Interview zum australischen Immobilienmarkt: Hauspreise, Unterschiede zwischen den Bundesstaaten und Chancen für Investoren

Warum in Australien ein großer Wohnungsmangel herrscht, wie staatliche Förderprogramme für Käufer funktionieren und welche Bundesstaaten die besten Chancen für Investoren bieten. Erfahren Sie alles darüber in unserem Interview mit Elena Hall, Direktorin von HH Realty, die uns über die tatsächliche Lage des australischen Immobilienmarktes im Jahr 2025 und seine unmittelbaren Aussichten informierte.

Viele Anleger haben im vergangenen Jahr von Käufen abgesehen.

Über Zinssätze und erschwinglichen Wohnraum

— Welche Auswirkungen hatte der Anstieg der Zinssätze der Reserve Bank of Australia auf die Erschwinglichkeit von Wohnraum im Land und auf die Käuferaktivität auf dem Markt? Welche Käufergruppen waren am stärksten betroffen?

— Der Zinssatz während der COVID-19-Pandemie und unmittelbar danach lag bei etwa 2%. In den letzten zwei Jahren ist er bei Renditeimmobilien auf knapp 6,5-7 Prozent gestiegen.

Aus diesem Grund haben viele Interessenten im letzten Jahr vorübergehend von einem Kauf Abstand immobilienkauf in Australien, einschließlich derjenigen, die jedes Jahr mit unserer Hilfe in Immobilien investiert haben.

Die erste Zinssenkung wird im März 2025 erwartet, daher prognostizieren wir einen neuen Boom am Markt.

— Gibt es im Land staatliche Programme zur Unterstützung des Erstkäufers eines Eigenheims? Was sind ihre Merkmale?

— In Australien gibt es ein spezielles staatliches Programm namens „First Home Buyers“ für diejenigen, die ihr erstes Eigenheim kaufen. Die Höhe der Unterstützung ist je nach Bundesland unterschiedlich. In Victoria und New South Wales liegt dieser Betrag bei etwa 10.000 australischen Dollar (AUD), in Queensland — 30.000AUD (vor nicht allzu langer Zeit15.000); in Südaustralien: 15.000 $, in Westaustralien: 10.000 $.

Um dieses Stipendium zu erhalten, müssen Sie bestimmte Voraussetzungen erfüllen: Sie müssen ansässig sein (einen ständigen Wohnsitz oder die Staatsbürgerschaft besitzen); Sie haben noch nie zuvor Immobilien besessen; der Wert der erworbenen Immobilie muss unter 750.000 AUD liegen.

Bis zu 750.000 AUD wir können für einen Kunden beispielsweise ein Haus eine Autostunde von Brisbane entfernt bauen. Nur ein paar Kilometer vom Stadtzentrum entfernt befindet sich eine schöne Einzimmerwohnung für rund 650.000 Dollar.

Ebenfalls eine wichtige und sehr gute Nachricht für diejenigen, die den Kauf eines neuen Eigenheims planen: Ab dem 1. Mai 2025 steht ihnen ein Bonus zur Verfügung — sie müssen beim Immobilienerwerb keine Steuern zahlen. Es gibt keine Preisbeschränkungen; auch die Vermietung von Teilen einer Wohnung oder eines Hauses ist möglich.

Darüber hinaus gibt es gesonderte staatliche Förderprogramme für Beschäftigte im Gesundheitswesen, für Alleinerziehende sowie Programme mit geringen Anzahlungen. Der Staat unterstützt also tatsächlich unterschiedliche Bevölkerungsgruppen beim Immobilienerwerb. Hauptsache, alle Voraussetzungen werden eingehalten.

In den letzten drei Jahren haben Anleger mehr verdient als in den zehn Jahren davor.

Über Immobilienpreise in verschiedenen Regionen Australiens

— Welche Objekte sind im Land gefragt und warum?

— Australier bevorzugen traditionell das Leben in Häusern mit Grundstück, während Wohnungen und Reihenhäuser aufgrund des hohen Komforts und der ausgebauten Infrastruktur hauptsächlich von Einwanderern gekauft werden.

Interessanterweise ist unter den Einheimischen folgender Trend weit verbreitet: Wenn sie sich dem Rentenalter nähern, verkaufen die Leute, die auf dem sogenannten „Acridge“ (einem großen Grundstück) lebten, ihre 6-7-Zimmer-Häuser mit Hubschrauberlandeplätzen und Hangars für Autos und ziehen in die Stadt, wo sie luxuriöse Penthouses kaufen.

— Wie ist die aktuelle Situation der Immobilienpreise in verschiedenen Staaten und wie viel kostete die gleiche Immobilie vor einem Jahr?

— Da ich mich mehr auf Queensland spezialisiert habe, kann ich ausführlich über die Situation in diesem Staat sprechen. Der Trend geht dahin, dass Grundstücke aufgrund der Vorbereitungen für die Olympischen Spiele (die 2032 in Brisbane stattfinden), der hohen Inflation und steigender Baukosten deutlich teurer geworden sind. Jedes neue Projekt kommt mit einem Preis auf den Markt, der die bisherigen Zahlen deutlich übersteigt. Wer in den vergangenen 3 Jahren eine Immobilie früher erworben hat, hat mehr verdient als in den 10 Jahren davor.

Derzeit können Sie eine Ein-Zimmer-Wohnung in einer erstklassigen Gegend von Brisbane für rund 650.000 £ kaufen. AUD. Noch vor anderthalb bis zwei Jahren konnte man für diesen Betrag eine Zweizimmerwohnung kaufen. Darüber hinaus handelt es sich hierbei um eine Wohnung ohne Parkplatz, während man vor einem Jahr bei diesem Preis noch damit rechnen konnte, dass der Parkplatz im Preis inbegriffen war.

Die Preise für Zwei-Zimmer-Wohnungen stiegen von 850.000–900.000 US-Dollar auf 1.200.000 US-Dollar. Wenn Sie eine Immobilie in der Grundsteinphase kaufen, kann der Gewinn bis zur Fertigstellung in zwei Jahren 20–25% des Vertragspreises betragen.

— In Melbourne ist die Situation völlig anders. Dort wurden während der Pandemie viele Häuser mit der Erwartung gebaut, sie zu verkaufen, doch es kam zu einer Situation, die den Bundesstaat Victoria in die schwierigste Lage brachte — die Gesamtdauer der Abriegelung betrug dort 9 Monate. Viele konnten solche Einschränkungen nicht ertragen und zogen nach Queensland, wo nur zweimal pro Woche ein Lockdown verhängt wurde und das Klima angenehmer ist. Viele von denen, die gingen, kehrten nie zurück.

Auf dem Markt in Victoria herrscht ein Überangebot an abgeschlossenen Projekten, die keine Käufer finden. Mittlerweile sind die Preise dort fast halb so niedrig wie in Brisbane. Zudem sind die Mietrenditen sehr gering, was diese Immobilien für Investoren auch langfristig unattraktiv macht. Ein weiterer negativer Faktor war die Einführung zusätzlicher Steuern für Investoren durch die Regierung von Victoria. Viele von ihnen verkaufen daher ihre Immobilien in Victoria und verlagern ihr Vermögen nach Queensland.

Von Bundesland zu Bundesland ist die Lage sehr unterschiedlich. Sydney wird immer ein stabiler Markt mit Wachstumstendenz sein. In Queensland nähern sich die Preise allmählich dem Niveau von Sydney. Es besteht jedoch ein erheblicher Unterschied zwischen beiden: In Queensland liegen die Mietrenditen bei etwa 5% p. a. (garantiert durch die Bauträger) und der Wertzuwachs der Immobilien liegt zwischen 8% und 15% p. a. Auch in Sydney steigen die Immobilienpreise, doch die Mietrendite ist zwei- bis 2,5-mal niedriger — ungefähr 2,5% pro Jahr.

Queensland entwickelt sich aufgrund seines angenehmen Klimas und seiner gut ausgebauten Infrastruktur zu einem attraktiven Investitionsstandort. Interessanterweise entscheiden sich viele Amerikaner für Queensland als Ruhestand, weil die Gold Coast sie an Miami erinnert — eine großartige Stadt mit einem warmen Meer und milden Wintern.

Aktuell rechnen wir mit sinkenden Zinsen und damit einer Rückkehr der Käufer auf den Markt, die aufgrund der hohen Kreditzinsen einen Immobilienerwerb aufgeschoben haben.

— Wie nachhaltig ist das aktuelle Wachstum der Immobilienpreise? Gibt es Anzeichen dafür, dass sich auf dem Markt eine Blase bildet?

— In Australien wird es definitiv keine Immobilienblase geben, da ein großer Angebotsmangel herrscht. Wie die bisherigen Erfahrungen zeigen, kam es zwar während der Olympischen Spiele in Sydney zu einem stetigen Preisanstieg, nach den Spielen stiegen die Preise jedoch deutlich stärker als davor. Dies lag daran, dass viele Besucher der Olympischen Spiele in Sydney sahen, was für eine wunderbare Stadt es ist, zurückkamen und dort Immobilien kauften.

Ich bin mehr als zuversichtlich, dass dasselbe in Brisbane, an der Gold Coast und in anderen Städten passieren wird. Leider wissen nicht viele Menschen, wie schön Australien mit seinen warmen Stränden und dem milden Klima ist. Daher gehen wir davon aus, dass es im Vorfeld der Olympischen Spiele in Brisbane sicherlich zu Preiserhöhungen kommen wird und dass sich dieser Trend auch nach den Spielen fortsetzen wird.

Daher sehe ich keine Voraussetzungen für die Bildung einer „Blase“ und einen anschließenden Preiseinbruch — ein solches Szenario droht uns nicht.

Ja, wir würden uns eine Steigerung des Bauvolumens wünschen, da die gegenwärtige Krise die Verbraucher schwer trifft — es ist sehr schwierig, Wohnraum zur Miete zu finden oder fertige Häuser zu kaufen. Eine Wartezeit von einem bis drei Jahren ist für jeden zu erwarten, je nach Objekt und Bauabschnitt. Vorbei sind die Zeiten, in denen vorgefertigte Häuser verfügbar waren und Käufer nach einer persönlichen Besichtigung ihre bevorzugte Option auswählen konnten.

Daher hoffen wir, dass das Land über die nötigen Mittel verfügt, um den akuten Mangel auf dem Immobilienmarkt zu beheben, sodass die Menschen bei der Wohnungssuche nicht einem so starken Druck ausgesetzt sind.

Die aktivsten ausländischen Investoren auf dem australischen Markt sind die Chinesen.

Über den Immobilienerwerb durch Ausländer

— Wie kann ein Ausländer in Australien Immobilien kaufen? Wie sieht dieser Prozess aus?

— Um Immobilien in Australien zu kaufen, muss ein ausländischer Staatsbürger eine spezielle Kaufgenehmigung einholen. Wichtig zu verstehen ist, dass es sich um eine Ausstellung für ein konkretes Objekt mit genauer Adresse und Losnummer handelt.

Die Zusammenarbeit mit ausländischen Investoren gestaltet sich wie folgt. Zunächst einmal gibt es eine Einschränkung: Ausländer können nur neuen Wohnraum (Neubauten) erwerben — das kann ein Haus, eine Wohnung oder ein Reihenhaus sein, allerdings muss es sich um eine neue Immobilie handeln, in der zuvor noch niemand gewohnt hat.

Der erste Schritt besteht darin, das Budget des Käufers zu ermitteln. Der zweite Schritt ist die Auswahl eines geeigneten Objekts. Sobald der Standort identifiziert ist, werden Dokumente eingereicht, um die Genehmigung der Regierung einzuholen. Der Vorgang dauert ungefähr zwei Wochen und kostet bei Immobilien im Wert von bis zu 1 Million AUD 14.000 AUD. Wenn der Wert eine Million übersteigt, betragen die Kosten für die Genehmigung 28.000 US-Dollar.

Nach Erhalt der Genehmigung wird der Vertrag unterzeichnet, anschließend wird das Haus gebaut und schließlich werden dem Eigentümer die Schlüssel übergeben.

— Können Ausländer für den Erwerb einer Immobilie eine Hypothek aufnehmen?

— Ja, Ausländer können für den Erwerb von Immobilien in Australien einen Kredit erhalten. Es gibt eine bestimmte Liste von Ländern (hauptsächlich europäische Länder und die USA), deren Einkommen bei der Prüfung des Antrags berücksichtigt wird, und Sie können problemlos eine Hypothek erhalten. Als Student können Sie eine Bürgschaft Ihrer Eltern über deren Zahlungsfähigkeit vorlegen. Wenn Sie aus einem Land kommen, mit dem kein Einkommensteuer-Anrechnungsabkommen besteht, ist der Zinssatz etwas höher als der Normalzinssatz. Dies sind Einzelfälle und wir haben erfahrene Kreditvermittler, die bei der Lösung solcher Probleme helfen.

— Einwohner welcher Länder investieren am aktivsten in australische Immobilien?

— Die Top 3 der Länder, deren Einwohner in australische Immobilien investieren, sind wie folgt: Den ersten Platz belegen China und asiatische Länder im Allgemeinen (Südkorea, Taiwan) — sie machen etwa 80% der ausländischen Käufer aus. Den zweiten Platz belegen die USA, den dritten das Vereinigte Königreich und den vierten die Niederlande.

Die Aktivität ausländischer Investoren ist weiterhin stabil, auch wenn es vor der Pandemie deutlich mehr von ihnen gab. Besonders aktiv waren dabei chinesische Bauträger, die hier viele Immobilien bauten und rund 80 Prozent der Wohnungen direkt an Chinesen verkauften.

Während der Pandemie kam es zu einer schweren Krise, als China den Geldfluss aus dem Land verbot. Es kam zu der Situation, dass zwar Häuser gebaut wurden, die Käufer diese jedoch nicht übernehmen konnten, weil sie das Geld nicht überweisen konnten. Dies hatte erhebliche Auswirkungen auf den Markt. Wir mussten diese Immobilien weiterverkaufen und die lokalen Käufer waren sehr erfreut über die Möglichkeit, fertige Wohnungen zu einem guten Preis zu erwerben. Seit der Pandemie haben viele äußerst lukrative Einkäufe getätigt, da Geschenkkarten, Rabatte von bis zu 25.000 Dollar und viele andere Boni angeboten wurden.

Danach wurde die Gesetzgebung geändert und nun dürfen in jedem Wohnkomplex nicht mehr als 20% der gesamten Wohnungskapazität an ausländische Investoren verkauft werden. Kommt eine neue Immobilie auf den Markt, wird lokalen Käufern der Vorzug gegeben und erst nach 3–4 Monaten, wenn eine gewisse Verkaufsschwelle erreicht ist, wird ein Verkauf an ausländische Käufer zugelassen.

Trotz dieser Einschränkungen investieren Ausländer weiterhin, da der Markt stabil bleibt und die Anlagerenditen hoch sind.

Wir stehen jetzt kurz vor einer Senkung der Zinssätze.

Über Miete und Investitionen

— Wie haben sich die Mieten in den letzten Jahren verändert und was könnte dies für Immobilieninvestoren bedeuten?

— Die Mieten sind in letzter Zeit deutlich gestiegen. Um ihr Anlageportfolio zu schützen und den Verkauf ihrer Immobilien zu vermeiden, sind viele Investoren auf ein Darlehen mit reiner Zinszahlung umgestiegen, ohne das Kapital zurückzuzahlen. Dadurch werden Ihre monatlichen Zahlungen erheblich reduziert und es handelt sich um eine recht wirksame Strategie. Bei Investitionen in Immobilien ist die Zeit auf Ihrer Seite — je länger Sie trotz aller Marktschwankungen an Ihrer Investition festhalten, desto besser ist das Ergebnis auf lange Sicht.

Wir stehen jetzt kurz vor einer Senkung der Zinssätze. Für den Anleger bedeutet dies eine Mehrrendite und die Möglichkeit, den Wertzuwachs der Immobilie für weitere Investitionen zu nutzen.

In Australien gibt es ein spezielles Finanzinstrument namens Equity. Wenn Sie beispielsweise eine Immobilie für 500.000 US-Dollar gekauft haben und diese im Laufe eines Jahres um 200.000 US-Dollar im Wert steigt, beträgt die Differenz zwischen dem Vertragspreis (dem Preis, als Sicherheit für Ihr Darlehen) und dem aktuellen Marktpreis 200.000 US-Dollar. Diese Differenz können Sie für weitere Investitionen nutzen. Dies ist eines der Tools, mit denen das Immobilieninvestitionsportfolio erweitert werden kann.

So können Sie mit Ihrem aktuellen Eigentum in zukünftige Immobilien investieren, ohne Ihr eigenes Erspartes aufzubrauchen. Nicht viele Länder auf der Welt bieten die Möglichkeit, ein solches Tool zu nutzen. Darüber hinaus gibt es in Australien ein Abschreibungssystem, das steuerlich absetzbar ist. Insgesamt hat Australien sehr günstige Bedingungen für den Aufbau eines effektiven Immobilien-Investmentportfolios geschaffen.