Европейские рынки недвижимости буквально захлебнулись от повышенного спроса на ликвидные квартиры и дома. Цены растут, количество покупателей не уменьшается, а продавцы диктуют свои условия. Журналист Realtnig.com решил узнать, как обстоят дела на рынке недвижимости Беларуси: сколько стоят квартиры в Минске, какие объекты пользуются спросом и что происходит со стоимостью квадратного метра. Директор АН «Партнер для всех» Ирина Донцова в большом интервью рассказала обо всех нюансах нынешней ситуации на рынке. 

«Спрос на загородные дома снизился, но за некоторые объекты покупатели готовы даже переплачивать»

— Как можно охарактеризовать ситуацию на рынке недвижимости Беларуси сейчас? Можно ли сказать, что кризис уже наступил?

— Рынок недвижимости Беларуси сейчас переживает не самые простые времена, однако назвать это состояние кризисом, на мой взгляд, все же нельзя. С 2020 года рынок все время меняется, подстраивается под нашу изменчивую и непредсказуемую действительность. Можно сказать, что в эти два года мы будто участвовали в ускоренной съемке, когда за короткий отрезок времени успеваешь увидеть столько событий, сколько раньше надо было ждать много лет. 

Например, еще недавно мы видели очень активный спрос на загородную недвижимость в среднем ценовом сегменте. Белорусы из-за начавшейся пандемии начали массово скупать дачи и небольшие дома, чтобы полностью решить вопрос с изоляцией и собственным летним отдыхом. Спрос сильно превышал предложение, поэтому даже откровенно неликвидные объекты недвижимости буквально «улетали» максимум за месяц от момента публикации объявления. 

Зато в этом году ситуация в корне изменилась — спрос на загородные объекты снизился. Если раньше первые звонки по домам и дачам поступали уже в феврале-марте, то в этом году только где-то в конце апреля появились первые потенциальные покупатели. Как следствие, на рынке загородной недвижимости предложение только увеличивается, а цены снижаются: в среднем ценовом сегменте минус 15% минимум. Элитная недвижимость и недострои сейчас не продаются практически вообще: продавцы не готовы снижать цены, а покупатели — столько платить. Большие коттеджи 2000-х и 1990-х годов постройки (а тогда были популярны огромные квадратуры от 400 «квадратов») просто стоят «колом» — ни одного просмотра за последний год. Например, дом в Ждановичах в нескольких километрах у МКАДа (где один только участок раньше стоил около $100,000) выставлен на продажу за $140,000, и никто не хочет его покупать. Это полностью готовый к проживанию четырехуровневый коттедж общей площадью более 300 «квадратов». А еще 2-3 года назад его купили бы за $220,000. При этом коттедж полностью без отделки на Цнянке, который выставлен на продажу за $400,000, пользуется популярностью у покупателей — они только ждут подвода коммуникаций к дому. 

Но есть и позитивная часть рынка. Отдельным сегментом я бы выделила нестандартные объекты недвижимости с интересными планировками. Именно такие квартиры и дома сейчас пользуются спросом, и покупатели даже готовы переплачивать за большую гостиную, совмещенную с кухней, за изолированную спальную зону и панорамные окна в пол с красивым видом. То же касается и «умного» жилья с внедренными современными технологиями — это абсолютно новый виток развития рынка и такие предложения также востребованы.

В общем, ситуация на рынке характеризуется как «рынок покупателя». В итоге продавцу приходится подстраиваться под существующую реальность: снижать цены, соглашаться на уступки, обращаться за помощью к профессионалам, предоставлять более качественный сервис. 

— То, что продавцам приходится меняться, понятно. Но изменился ли за это время покупатель?

— Безусловно. Первое и самое главное изменение — покупатели стали намного моложе. Если раньше собственные дома и квартиры приобретали люди около 40-50 лет (плюс-минус 5 лет), то теперь мы все чаще видим клиентов 30 лет. Еще одно, не менее важное, изменение — покупатель стал ленивый и более требовательный. Это значит, что теперь покупатель не согласится приобрести объект недвижимости без должного сервиса: качественной презентации объекта, хороших фотографий и видео в объявлении, тактичных и качественных переговоров и идеально выверенной слаженной сделки. Такие же требования предъявляются и к покупаемому объекту: все чаще покупатели хотят приобретать современную квартиру или дом с универсальным качественным ремонтом. Никто не хочет тратить свое время и деньги на ремонт или переделку чего-то. Если речь идет о загородном доме, то, помимо ремонта, покупатель хочет видеть облагороженный участок, уже построенную баню и беседки, оформленную зону барбекю.

Именно поэтому абсолютно неликвидными стали недострои и законсервированные строения — никому не хочется брать на себя дополнительную ответственность и решать чужие проблемы. Недавно был случай, когда недострой в Минском районе, в который было вложено более $70,000, был продан за $22,000 — продавцу срочно нужны были деньги и он хотел вывести хоть что-то. 

Единственное исключение — дорогая недвижимость — там чаще всего покупатели хотят сделать ремонт «под себя». Например, в ЖК «Славянский квартал» оказалось более востребованной трехкомнатная квартира без отделки за $180,000, чем похожая квартира, полностью готовая к проживанию, за $200,000. Казалось бы, разница минимальная, но в элитном жилом комплексе покупатель не захотел приобретать «чужой» ремонт.

«Иностранных покупателей стало больше, но инвесторов практически нет»

— Остались ли на белорусском рынке недвижимости иностранные покупатели? 

— Практика моего агентства недвижимости показывает, что иностранные покупатели не просто остались на рынке — их количество даже увеличилось. Причем это касается абсолютно всех направлений: аренда коммерческих площадей, первичный и вторичный рынок жилья. В Минск активно приезжают россияне, чтобы арендовать офисные или торговые помещения. С начала этого года приезжали покупатели из Канады, США, Китая и Европы. Справедливости ради стоит уточнить, что у них чаще всего в Беларуси жили раньше или все еще живут близкие родственники, и они хотят сейчас приобрести для них квартиры. 

На рынке аренды квартир очень активны китайцы, но есть также индусы и турки. При этом запросы на объекты очень разнообразные: это и элитные апартаменты за $600+ в месяц, и недорогие квартиры, которые арендуются вскладчину. 

Заинтересованность иностранных покупателей в белорусском рынке сейчас для меня не удивительна. Но нужно четко разделять простых покупателей и инвесторов. Мир и жизнь людей меняется, инвесторы пересматривают локации для ведения бизнеса и подстраиваются под введенные ограничения. Если какая-то ниша оказалась свободной из-за релокации бизнеса, то она тут же занимается кем-то другим. Как следствие, в Беларусь приезжают жить люди из других стран — чаще всего из России и Украины. Но именно иностранных инвесторов сейчас, конечно, немного — их количество сильно снизилось с начала года. 

Мы все чаще видим в продаже или в аренде те коммерческие площадки, которые раньше было сложно найти. Если раньше не хватало административно-складских помещений в Минском районе, то сейчас есть даже выбор. Система общепита также переполнена предложениями, причем даже на популярных тусовочных улицах столицы. И они продаются/сдаются по вполне адекватным ценам.

«Пользуются спросом „однушки“ по цене $40,000, двухкомнатные квартиры — около $55,000»

— Расскажите подробнее про уровень цен на рынке сейчас. Какая средняя цена одно-, двух- и трехкомнатной квартиры в Минске?

— С марта 2022 года спрос на квартиры снизился примерно на 20-30%. И если продавец не хочет снижать цену от первоначальной хотя бы на 10-15%, то сделка, как правило, не совершается. В итоге, конечно, цены на квартиры в Минске поползли вниз — не так быстро, как об этом писали злобные комментаторы, но все же снижение на те самые 10-15% (а в некоторых случаях, еще больше) на рынке есть.

Сейчас хорошо продаются квартиры, стоимостью $1100 за квадратный метр. Это должно быть жилье с ремонтом, готовое к заселению. Спросом пользуются «однушки» по цене $40,000, двухкомнатные квартиры — по цене около $55,000. Активно покупатели вкладывают деньги в евродвушки ЖК «Минск Мир», которые можно сдать с мебелью и ремонтом по $300–$500 в месяц. Трехкомнатные квартиры без ремонта продаются не дороже $900 за квадратный метр.

Другой вопрос, согласны ли продавцы на такие цены. Мы все чаще видим, что некоторые объекты просто «уходят» из базы предложения, потому что продавцы не готовы терять вложенные деньги. Как правило, такие квартиры появляются в разделе аренды, но и там не все так хорошо, как хотелось бы.

Сегодня рынок аренды откровенно «упал». Я связываю это с тем, что снизился поток иногородних арендаторов, иностранных студентов также стало меньше (и им чаще стали предоставлять общежитие) и, конечно, не стоит забывать об оттоке IT-специалистов, которые были готовы арендовать дорогие квартиры. В итоге мы наблюдаем не только снижение цен, но и отсутствие привязки к доллару у большинства арендодателей. Если раньше снять двухкомнатную квартиру в Минске можно было за $270+ в месяц, то сейчас такой же вариант можно арендовать за 750 рублей. В целом же стоимость аренды упала минимум на 20%.

— Можно ли делать какие-то прогнозы на будущее? Как долго будет длиться снижение цен на рынке недвижимости?

— В сегодняшней реальности, на мой взгляд, прогнозы могут делать только некомпетентные специалисты. Наш мир меняется буквально на глазах, и иногда это просто разворот на 180°. Стабилизировать рынок могут несколько вполне возможных ситуаций. Например, если мы будем видеть релокацию бизнеса из России в Беларусь и, соответственно, приток россиян на рынок жилья. Также ситуация изменится, если к нам придут инвесторы из Китая и Индии. С другой стороны, абсолютно непонятно, произойдет ли это, и, если да, то когда и как в итоге отразится на рынке недвижимости. 

Хотите купить недвижимость в Беларуси? Заходите в раздел «Недвижимость Беларуси» и выбирайте из тысяч вариантов тот, что подойдет именно вам.