Wie hoch sind die Kosten für die Instandhaltung von Wohnraum in den USA? Wir sprechen über die Grundsteuer

Der Besitz eines Eigenheims ist für den durchschnittlichen Amerikaner der wichtigste Vermögenswert. Doch die Instandhaltung kostet die Haushalte oft ein Drittel ihres Einkommens. Zu den Ausgaben zählen nicht nur Nebenkosten, Kredit- oder Hypothekenzahlungen — auch die Grundsteuer spielt eine wichtige Rolle.

In unserem Artikel befassen wir uns mit den allgemeinen Kosten für die Instandhaltung von Wohnraum in den USA und gehen detailliert darauf ein, wie die Grundsteuer funktioniert, warum sie wichtig ist und wie sie sich auf Ihr Budget auswirkt.

Gesamte Wohnkosten in den USA

Obwohl der Wohnraum in den USA nicht der billigste ist, ist er dank eines gut entwickelten Kreditsystems relativ erschwinglich. Ab 2024 werden damit etwa 70–80% aller neuen Immobilien in den USA verkauft. Bei Hypothekenzinsen von derzeit 6–7% zahlt der durchschnittliche Haushalt 1.500–2.000 US-Dollar pro Monat für ein 400.000 US-Dollar teures Haus. Darüber hinaus fallen Kosten an:

• Öffentliche Versorgungsunternehmen. Weitere 200–400 US-Dollar pro Monat fallen für Strom, Wasser, Heizung und Internet an. In Staaten mit kaltem Klima müssen Sie für die Heizung extra bezahlen, in warmen Klimazonen für die Klimaanlage.
• Versicherung. Die Kosten für eine Hausratversicherung liegen zwischen 100 und 200 US-Dollar pro Monat, in Staaten mit häufigen Naturkatastrophen beginnen sie jedoch bei 500 US-Dollar.
• Wartung und Reparatur. Bei Privathäusern sind das zusätzlich 100–300 US-Dollar pro Monat. Die Gebühr umfasst die Grundstückspflege, kleinere Reparaturen oder Dienstleistungen der Hauseigentümergemeinschaft (HOA).

Auch die Art der Unterbringung spielt eine Rolle. Der Eigentümer eines Privathauses zahlt alle Rechnungen selbst, Wohnungen und Eigentumswohnungen sind günstiger im Unterhalt, da ein Teil der Kosten (z. B. die Reinigung des Geländes) durch die HOA-Gebühren (200–500 US-Dollar pro Monat) gedeckt wird.

Grundsteuer in den USA

Die Grundsteuer in den Vereinigten Staaten ist keine Bundessteuer. Dies bedeutet, dass die Steuersätze und das Verfahren zu ihrer Berechnung auf Landes-, Kreis- und Gemeindeebene festgelegt werden. Die Bundesstaaten legen den allgemeinen Rahmen und die Regeln für die Steuer fest. Landkreise und Gemeinden (Städte, Gemeinden) legen ihrerseits je nach Haushaltsbedarf spezifische Sätze fest.

Allen Steuern ist lediglich gemeinsam, dass sie ausschließlich von Immobilieneigentümern zu zahlen sind, unabhängig davon, ob die Immobilie bar oder über eine Hypothek erworben wurde. Mieter zahlen sie nicht, Vermieter schließen sie jedoch häufig in die Miete ein.

Die Berechnung der Grundsteuer basiert auf einer einfachen Formel:

• Schätzwert des Hauses x Steuersatz = Steuerbetrag.
• Der Schätzwert wird von den örtlichen Behörden (normalerweise den Gutachtern des Landkreises) auf Grundlage des Marktwerts der Immobilie ermittelt.
• Der Steuersatz variiert von Region zu Region und beträgt typischerweise 0,5–2,5% des Einheitswertes.

Auch die Fristen für die Steuerzahlung variieren je nach Region, in den meisten Staaten muss die Steuer jedoch jährlich in einer oder mehreren Raten bezahlt werden. Bei Hypothekenzahlungen ist die Steuer häufig über ein von der Bank verwaltetes Treuhandkonto in der monatlichen Rate enthalten.

Durchschnittlicher effektiver Grundsteuersatz im Land

Der durchschnittliche Steuersatz eines Landes wird anhand des effektiven Grundsteuersatzes berechnet. Er spiegelt den tatsächlichen Anteil der Steuern am Wert der Immobilie wider und lag im Jahr 2023 bei etwa 0,87%. Für 2024 liegen noch keine Daten vor, aber angesichts steigender Immobilienpreise dürfte die Zahl eher bei 0,9–1,0% liegen. Dies wird durch vorläufige Schätzungen der Tax Foundation für Anfang 2025 bestätigt.

Beim effektiven Steuersatz zahlt der durchschnittliche amerikanische Haushalt jedes Jahr etwa 1% des Marktwerts seines Hauses. Bei einem Haus im Wert von 400.000 US-Dollar sind das 4.000 US-Dollar pro Jahr oder 333 US-Dollar pro Monat.

Regionale Unterschiede bei der Grundsteuer

In Wirklichkeit ist der Steuersatz in einem bestimmten Staat je nach Lebensstandard dort höher oder niedriger. In New Jersey beispielsweise müssen Sie 2,3% des Immobilienwerts zahlen, was bedeutet, dass Sie für ein 400.000-Dollar-Haus 9.200 Dollar pro Jahr zahlen müssen. Auf der anderen Seite gibt es Hawaii, wo der Satz am niedrigsten ist (nur 0,27%) und die Zahlungssumme 1.080 US-Dollar pro Jahr beträgt.

Die Höhe der Steuer hängt von drei Hauptfaktoren ab:

• Lokale Budgets. Bundesstaaten und Bezirke mit hohen Ausgaben für Schulen, Infrastruktur und öffentliche Dienste erheben höhere Gebühren.
• Geschätzter Wert der Wohnung. In Regionen mit teuren Immobilien ist auch die Steuerbemessungsgrundlage höher.
• Alternative Einkommensquellen. Staaten mit niedrigen Grundsteuern gleichen dies durch hohe Steuern auf Verkaufs- oder Tourismuseinnahmen aus.

Top 5 Staaten mit den höchsten und niedrigsten Grundsteuern

Schauen wir uns die regionalen Unterschiede an und listen wir die Bundesstaaten mit den höchsten und niedrigsten Grundsteuersätzen auf. Beginnen wir mit den Anti-Rekordhaltern, bei denen der Satz die Haushaltsbudgets am härtesten trifft:

1. New Jersey. Die lokalen Behörden legen großen Wert auf die Entwicklung des Bildungswesens und sind aufgrund der dichten Stadtentwicklung gezwungen, mehr Geld für die Instandhaltung und Entwicklung der Infrastruktur auszugeben. Deshalb ist der Zinssatz hier mit 2,3% am höchsten.
2. Illinois. Der Staat Illinois finanziert Schulen direkt aus Steuergeldern. Auch Renten und Sozialleistungen hängen von der Höhe des Budgets ab. Wenn keine anderen wichtigen Einkommensquellen vorhanden sind, beträgt der Steuersatz des Staates 2,18%.
3. Connecticut. Connecticut investiert viel Geld in Bildung und Infrastruktur in den Vororten, wo die Wohnkosten hoch sind, wodurch der Steuersatz bei 2,00% bleibt.
4. New Hampshire. Der hohe Satz von 1,88% ist auf das Fehlen einer Umsatzsteuer und eine niedrige Einkommenssteuer zurückzuführen. Das bedeutet, dass die lokalen Behörden das allgemeine Einnahmenniveau aufrechterhalten, aber die Einkommenssteuer senken, um hochbezahlte Fachkräfte anzuziehen, und dies durch eine Erhöhung der Wohnsteuer ausgleichen.
5. Texas. Das völlige Fehlen einer Einkommenssteuer hat die texanische Regierung gezwungen, andere Steuern und Gebühren zu erhöhen, einschließlich der Grundsteuer, die 1,79% beträgt.

Die niedrigsten Grundsteuern gibt es in den folgenden Staaten:

1. Hawaii. Hawaii erzielt durch den Tourismus so hohe Einnahmen, dass es sich eine Grundsteuer von 0,27% leisten kann.
2. Alabama. Der niedrige Satz von 0,40% ist auf die insgesamt niedrigen Wohnkosten im Staat zurückzuführen. Der lokale Haushalt erhält seine Haupteinnahmequelle aus hohen Umsatzsteuern.
3. Colorado. Es gibt keine besonderen Gründe, warum Colorado den Satz auf 0,49% festgelegt hat.
4. Nevada. Nevada erzielt enorme Einnahmen aus Glücksspiel und Tourismus (allein Las Vegas ist etwas wert), weshalb der lokale Steuersatz 0,55% beträgt.
5. Arizona. In Arizona beträgt der Satz 0,62%. Wie im Fall Colorado gibt es dafür keinen offensichtlichen Grund — beide Staaten verfolgen einfach eine ausgewogene Steuerpolitik und kontrollieren Steuererhöhungen streng.

Es ist anzumerken, dass die Steuern in städtischen Gebieten aufgrund teurer Immobilien und hoher Servicekosten höher sind. In Chicago im Bundesstaat Illinois beispielsweise liegt die Steuerquote bei über 2%, in den Vororten sogar bei 1,5%.

So reduzieren Sie die Steuerausgaben

Es gibt Möglichkeiten, die Grundsteuer zu senken. Die wichtigste davon ist eine Neubewertung. Tatsache ist, dass der Schätzwert einer Immobilie von den lokalen Behörden festgelegt wird, die dazu neigen, den endgültigen Betrag aufzublähen. Sie können dies überprüfen, indem Sie bei Ihrem Bezirksgutachterbüro oder online einen Bewertungsbericht anfordern. Dabei ist zu prüfen, ob die Maße des Hauses richtig angegeben sind und die Angaben zum Zustand aktuell sind. Bei Unstimmigkeiten können Sie einen Antrag auf Überprüfung der Beurteilung stellen.

Sollten Sie auch nach der Neubewertung mit dem Ergebnis nicht einverstanden sein, können Sie Widerspruch einlegen. Die Anmeldefrist ist in der Regel auf einen, maximal zwei Monate nach Zugang der Mitteilung über den Abschluss der Neubewertung begrenzt. Um den Einspruch berücksichtigen zu können, müssen Sie Beweise vorbereiten: Fotos vom Zustand des Hauses, Daten über den Verkauf vergleichbarer Immobilien zu einem niedrigeren Preis. Ein erfolgreicher Einspruch kann Hunderte oder Tausende von Dollar pro Jahr einsparen.

Darüber hinaus gibt es Anreizprogramme auf Landesebene, wie etwa Grundsteuerbefreiungen oder Ermäßigungen für Senioren, Veteranen oder Menschen mit geringem Einkommen. In Texas beispielsweise kann eine Grundsteuerbefreiung den steuerpflichtigen Wert eines Hauses um 25.000 bis 50.000 US-Dollar reduzieren.

Beispiele für Programme in verschiedenen Staaten:

• StayNJ in New Jersey. Das 2023 gestartete Programm zielt darauf ab, ältere Hausbesitzer (65+) zu unterstützen. Es bietet einen Rabatt von bis zu 50% auf die Grundsteuer (maximal 6.500 US-Dollar pro Jahr) für diejenigen, die mindestens 10 Jahre in ihrem Haus wohnen und während dieser Zeit mindestens 500.000 US-Dollar verdienen.
• Leistungsschalter in Illinois. Dies ist ein Programm für ältere Menschen und Einwohner mit geringem Einkommen. Es gewährt eine Steuergutschrift von bis zu 700 US-Dollar pro Jahr, allerdings nur, wenn das Haushaltseinkommen unter 35.000 US-Dollar (für eine Einzelperson) oder 50.000 US-Dollar (für ein Paar) liegt.
• Senior Freeze in Connecticut. Friert die Steuer für Einwohner über 65 und mit einem Einkommen unter 49.500 US-Dollar auf dem aktuellen Niveau ein. Dies schützt vor Steuererhöhungen aufgrund steigender Wohnkosten.

Fassen wir zusammen

In den Vereinigten Staaten gibt ein durchschnittlicher Haushalt etwa 30–40% seines monatlichen Einkommens für Wohnraum aus. Das ist ziemlich viel, aber Sie können Geld sparen, wenn Sie sich für einen Staat mit niedriger Steuerbemessungsgrundlage und niedrigen Lebenshaltungskosten entscheiden. Beispielsweise würde ein 400.000-Dollar-Haus in New Jersey 9.200 Dollar pro Jahr kosten, während es in Hawaii nur 1.080 Dollar pro Jahr kosten würde.

Gleichzeitig ergeben sich Möglichkeiten, die Steuerlast weiter zu senken. Die Steuern werden auf Grundlage des Schätzwerts berechnet. Dieser kann angepasst oder sogar angefochten werden, wenn der Endbetrag zu hoch erscheint. Sie können auch Befreiungsprogramme wie StayNJ oder Homestead Exemptions in Anspruch nehmen.

Am besten wenden Sie sich an einen Rechtsanwalt vor Ort, der Sie über weitere Möglichkeiten zur Reduzierung der finanziellen Belastung berät.