So vermeiden Sie, beim Immobilienkauf im Ausland Opfer von Betrügern zu werden

In den letzten Jahren denken immer mehr Menschen über den Erwerb einer Immobilie im Ausland nach. Allerdings sind derartige Transaktionen mit gewissen Risiken verbunden, insbesondere wenn es sich um einen unbekannten Markt und ausländische Gesetzgebungen handelt.

Um zu verstehen, wie Sie sich beim Kauf von Immobilien im Ausland schützen können, haben wir uns an Marktexperten aus drei beliebten Ländern für den Immobilienkauf gewandt — Polen, Türkei und Georgien. Sie erteilten professionelle Ratschläge zur Auswahl einer zuverlässigen Agentur, zur Durchführung sicherer Transaktionen und dazu, wie man Betrügern nicht in die Hände fällt.

Überprüfen Sie Lizenzen und vermeiden Sie „graue“ Systeme

Natalia Zaitseva, CEO und Immobilienmaklerin Etalon Estate Group (Polen) weist darauf hin, dass aus Sicherheitsgründen Immobilienkauf in Polen Für Ausländer gibt es zwei Möglichkeiten: Entweder sie studieren selbst die Gesetzgebung vor Ort oder sie wenden sich an Profis — eine Immobilienagentur oder eine Anwaltskanzlei.

Ich empfehle, wenn immer möglich auf professionelle Marktteilnehmer zurückzugreifen, da sich der Wunsch, bei Agenturleistungen zu sparen, oft als falsche Strategie erweist. Schließlich verfügen professionelle Immobilienagenturen über eine Reihe von Vorteilen: Zugriff auf geschlossene Datenbanken; Sonderangebote von Entwicklern; Firmenrabatte basierend auf dem Verkaufsvolumen; die Möglichkeit, zusätzliche Rabatte von Entwicklern zu erhalten.

Immobilienmakler durchlaufen außerdem eine spezielle Verhandlungsschulung und verfügen über wirksame Kommunikationstechniken. Dadurch erzielen sie für ihre Klienten optimale Konditionen.

Abhängig von der Rolle des Kunden (Käufer oder Verkäufer) wendet der Makler unterschiedliche Strategien an:

• Für Käufer: verhandelt die maximal möglichen Rabatte.
• Für Verkäufer: nutzt verkaufsfördernde Methoden, entwickelt wirksame Marketingstrategien, platziert Angebote auf spezialisierten Portalen, um den maximalen Verkaufspreis zu erzielen.

Sie müssen eine Agentur jedoch sorgfältig auswählen und sich auf ihren Ruf sowie echte Kundenbewertungen verlassen.

Das Problem der Pseudo-Agenturen und „Ein-Tages-Agenturen“

„Es gibt viele sogenannte Agenturen auf dem Markt, die eigentlich nur Vermittler sind“, — warnt Natalia Zaitseva. „Sie kopieren einfach die Anzeigen der Eigentümer von verschiedenen Websites und machen Werbung für diese Immobilie. Solche Vermittler haben weder von der Gesetzgebung noch vom Registrierungsprozess überhaupt eine Ahnung. Ihre einzige Aufgabe besteht darin, Verkäufer und Käufer zusammenzubringen, und dann geschieht alles ohne ihre Beteiligung: entweder über einen Notar oder über einen Anwalt auf der Eigentümerseite.“

Der Experte warnt zudem vor einer Verbreitung von „Ein-Tages-Agenturen“, insbesondere unter ausländischen Unternehmern in Polen. „Oftmals entscheiden sich Leute, die beispielsweise in einem anderen Geschäft gescheitert sind, im Immobiliengeschäft zu versuchen, ohne irgendetwas über diesen Markt zu wissen. „Sie haben sich nur oberflächliche Kenntnisse angeeignet und eröffnen dann Agenturen, die keine qualitativ hochwertigen Dienstleistungen bieten können“, erklärt Natalia Zaitseva.

So wählen Sie eine zuverlässige Agentur in Polen

Der Experte hebt mehrere wichtige Kriterien für die Auswahl einer Immobilienagentur hervor:

• Verfügbarkeit einer Lizenz. Obwohl die Lizenzierung von Immobilientätigkeiten in Polen schon vor vielen Jahren abgeschafft wurde, bemühen sich professionelle Agenturen und Immobilienmakler um eine Lizenz. Hierzu ist eine Ausbildung und das Bestehen der entsprechenden Prüfung erforderlich. Nach Expertenschätzungen verfügen etwa 50% der polnischen Immobilienmakler über eine solche Lizenz.
• Mitgliedschaft in Berufsverbänden. Seriöse Agenturen sind Mitglieder der Polnischen Föderation des Immobilienmarktes, die in jeder Stadt Niederlassungen hat. Um eine Mitgliedschaft zu erhalten, müssen Sie eine Zuverlässigkeitsprüfung bestehen, eine Lizenz vorlegen und positives Feedback von Kunden und anderen Marktteilnehmern erhalten.
• Erfahrung. Dabei ist zu beachten, wie lange die Agentur bereits am Markt ist und über welche Erfahrungen ihre Mitarbeiter verfügen. Gleichzeitig stellt Natalia fest: „Wenn ein Agent erst seit kurzer Zeit arbeitet, die Agentur aber eine gute Ausbildungsbasis und Unterstützung bietet und über eine Rechtsabteilung verfügt, ist eine Zusammenarbeit mit einer solchen Agentur durchaus möglich.“
• Transparenz der Finanztransaktionen. „Ein großes Warnsignal ist, wenn Ihnen für die Ablehnung einer Rechnung ein Rabatt angeboten wird“, warnt der Experte. „In Polen muss für jede Dienstleistung eine offizielle Rechnung ausgestellt und die Zahlung auf das Bankkonto des Unternehmens getätigt werden. Das Fehlen eines solchen Dokuments bedeutet, dass die Agentur Steuern hinterzieht.“ Dies birgt ernsthafte Risiken für den Kunden: Sollten in Zukunft Probleme mit der Immobilie auftreten (zum Beispiel aufgrund eines Fehlers eines Maklers oder Notars), ist es unmöglich, eine Entschädigung von der Versicherungsgesellschaft zu erhalten, da die Tätigkeit des Maklers offiziell versichert.

Gehen Sie die Transaktionssicherheit umfassend an

Ihsan Erol, Partnership Manager bei TEKCE Real Estate, betont, wie wichtig ein systematischer Ansatz bei der Auswahl einer Immobilienagentur in der Türkei ist.

Kriterien für die Auswahl einer zuverlässigen Agentur in der Türkei

Dazu gehören:

• Ruf und Bewertungen. Es ist notwendig, den Ruf der Agentur anhand von Bewertungen und Beurteilungen im Internet sorgfältig zu studieren. Ich empfehle, Unternehmen mit einer Bewertung von über 4 Sternen und durchweg positiven Kundenbewertungen auszuwählen.
• Umfassende Leistungspalette. Eine zuverlässige Agentur sollte eine umfassende Palette an Dienstleistungen anbieten, darunter Unterstützung bei Kauf- und Verkaufstransaktionen, Immobilienverwaltung, rechtliche Unterstützung und Kundendienst.
• Lokale Marktexpertise. Es ist wichtig, Agenturen auszuwählen, die den türkischen Immobilienmarkt gut kennen und über Erfahrung in einer bestimmten Region verfügen. Dies hilft, die besten Optionen zu finden, die die Anforderungen des Kunden erfüllen.
• Transparenz der Arbeit. Eine professionelle Agentur sollte hinsichtlich ihrer Gebühren, Prozesse und potenziellen Risiken transparent sein. Alle Bedingungen müssen in den Verträgen klar dargelegt sein.

Die Rolle der rechtlichen Unterstützung

Der Experte betont insbesondere die Bedeutung rechtlicher Unterstützung bei Immobilienkauf in der Türkei. „Obwohl der Prozess des Immobilienkaufs in der Türkei einfacher und schneller ist als in vielen anderen Ländern, wird ausländischen Käufern empfohlen, professionelle Unterstützung in Anspruch zu nehmen“, stellt der Experte fest.

Ein Rechtsanwalt erfüllt mehrere wichtige Aufgaben:

• Prüft die Dokumentation: analysiert den Rechtsanspruch auf Immobilien; prüft Baugenehmigungen und das Vorhandensein einer Aufenthaltsbescheinigung (ISKAN); identifiziert mögliche Belastungen, Schulden oder Rechtsstreitigkeiten.
• Bereitet Dokumente vor: erstellt einen Kaufvertrag unter Berücksichtigung aller Vertragsbedingungen; bereitet die notwendigen Unterlagen für die Registrierung von Eigentumsrechten vor.
• Umfassende Prüfung des Objekts: beurteilt den physischen Zustand der Immobilie; analysiert die finanziellen Aspekte der Transaktion; prüft die Rechtmäßigkeit des Baus.
• Vertritt die Interessen des Käufers. Bei Bedarf kann ein Rechtsanwalt im Auftrag des Käufers tätig werden, was insbesondere für ausländische Mandanten praktisch ist.

Fokus auf Fachkompetenz und Prozesstransparenz

Oleg Khoroshev, Vertriebsleiter, georgische Immobilienagentur GulfStreambetont, wie wichtig es ist, mit vertrauenswürdigen Spezialisten zusammenzuarbeiten und legt besonderen Wert auf die Transparenz der Transaktionen, wenn Immobilienkauf in Georgien.

Anzeichen für skrupellose Marktteilnehmer

Der Experte identifiziert mehrere „Warnsignale“, die einen potenziellen Käufer alarmieren sollten:

• Dem Agenten fehlt ein klares Verständnis des Transaktionsprozesses.
• Es wurden unzureichende oder vage Informationen bereitgestellt.
• Fehlen eines physischen Büros.
• Die undurchsichtige Tätigkeitsgeschichte der Agentur.
• Fehlende oder wenige Bewertungen.

„Die Transaktion muss für den Kunden so transparent wie möglich sein. Sie sollen auf Ihre Fragen umfassende Antworten erhalten.“— betont Oleg Khoroshev.

Empfehlungen für den sicheren Immobilienkauf in Georgien

Hier der Rat eines Experten für den georgischen Markt:

1. Prüfen Sie die Agentur sorgfältig. Es ist notwendig, die Geschichte des Unternehmens zu studieren und Bewertungen früherer Kunden anzufordern und zu analysieren. Ein persönlicher Besuch vor Ort in der Agentur hilft Ihnen dabei, sich ein umfassenderes Bild vom Unternehmen zu machen.
2. Vermeiden Sie die Zusammenarbeit mit nicht überprüften privaten Immobilienmaklern. Idealerweise kooperieren Sie mit bereits bewährten und namhaften Immobilienagenturen.
3. Bestehen Sie auf umfassende Informationen. Es ist wichtig, klare Antworten auf alle Ihre Fragen zu den Eigenschaften der Immobilie, ihrer rechtlichen Reinheit, dem Verfahren zur Durchführung der Transaktion und allen Phasen der Dokumentenvorbereitung zu erhalten.

„Kompetenz der Spezialisten und Transparenz der Prozesse sind Schlüsselfaktoren für eine sichere Transaktion auf dem georgischen Immobilienmarkt“, — fasst der Experte zusammen.

Wir hoffen, dass die Befolgung aller oben aufgeführten Empfehlungen Ihnen dabei hilft, die Risiken beim Immobilienkauf im Ausland zu minimieren und die Sicherheit der Transaktion zu gewährleisten.