Ein neuer Ort der Anziehungskraft. Ein Gespräch mit einem Experten über „Quadratmeterpreise“ und unterschätzte Standorte in Kroatien für Immobilieninvestitionen.

19.03.25, 11:30

Der kroatische Immobilienmarkt befindet sich nach dem Beitritt des Landes zum Schengen-Raum und der Einführung des Euro im Umbruch. Was geschieht mit den Preisen in Istrien? Welche Regionen werden von den Investoren unterbewertet? Welche Fallstricke können bei der Errichtung von Projekten auftreten? Peter Pollack, Gründer des lokalen Unternehmens IC-REAL, erzählt uns dies und mehr.

Aktuelle Marktbedingungen und Preisdynamik

— Peter, Sie beobachten den istrischen Immobilienmarkt seit vielen Jahren. Wie hat er sich in den letzten 3–5 Jahren verändert? Was gab es in dieser Zeit generell Neues auf dem kroatischen Markt?

— Der Immobilienmarkt ist ja aktuell in ganz Europa in der Krise, das ist natürlich auch an Kroatien nicht spurlos vorübergegangen. Die Kaufkraft ist beträchtlich gesunken. Das bietet für uns aber auch viele Chancen, denn die Käufer sind selektiver und anspruchsvoller geworden.

Auch der Tourismus hat sich nach Corona wieder erholt, und bleibt in der Region ein stabiler Faktor, der noch viele Möglichkeiten bietet, um ganzjährig attraktiver zu werden.

Für uns ein besonders wichtiger Zukunftsfaktor: Gewerbeimmobilien, Projekte für grössere Investoren — sei es im Tourismus oder in der Landwirtschaft. Durch die Einführung des Euro und des Schengenraumes vor zwei Jahren, ist Kroatien ein wirtschaftlich bedeutenderer Markt geworden. Auch die Prognosen der Wirtschaftsforscher aus Deutschland bezeichnen den Standort Kroatien als wirtschaftlich stabilen Wachstumsmarkt mit Zukunft!

— Wie haben sich die Immobilienpreise in Istrien in den letzten 2–3 Jahren verändert? Wie sieht die Prognose für die nahe Zukunft aus?

— Die Preise halten sich im Vergleich mit anderen Ländern trotzdem auf einem hohen Niveau. Für Neubau-Apartments muss man zwischen EUR 3.500.- und EUR 4.000.- / m2 rechnen — mit Meerblick teils noch mehr. Gerade in Istrien, das auch aufgrund der Landschaft und der Küste seine besonderen Reize hat. Und auch aufgrund der Kultur — die von den Römern bis zur K&K-Zeit der Österreichisch-Ungarischen Monarchie reicht.

In Italien und Spanien findet man Wohnsilos, die direkt an die Küste gebaut wurden. Das gibt es in Istrien und Kroatien nicht, hier bleibt die schöne Küstenlandschaft mit den vielen Inseln erhalten. Immerhin — ganz Kroatien hat mit allen Inseln zusammen 6.200km Küste! Und es ist klar — viele Leute lieben diese Landschaft und das Flair, die Natürlichkeit der Landschaft in der man relaxen kann — denn Wohnblocks gibt’s ohnehin in jeder Grosstadt.

— Welche Regionen Istriens werden Ihrer Meinung nach derzeit von Investoren unterbewertet, haben aber ein gutes Wachstumspotenzial?

— Die Südostküste von Istrien bietet nach wie vor die meisten Möglichkeiten. Hier findet man herrliche Traumstrände, und wesentlich weniger Touristen als an der Westküste. Denn gerade in der Hochsaison wird in Orten wie Rovinj und Porec der „Über-Tourismus“ zusehends auch zum Problem.
Also der Südosten Istriens bietet noch sehr viel Landschaft, und genügend Raum für Exquisites. Wirkliche Exklusivität, ohne Touristenmassen!

Agrartourismus und andere Wachstumspunkte auf dem Markt

— Welche neuen Trends können Sie im Tourismussektor Istriens feststellen? Welchen Einfluss haben sie auf die Investitionsattraktivität verschiedener Immobilientypen?

— Die grossen Tourismusanbieter wie zum Beispiel Valamar, Liburnia, Arenatourist, Maistra — um nur einige zu nennen — sind gut organisiert und investieren jährlich nachhaltig viel Geld, um die Qualität für deren Kunden zu heben.

Im Fokus stehen dabei einerseits Sport & Freizeit, also der Radsporttourismus ist aktuell zum Beispiel ein grosses Thema. Frühjahr und Herbst sind in Istrien klimatisch ideal zum Radfahren, auch Profi-Radteams trainieren im Winter in Istrien. Hier lässt sich noch viel aufbauen.

Aber natürlich ist auch die Kulinarik ein Thema, um den Gast mehr und mehr zu verwöhnen. Genauso der Spa- & Wellnessbereich — viel lässt sich da noch machen in Istrien. Die Tophotels sind ganzjährig gut gebucht, der Gast will verwöhnt werden und bezahlt für den Top-Service!

Beim Vermieten von durchschnittlichen Apartments und Häusern wird es in Zukunft sicher schwieriger werden. Die Zukunft der touristischen Investitionen in Immobilien liegt im Service, in der Qualität — denn diese beiden Faktoren sind entscheidend.

— In letzter Zeit wurde viel über Agrotourismus in Istrien gesprochen. Welche Bereiche halten Sie für die vielversprechendsten für Investitionen?

— Agrartourismus ist natürlich ein Segment, für das Istrien wie geschaffen ist: die Landschaft mit den sanften Hügeln, die vielen Olivenhaine, die alten Dörfer mit den Steinhäusern — das alles hat was Besonderes. Ein bezaubernder Flair, der sich hier offenbart — kombiniert mit dem Blau des Meeres und dem ganzjährig angenehmen Klima. Dazu kommt, dass das Olivenöl aus Istrien das wahrscheinlich beste und somit auch teuerste Olivenöl der Welt ist. Denn alleine 70 Hersteller der weltweit Top-500 Olivenölproduzenten kommen aus Istrien — das sagt an sich alles. Leider sind die Anbauflächen immer noch zu klein, um Olivenöl in bedeutenden Mengen exportieren zu können. Denn das meiste Olivenöl wird in der regionalen Gastronomie verbraucht und an Touristen verkauft.

Und ja, viele Leute kaufen sich auch eine eigene kleine Olivenplantage — einfach nur um für sich selber und die Familie Olivenöl zu haben. Die Menschen achten mehr und mehr auf die eigene Lebensqualität!

Kauf einer fertigen Immobilie im Vergleich zum Bau eines neuen Hauses in Kroatien

— Viele Menschen entscheiden sich zwischen dem Kauf einer Fertigimmobilie und dem Bau. Was würden Sie angesichts der aktuellen Marktsituation raten?

— Der grösste Vorteil beim Kauf eines bestehenden Hauses ist, dass man prompt einziehen kann. Was aber defacto am Besten ist: der Kauf eines Hauses als Rohbau! Dann kann man mit der Baufirma die Fertigstellung und Ausführung bis zur schlüsselfertigen Übergabe im Detail besprechen, und je nach eigenem Budget seine Wünsche umsetzen lassen.

Die Gesamte Ausstattung — die Böden in Keramik, Parkett oder Marmor — die Bäder, die gesamte Haustechnik bis zur Heizung. Und natürlich auch der Aussenbereich — die Gartengestaltung, Sommerküche mit Grill — bis zum Pool! Letztlich kann man das Haus auch gleich möblieren lassen, wie man will: die Küche, Wohn-/Esszimmer bis zu den Schlafräumen!

Und was dabei noch ganz wichtig ist: wenn der Rohbau bereits existiert, kann die Fertigstellung meist sehr rasch gehen — und man kann in wenigen Monaten bereits ins eigene Traumhaus einziehen.

— Welche Kriterien halten Sie für entscheidend bei der Auswahl eines Baugrundstücks in Istrien?

— Am meisten nachgefragt sind nach wie vor Baugrundstücke mit Meerblick, das ist klar. Die Auswahl wird natürlich immer kleiner. In den schon angesprochenen Hotspots wie eben Rovinj und Porec gehen nicht nur die Preise nach wie vor nach oben, klarerweise gibt’s in Zentrumslagen kaum mehr Baugrundstücke. Das Preisgefälle zum Baugrund in Zentralistrien ist gross. Aber auch von dort ist man meist in wenigen Minuten mit dem Auto am Meer, und kann man dafür die Ruhe im Grünen geniessen — wenn auch ohne Meerblick.

— Viele Investoren sind an der Mehrwertsteuerrückerstattung interessiert, wenn sie über eine Firma bauen. Welche Fallstricke können dabei auftreten?

— Wichtig ist hier wirklich — das Vorhaben mit einer Steuerberatungskanzlei vor dem Bau zu besprechen, und dann auch so umzusetzen. Es gibt natürlich einige wichtige Parameter, die erfüllt werden müssen — wie eben auch eine kommerzielle Nutzung des Objekts.

Wichtigste Hindernisse und aktivste Investoren

— Erzählen Sie uns von typischen Fehlern, die ausländische Investoren beim Einstieg in den kroatischen Immobilienmarkt machen?

— Der grösste Fehler, der dabei gemacht wird, ist meist der Umgang mit den Behörden in Kroatien. Dazu muss man aber sagen, dass in Kroatien dringender Handlungsbedarf besteht, die Verwaltung neu zu organisieren. Es kann oft ein steiniger Weg werden, eine Baugenehmigung zu erhalten oder Stromanschluss zu bekommen, ganz einfach weil zu viele Behörden mitreden, und diese leider grossteils sehr ineffizient arbeiten.

Kroatien ist aktuell in etwa angesiedelt zwischen einer „Überregulierung der EU“ und einem „Post-Kommunismus“ aus dem alten Jugoslawien. Bleibt zu hoffen, dass die aktuell politisch verantwortlichen Personen das Problem endlich erkennen, und diese Hindernisse beseitigen. Es geht dabei wirklich um mehr Effizienz, um das Wohlwollen der eigenen Bürger und ausländischer Investoren.

— Bürger welcher Länder, abgesehen von Deutschland und Österreich, interessieren sich zunehmend für kroatische Immobilien?

— Der Markt ist nach wie vor von Deutschen und Österreichern dominiert, und natürlich Slowenen. Genauso kaufen zusehends mehr Bürger aus dem ehemaligen Jugoslawien — also aus Serbien und Bosnien-Herzegowina. Und aufgrund der Nähe und alten Verbundenheit der Geschichte Kroatiens — zurück in die Zeit der Österreichisch-Ungarischen Monarchie: natürlich Tschechen, Slowaken, Ungarn.

Ob sich der Markt wieder etwas ändern wird, wenn sich die politische Situation in Europa wieder entspannt, bleibt zu hoffen. Denn gerade aus Russland ist der Tourismus und das Immobiliengeschäft mit Käufern komplett zusammengebrochen. Grundsätzlich sind aber Immobilienkäufe und Investitionen für Staatsbürger aller Länder in Kroatien möglich. Also — für alle Investoren aus Fernost, dem Arabischen Raum, aus Afrika und Amerika: Willkommen in Kroatien!