So kaufen Sie Immobilien in Bulgarien
Immobilienkäufe in Bulgarien erfreuen sich bei Ausländern aufgrund der günstigen Preise und der Schwarzmeerküste wachsender Beliebtheit. Im übrigen Europa ist es schwierig, eine Immobilie am Meer für 30.000 Euro zu finden, doch in Bulgarien gibt es solche Angebote weiterhin und in beträchtlicher Zahl.
Auch im benachbarten Rumänien wächst der Immobilienmarkt am Schwarzen Meer, allerdings sind die Preise dort im Durchschnitt 20–30% höher, obwohl natürlich alles von der Art der Immobilie abhängt — Luxusimmobilien sind preislich in beiden Ländern vergleichbar.
Aus unserem Material erfahren Sie, wer Zugriff darauf hat Immobilienkauf in Bulgarien, zu welchen Bedingungen und was der potenzielle Käufer benötigt, um die Transaktion abzuschließen.
Vor- und Nachteile des Immobilienkaufs in Bulgarien
Bulgarien ist nach wie vor eines der günstigsten Länder Europas für den Immobilienkauf. Laut BulgarianProperties (2024) liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis in Sofia bei 1.500–2.500 Euro, an der Schwarzmeerküste (Varna, Burgas) bei 1.000–1.800 Euro und in Skigebieten wie Bansko bei 800–1.300 Euro. Wohnungen in Sonnenstrand sind ab 30.000 Euro und ein 40 m² großes Studio in Sozopol für 28.000–35.000 Euro erhältlich. Ähnliche Immobilien in Spanien kosten ab 80.000 Euro.
Vorteile Immobilienkauf in Bulgarien:
- Möglichkeit zur Erlangung einer Aufenthaltserlaubnis (RP). Der Besitz einer Immobilie im Wert von mindestens 306.000 € berechtigt Sie zum Erhalt eines D-Visums und einer anschließenden Aufenthaltserlaubnis.
- Lebenshaltungskosten in Bulgarien. Laut Numbeo, Miete in Bulgarien 104—168% günstiger als in Frankreich und 28% günstiger als in Polen. Produkte und Dienstleistungen sind in Sofia 44% günstiger als in Deutschland. Für eine zweiköpfige. Familie reichen in Sofia 1.200 €/Monat, inklusive Miete (400 €), Nebenkosten (150 €), Produkten (500 €) und Freizeit (150 €).
- Investitionspotenzial. Der Immobilienmarkt in Bulgarien wächst stetig um 7% pro Jahr. In Großstädten beträgt dieser Wert bis zu 10%, in den Küstenstädten Varna und Burgas sogar 3–5%.
Mängel Wohnen in Bulgarien:
- Einschränkungen für Nicht-EU-Bürger. Ausländer aus Nicht-EU-Ländern können frei Wohnungen kaufen, für den Kauf eines Grundstücks oder eines Hauses mit Grundstück muss jedoch ein bulgarisches Unternehmen registriert sein.
- Saisonalität der Mietnachfrage. Die Feriengebiete sind von der Touristensaison (Juni-September) abhängig. In der Nebensaison sinkt die Nachfrage nach Mietobjekten stark auf 20–30% des Sommerniveaus.
- Stagnation im ländlichen Raum. Der Grundstücksfonds in Großstädten und an der Küste wird aktiv entwickelt, der Immobilienmarkt in ländlichen Gebieten stagniert. Die Preise für Häuser in Kleinstädten und Dörfern liegen weiterhin bei 300–600 €/m², aber Immobilien in Bulgarien vom Entwickler Es gibt dort praktisch keine.
Rechtliche Aspekte des Immobilienkaufs in Bulgarien
Angebote für Immobilienmarkt in Bulgarien werden durch das Eigentumsgesetz (Zakon za poslednosti, Ausgabe 2024, veröffentlicht im Staatsanzeiger Nr. 45/2024) und das Gesetz über Ausländer in der Republik Bulgarien (Zakon za iznentsite v Republika Bulgariya, Ausgabe 2024) geregelt. Demnach haben Bürger der EU-Länder die gleichen Rechte wie Bürger Bulgariens und können ohne Einschränkungen Wohnungen, Häuser und Grundstücke erwerben.
Auch Bürger aus Nicht-EU-Ländern können Immobilien erwerben, allerdings ohne Grundstück. Für den Erwerb eines Grundstücks oder eines Hauses mit Grundstück ist die Registrierung einer bulgarischen juristischen Person (OOD, ähnlich einer GmbH) gemäß dem Handelsgesetz (Targovski Zakon, Artikel 113) erforderlich.
Der Immobilienkauf kann entweder selbstständig oder über einen Makler erfolgen. Im ersten Fall müssen Sie die Immobilie selbst auf Belastungen prüfen, können aber erheblich Geld sparen:
- Selbstständige Wohnungssuche in Bulgarien. Am einfachsten geht das über die Plattformen Imot.bg, BulgarianProperties.com oder über Anzeigen im Staatsanzeiger. Einziger Nachteil: Sie benötigen Bulgarisch- oder Englischkenntnisse.
- Suche über einen Agenten. Ein lizenzierter Makler wählt die Immobilie aus, organisiert Besichtigungen und prüft die Unterlagen. Das spart Zeit und überwindet die Sprachbarriere. Eine Provision von 1.500–2.000 € erhöht jedoch die Gesamtkosten.
Auch beim Fernkauf einer Immobilie kann ein Makler oder Anwalt in Ihrem Namen tätig werden. Er führt eine Suche und Besichtigung durch und sendet Ihnen Fotos und Videos zur Prüfung zu.
Nach der Auswahl der Immobilie muss diese überprüft werden. Bei der eigenständigen Suche müssen Sie die Eigentumsurkunde im Kataster (Amt für Geodäsie, Kartographie und Kataster) prüfen lassen, eine Schuldenfreiheitsbescheinigung der Verwaltungsgesellschaft und eine Bescheinigung über die Unbelastetheit im Kataster einholen. Wenn Sie über einen Makler arbeiten, koordiniert der Makler die Prüfung über einen Anwalt.
Registrierung des Kaufs einer Wohnung oder einer anderen Immobilie in Bulgarien:
- Ausarbeitung eines Vorvertrages. Wenn die Immobilie frei ist, wird ein Vorvertrag aufgesetzt, in dem die Parteien Preis, Konditionen und die Höhe der Anzahlung (10%, 5.000 € für eine Wohnung im Wert von 50.000 €) festlegen. Der Vorvertrag wird von einem Anwalt unterzeichnet, und wenn die Immobilie über einen Makler registriert wird, von einem Immobilienmakler.
- Notarielle Beglaubigung. Nach Eingang der Anzahlung unterzeichnen die Parteien den Kaufvertrag bei einem Notar (persönlich oder durch einen Bevollmächtigten). In diesem Fall fallen Notargebühren und Eigentumsübertragungsgebühren an. Das Treffen wird vom Makler (durch einen Makler), dem Käufer (selbstständig) oder einer bevollmächtigten Person (per Fernbevollmächtigung) organisiert.
- Eintragung im Kataster- und Steueramt. Artikel 113 des Immobiliengesetzes verpflichtet zur Eintragung des Eigentumsrechts in das Kataster. Dies kann der Käufer durch Einreichung einer notariellen Urkunde bei der Agentur für Geodäsie, Kartographie und Kataster oder durch einen Immobilienmakler/Anwalt tun.
Bedingungen für den Immobilienkauf in Bulgarien:
- Besitz eines ausländischen Reisepasses oder EU-Personalausweises (eine notariell beglaubigte Kopie).
- Finanzdokumente (Kontoauszug, 50–100 € für die Übersetzung ins Bulgarische, falls von der Bank verlangt, oder für große Transaktionen ab 100.000 €).
- Vorliegen eines Einreisevisums als Bestätigung des legalen Aufenthalts (nationales bulgarisches oder Schengen-Visum).
- Sie müssen über ein Bankkonto bei einer lokalen Bank verfügen, um die Transaktion und die Steuern bezahlen zu können.
Finanzielle Aspekte des Immobilienkaufs in Bulgarien
Der Kauf einer Immobilie ist mit einmaligen Kosten verbunden, die sich auf 5-10% des Immobilienwerts belaufen. Alle Zahlungen müssen über ein Bankkonto in Bulgarien erfolgen. Die wichtigsten Ausgaben sind:
- Notargebühr von 0,1–1% des Katasterwertes der Immobilie, jedoch nicht weniger als 50 €.
- Die Eigentumsübertragungssteuer beträgt 2-3% des Katasterwertes und wird von der Gemeinde festgelegt.
- Die Dienste eines Maklers kosten zusätzlich 2–5% des Immobilienwerts, normalerweise zahlen jedoch sowohl der Käufer als auch der Verkäufer für seine Dienste.
- Die rechtliche Begleitung der Transaktion erfolgt durch einen Rechtsanwalt und kostet 500–1500 € für die Dokumentenprüfung.
Grundsteuern in Bulgarien:
- Jährliche Grundsteuer: 0,15–0,3% des Katasterwertes. Der konkrete Satz hängt von der Gemeinde ab.
- Müllsteuer: 50–100 € pro Jahr.
- Mieteinkommensteuer: 10% der Einnahmen abzüglich der Ausgaben (z. B. Nebenkosten).
Grundsteuern in Bulgarien für Ausländer sind völlig identisch mit denen, die von Bürgern des Landes gezahlt werden. Zusätzliche Kosten entstehen lediglich durch die Übersetzung von Dokumenten und die Gebühr für die Kontoeröffnung.
Der nächste Ausgabenposten ist Sachversicherung in Bulgarien. Es ist zwar nicht gesetzlich vorgeschrieben, aber beim Kauf einer Immobilie in Küstengebieten erforderlich. Eine Standardpolice mit Schutz gegen Feuer, Überschwemmung und Diebstahl ist in der Regel ausreichend. Einige Verwaltungsgesellschaften bieten jedoch eine umfassende Police mit Haftpflichtschutz an.
Die Kosten für eine Hausratversicherung in Bulgarien variieren zwischen 100 und 300 Euro pro Jahr. Der genaue Betrag hängt vom Angebot der Versicherungsgesellschaft ab. Es ist besser, eine lokale Gesellschaft mit einer Lizenz von Finanzaufsichtskommission.
Immobilienpreise in Bulgarien
Die Kosten hängen oft von der Art der Wohnung ab, und in Bulgarien ist ihre regionale Verteilung klar definiert. So finden sich an der Schwarzmeerküste vor allem teure Wohnungen. In den Ausläufern der zahlreichen bulgarischen Berge sind Häuser und Wohnungen der mittleren Preisklasse häufiger anzutreffen. Die günstigsten Immobilien befinden sich in flachen ländlichen Gebieten, doch die Nachfrage nach ihnen ist aufgrund der schlecht ausgebauten Infrastruktur und des fragwürdigen Zustands der Häuser selbst begrenzt.
Durchschnitt Immobilienpreise in Bulgarien:
|
Stadt/Region |
Wohnungen (m²) |
Häuser (m²) |
Neubauten (m²) |
|
Sofia |
1500–2500 € |
1200–2000 € |
1800–3000 € |
|
Warna |
1200–2000 € |
1000–1800 € |
1500–2500 € |
|
Burgas |
1000–1800 € |
900–1600 € |
1300–2200 € |
|
Plovdiv |
900–1500 € |
800–1400 € |
1200–1800 € |
|
Bansko |
800–1300 € |
700–1200 € |
1000–1600 € |
|
Ländliche Gebiete |
300–600 € |
200–500 € |
500–800 € |
Sie können für den Kauf verwenden Hypothek in Bulgarien für Ausländer. Der Zinssatz beträgt 3–5% p. a. Die Anfangsrate beträgt in der Regel 20–30%, die Laufzeit des Darlehens beträgt 5–20 Jahre. Für die Beantragung benötigen Sie:
- Internationaler Reisepass, Einkommensbescheinigung (übersetzt ins Bulgarische, 20–50 €).
- Kredithistorie (falls von der Bank verlangt).
- Kaufvertrag (vorläufig).
Am häufigsten zu Immobilienkredite in Bulgarien Ausländern stehen folgende Banken zur Verfügung: UniCredit Bulbank, DSK Bank, Postbank. Jede dieser Banken kann jedoch zusätzliche Anforderungen stellen, wie z. B. die Vorlage einer Bescheinigung über das Fehlen eines Strafregisters.
Aktuelle Immobilienobjekte in Bulgarien
Aufenthaltserlaubnis beim Immobilienkauf in Bulgarien
Der Besitz von Immobilien in Bulgarien eröffnet Möglichkeiten zum Erhalt eines D-Visums und einer Aufenthaltserlaubnis (RP) sowie in bestimmten Fällen einer unbefristeten Aufenthaltserlaubnis (PR).
Artikel 24 Absatz 1 des Ausländergesetzes ermöglicht es Bürgern von Nicht-EU-Ländern, einen langfristigen Visum für Immobilienbesitzer nach Bulgarien (Typ D) Immobilienwert: Wenn der Wert einer Immobilie mindestens 306.000 € (600.000 BGN) beträgt, muss die Immobilie auf den Antragsteller registriert sein.
Sie können es nach Abschluss der Transaktion beim bulgarischen Konsulat in Ihrem Wohnsitzland beantragen. Folgende Dokumente werden benötigt:
- Internationaler Reisepass (mindestens 18 Monate gültig).
- Notarielle Eigentumsurkunde (notariell beglaubigte Kopie).
- Kontoauszug mit einer Mindesteinzahlung von 2.000 €.
- Krankenversicherung des Antragstellers.
- Bescheinigung über das Fehlen eines Vorstrafenregisters.
- Antrag auf Visum D (Formular auf der Website) www.mfa.bg).
Das D-Visum ermöglicht Ihnen einen Aufenthalt im Land für 12 Monate. Danach kann es umgewandelt werden in Aufenthaltserlaubnis in Bulgarien durch den Kauf einer Immobilie Dies kann nach der Einreise durch Einreichung eines Antrags auf eine Aufenthaltserlaubnis beim Migrationsdienst (Migrationsdirektion) in Sofia oder den Regionalbüros erfolgen. Der Antrag wird innerhalb von 1–3 Monaten bearbeitet. Anschließend erhält der Antragsteller eine einjährige Aufenthaltserlaubnis mit der Möglichkeit einer Verlängerung um ein weiteres Jahr. Wichtig zu beachten: Die Aufenthaltserlaubnis berechtigt nicht zur Arbeitsaufnahme in Bulgarien.
Erforderliche Unterlagen für die Erteilung einer Aufenthaltserlaubnis:
- Ausländischer Reisepass mit D-Visum.
- Notarielle Eigentumsurkunde.
- Ein Kontoauszug einer bulgarischen Bank, der eine Einzahlung von 2.000–3.000 € ausweist.
- Krankenversicherung.
- Eine Bescheinigung der Gemeinde über die Registrierung in Bulgarien.
Dauerhafter Wohnsitz in Bulgarien durch Immobilienkauf verfügbar, wenn die Wohnung fünf Jahre lang im Land bleibt und die gesamte Abwesenheit vom Land 30 Monate nicht überschreitet. Eine unbefristete Aufenthaltserlaubnis kann bereits nach einem Jahr erteilt werden, allerdings müssen dann Investitionen ab 1 Million bulgarischen Lewa (512.000 €) in die Wirtschaft getätigt werden. Diese Option besteht auch bei Investitionen in Staatsanleihen und Aktien bulgarischer Unternehmen.
Häufig gestellte Fragen zum Thema Wohnen in Bulgarien
Wie viel kostet das Wohnen in Bulgarien?
Der Preis für Wohnraum in Bulgarien hängt stark vom Standort ab. Zum Beispiel: Objekte in Sofia Die Preise beginnen bei 1.500 bis 2.500 Euro pro Quadratmeter, und in den dortigen Wohngebieten gibt es Optionen von 800 bis 1.300 Euro pro Meter. An der Küste, in Orten wie Burgas, Varna oder Sonnenstrand, kosten Wohnungen am Meer durchschnittlich 900 bis 2.000 Euro pro Quadratmeter, Luxusimmobilien ab 3.000 Euro.
Die günstigsten Optionen gibt es im ländlichen Raum, dort ist die Infrastruktur jedoch oft schlecht und der Kauf von Häusern mit Grundstück ist für Nicht-EU-Bürger nicht direkt möglich.
Wie kann ein russischer Staatsbürger in Bulgarien Immobilien kaufen?
Russische Bürger können Immobilien in Bulgarien direkt erwerben. Zunächst müssen Sie ein Objekt auswählen und dessen Sauberkeit überprüfen. Sie können dies selbst tun, es ist jedoch besser, einen Makler oder Anwalt hinzuzuziehen. Anschließend müssen Sie:
- Eröffnen Sie ein Konto bei einer bulgarischen Bank, um Geld zu überweisen.
- Unterzeichnen Sie einen Vorvertrag und leisten Sie eine Anzahlung (normalerweise 10 %).
- Unterzeichnen Sie die notarielle Urkunde bei einem Notar, zahlen Sie Steuern und Gebühren.
- Registrieren Sie die Transaktion im lokalen Register.
Aufgrund von Sanktionen ist der Geldtransfer aus Russland schwierig. Es wird empfohlen, Konten in befreundeten Ländern (z. B. Türkei, Serbien) oder Kryptowährungen (sofern zulässig) zu verwenden. Sie können auch Hypothek in Bulgarien für Russen Immobilien mit Kreditbelastungen werden jedoch nicht für die Erteilung einer Aufenthaltserlaubnis angerechnet.
Lohnt es sich jetzt, Immobilien in Bulgarien zu kaufen?
Immobilieninvestitionen Bulgarien im Jahr 2025 ist es einerseits eine gute Investition, da Experten davon ausgehen, dass die Preise nach dem Beitritt zum Schengen-Raum auf ein mit den Nachbarländern vergleichbares Niveau steigen werden, also um 20–30 %.
Dasselbe gilt für die Mieteinnahmen: Sie unterliegen weiterhin saisonalen Schwankungen, aber möglicherweise wird der Zustrom von Touristen aus Westeuropa dies ausgleichen. Zum Vergleich: Die Miete für eine Einzimmerwohnung im Zentrum von Barcelona kostet 1.265 Euro pro Monat, während sie im Zentrum von Sofia 420 bis 480 Euro pro Monat beträgt.
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