Grundsteuern in Montenegro

Montenegro ist eines der interessantesten Länder der Balkanregion. Der größte Teil des Landes ist gebirgig, hat aber gleichzeitig über eine längere Linie Zugang zur Adria. Das Interesse an dem Land war in den vergangenen Jahren pandemiebedingt starken Schwankungen unterworfen. Doch fünf Jahre später war das Interesse am Land wiederhergestellt und das Jahr 2024 übertraf die eher mäßigen Ergebnisse des Jahres 2023.

Auch die Nachfrage nach Immobilien hat sich erholt. Im Jahr 2024 investierten ausländische Investoren 1,5 Milliarden Euro in Immobilien in Montenegro, das sind 300 Tsd. Euro mehr als im Vorjahr.

In diesem Artikel werfen wir einen detaillierten Blick auf Steuern in Montenegro, die Immobilieneigentümer in Montenegro betreffen, sowie sämtliche Änderungen, die sich auf die Steuerbelastung auswirken können, wie etwa die Einführung einer progressiven Grundsteuer.

Steuer auf den Kauf montenegrinischer Immobilien

Die wichtigste Steuer, die beim Kauf von Immobilien auf dem Zweitmarkt gezahlt wird, ist die Grunderwerbsteuer. Der Steuersatz beträgt 2% des Immobilienwertes. Er wird entweder auf Grundlage des Verkehrswertes oder auf Grundlage der Katasterbewertung der Immobilie ermittelt. Die Steuer muss innerhalb von 30 Tagen nach der Eintragung der Transaktion in das Katasterregister bezahlt werden.

Dabei ist zu berücksichtigen, dass beispielsweise im primären Immobilienmarkt Kauf einer neuen Wohnung in Montenegro Bei Häusern vom Bauträger fällt keine Grunderwerbsteuer an. Stattdessen wird eine Mehrwertsteuer von 21% erhoben. Bauträger berechnen diesen Prozentsatz in der Regel direkt in den Endpreis der Immobilie.

Beim Erwerb einer Immobilie auf dem Zweitmarkt gilt: progressiver Steuertarif für den Erwerb von Immobilien. Die Gebühren hängen direkt vom Wert der Immobilie ab. Je teurer diese ist, desto höher ist der berechnete Prozentsatz. Progressive Steuer wurde als Ersatz für einen einheitlichen Pauschalsatz eingeführt, mit dem Ziel, die Besteuerung des Premium-Immobiliensektors zu erhöhen und gleichzeitig einen Standardprozentsatz für Wohnungen im mittleren und niedrigen Preissegment beizubehalten.

Jährliche Grunderhaltungssteuer

Immobilieneigentümer zahlen jährlich Grundsteuer in Montenegro (Vermögenssteuer). Der Satz variiert zwischen 0,25% und 1% des Katasterwerts der Immobilie. Der konkrete Satz wird von den örtlichen Gemeindebehörden festgelegt und hängt von folgenden Faktoren ab:

• Art der Immobilie (Wohnräume, Gewerbeimmobilien, Grundstücke etc.).
• Standorte (Immobilien in Touristengebieten oder Großstädten unterliegen einem höheren Steuersatz).
• Objektzuweisungen (Gewerbe- und Mietimmobilien unterliegen einem höheren Steuersatz).

Bei bestimmten Immobilienkategorien, wie etwa Hotels in Touristengebieten, kann der Steuersatz bis zu 5% des Katasterwertes der Immobilie betragen. Wird die Immobilie jedoch als Hauptwohnsitz des Eigentümers genutzt, reduziert sich der Steuerbetrag um 20%.

Steuer auf die Vermietung von Immobilien in Montenegro

Bei der Vermietung von Immobilien für einen längeren Zeitraum (zum Beispiel für ein Jahr) ist der Eigentümer verpflichtet zu zahlen Steuern in Montenegro für Einzelpersonen, einkommensbezogen. Seit 2022 beträgt der Steuersatz 15% der Steuerbemessungsgrundlage. In diesem Fall sind 30% der Gesamteinkünfte als voraussichtliche Instandhaltungs- und Abschreibungskosten von der Steuer befreit, die restlichen 70% der Einkünfte werden versteuert.

Berechnungsbeispiel:

• Monatliche Miete: 150 €.
• Jahreseinkommen: 150 € x 12 Monate = 1800 €.
• Steuerpflichtiger Anteil: 1800 € × 70% = 1260 €.
• Steuer: 1260 € × 15% = 189 €.

Die örtlichen Gemeinden können zusätzliche Gebühren erheben. In Bar wird beispielsweise eine zusätzliche Steuer von 13% des Grundsteuerbetrags erhoben. Der Betrag läge auf Basis der Beispieldaten bei 24,57 Euro und würde die Gesamtsteuerschuld auf 213,57 Euro erhöhen.

Separate Kurtaxe in Montenegro wird nicht erhoben, stattdessen muss eine Kurtaxe bezahlt werden. Sie wird von allen ausländischen Gästen des Landes entrichtet. Die Gebühr variiert je nach Gemeinde und beträgt zwischen 0,1 € und 1 € pro Tag und Person. Kinder unter 12 Jahren sind von der Zahlung befreit, für Jugendliche von 12 bis 18 Jahren beträgt der Preis 50% Ermäßigung.

Die Anmeldung und Bezahlung der Kurtaxe muss innerhalb von 24 Stunden nach der Einreise erfolgen. Wenn ein Tourist in einem Hotel oder einer Mietwohnung wohnt, liegt die Verantwortung für die Registrierung und Zahlung der Gebühr beim Gastgeber. Bei Selbstversorgern müssen Sie sich zur Anmeldung und Bezahlung selbst an das örtliche Tourismusbüro oder die Gemeinde wenden.

Anmeldung und Zahlung der Steuern:

• Der Eigentümer ist verpflichtet, den Mietvertrag beim Finanzamt am Standort der Immobilie anzumelden.
• Jährlich muss eine Steuererklärung eingereicht werden, aus der die Mieteinnahmen des Vorjahres hervorgehen.
• Der Stichtag für die Zahlung der Mieteinkünftesteuer ist grundsätzlich der 31. März des Folgejahres.

Steuern beim Verkauf, der Erbschaft und der Schenkung von Immobilien

Steuerlicher Wohnsitz in Montenegro stellt sicher, dass beim Verkauf einer Immobilie nur dann eine Kapitalertragsteuer anfällt, wenn sich der Wert der Immobilie seit dem Kauf erhöht hat. Der Steuersatz beträgt 15% des erzielten Gewinns. Es fällt allerdings keine Steuer an, wenn der Eigentümer die Immobilie länger als drei Jahre als Privatwohnsitz genutzt hat.

Die Erbschafts- und Schenkungssteuer auf Immobilien beträgt in Montenegro 3% des Marktwerts der übertragenen Immobilie. Bei der Übertragung von Immobilien an nahe Verwandte (Kinder oder Ehegatten) wird keine Steuer erhoben.

Die Steuer auf den Verkauf von Immobilien, einschließlich Schenkungs- und Erbschaftsfällen, muss innerhalb von 15 Tagen ab dem Datum der Entscheidung der Steuerbehörde zur Zahlung der Steuer bezahlt werden. Im Falle einer Verspätung wird eine Vertragsstrafe in Höhe von 0,03% des Immobilienwertes für jeden Tag der Verspätung erhoben.