Immobilien auf Zypern im Jahr 2025: Was Investoren und Käufer wissen müssen

Im vergangenen Jahr ist das Volumen der Immobilientransaktionen auf Zypern um fast 18% auf beeindruckende 2 Milliarden Euro gestiegen. Während sich die Preise nach einem rasanten Anstieg langsam stabilisieren, zieht die Insel weiterhin Käufer aus aller Welt an. Was steckt hinter diesem Trend und warum tätigen Ausländer ein Drittel aller Einkäufe?

In unserem Interview spricht Victoria Yatsuta, Leiterin der lokalen Immobilienagentur My Space, über aktuelle Preise in verschiedenen Städten Zyperns, die Besonderheiten des lokalen Marktes und warum die Insel sowohl Investoren als auch Wohnungssuchende für sich selbst anzieht.

— Welche neuen und wichtigen Dinge sind in letzter Zeit auf dem Immobilienmarkt in Südzypern passiert?

— Bis Ende 2024 hatte sich der Markt nach dem rasanten Wachstum der Vorjahre stabilisiert. Der exponentielle Preisanstieg hat aufgehört, der Aufwärtstrend hält jedoch an. Gleichzeitig ist ein Rückgang der Aktivität von Bürgern aus Ländern außerhalb der EU zu verzeichnen, der mit der Verschärfung der Visa- und Steuerpolitik in einigen Ländern zusammenhängt. Die Zahl ausländischer Käufer aus Israel, dem Libanon und Großbritannien hat zugenommen.

— Wie haben sich Nachfrage und Verkaufsvolumen in den letzten anderthalb Jahren verändert?

— Im Jahr 2024 wurden in Zypern 15.797 Immobilientransaktionen registriert, das sind 17,8% mehr als im Jahr 2023. Das Gesamtvolumen der Transaktionen erreichte 2 Milliarden Euro.

Die größte Nachfrage besteht darin, wohnimmobilien Zypern (ca. 77%). Gemeinsame Nachfrageverteilung nach Segmenten:

• Anteil an Häusern/Villen ~ 27%.

• Wohnungsanteil ~50%.

• Büroflächen ~9%.

• Grundstücke ~14%.

Expertenangaben zufolge entfallen 75% der Transaktionen auf die Economy- und Business-Klasse, rund 25% der Transaktionen auf das Premium-Segment (Transaktionen über 500.000 Euro). Mehr als 5% dieses Volumens entfallen auf das Elite-Segment (Transaktionen über 2 Millionen Euro).

— Wer kauft am häufigsten eine Immobilie auf Zypern?

— Ausländer (ca. 35% des Marktes): Bürger aus Großbritannien, Deutschland, Skandinavien, Israel, der Ukraine, Russland, dem Libanon und den Vereinigten Arabischen Emiraten. Zyprioten stellen nach wie vor den Großteil der Käufer (65% der Transaktionen). Dabei muss allerdings berücksichtigt werden, dass die Inlandsnachfrage der Bevölkerung vor allem nach Wohnimmobilien der Economy- und Business-Klasse besteht; Die Nachfrage nach Immobilien im teureren Premiumsegment kommt von ausländischen Käufern.

— Wann ist der Markt am aktivsten?

— Der Höhepunkt der Aktivität liegt traditionell im Frühling (März-Mai) und Herbst (September-November). Zu dieser Zeit werden die größten Transaktionen durchgeführt und das Interesse ausländischer Käufer steigt.

— Wie viel kostet ein Quadratmeter auf Zypern?

— Die aktuellen Kosten im Jahr 2025 variieren je nach Stadt und Immobilienart (siehe Liste unten).

Wohnimmobilien

Durchschnittliche Immobilienpreise in Zypern im Jahr 2025 (gewichteter Durchschnitt der Transaktionszahlen und Verkaufsbudgets für Wohnimmobilien, einschließlich Wohnungen, Stadthäuser, Villen):

• Limassol: Primärmarkt — 4.000 €/m², Sekundärmarkt — 3.500 €.
• Paphos: Primärmarkt — 2.800 €, Sekundärmarkt — 2.400 €.
• Larnaca: Grundschule — 2.600 €, weiterführende Schule — 2.200 €.
• Nikosia: Grundschule — 2.500 €, weiterführende Schule — 2.000 €.
• Ayia Napa, Protaras, Paralimni: Grundschule — 2800 €, Sekundarschule — 2300 €.

Der Anteil des Primärmarktes (Neubauten) beträgt ca. 45% aller Transaktionen.

Die höchste Nachfrage (mehr als 30%) besteht in Limassol. Durchschnittlicher Quadratmeterpreis in Limassol nach Immobilienklasse:

• Economy-Komfort-Segment: 3500–4000 Euro/m².
• Premiumsegment: 4500–7000 EUR/m².
• Elite-Segment: ab 7500 Euro/m².

Gewerbeimmobilien:

• Limassol: Büros — 3.900 €/m², Einzelhandel — 4.500 €.
• Paphos: Büros — 2300 €, Einzelhandel — 2700 €.
• Larnaca: Büros — 2.500 €, Einzelhandel — 2.800 €.

Grundstücke:

Vergleichende Analyse nach Regionen (1 Hektar / 10.000 m²)

Immobilienpreisprognose 2025:

— Welche Art von Immobilien ist heute am gefragtesten?

— Dazu gehören Wohnungen in neuen Wohnanlagen mit ausgebauter Infrastruktur, Villen mit herrlichem Blick auf das Meer und die Berge sowie Stadthäuser und Maisonette-Wohnungen in Großstädten und Vororten.

Das Segment der Kurzzeitmiete und des Wohnens in Touristengebieten ist bei Investoren beliebt. Bei Käufern von Premium- und Elite-Immobilien (Kaufbudget über 500.000 Euro) sind Limassol (40% der Nachfrage) und Paphos (10%) hinsichtlich der Transaktionsgeographie gefragt. Bei Käufern der Economy- und Komfortklasse (mit einem Kaufbudget von bis zu 200.000 Euro), insbesondere bei Käufern aus dem Libanon, Israel, Russland und der Ukraine, verlagert sich die Nachfragegeographie auf den Sekundärmarkt in Larnaca, Paphos und Nikosia.

Aufgrund der aktiven Entwicklung des Baumarktes ist in den letzten fünf Jahren eine starke Nachfrage nach Grundstücken entstanden und es wird immer schwieriger, an einem bestimmten Standort ein gutes Grundstück zu finden, das den Anforderungen des Kunden entspricht.

— Was sind die wichtigsten rechtlichen und steuerlichen Aspekte der Transaktionen?

— Bürger, sofern sie nicht aus einem EU-Mitgliedsstaat stammen, müssen eine Erwerbserlaubnis beantragen. Das Verfahren ist legal, erfordert jedoch eine sorgfältige Prüfung, eine Beurteilung des Titelstatus und der Freiheit von Belastungen.

Steuern:

• Die Mehrwertsteuer auf neue Wohnungen beträgt 19% (kann auf 5% gesenkt werden).
• Stempelsteuer: 0,15–0,20%.
• Kapitalertragssteuer: 20% für Einwohner.

Die jährliche Grundsteuer wurde 2017 abgeschafft. 

— Welche Trends gibt es auf dem Immobilienmarkt in Südzypern im Jahr 2025?

— Käufer interessieren sich zunehmend für ökologisch nachhaltige und energieeffiziente Häuser. Immer beliebter werden Immobilien mit Smart-Home-System, Solaranlagen sowie Objekte mit hohem Baustandard, modernen Grundrissen, hohen Decken, Panoramafenstern und Fußbodenheizung. 

Besonders gefragt sind Projekte mit dem Konzept einer Ferienresidenz, einer Familienvilla sowie zahlreiche Anfragen nach Grundstücken sowohl von Investoren als auch von privaten Käufern.

Besonders hervorheben möchte ich die steigende Nachfrage nach Wohnanlagen mit Infrastruktur, die eine Nahversorgung, Sportanlagen, Spielplätze und eine schöne Landschaftsgestaltung umfasst. Und natürlich bleibt ein wichtiger Faktor eine gute Lage innerhalb der Stadtgrenzen, in der Nähe von Schulen, Geschäften, Freizeit- und Einkaufszentren, medizinischen Einrichtungen, Grünanlagen und Stränden. 

— Wer ist Ihr typischer Kunde?

— Es handelt sich um ein Ehepaar im Alter von 35–55 Jahren, das Kind besucht die Oberschule oder studiert bereits an der Universität und lebt getrennt von seinen Eltern, der Ehemann ist berufstätig oder arbeitet von zu Hause aus. Dabei handelt es sich vor allem um Ausländer, darunter auch russischsprachige, die an mittelfristigen Investitionen interessiert sind. 85–90% von ihnen sind auf der Suche nach einer eigenen Wohnung. Etwa 10–15% der Kunden tätigen Käufe zu Anlagezwecken: Vermietung, Weiterverkauf, Kapitalerhaltung und -wachstum.

— Was sind die Hauptmerkmale des Immobilienmarktes in Südzypern im Vergleich zu anderen europäischen Ländern?

— In den letzten fünf Jahren zeichnete sich der Immobilienmarkt in Südzypern durch seine Stabilität, ein günstiges Steuersystem und die Möglichkeit aus, mit Investitionen ab 300.000 Euro eine Aufenthaltserlaubnis zu erhalten.

Im Gegensatz zu vielen europäischen Ländern profitieren Sie hier von einem warmen Klima, Sicherheit, der Loyalität der einheimischen Bevölkerung gegenüber Ausländern, einschließlich der russischsprachigen Inselbewohner, einer bequemen und sich entwickelnden Bildungsinfrastruktur (mehr als 40 Hochschulen), optimalen Wohnungspreisen, einem komfortablen Geschäftsumfeld und einer guten Besteuerung für die Geschäfte von Expat-Unternehmern sowie IT-Nomaden.

Immobilienkäufer auf Zypern sie schätzen die Insel wegen ihrer Kombination aus einem günstigen, man könnte sagen, entspannten Lebensstil und attraktiven Bedingungen für sowohl kurzfristige als auch langfristige Investitionen.