Остин, Финикс, Сиэтл, Денвер, Нэшвилл. Особенно привлекательны с точки зрения вложения средств на данный момент — многоквартирные дома и промышленные активы. 

Вы — иностранец и хотите инвестировать в недвижимость США. Какие есть нюансы?

На рынке недвижимости США нет каких-либо федеральных ограничений, поэтому инвестировать в этот рынок может как резидент, так и любой иностранец. 

Что может вызвать трудности: налоговые законы, которые зачастую отличаются в зависимости от штата, где вы покупаете недвижимость, а также сложность в получении кредита (если он вам нужен) для покрытия инвестиций. Местные банки и кредиторы все же считают иностранцев не такими надежными инвесторами, поэтому процентные ставки и первоначальный взнос для них обычно выше. У вас будет больше шансов на получение ипотеки, если вы обладаете определенным кредитным рейтингом, а также живете и работаете в США не менее двух лет. 

Кроме того, нужно учитывать, что иностранный инвестор может оставаться в США дольше 90 дней при условии, что у него есть виза B-2. С ней иностранец может пребывать в стране до шести месяцев. Чтобы получить эту визу, нужно доказать, что у вас есть достаточно средств, чтобы содержать себя все это время. 

Для чего иностранцу инвестировать в рынок недвижимости США?

В США нет ограничений на покупку недвижимости иностранными инвесторами. То есть права на покупку и владение недвижимостью в этой стране одинаковые как для иностранного инвестора, так и для граждан Штатов. Этот фактор очень сильно влияет на привлекательность этого рынка для инвесторов. 

Также привлекает инвесторов и постоянное повышение стоимости жилья в США, что гарантирует инвестору прирост капитала. Как сообщает Национальная ассоциация риэлторов, в этом году в США средняя цена дома выросла по сравнению с 2021-м на 14,2% и достигла $413,5. И это исторический рекорд. Конечно, нужно понимать, что цена будет варьироваться, исходя из выбранного района, размера и типа недвижимости.

Еще одна веская причина в пользу инвестиций в недвижимость США — высокая доходность от аренды. Если говорить про 2021 — 2022 годы, то аренда жилья за этот период резко подорожала (на 26,5% относительно предыдущего года) почти в 400 городах страны. Для понимания: сейчас люди платят на $1000 долларов в месяц больше, чем годом ранее. В Нью-Йорке, к примеру, в среднем месяц аренды сейчас стоит $5,812. Все это говорит о том, что инвестиционная недвижимость в США будет приносить значительный арендный доход. 

Топ советов по покупке недвижимости в США 

1. Выбирайте место для инвестиций основательно — это ключевой момент. 

Лучше всего думать об Америке как о разных странах со своими нюансами: так как территория страны огромная, вы инвестируете не просто в рынок недвижимости США, а в конкретный штат. В каждом штате есть местные законы и налоги, которые предварительно нужно изучить. Калифорния и Нью-Йорк известна своими высокими налогами и сложными правилами, а в Техасе, к примеру, не взимается даже подоходный налог. И таких тонкостей может быть масса. 

Будет плюсом, если вы сможете лично посещать и оценивать объект недвижимости или застройку. В выборе играет роль очень много нюансов: какой это район и что представляет собой сама недвижимость, насколько близко от нее находится нужная инфраструктура и транспорт, а может быть, и такие бонусы как пляжи и достопримечательности; какая история у этого объекта, приносил ли он доход в прошлом; проходят ли рядом какие-то крупные мероприятия и фестивали и т.д. 

2. Учитывайте налоги на недвижимость и дополнительные взносы (при расчете возможной доходности). 

Не всегда, но бывает, что налоги на недвижимость в Соединенных Штатах равны 3-4 месяцам дохода от аренды. Это особенно касается штатов, где не взимается государственный подоходный налог: тогда средства для школьных округов и т.д. собираются как раз за счет налогов на недвижимость. Если вы инвестируете в недвижимость на курорте — дополнительных расходов тоже не миновать. 

Не стоит недооценивать также и взносы в товарищества собственников жилья: их объемы также варьируются и сильно зависят от района. Поэтому, как мы говорили ранее, нужно подходить к исследованию места и недвижимости с предельной ответственностью.

Вообще, лучше всего обратиться за нужными консультациями к профессионалам — так разобраться со сложным налоговым режимом в США будет гораздо проще. 

3. Будьте готовы к тому, что при продаже налоговая служба удержит значительную часть ваших денег.

Это очень важный момент: если вы продаете недвижимость как нерезидент, 15% от полученной вами суммы удержит Налоговое управление США. Деньги вам вернутся после заполнения декларации о доходах и уплаты налогов на прирост капитала. Но практика показывает, что этот процесс не быстрый и может растянуться на месяцы или даже на годы. Поэтому сразу после продажи на эти 15% рассчитывать не стоит. Но есть и исключения: это правило вас не коснется, если 1) вы будете продавать недвижимость стоимостью менее $300,000, 2) покупатели вашего объекта будут в ней жить, а не использовать в качестве инвестиций. 

«За последний год стоимость почти всей недвижимости в стране выросла на 30%-40%»

Денис Уоллес, инвестор и основатель компании LunaSun Real Estate Inc. рассказал журналисту REALTING, в какую недвижимость США сейчас лучше всего инвестировать, какой бюджет нужно иметь для таких инвестиций и на какую прибыль стоит рассчитывать.

— За последний год практически вся недвижимость выросла в цене на 30%-40%. Было две причины: 1) из-за пандемии люди из городов начали активно переезжать в маленькие города, тем самым увеличив спрос; 2) обеспеченные люди боялись инфляции и начали скупать все подряд, чем тоже увеличили спрос. На один хороший дом могло быть свыше 10 покупателей. 

Сейчас ажиотаж поутих, плюс выросла процентная ставка на финансирование, поэтому уже заметен небольшой спад цен. Дальнейший ход событий зависит от многих факторов, в том числе от ситуации в экономике и политике, поэтому поживем — увидим. 

Относительно того, куда лучше всего инвестировать: если ещё 5 лет назад я бы ответил что для инвестиций лучше всего рассматривать коммерческую недвижимость, то сейчас все поменялось. На данный момент очень много коммерческой недвижимости простаивает: порой замечаешь, что помещения стоят пустыми более года, маленький ритейл умирает, компании переезжают в маленькие города или «уходят» на удалённую работу. Поэтому с такими инвестициями сейчас надо быть очень аккуратными. 

А вот жилая недвижимость сейчас на пике: спрос огромный, желающих арендовать жилье много, а выбор при этом очень маленький.

Особенно активно инвестируют в недвижимость сами американцы, особенно начиная с 2020-го года. Что касается россиян, белорусов, казахов, мне трудно сказать, насколько им сейчас интересны инвестиции (в связи с последними событиями). Однако за короткое время, проведённое в Минске и Москве, я всё-таки встречал людей, которые думают об этом. 

У инвесторов в недвижимость может быть 2 цели: одни покупают объекты в расчете на то, что они будут расти в цене (чтобы в последующем их выгодно продать), а другие хотят получать пассивный доход ежемесячно от сдачи в аренду. 

По первому пункту могу сказать, что в Америке недвижимость растет в цене постоянно. Бывает, конечно, замедление роста, но это временное явление. Даже знаменитый кризис 2008-го года подтвердил это: да, был незначительный спад и цены не двигались, но уже через два года цены пошли вверх. Поэтому потенциал для заработка в этом «поле» есть. Говоря о сдаче объектов в аренду и получении пассивного дохода, могу сказать, что примерная прибыль от таких инвестиций будет равна 5-10% годовых. 

Сколько может понадобиться средств для инвестиций в недвижимость США? Нижний порог составляет примерно $120,000, верхний может доходить до десятков миллионов. 

Вот основные способы, с помощью которых можно инвестировать в недвижимость США иностранному инвестору: 

  • Вы приезжаете в США и выбираете риэлтора, который поможет выбрать нужную вам недвижимость. Далее вы уже самостоятельно занимаетесь сдачей или выбираете для этих целей управляющую компанию. Отмечу, что чем лучше будет ваша управляющая компания, тем меньше у вас будет возникать проблем.
  • Есть такое понятие Turnkey: это когда вам помогают выбрать правильную именно для вас недвижимость и берут на себя полный контроль по обслуживанию и управлению вашей собственностью. Все оформления происходят онлайн.

Важно понимать, что привилегии, на которые вы можете рассчитывать, — это заработок и защита от инфляции. Больше никаких преимуществ от инвестиций в недвижимость США не будет, в том числе визовых и иммиграционных.

Хотите купить квартиру в США? Заходите в раздел «Недвижимость в США» и выбирайте тот вариант, который подойдет именно вам.