So kaufen Sie ein Haus oder eine Wohnung in Österreich: Voraussetzungen, Ablauf und Kosten

Österreich nimmt auf dem europäischen Immobilienmarkt eine Sonderstellung ein. Im Gegensatz zu einer Reihe von EU-Ländern, in denen die Hauspreise starken Schwankungen unterliegen und die Hypothekenzinsen parallel zu den steigenden Immobilienpreisen steigen, bleibt der österreichische Sektor robust. Wohnkosten in Österreich wird auch teurer, aber moderat — um 4–5% pro Jahr.

Dadurch bleibt das Immobilienangebot auf einem ausreichenden Niveau, um nicht nur private Käufer, sondern auch Investoren anzuziehen. Allerdings ist der Prozess des Immobilienerwerbs in Österreich etwas komplizierter als im EU-Durchschnitt, was hauptsächlich auf die strengeren Vorschriften für Ausländer in bestimmten Bundesländern zurückzuführen ist.

Genau diesen Nuancen haben wir diesen Artikel gewidmet, um herauszufinden, wie der Immobilienmarkt in Österreich funktioniert, welche Faktoren die Wahl einer Immobilie beeinflussen und warum das Verständnis lokaler Besonderheiten für eine erfolgreiche Transaktion entscheidend ist.

Wer kann in Österreich Immobilien erwerben?

Bürger der Europäischen Union haben das Recht, in Österreich Immobilien zu erwerben, und zwar unter nahezu denselben Bedingungen wie Österreicher. Der einzige Unterschied besteht darin, dass in manchen Bundesländern, wie etwa Tirol und Vorarlberg, die örtlichen Behörden einen Nachweis über die Absicht verlangen können, die Immobilie als Hauptwohnsitz zu nutzen.

Für Bürger aus Nicht-EU-Ländern (z. B. Russland, den USA oder China) ist gesetzlich eine Sondergenehmigung der örtlichen Behörden erforderlich (Fremdverkehrsgesetz oder ähnliche Gesetze, je nach Region). Die Chance auf eine Aufenthaltserlaubnis ist für Ausländer höher, die in die Wirtschaft investieren (beispielsweise durch die Schaffung von Arbeitsplätzen) oder planen, längerfristig im Land zu bleiben. In Salzburg, Wien und anderen beliebten Touristenstädten werden Genehmigungen nur selten erteilt, um Spekulationen mit Immobilien vorzubeugen.

Die lokalen Behörden prüfen den Antrag innerhalb von 3–6 Monaten, es gibt jedoch keine Garantien: Laut dem österreichischen Wirtschaftsministerium wurden im Jahr 2023 etwa 30% der Anträge von Nichtansässigen abgelehnt.

Besonderheiten des lokalen Immobilienmarktes

Wohnimmobilien bilden die Basis des österreichischen Immobilienmarktes. Die meisten Transaktionen mit ihr werden in Wien abgeschlossen — rund 40% aller Wohnungsverkäufe im Land. Der Markt der Hauptstadt wird hauptsächlich durch Wohnungen in Mehrfamilienhäusern repräsentiert, mit einer durchschnittlichen Fläche von 60–80 m² und Preisen zwischen 5.000 und 12.000 € pro m². In Regionen wie Salzburg und Tirol erfreuen sich private Häuser und Chalets großer Beliebtheit und sind auf den Saisontourismus und die Langzeitvermietung ausgerichtet. In den Alpenzonen kommt es zu Baubeschränkungen, die das Gesamtangebot am Markt reduzieren und die Grundlage für hohe Quadratmeterpreise von 3.000 bis 8.000 Euro bilden.

Für Investoren sind Immobilien zur Weitervermietung interessant, da die Hälfte der gesamten österreichischen Bevölkerung Wohnungen mietet und nicht kauft. Dadurch kommt es vor, dass in Großstädten bis zu 60% der Einwohner Mieter sind.

Das Segment Gewerbeimmobilien umfasst Büros, Einzelhandelsflächen und Hotelimmobilien mit einer durchschnittlichen Rentabilität von 3–4% pro Jahr. Aufgrund der Präsenz internationaler Unternehmen und Hauptsitze (z. B. der UNO in Wien) ist die Nachfrage weiterhin hoch. In Tourismusregionen wie Innsbruck oder Bad Gastein erfreuen sich kleine Hotels und Apartments zur Kurzzeitmiete großer Beliebtheit. Allerdings muss berücksichtigt werden, dass Bundesländer wie beispielsweise Vorarlberg dazu neigen, einheimischen Unternehmern den Vorzug zu geben.

Schritt-für-Schritt-Prozess zum Immobilienkauf in Österreich

Der erste Schritt besteht in einer Beurteilung der finanziellen Möglichkeiten. Der Käufer muss nicht nur die Kosten der Immobilie berücksichtigen, sondern auch zusätzliche Kosten, die weitere 10–12% Steuern und Gebühren vom Immobilienpreis abziehen. Sie können selbst über Online-Plattformen nach geeigneten Immobilien suchen, besser ist es jedoch, sich an Spezialisten zu wenden, die sich mit den Besonderheiten der Regionen auskennen. In Wien beispielsweise übersteigt die Nachfrage das Angebot und im Jahr 2024 wurden 20% der Immobilien verkauft, bevor sie offiziell auf den Markt kamen.

1. Überprüfung der rechtlichen Reinheit des Objekts. Vor dem Kauf ist unbedingt sicherzustellen, dass keine Belastungen vorliegen: Dies kann durch die Einholung eines Grundbuchauszugs durch einen Notar oder Rechtsanwalt erfolgen. Aus dem Auszug geht hervor, ob Hypotheken, Pfandrechte oder Nutzungsbeschränkungen (zum Beispiel ein Vermietungsverbot) vorliegen.
2. Einholen einer Genehmigung (für Nichtansässige). Der Antrag ist bei der Grundverkehrskommission des Bundeslandes zu stellen, in dem sich die Immobilie befindet. Sie müssen einen Reisepass, finanzielle Garantien und eine Begründung für den Kauf (z. B. Investition oder persönliche Nutzung) beifügen. EU-Bürger sind von diesem Schritt grundsätzlich befreit, es gibt jedoch regionale Ausnahmen.
3. Vertragsabschluss und Zahlung. Die Transaktion wird durch einen Notar formalisiert, der einen Kaufvertrag aufsetzt, dessen Gesetzeskonformität prüft und die Unterschriften der Parteien beglaubigt. In dieser Phase leistet der Käufer eine Anzahlung (normalerweise 10% der Kosten) auf das Treuhandkonto des Notars. Die vollständige Bezahlung erfolgt nach Vertragsunterzeichnung und Prüfung aller Konditionen. Die durchschnittliche Zeit von der Unterzeichnung bis zur Überweisung beträgt 2–4 Wochen.

Der letzte Schritt ist die notarielle Eintragung der Daten des neuen Eigentümers ins Grundbuch nach vollständiger Bezahlung und steuerlicher Abwicklung. Der Vorgang dauert mehrere Tage bis zwei Wochen, danach erhält der Käufer einen Auszug, der das Eigentumsrecht bestätigt.

Wie viel kosten Immobilien in Österreich?

Aufgrund der begrenzten Grundstücksressourcen und der gestiegenen Nachfrage sowohl inländischer als auch ausländischer Käufer sind die Immobilienpreise in Österreich hoch. Bei den Immobilienpreisen pro Quadratmeter liegt Wien traditionell an der Spitze, doch Alpenregionen wie Tirol und Vorarlberg liegen nicht weit dahinter.

Durchschnittliche Immobilienpreise in Österreich:

Zusätzliche Kosten:

• Grunderwerbsteuer. 3,5% des Immobilienwertes. Beispielsweise beträgt die Steuer für eine Wohnung im Wert von 400.000 € 14.000 €.
• Anmeldegebühr (Eintragungsgebühr). 1,1% des Wertes, zahlbar bei Eintragung ins Grundbuch. Für dieselbe Wohnung: 4.400 €.
• Notardienste. 1–2% zzgl. 20% MwSt., durchschnittlich 360–600 € pro Transaktion.
• Maklerprovision. 3-4% zzgl. 20% MwSt., zahlbar bei Beauftragung einer Agentur.
• Jährliche Grundsteuer. In Österreich ist er relativ niedrig — 0,1% bis 0,2% des Einheitswerts der Immobilie, der normalerweise 5–10 Mal niedriger ist als der Marktwert.
• Steuer auf Mieteinnahmen. Mieteinnahmen unterliegen einer progressiven Einkommensteuer von 0% bis 55%. Beispielsweise würde bei jährlichen Mieteinnahmen von 12.000 € und einer gesamten Steuerbemessungsgrundlage des Eigentümers von 40.000 € der Satz bei etwa 35% liegen, also 4.200 € Steuern.

Nebenkosten für die Instandhaltung der Immobilie:

• Öffentliche Versorgungskosten (Betriebskosten). Für Reinigung, Heizung, Wasserversorgung und Müllabfuhr fallen monatlich Kosten von 140–210 € (Wien) für eine 70 m² große Wohnung an.
• Strom und Gas. Der durchschnittliche Tarif beträgt 0,25 € pro kWh für Strom und 0,06 € pro kWh für Gas. Die jährlichen Kosten für eine 70 m² große Wohnung betragen etwa 600–800 €, für ein 150 m² großes Haus 1200–1800 €.
• Versicherung. Banken können für die Genehmigung einer Hypothek eine Versicherung verlangen. Die durchschnittlichen Kosten betragen 200–1.000 €.
• Reparatur und Wartung. In Mehrfamilienhäusern müssen Beiträge zum Reparaturfonds in Höhe von 0,5–1 € pro m² und Monat (420–840 € pro Jahr für 70 m²) gezahlt werden. Bei Privathäusern sind die Kosten abhängig vom Zustand, betragen aber durchschnittlich 1.000–2.000 € pro Jahr.

In schneereichen Tourismusregionen (Tirol, Salzburg) sind die Hausunterhaltskosten aufgrund höherer Heizkosten und zusätzlicher Gebühren für die Schneeräumung höher. Insgesamt liegen die durchschnittlichen jährlichen Wohnkosten in Österreich bei 2.500–5.000 € für Wohnungen und 4.000–8.000 € für Häuser.

Finanzierung eines Kaufs: Hypotheken und andere Optionen

Wie wir bereits gesehen haben, sind die Immobilienpreise in Österreich hoch, was die berechtigte Frage nach der Finanzierung aufwirft. Ein guter Anfang ist eine Hypothek: Österreichische Banken wie Raiffeisen, Erste Bank oder Bawag bieten diese sowohl Inländern als auch Ausländern an, allerdings sind die Anforderungen für Letztere strenger. 

Ausländer müssen 40–50% des Immobilienpreises als Anzahlung leisten, während für EU- und österreichische Bürger das Hypothekendarlehen 70–80% des Immobilienpreises abdeckt. Aber das ist noch nicht alles: Wir haben die Nuancen des Prozesses in unserem Artikel über Hypotheken in Österreich genauer untersucht.

Wir möchten lediglich hinzufügen, dass Nichtansässige oft eine Aufenthaltserlaubnis oder ein Konto bei einer österreichischen Bank benötigen. Laut Österreichischer Nationalbank lag der Anteil der Hypothekengeschäfte mit Ausländerbeteiligung im Jahr 2024 nur noch bei rund 12%. Banken sind vorsichtig im Umgang mit Ausländern und bevorzugen Inländer.

Wenn eine Hypothek nicht verfügbar oder nicht erwünscht ist, besteht in Österreich die Möglichkeit, Immobilien durch die Gründung einer Gesellschaft (GmbH) zu erwerben. In diesem Fall können mehrere Investoren die Immobilie gemeinsam erwerben, im Allgemeinen ist dieses Modell jedoch vor allem auf Gewerbeimmobilien anwendbar.

Für Privatpersonen ist die Ratenkaufoption besser geeignet: Sie kann sowohl von Bauträgern als auch von privaten Eigentümern angeboten werden. Allerdings ist dies eine eher seltene Option und derartige Transaktionen machen weniger als 5% aller Transaktionen auf dem Markt aus. Wenn Sie mit einem privaten Eigentümer eine Ratenzahlung vereinbaren konnten, müssen Sie die Bedingungen unbedingt in den Vertrag aufnehmen und notariell beglaubigen lassen, sonst verlieren Sie möglicherweise sowohl Geld als auch die Aussicht auf den Erhalt der Immobilie.