Immobilienmarkt in Georgia im Jahr 2025: Wachstumsanalyse, Investitionen und Rentabilität — Experte

In den letzten acht Jahren hat sich der georgische Immobilienmarkt bis zur Unkenntlichkeit verändert. Das Volumen des Wohnimmobilienmarktes in Tiflis hat sich auf 243 Millionen Dollar mehr als verdoppelt, und Batumi zeigte eine ähnliche Dynamik. Elias Marino, Gründer der Immobilienagentur Geo Estate, spricht über die Gründe für dieses Wachstum, die Rekordinvestition der Emaar Group in Höhe von 5,5 Milliarden Dollar und die Aussichten für Investoren.

Es ist jetzt möglich und notwendig, auf dem georgischen Immobilienmarkt Geld zu verdienen.

— Wie hat sich der georgische Wohnimmobilienmarkt in den letzten 8 Jahren verändert?

– Der georgische Immobilienmarkt wächst rasant und laut Colliers International erreichte die Größe des Wohnimmobilienmarktes in Tiflis bis Februar 2025 243.230.009 US-Dollar – das sind 126.704.094 US-Dollar mehr als im Februar 2018, als er nur 116.525.915 US-Dollar betrug. Und die Größe des Wohnimmobilienmarktes in Batumi erreichte im Februar 2025 63.640.485 US-Dollar – das sind 33.443.480 US-Dollar mehr als im Februar 2018, als er nur 30.197.005 US-Dollar betrug.

— Wie beurteilen Sie derzeit die Situation auf dem georgischen Immobilienmarkt? Was sind die neuesten Nachrichten/Änderungen auf dem Markt? Vielleicht zeichnen sich Trends ab, die Sie bisher auf dem Markt nicht gesehen haben?

— Der georgische Immobilienmarkt weckt Optimismus. So wurde beispielsweise Ende Januar 2025 in Abu Dhabi ein Memorandum zwischen der georgischen Regierung und einem der größten Bauträger der Emirate, der Emaar Group, über Investitionen von mehr als 5,5 Milliarden US-Dollar in den georgischen Immobiliensektor unterzeichnet. Es gibt bereits Informationen, dass der Bau des Gonio Marina-Komplexes an der Schwarzmeerküste in Batumi auf einer Fläche von 260 Hektar geplant ist. Das Projekt wird erstklassige Jachthäfen, Markenresidenzen, Luxushotels und Einkaufszentren umfassen.

— Wie hat sich die Nachfrage nach Immobilien im Land in letzter Zeit, sagen wir, in den letzten anderthalb Jahren verändert? Wie hoch ist das aktuelle Volumen der Wohnungsverkäufe?

— Dies ist die größte Investition in der Geschichte des Landes und die Tatsache, dass in den georgischen Immobiliensektor investiert wird, ist ein klares Signal an Privatanleger, das auf die Attraktivität der Investitionen und die hohen Aussichten hinweist. So belief sich die Zahl der Transaktionen im Wohnimmobiliensegment von Tiflis bis Februar 2025 auf 3205, das sind 429 Transaktionen mehr als im Februar 2021. Was Batumi betrifft, so betrug die Zahl der Transaktionen im Wohnimmobiliensegment bis Februar 2025 1177, das sind 444 Transaktionen mehr als im Februar 2021.

— Welche wesentlichen Unterschiede gibt es zwischen den Immobilienmärkten in Tiflis und Batumi?

— Bei ausländischen Investoren sind Immobilien in Tiflis und Batumi am beliebtesten. Der Hauptunterschied zwischen ihnen besteht darin, dass Batumi ein Ferienort mit ausgeprägter Saisonabhängigkeit ist, während Tiflis aufgrund seines Status als Hauptstadt weniger anfällig für solche Faktoren ist. Allerdings ziehen in letzter Zeit immer mehr Wellnesszentren, Premiumhotels mit Sanatoriumsfunktion sowie Rehabilitationszentren in Batumi, die für eine ganzjährige Belegung ausgelegt sind, Investitionen ausländischer Investoren an.

— Wie hoch sind derzeit die Quadratmeterpreise für eine Wohnung in Tiflis und Batumi?

— Im Februar 2025 beträgt der Durchschnittspreis für Wohnimmobilien in Tiflis 1.157 US-Dollar/m², das sind 90 US-Dollar/m² mehr als im Februar 2024. Was Batumi betrifft, so lag der Durchschnittspreis für Wohnimmobilien im Februar 2025 bei 1179 USD/m², das sind 165 USD/m² mehr als im Februar 2024.

— Welche Art von Immobilien ist derzeit in Georgien am gefragtesten?

Wenn wir uns an die folgende Klassifizierung halten – Premium-, Komfort-, Mittel- und Economy-Klasse – dann wird es in Batumi im Jahr 2024 im Premium-Immobiliensegment einen Anstieg von 11,7 % und im Komfortsegment von 29,7 % geben. – In Tiflis wird das Premium-Immobiliensegment im Jahr 2024 ein Wachstum von 29,9 % und das Komfortsegment von 29,3 % verzeichnen. Aus Investitionssicht sind dies die vielversprechendsten Optionen.

— Ist der Sekundär- oder Primärmarkt die führende Nachfrage? Womit hängt das Ihrer Meinung nach zusammen?

— Im Februar 2025 ging die Zahl der Transaktionen bei neuen Projekten in Tiflis um 2 % zurück. Es ist zu beachten, dass einige Transaktionen für neue Projekte auf dem Primärmarkt erst später von den Entwicklern registriert werden, was möglicherweise zu Datenverzerrungen führen und kein genaues Bild des Primärmarktes liefern kann. Auf dem Zweitmarkt setzte sich der Abwärtstrend fort: Der Indikator für Altbauwohnungen sank im Vergleich zum Februar 2024 um 27,2 %. Dies zeigt deutlich das Interesse der Investoren an Neubauten.

Ein Beispiel für einen neuen Elite-Wohnkomplex in Tiflis:

— Welche Wohnungsgrößen (mit wie vielen Zimmern) sind derzeit bei potenziellen Käufern am gefragtesten?

— Wie die Praxis zeigt, sind große Wohnungen mit mehreren Schlafzimmern am beliebtesten. Typischerweise gibt es in Projekten die wenigsten solcher Layouts und sie weisen die größte Liquidität auf. Dies liegt vor allem daran, dass solche Wohnungen bei Familien beliebt sind, die sie sowohl in Tiflis als auch in Batumi gerne kaufen.

— Welches ist die heißeste Zeit des Jahres auf dem georgischen Immobilienmarkt?

— Historisch gesehen finden die meisten Transaktionen auf dem georgischen Wohnimmobilienmarkt am Jahresende statt.

— Welche Trends im Resort-Immobiliensegment waren im letzten Jahr zu beobachten? Was wird dieses Jahr erwartet?

— Derzeit laufen die Bauarbeiten an der Schwarzmeerküste in Gonio auf Hochtouren das erste All-Inclusive-Resort in Georgia unter der Marke Wyndham Grand 5*, bestehend aus 4 Hotelkomplexen und einer Infrastruktur von mehr als 27.000m²mit über 100 Infrastruktureinrichtungen: SPA, Restaurants, Wasserparks usw. Die Inbetriebnahme des Komplexes ist für Ende 2025 geplant.

Ebenfalls für 2025 kündigten sie den Verkaufsstart der ersten künstlichen Insel in Batumi an, die aus zwei künstlich geschaffenen Halbinseln und einer Insel besteht. Die Fertigstellung des Projekts ist für 2040 geplant. Das Projekt umfasst eine Fläche von 84 Hektar, auf der Hotels, Villen, Wolkenkratzer, Erholungsgebiete, Konzerthallen, Einkaufszentren, Büroflächen, Bildungseinrichtungen, ein medizinisches Zentrum und vieles mehr entstehen sollen.

— Bürger, deren Länder am häufigsten interessiert sind an ein Haus in Georgia kaufen? Welche konkreten Immobilienarten ziehen sie für sich in Betracht und in welchen Städten?

— Laut Galt & Taggar entscheiden sich ausländische Investoren zunehmend für georgische Immobilien als Anlage: Im Jahr 2024 betrug der Anteil ausländischen Kapitals in Batumi 90 %. Die Verteilung der ausländischen Investitionen nach Ländern ist wie folgt: Russland – 27 %, Israel – 11 %, Polen – 7 %, Türkei – 5 %, Ukraine – 4 %, USA – 3 %, Deutschland – 3,8 %, andere Länder – 39,2 %.

In Tiflis sieht das Gesamtbild anders aus: Dort wird die Nachfrage von georgischen Bürgern generiert, die 85 % des gesamten Umsatzvolumens ausmachen; Es folgen Bürger Russlands und Israels, die jeweils 4 % des Gesamtumsatzes ausmachen, der Rest kommt aus anderen Ländern.

— Wie viel kann man mit georgischen Immobilien verdienen und welche Möglichkeiten gibt es, dies zu erreichen?

— Es gibt zwei Hauptwege, um mit Immobilien Geld zu verdienen:

1. Wachstum der Marktkapitalisierung des Projekts (z. B. Kauf an der Grube mit anschließendem Weiterverkauf). Je nach Projekt kann dieses Wachstum in der Bauphase einen ROI von 30 % pro Jahr und sogar mehr erreichen.
2. Mieteinnahmen (langfristig oder tageweise). Die höchsten Renditen aus Mieteinnahmen erzielen internationale Verwaltungsgesellschaften wie Ambridge Hospitality. Sie verwalten internationale Markenhotelketten und können Anlegern manchmal sogar garantierte Renditen von 5 % bis 9 % ROI pro Jahr bieten. Möglich wird dies durch die Zusammenarbeit mit Pauschaltouristen und Reiseunternehmen. Aus diesem Grund ist die Investition in Markenimmobilien finanziell so attraktiv.

— Was erwartet den georgischen Wohnimmobilienmarkt im Allgemeinen in den nächsten Jahren?

— Es ist jetzt möglich und notwendig, auf dem georgischen Immobilienmarkt Geld zu verdienen. Investitionen großen ausländischen Kapitals in georgische Immobilien und die Umsetzung groß angelegter Projekte von regionaler Bedeutung sind der beste Beweis dafür.