So erhalten Sie eine Hypothek in Österreich: Bedingungen, Ablauf und Voraussetzungen
Hypothekendarlehen sind ein wichtiges Instrument für Hauskauf in Österreich. Ohne sie lässt die Verfügbarkeit von Immobilien zu wünschen übrig, da die Quadratmeterpreise zwischen 5.700 und 7.000 Euro liegen.
Für die Österreicher selbst ist dies nicht besonders relevant, da nur 54,3% der Österreicher Immobilien besitzen — der Rest bevorzugt die Miete. Für ausländische Investoren hingegen bietet diese Situation die Möglichkeit, eine Immobilie zu einem niedrigen Zinssatz zu erwerben und durch die Vermietung Geld zu verdienen.
In unserem Artikel informieren wir Sie über die Bedingungen der Hypothekendarlehen in Österreich, einschließlich der Anforderungen an Kreditnehmer, Besonderheiten bei der Registrierung für Nichtansässige, zusätzliche Kosten und Prognosen für die nahe Zukunft.
Vor- und Nachteile eines Eigenheimkaufs in Österreich
Der Hauptvorteil ist der niedrige Zinssatz — derzeit liegt er bei nur 2–2,25%. Das heißt, wenn Sie eine Immobilie mit einer Hypothek über 35 Jahre erwerben, zahlen Sie nur 70–80% des ursprünglichen Wertes zu viel. Zum Vergleich: In den USA beträgt die Überzahlung bei einem aktuellen Zinssatz von 6–7% über 30 Jahre 180–210%.
Die Immobilie kann vermietet werden und es ist mit einer jährlichen Mietsteigerung von 10-25% zu rechnen. In den letzten zwei Jahren sind die Immobilienpreise in Österreich insbesondere in Großstädten um durchschnittlich 16–25% gestiegen.
Mängel:
- Eine hohe Anzahlung von 20% des Immobilienpreises (in manchen Fällen bis zu 50%).
- Der Registrierungsprozess verzögert sich aufgrund der Trägheit der örtlichen Bürokratie.
- Zur Kreditsumme kommen noch Einmalzahlungen (1,5–2% für die Eintragung) und jährliche Versicherungskosten (ca. 0,1% des Immobilienwertes) hinzu.
Hypothekendarlehensbedingungen in Österreich
Wie bereits erwähnt, liegen die durchschnittlichen Hypothekenzinsen in Österreich bei 2–2,25% für Festzinsen mit Laufzeiten von 5–10 Jahren. Die an den EURIBOR gekoppelten variablen Zinssätze beginnen bei 1,8% und unterliegen Schwankungen in Abhängigkeit von der Geldpolitik der EZB. In den Jahren mit der höchsten Inflationsrate 2022–23 lagen sie nicht über 2,5%.
Die Standardlaufzeit einer Hypothek beträgt in Österreich 20–25 Jahre, Banken bieten jedoch die Möglichkeit, diese auf 35 Jahre zu verlängern. Wichtig ist, dass der Kreditnehmer über ein stabiles Einkommen verfügt und am Ende der Rückzahlungsdauer nicht älter als 65 Jahre ist.
Die Mindestanzahlung beträgt 20% des Immobilienwerts, was bei einem durchschnittlichen Eigenheim 50.000–100.000 € entspricht. Wohnungen in Wien Kosten: 250.000–500.000 €. Bei Nicht-Residenten oder Immobilien in Premiumregionen wie Salzburg kann die Bank bis zu 50% des Immobilienpreises als Anzahlung verlangen. Wenn Sie jedoch über zusätzliche Sicherheiten oder eine Bürgschaft verfügen, können Sie diesen Betrag um 5–10% reduzieren.
Hypothekenarten in Österreich:
- Ein Hypothekarkredit ist ein Hypothekendarlehen mit abnehmender Rate, bei dem die Zinsen des Darlehens vorrangig und die Hauptschuld zu einem späteren Zeitpunkt zurückgezahlt werden. Zu Beginn werden etwa 70–80% der monatlichen Rate für Zinsen aufgewendet, was dazu führt, dass sich die Gesamtzahlungssumme mit abnehmender Restschuld allmählich verringert. Die erworbene Immobilie dient als Sicherheit und gewährleistet die Erfüllung der Verpflichtungen des Kreditnehmers gegenüber der Bank.
- Annuitätendarlehen — ein Darlehen mit festen monatlichen Zahlungen für die ersten 5–10 Jahre. Nach Ablauf dieser Frist passt die Bank den Zinssatz entsprechend den aktuellen Marktbedingungen an. Als Sicherheit für die Verbindlichkeiten dient zwar auch hier die erworbene Immobilie, in manchen Fällen verlangen Banken jedoch eine Lebensversicherung oder eine Zinsabsicherung.
- Bausparen ist eine Kombination aus Sparguthaben und Darlehen mit einem festen Zinssatz (ca. 1,5–2%). Allerdings gibt es dabei eine Nuance: Zunächst zahlt der Kreditnehmer über 3–6 Jahre regelmäßig ein und erhält so 40–50% der Bausparsumme. Diese Beiträge werden mit einem Zinssatz von 0,5–1% pro Jahr verzinst. Ist der Betrag angespart, erhält er über den Restbetrag ein Darlehen mit einer Laufzeit von 10–15 Jahren.
Allgemeine Anforderungen an Kreditnehmer:
- Alter. Mindestalter: 18 Jahre, Höchstalter: 65 Jahre zum Zeitpunkt der Zahlungsabwicklung. Bei einer Laufzeit von 25 Jahren darf der Kreditnehmer bei Antragstellung nicht älter als 40–45 Jahre sein.
- Einkommen. Die gesamte Kreditrate sollte 30–40% des Nettoeinkommens des Haushalts nicht übersteigen. Beispielsweise erfordert eine monatliche Zahlung von 1.000 € ein Einkommen von 2.500–3.300 €. Selbstständige müssen für 2–3 Jahre Erklärungen abgeben.
- Wohnsitz. Eine Aufenthaltserlaubnis ist nicht zwingend erforderlich, aber sehr wünschenswert.
- Kredithistorie. Keine überfälligen Zahlungen für frühere Verpflichtungen.
Merkmale der Bereitstellung von Hypotheken an Ausländer
Österreichische Banken sind offen für die Zusammenarbeit mit Nichtansässigen, in einigen Bundesländern gelten jedoch besondere Regeln für Ausländer. In Tirol beispielsweise ist für den Erwerb eines Eigenheims durch Nichtansässige die Genehmigung der örtlichen Ausländerbehörde erforderlich. Die Genehmigung kostet zwischen 500 und 1.100 Euro und das Prüfungsverfahren selbst dauert 4 bis 12 Wochen. In Wien und im Burgenland sind die Regelungen weniger streng, dennoch wird der Käufer, insbesondere beim Erwerb einer Immobilie, einer gründlichen Prüfung unterzogen.
Auch die Anforderungen an die anfängliche Einzahlung sind für Nichtansässige höher — von 30% bis 50% gegenüber den üblichen 20%. Der Antragsteller muss nachweisen, dass er nicht nur in Österreich, sondern auch im Herkunftsland über ein stabiles Einkommen verfügt. Manche Banken, wie etwa Raiffeisen, verlangen möglicherweise einen Bürgen mit österreichischer Staatsbürgerschaft oder zusätzliche Sicherheiten.
Beispiele für Immobilien in Österreich
Der Ablauf der Hypothekenaufnahme in Österreich
Der erste Schritt für Ausländer besteht darin, eine Genehmigung der Ausländererwerbbehörde einzuholen. Der Antrag wird über einen Notar oder Rechtsanwalt gestellt und mit einer Begründung für den Erwerb (Wohnsitz oder Kapitalanlage) versehen. EU-Bürger sind von dieser Verpflichtung ausgenommen.
Schritte zur Beantragung einer Hypothek in Österreich:
- Auswahl einer Bank. Der Kreditnehmer kontaktiert eine Bank (zum Beispiel Raiffeisen, Erste Bank, Bank Austria) für ein Vorgespräch. Die Antragstellung erfolgt online oder persönlich, anschließend erfolgt ein Gespräch zur Beurteilung Ihrer finanziellen Situation. Hierfür müssen Sie ungefähre Angaben zu Ihrem Einkommen und der Immobilie machen. Einige Banken bieten eine Vorabgenehmigung innerhalb von 1–2 Wochen an, was den Prozess beschleunigt.
- Dokumentensammlung. Zur Berücksichtigung Ihrer Bewerbung ist ein Standardpaket erforderlich:
- Reisepass oder Personalausweis (Ausländer benötigen zusätzlich ein Visum oder eine Aufenthaltserlaubnis).
- Einkommensbescheinigung der letzten 3-6 Monate (bei Selbstständigen Steuererklärungen der letzten 2-3 Jahre).
- Auszug aus der Kredithistorie (in Österreich und im Herkunftsland).
- Ein Kauf- und Verkaufsvertrag oder Vorvertrag für eine Immobilie.
- Nachweis über die Anzahlung (Kontoauszug).
- Immobilienbewertung durch die Bank. Nach Einreichung der Unterlagen führt die Bank eine unabhängige Bewertung der Immobilie durch, um deren Marktwert und Eignung als Sicherheit zu bestätigen. Der Vorgang dauert 1–3 Wochen und wird vom Kreditnehmer bezahlt (300–1000 € je nach Größe der Immobilie). Liegt der Schätzwert unter dem angegebenen Wert, passt die Bank die Kreditsumme an.
- Vereinbarung der Vertragsbedingungen. Nach der Genehmigung unterbreitet Ihnen die Bank ein endgültiges Angebot mit Angaben zu Zinssatz, Laufzeit und monatlicher Rate. Die Vertragsunterzeichnung erfolgt im Beisein eines Notars, der den Kaufvertrag beurkundet und die Hypothek ins Grundbuch einträgt.
Nach der Registrierung überweist die Bank dem Verkäufer das Geld und der Kreditnehmer beginnt mit der planmäßigen Zahlung. Die erste Rate ist in der Regel 1–2 Monate nach Vertragsabschluss fällig. Der gesamte Vorgang dauert für Einwohner 1,5 bis 3 Monate und für Ausländer bis zu 4–6 Monate.
Häufig gestellte Fragen
Welche Voraussetzungen müssen Ausländer für die Aufnahme einer Hypothek in Österreich erfüllen?
Ausländer können in Österreich eine Hypothek beantragen, wenn sie über eine befristete oder unbefristete Aufenthaltserlaubnis verfügen. Die Anzahlung muss 20–50 % betragen und der Zinssatz liegt zwischen 2–2,25 %. In manchen Bundesländern (Tirol, Salzburg) ist eine Genehmigung der Auslandserwerbbehörde erforderlich und die monatlichen Beiträge dürfen 30–40 % des Nettoeinkommens nicht übersteigen.
Wie bekomme ich in Österreich eine Hypothek mit einer Mindestanzahlung?
Der Mindestbeitrag beträgt im Jahr 2025 20 %, Banken können ihn jedoch auf 5–10 % senken, wenn ein Bürge oder zusätzliche Sicherheiten vorhanden sind. Voraussetzung hierfür ist ein hohes Einkommen von 3.500 Euro netto und eine positive Schufa-Auskunft. Das Bausparen ist vorteilhafter, erfordert jedoch, dass der Antragsteller vor der Beantragung des Kredits 3–6 Jahre lang die Hälfte des Zielbetrags anspart.
Lohnt es sich, in Österreich eine Hypothek für Investitionen aufzunehmen?
Bei Zinssätzen von 2–2,25 % und Mietrenditen von 3,59 % pro Jahr kann eine Hypothek rentabel sein. Ein Mietwachstum von 3-5% Anfang 2025 und eine Stabilisierung der Immobilienpreise schützen vor starken Sprüngen. Andererseits erhöht die hohe Anzahlung von 30–50 % für Ausländer die Investitionsschwelle für Investitionen in österreichische Immobilien.
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