Warum sind die polnischen Gewerbeimmobilien zum Spitzenreiter für die größten europäischen Investoren geworden? 2022
Warum sind die polnischen Gewerbeimmobilien zum Spitzenreiter für die größten europäischen Investoren geworden? 2022

Warum sind die polnischen Gewerbeimmobilien zum Spitzenreiter für die größten europäischen Investoren geworden?

Die Immobilieninvestoren werden in der Regel in zwei Hauptkategorien unterteilt: diejenigen, die in Wohnimmobilien investieren, und diejenigen, die in Gewerbeimmobilien investieren. Dafür gibt es mehrere Gründe, über die Alex Kühl, CEO von Bauwille Polska Sp. z o.o. und Gründer des Investorclubs «Antimakler», berichtet.

Wohnimmobilien sind eine Vermögensart, die für viele mehr verständlich und stabil sind: Welche auch immer Krisen und andere geopolitische Ereignisse in der Welt ausbrechen, die Menschen brauchen einen Platz zum Wohnen. Die Notwendigkeit zu mieten wird immer bestehen. Die Ausnahme sind hier eher die Urlaubsländer, wo die Mietpreise saisonbedingt oder wegen derselben Krisen sinken können.

Eine Gewerbeimmobilie ist ein sicherer Ankermieter mit einem mehrjährigen Mietvertrag, so dass Sie sich um Dinge wie die Suche nach einem neuen Mieter und Renovierungen nicht kümmern müssen. Die Gewerbeimmobilien haben jedoch schon immer einen besonderen Ansatz gebraucht. Die Auswahl an Gewerbeimmobilien ist groß — klassische Geschäfte mit marktführenden Einzelhändlern, Lagerhallen, Büros und Parkhäuser in städtischen Gebieten.

Hier muss man sich der Risiken bewusst sein: man muss berechnen, wohin sich der Markt entwickeln wird, und die makro- und mikroökonomische Situation des Landes berücksichtigen. Während der Pandemie hat zum Beispiel der Einzelhandel stark gelitten. In den Stadtzentren standen viele Geschäfte leer, und ihre Eigentümer mussten trotz bestehender Mietverträge Verluste hinnehmen. Denn was können Sie von Ihrem Mieter bekommen, wenn er Konkurs anmeldet? Auch für die Büros sah es nicht gut aus — die Arbeiter gingen zum Home Office über, und nur große Unternehmen mit einer spürbaren Reserve an Ressourcen konnten in dieser Zeit überleben.

Die Sache bestand ganz anders mit den Lager- und Logistikräumen. Der Online-Handel boomt, und die Menge an Waren, die der Markt aufnimmt, muss irgendwo gelagert werden. Der Bau solcher Anlagen ist in vielen Ländern überwältigend. Aber man muss in diesem Fall auch die andere Seite der Medaille betrachten: was sind die Preise für die Grundstücke, die Pacht, die Bauarbeiter in diesem Land. Es sind diese Faktoren, die Komponenten wie Rentabilität und Auslastung bilden.

Nehmen wir Deutschland als Beispiel. Exorbitante Grundstückspreise, hohe Mieten und ein Mangel an Fachkräften auf dem Arbeitsmarkt haben viele große Unternehmen gezwungen, ihre Standorte in andere Länder zu verlagern, in denen diese Probleme nicht so akut sind. Dies ist seit langem im Grenzgebiet zwischen Deutschland und Polen der Fall, was die Logistik für ganz Europa äußerst günstig macht.

Eine große Auswahl an Grundstücken, der offene Arbeitsmarkt in Polen — all das war die eindeutige Antwort für die deutschen Unternehmer: Warum soll ich enorme Kosten und Steuern zahlen, wenn ich meine Waren im Nachbarland produzieren kann? Und selbst der Transport von dort zurück zum Verbrauchermarkt ermöglichte erhebliche Gewinne.

Es ist auch wichtig zu betonen, dass es derzeit 14 freie Wirtschaftszonen in Polen gibt. Was dies für die Wirtschaft bedeutet:

  • zinsgünstige Kredite für die Entwicklung und den Bau von Produktions- oder Büroflächen;
  • Subventionen und Zuschüsse von dem Staat;
  • attraktive Bedingungen für die Einstellung von Arbeitskräften.

Zweifelsohne ist dies eine Win-Win-Situation für beide Seiten. Die polnische Staatskasse wird durch die Steuern der im Land ansässigen globalen Unternehmen aufgefüllt, und es werden neue Arbeitsplätze geschaffen. Die Unternehmen senken auf diese Weise die Kosten für Waren und Dienstleistungen, was wiederum neue Möglichkeiten für ihre Entwicklung eröffnet. So lag das BIP-Wachstum Polens vor der Pandemie bei 5,5%, also mehr als doppelt so hoch wie in Deutschland! Deutschland hingegen hat die 2%-Marke kaum überschritten.

Als Beispiel sei hier eine kurze Liste von Firmen genannt, die sich in der Umgebung von Breslau, einer der vierzehn Wirtschaftszonen Polens, niedergelassen haben: Google, Nokia, BSH, Volvo, HP, Credit Suisse, IBM, LG, BASF, Dolby, BNY Mellon, UBS, XEOS, Lufthansa, Ryanair, McKinsey&Company.

Was bietet uns Polen also in Zahlen? Zunächst einmal eine Rendite von 6-7% pro Jahr. Die Einstiegsschwelle liegt bei 300.000 € für kleine Geschäfte mit Ketten- und Patentmietern und mehrjährigen Mietverträgen.

In Deutschland liegen die Renditen selten über 5% p.a., und von dieser Zahl muss man verschiedene andere Kostenfaktoren abziehen, die sich auf das Endergebnis des Anlegers auswirken. Erstens, wenn ein Supermarkt gekauft und an große Einzelhändler wie Aldi, Rewe oder Edeka vermietet wird, muss der Eigentümer selbst für die Versicherung des Gebäudes aufkommen. Das ist eine Menge Geld im Handel — etwa 5000-7000 Euro pro Jahr, je nach Größe der Räumlichkeiten. Zweitens muss der Investor eine Grundsteuer zahlen. Bei Gewerbeimmobilien ist sie ebenfalls beträchtlich (es ist ganz anders als mit dem Kauf von einer Wohnung, wo die Steuer 100 Euro pro Jahr beträgt).

In Polen liegt beides in der Verantwortung des Mieters. Die beim Kauf angegebene Rendite von 6,5% pro Jahr bleibt also 6,5%. Darüber hinaus wird diese Art von Investition dank einer relativ niedrigen Einstiegsschwelle — wie ich bereits sagte, ab 300.000 EUR — nicht nur für institutionelle Anleger, sondern auch für gewöhnliche Privatpersonen zugänglich.

Gewerbliche Immobilien in Polen sind jedoch nicht für jeden zugänglich. Sie kann entweder von den Polen selbst oder von EU-Staatsangehörigen gekauft werden. Der Kauf kann im Namen einer natürlichen oder einer juristischen Person getätigt werden.

Und hier eröffnen sich für Deutsche große Steuersparmöglichkeiten. Wenn Sie in Deutschland eine Gewerbeimmobilie vermieten, zahlen Sie zwischen 15% und 30% Steuern an die GmbH, in der sie registriert ist. In Polen beträgt die Einkommensteuer nur 9%.

Für diejenigen, die ernsthaft an dem Kauf einer Gewerbeimmobilie in Polen interessiert sind, wird Bauwille Polska ein rentables Objekt finden und die Sicherheit der Transaktion in Übereinstimmung mit allen rechtlichen Anforderungen gewährleisten.

Bereitgestellte Informationen Unternehmen Bauwille Polska
Anzahl der Objekte: 61
Anzahl der Publikationen: 6
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