Deutschland hat den Kauf von Immobilien mit Bargeld und Kryptowährung verboten. Was ist mit anderen Ländern?

Seit Januar 2023 geht Deutschland ernsthaft gegen den Schattenmarkt für Immobilien vor und verbietet den Kauf jeglicher Immobilien mit Bargeld oder Kryptowährungen. Auch im Jahr 2025 bleibt der Kampf gegen illegales Kapital eine Priorität für die Europäische Union, und Deutschland als eine der führenden Volkswirtschaften der Region gibt in diesem Prozess mit der Einführung neuer Beschränkungen den Ton an.

Was hat sich in dieser Zeit geändert? Wie haben sich Käufer und Verkäufer an die neue Realität angepasst und welche Lehren können aus den Erfahrungen Deutschlands gezogen werden? In unserem Artikel beleuchten wir den aktuellen Stand der Rechtslage, ihre praktische Anwendung und die Folgen für den Immobilienmarkt.

Welche Zahlungsarten für Immobilien sind in Deutschland im Jahr 2025 nicht erlaubt

Einschränkungen bei der Zahlungsmethode Immobilienkauf in Deutschland sind bis heute in Betrieb. Sie unterliegen dem Geldwäschegesetz (GwG) (§ 16a). Es verbietet die Verwendung der folgenden Vermögenswerte:

• Kasse. Die Rechtmäßigkeit der Herkunft von Bargeld lässt sich nur schwer überprüfen und es gibt keine Garantie für die Zuverlässigkeit der Überprüfungsergebnisse. Daher müssen Transaktionen digital erfolgen.
• Kryptowährungen. Bitcoin, Ethereum und andere digitale Währungen, einschließlich nicht fungibler Token (NFTs), können nicht zur Bezahlung von Immobilien verwendet werden. Dies gilt sowohl für den Direktkauf als auch für Transaktionen über Unternehmen.
• Edelmetalle und Steine. Auch Gold, Platin und Edelsteine ​​sind von der Liste der akzeptierten Zahlungsmittel ausgeschlossen.

Das Verbot gilt für alle Arten von Immobilien im Land, von Wohngebäuden und Wohnungen bis hin zu Gewerbeimmobilien und Grundstücken. Die deutschen Behörden planen keine Lockerung dieser Beschränkungen. Darüber hinaus werden sie vor dem Hintergrund der wachsenden Popularität von Kryptowährungen in der EU die Kontrolle über die Einhaltung der Gesetze verstärken.

Für den Erwerb einer Immobilie in Deutschland sind zulässig:

• Banküberweisungen. Die wichtigste und am häufigsten verwendete Zahlungsmethode. Käufer und Verkäufer sind verpflichtet, dem Notar einen Nachweis über die Transaktion des Kreditinstituts, beispielsweise einen Kontoauszug oder eine Zahlungsanweisung, vorzulegen.
• Elektronisches Geld. Zahlungen über Systeme wie PayPal oder andere Dienste, die nach EU-Recht unter die Definition des elektronischen Geldes fallen, bleiben weiterhin zulässig. Hierzu zählen auch Stablecoins (wie USDT oder USDC), sofern diese als elektronisches Geld anerkannt und an eine Fiat-Währung mit klarer Regulierung gekoppelt sind.
• Wertpapiere. Die Verwendung traditioneller Wertpapiere, einschließlich elektronischer Wertpapiere, die in Registern auf Basis der Distributed-Ledger-Technologie (DLT) registriert sind, unterliegt nicht dem Verbot. Allerdings bleiben Security Token, die die strengen Kriterien eines “Wertpapiers” nach deutschem Recht nicht erfüllen, weiterhin verboten.

Wie funktioniert die Steuerung?

Die Überwachung der Einhaltung des Verbots obliegt in erster Linie den Notaren. Ohne seine Zertifizierung kann in Deutschland kein Immobiliengeschäft abgeschlossen werden. Es liegt in seiner Verantwortung, die Zahlungsmethode für den Kauf zu überprüfen und sicherzustellen, dass die Gelder über autorisierte Kanäle wie Banküberweisung oder elektronisches Geld eingegangen sind. Erst dann stellt er beim Grundbuchamt einen Antrag auf Umschreibung der Eigentumsrechte.

Käufer und Verkäufer müssen dem Notar wiederum Nachweise über die Rechtmäßigkeit der Transaktion durch Kontoauszüge, Zahlungsbestätigungen von Kreditinstituten oder Daten zu Überweisungen über E-Geld-Systeme vorlegen.

Wenn der Notar Zweifel hinsichtlich der rechtmäßigen Herkunft der Gelder hat, kann er von den Parteien zusätzliche Informationen anfordern oder die Informationen unverzüglich an die Anti-Geldwäschebehörden, beispielsweise die Financial Intelligence Unit (FIU), weitergeben.

Folgen von Verstößen

Ein Verstoß gegen das Verbot zieht keine verwaltungsrechtliche oder strafrechtliche Sanktion nach sich — die Transaktion wird lediglich nicht als gültig anerkannt. Der Notar wird die Dokumente nicht genehmigen und den Antrag nicht beim Grundbuchamt einreichen. Ohne diese Genehmigung gehen die Eigentumsrechte nicht auf den Käufer über.

Wendet sich ein Notar oder eine Bank an die FIU, drohen gravierende Folgen. Sie wird ihrerseits eine genaue Prüfung der Finanzen der Person einleiten und das Verfahren möglicherweise zu einem Strafverfahren und einer Beschlagnahme von Vermögenswerten führen.

Wie sieht es in anderen Ländern aus?

Das Verbot des Immobilienkaufs mit Bargeld und Kryptowährungen in Deutschland ist keine isolierte Initiative, sondern Teil eines breiteren internationalen Trends zur Verschärfung der Kontrollen der Finanzströme und des Immobilienmarktes. Die ersten Ansätze dazu fanden sich bereits Anfang der 2010er Jahre, doch der wichtigste Impuls kam von der Veröffentlichung der Panama Papers im Jahr 2016. Eine Untersuchung ergab, dass Eliten auf der ganzen Welt Offshore-Konten und Immobilien nutzen, um Geld zu waschen und Steuern zu hinterziehen.

Aufgrund der Zunahme von Kryptowährungstransaktionen ist der Kampf seit 2020 besonders intensiv geworden. Sie sind zu einem beliebten Instrument für illegale Transaktionen geworden, da die Herkunft der für ihren Kauf verwendeten Mittel praktisch nicht nachvollziehbar ist. Somit könnten unseriöse und unzuverlässige Personen Immobilien in EU-Ländern erwerben.

Auch die COVID-19-Pandemie spielte aufgrund des starken Anstiegs digitaler Transaktionen eine Rolle. Dies hat die allgemeine Anfälligkeit der Kontrolle digitaler Vermögenswerte und ihre insgesamt schwache Regulierung deutlich gemacht. Anschließend aktualisierte die Financial Action Task Force (FATF) ihre Empfehlungen und forderte die Länder auf, die Überwachung von Kryptowährungs- und Immobilientransaktionen zu verstärken.

Europäische Union an diesem Prozess aktiv teilgenommen. Bereits im Jahr 2020 trat die 5. Richtlinie zur Bekämpfung der Geldwäsche (AML) in Kraft, die die Länder dazu verpflichtet, die Rückverfolgung der Herkunft von Geldern zu verbessern. Und im Juli 2021 schlug die Europäische Kommission ein neues Maßnahmenpaket vor: die Schaffung einer spezialisierten Anti-Geldwäschebehörde (AMLA), die Festlegung eines Limits für Bargeldtransaktionen von 10.000 € und die Begrenzung der Anzahl von Kryptowährungstransaktionen.

Frankreich außerdem wurden die Kontrollen verschärft und ab 2015 die Obergrenze für Bargeldtransaktionen auf 1.000 Euro für Einwohner und 10.000 Euro für Nicht-Einwohner festgelegt. Italien hat die Schwelle für Bargeldtransaktionen bis 2023 von 3.000 Euro auf 1.000 Euro gesenkt und achtet dabei generell sehr genau auf Transaktionen im Bereich Luxusimmobilien. In den Niederlanden wird derzeit lediglich über ein Verbot von Zahlungen mit Kryptowährungen diskutiert, eine endgültige Entscheidung zu diesem Thema ist noch nicht gefallen.

Außerhalb der EU sind die Maßnahmen nicht immer so streng. In den Vereinigten Staaten beispielsweise unterliegen Bargeldtransaktionen keinerlei Beschränkungen. Auch Transaktionen mit Kryptowährungen unterliegen keiner Regulierung, allerdings nur, weil sie nach US-amerikanischem Recht nicht als Währung, sondern als Eigentum gelten und vor dem Kauf in Dollar umgetauscht werden müssen. Nur für juristische Personen und Unternehmen gibt es Nuancen: In den USA verpflichtet der Corporate Transparency Act (CTA) diese zur Berichterstattung über Begünstigte. Dies gilt jedoch nicht für Einzelpersonen.

In Kanada ab 2023 wird insbesondere in Vancouver und Toronto die Offenlegung der Finanzierungsquelle für größere Immobilientransaktionen erforderlich sein. Aber nur, weil die Immobilienmärkte in den Großstädten durch ausländische Investitionen überhitzt sind und die Dubiose der Transaktion ein triftiger Grund für eine Ablehnung ist.

Vereinigte Arabische Emirate im Gegenteil: Anstatt digitale Vermögenswerte zu verbieten, legalisiert es sie aktiv. Das Department of Lands and Resources von Dubai akzeptiert Kryptowährungen als Zahlungsmethode über Blockchain-Plattformen, verlangt aber wie in den USA die Umrechnung in Dirham. Der Vorgang wird über lizenzierte Krypto-Börsen oder Zahlungsgateways wie Binance Pay oder HAYVN Pay durchgeführt, sodass die Rechtmäßigkeit der Gelder vollständig mit den lokalen Gesetzen übereinstimmt. Im Jahr 2022 verabschiedete Dubai das Gesetz über virtuelle Vermögenswerte (Gesetz Nr. 4 von 2022) und gründete die Dubai Virtual Assets Regulatory Authority (VARA) zur Überwachung von Kryptowährungstransaktionen.

Das deutsche Modell ist den chinesischen Regulierungsmethoden näher. China verbietet außerdem die Verwendung von Kryptowährungen bei allen Transaktionen, einschließlich Immobilientransaktionen, vollständig.

Wir finalisieren

Das von Deutschland im Jahr 2023 eingeführte Verbot des Immobilienkaufs mit Bargeld und Kryptowährungen ist nur Teil eines allgemeinen Trends in der EU zur Bekämpfung von Schattenkapital und Geldwäsche. Im Laufe ihrer Tätigkeit sind die Transaktionen transparenter geworden und Notare sind zu Schlüsselfiguren bei ihrer Durchführung geworden.

Allerdings erhöhte sich dadurch die Zahl der Kontrollen und die ohnehin schwerfällige Bürokratie in Deutschland wurde noch langsamer. Der lokale Immobilienmarkt hat sich angepasst, seine Attraktivität für ausländische Investoren nimmt jedoch ab, insbesondere im Vergleich zu anderen Ländern ohne derartige Beschränkungen.

Das arabische Modell zeigt, dass es besser ist, den Immobilienmarkt nicht an ein Leben ohne Kryptowährung anzupassen, sondern die Gesetzgebung selbst an moderne Standards anzupassen. Dies ist möglicherweise der Grund, warum die VAE derzeit den Großteil der Investoren im Kryptowährungsbereich anziehen und das Flaggschiff auf diesem Gebiet bleiben.