Grundsteuern in Polen

Immobilientransaktionen in Polen unterliegen strengen Steuervorschriften, die sowohl für Einwohner als auch für ausländische Staatsbürger gelten. Gegenstand der Besteuerung sind nicht nur Gebäude und deren Teile, sondern auch Grundstücke. Unser Artikel wird Ihnen helfen, das Steuersystem in Polen, die Nuancen der Steuersätze, Zahlungsfristen und verfügbaren Vorteile zu verstehen.

Steuersätze und Gebühren für Immobilien in Polen

In Polen ist das Steuersystem darauf ausgelegt, der Vielfalt der Immobilientransaktionen Rechnung zu tragen. So fallen beispielsweise bei Miete, Verkauf und auch bei der Eigentumsübertragung durch Erbschaft oder Schenkung gesonderte Steuern an. Darüber hinaus können die Steuersätze je nach Art der Immobilie und der Region, in der sie liegt, variieren.

Steuern in Polen für Ausländer unterscheiden sich nicht von denen für Anwohner und Anwohner. Daher müssen Ausländer unabhängig von ihrer Staatsbürgerschaft die gesamte Liste der erforderlichen Steuern zahlen, einschließlich der Steuern im Zusammenhang mit Immobilien.

Grundsteuer in Polen wird jährlich überprüft und die Höchstsätze werden vom Finanzministerium festgelegt. Die konkreten Steuerbeträge werden jedoch von den örtlichen Behörden (Gminas) festgelegt und können je nach Region variieren.

Grundsteuersätze im Jahr 2024:

Steuern in Polen im Jahr 2024 im Vergleich zu 2023 um 15% gestiegen. Der Hauptgrund für die Erhöhung ist die steigende Inflation im Land, und die Steuer wird entsprechend ihrem Wert angepasst. Auch die Inflation wird im Jahr 2025 voraussichtlich steigen, wobei die Steuersätze im Vergleich zu 2024 voraussichtlich um 2,7% steigen werden.

Projiziert Steuersätze in Polen im Jahr 2025:

Es ist wichtig zu berücksichtigen, dass das tatsächliche und das prognostizierte Inflationsniveau in der Praxis unterschiedlich sind und der tatsächliche Indikator höher ausfällt. Dementsprechend könnte sich die prognostizierte Steuererhöhung von 2,7% nur als Ausgangspunkt für eine weitere Erhöhung des Steuersatzes im Laufe des Jahres erweisen. Darüber hinaus haben die Kommunen das Recht, Steuersätze festzulegen, die unter den Höchstwerten liegen, sodass die tatsächlichen Werte je nach Gemeinde variieren können.

Steuern beim Immobilienkauf in Polen 

Beim Kauf von Immobilien in Polen gibt es zwei Hauptsteuern. Die Mehrwertsteuer wird nur erhoben, wenn es sich um den Kauf von Wohnungen direkt vom Bauträger, also auf dem Primärmarkt, handelt. Der Regelsatz beträgt 23%, für Wohnimmobilien bis 150 m² (Wohnung) bzw. bis 300 m² (Haus) gilt jedoch ein ermäßigter Satz von 8%.

In anderen Fällen wird eine zivile Transaktionssteuer (PCC) erhoben, die vom Notar, der den Kaufvertrag erstellt, berechnet und eingezogen wird und 2% des Marktwertes der Immobilie beträgt. Ab dem 1. Januar 2024 gilt jedoch ein PCC-Satz von 6% für Käufer der sechsten und weiterer Wohneinheiten im selben Gebäude oder Wohnkomplex.

Zusätzliche Kosten beim Immobilienkauf:

• Notardienstleistungen. Die Kosten für notarielle Dienstleistungen hängen von der Höhe der Transaktion ab und sind gesetzlich geregelt. Der Höchstsatz der Notargebühren wird durch den Erlass des Justizministers festgelegt und kann bis zu 10.000 Zloty betragen. Wenn es sich um Immobilientransaktionen zu Vorzugskonditionen handelt, beispielsweise um den Kauf von Sozialwohnungen, die Teilnahme an staatlichen Programmen oder die Unterstützung besonderer Kategorien von Bürgern, beispielsweise junger Familien, beträgt der Höchstsatz bis zu 7.500 PLN.
• Maklerprovision. Besteuerung in Polen für Privatpersonen wird durch eine Vermittlungsprovision ergänzt, wenn der Käufer das Geschäft über ihn abschließt. Die Provision beträgt in der Regel bis zu 3% des Immobilienwertes.
• Zusätzliche PCC-Steuer auf Hypothekendarlehen. Bei der Aufnahme eines Hypothekendarlehens zum Erwerb einer Immobilie wird eine zusätzliche PCC-Steuer in Höhe von 0,01% der Darlehenssumme bzw. einem Festbetrag von 19 PLN erhoben.

Privatpersonen, die ihr erstes Eigenheim auf dem Zweitmarkt erwerben, können von der PCC-Steuer befreit werden. Wichtig ist, dass der Käufer zuvor weder in Polen noch im Ausland Immobilien besessen hat. Die Befreiung gilt nicht für Gewerbeimmobilien, Grundstücke und Luxuswohnungen.

Hauptvorteile:

• Vorzugskonditionen für Jugendliche (Programm „Mieszkanie bez wkładu własnego“). Hierbei handelt es sich um ein staatliches Förderprogramm, das nur für Erstwohnungen gilt und nicht für Luxus- oder Zweitwohnungen. Der Käufer selbst muss die Altersvoraussetzungen erfüllen (in der Regel bis zu 35 Jahre).
• Steuervorteile für Familien mit Kindern. Familien mit mehreren Kindern beantragen eine Ermäßigung des Mehrwertsteuersatzes, wenn sie ihren Wohnraum erweitern müssen.

Notardienstleistungen

Der Notar spielt eine Schlüsselrolle bei der Abwicklung einer Immobilienkauf- und -verkaufstransaktion in Polen. Seine Teilnahme ist zwingend erforderlich, da ohne notariell beglaubigten Kaufvertrag die Transaktion als ungültig gilt. Die notarielle Urkunde ist die Grundlage für Änderungen im Grundbuchamt.

Aufgaben eines Notars beim Immobilienkauf:

• Vorbereitung einer notariellen Urkunde (Akt notarialny). Der Notar erstellt und beglaubigt den Immobilienkaufvertrag in Form einer notariellen Urkunde, die die Rechtsgrundlage für Änderungen im Grundbuch (Księga Wieczysta) darstellt.
• Überprüfung der Eigentumsrechte. Der Notar prüft die Immobiliendaten im Grundbuch, stellt den Eigentümer der Immobilie und die damit verbundenen Belastungen (Hypotheken, Pfändungen, Bußgelder) fest.
• Rechtsberatung. Der Notar erläutert die Rechte und Pflichten der Parteien und informiert über Steuern und Gebühren, die mit dem Immobilienkauf verbunden sind (z. B. PCC, Mehrwertsteuer). Zu seinen Aufgaben gehört auch die Erörterung der Folgen der Transaktion, einschließlich der steuerlichen Verpflichtungen und ihrer rechtlichen Registrierung.
• Zahlungsbestätigung. Erfolgt die Zahlung im Beisein eines Notars, bescheinigt dieser die Tatsache des Geldtransfers zwischen Käufer und Verkäufer.
• Änderungen am Grundstückskataster vornehmen. Nach Unterzeichnung des Vertrages stellt der Notar beim Gericht einen Antrag auf Änderung des Grundbuchs und bestätigt damit den Eigentümerwechsel.
• Erstellen zusätzlicher Vereinbarungen. Bei Bedarf kann der Notar zusätzliche Vereinbarungen zwischen den Parteien treffen, beispielsweise ein Protokoll über die Übertragung von Immobilien oder eine Vereinbarung über die Zahlung zusätzlicher Kosten.

Die Kosten für notarielle Dienstleistungen richten sich nach dem Wert der Immobilie. Der maximale Sammelsatz (ohne Mehrwertsteuer) für 2024 beträgt:

• 100 Zloty für Gegenstände im Wert von bis zu 3000 Zloty.
• 1010 PLN + 0,4% des Betrags über 60.000 PLN für Gegenstände im Wert von bis zu 1 Mio. PLN.
• 4.770 PLN + 0,25% des 1 Mio. PLN übersteigenden Betrags für Objekte im Wert von bis zu 2 Mio. PLN.
• Der maximale Inkassobetrag beträgt 10.000 PLN.

Der Notar ist nicht für die wirtschaftliche Seite der Transaktion verantwortlich, beispielsweise wenn der Preis des Objekts zu hoch ist. Er ist nur für die rechtliche Ordnungsmäßigkeit der Transaktion verantwortlich und nicht für den Inhalt der von den Parteien bereitgestellten Informationen. Das bedeutet, dass die Überprüfung des technischen Zustands der Immobilie Sache des Käufers ist.

Steuern auf Einkünfte aus dem Verkauf von Immobilien

Einkommensteuer in Polen (PIT) wird auch auf Einnahmen aus Verkäufen in Höhe von 19% der Differenz zwischen Kauf- und Verkaufspreis angewendet. Wenn die Immobilie jedoch gekauft oder gebaut und nach Ablauf von fünf Jahren ab dem Datum des Erwerbs oder Baus (beginnend mit dem Ende des Kalenderjahres) verkauft wird, wird keine Steuer erhoben. Wurde beispielsweise eine Immobilie im Mai 2019 erworben, ist deren Verkauf nach dem 31. Dezember 2024 steuerfrei.

Gleichzeitig Befreiung von Einkommensteuer in Polen Ein Erhalt ist nur möglich, wenn der Eigentümer die erhaltenen Mittel innerhalb von 3 Jahren ab Verkauf der Immobilie für eigene Wohnzwecke verwendet. Zu diesen Zielen zählen der Kauf eines neuen Eigenheims, der Bau oder die Sanierung eines Eigenheims oder die Rückzahlung eines für Wohnzwecke aufgenommenen Darlehens. Es ist wichtig, die Ausgaben zu dokumentieren und die entsprechende Erklärung beim Finanzamt abzugeben.

Rückkehr von PIT in Polen möglich: Dazu müssen Sie jährlich eine Steuererklärung abgeben — in der Regel zwischen dem 15. Februar und dem 30. April des auf das Berichtsjahr folgenden Jahres. Beispielsweise muss eine Steuererklärung für 2023 bis zum 30. April 2024 eingereicht werden. Danach ist das Finanzamt verpflichtet, die zu viel gezahlte Steuer innerhalb von 45 Tagen zurückzuerstatten, wenn die Erklärung elektronisch eingereicht wurde, und innerhalb von 90 Tagen, wenn die Erklärung in Papierform eingereicht wurde. In der Praxis erfolgt die Rückgabe jedoch oft schneller.

Rückgaberecht PIT in Polen

In Polen behalten Arbeitgeber monatlich Lohnsteuer in Form von Vorauszahlungen ein. Diese Beträge werden auf der Grundlage des geschätzten Jahreseinkommens berechnet. Am Ende des Jahres könnte sich jedoch herausstellen, dass:

• Der Umsatz blieb unter den Erwartungen.
• Steuererleichterungen und -abzüge reduzieren die Steuerlast.
• Der Steuersatz wurde falsch angewendet (der Arbeitgeber hat beispielsweise einen höheren Steuersatz einbehalten).

Dadurch ist der tatsächliche Steuerbetrag für das Jahr geringer als der einbehaltene Betrag. Dies führt zu einer Überzahlung und berechtigt zu einer Rückerstattung Einkommensteuer in Polen.

Die Regierung hat in Polen Steuervergünstigungen in den folgenden Kategorien gewährt:

• Kindergeld (ulga na dzieci).
• Internetkosten (ulga internetowa).
• Wohltätige Spenden.
• Leistungen für Investitionen in Bildung oder Pensionsfonds.

Wenn der Antragsteller Anspruch auf mindestens eine dieser Leistungen hat, sie aber im Laufe des Jahres nicht in Anspruch genommen hat, wird die Steuer bei der Einreichung der Jahreserklärung neu berechnet. Das Ergebnis der Neuberechnung ist der überschüssige Auszahlungsbetrag, der dem Antragsteller zurückerstattet wird.

Steuern auf Erbschaft und Schenkung von Immobilien

In Polen unterliegt der Erwerb von Immobilien durch Erbschaft oder Schenkung der Erbschafts- und Schenkungssteuer (Podatek od spadków i darowizn). Die Höhe der Steuer und die Möglichkeit einer Steuerbefreiung hängen vom Grad der Verwandtschaft zwischen Schenker und Empfänger sowie vom Wert des erhaltenen Vermögens ab. Abhängig vom Verwandtschaftsgrad zum Schenker bzw. Erblasser werden die Empfänger in drei Steuergruppen eingeteilt:

• Erste Gruppe. Ehegatten, Eltern, Kinder, Enkel, Urenkel, Brüder, Schwestern, Schwiegersöhne, Schwiegertöchter, Schwiegervater, Schwiegermutter, Schwiegervater, Schwiegermutter Gesetz, Stiefmutter, Stiefvater.
• Zweite Gruppe. Onkel, Tanten, Neffen, Nichten, Cousins, Kinder von Brüdern und Schwägerinnen, Ehepartner von Brüdern und Schwestern, Ehepartner von Brüdern und Schwestern des Ehepartners.
• Dritte Gruppe. Alle anderen Personen, die nicht zu den ersten beiden Gruppen gehören.

Innerhalb der ersten Gruppe gibt es die sogenannte Nullgruppe. Dazu gehören unmittelbare Familienangehörige wie Ehegatten, Eltern, Kinder, Enkel, Urenkel, Brüder, Schwestern, Stiefväter und Stiefmütter. Sie sind vollständig von der Steuer befreit, allerdings nur, wenn sie innerhalb von 6 Monaten nach Erhalt der Erbschaft oder Schenkung eine SD-Z2-Erklärung beim Finanzamt einreichen. Erfolgt die Schenkung in notarieller Form, ist der Notar zur Anzeige beim Finanzamt verpflichtet und die Abgabe einer SD-Z2-Erklärung ist nicht erforderlich.

Für jede Gruppe werden steuerfreie Beträge festgelegt:

• Erste Gruppe — bis zu 36.120 Zloty.
• Zweite Gruppe — bis zu 27.090 Zloty.
• Dritte Gruppe — bis zu 5733 Zloty.

Besteuerung in Polen wird schrittweise angewendet, wenn der Wert der erhaltenen Immobilie die von der Gruppe festgelegten Grenzen überschreitet:

• Erste Gruppe:
  • Bis 11.833 PLN: 3%.
  • 11.833–23.665 PLN: 355 PLN + 5% des Betrags, der 11.833 PLN übersteigt.
  • Über 23.665 PLN: 946,60 PLN + 7% des 23.665 PLN übersteigenden Betrags.
• Zweite Gruppe:
  • Bis 11.833 PLN: 7%.
  • 11.833–23.665 PLN: 828,40 PLN + 9% des Betrags, der 11.833 PLN übersteigt.
  • Über 23.665 PLN: 1.893,30 PLN + 12% des 23.665 PLN übersteigenden Betrags.
• Dritte Gruppe:
  • Bis 11.833 PLN: 12%.
  • 11.833–23.665 PLN: 1.420 PLN + 16% des Betrags, der 11.833 PLN übersteigt.
  • Über 23.665 PLN: 3.313,20 PLN + 20% des 23.665 PLN übersteigenden Betrags.

Der Zahler muss innerhalb eines Monats nach Erhalt der Immobilie eine SD-3-Erklärung beim Finanzamt einreichen. Danach muss er die Steuer spätestens 14 Tage nach Erhalt der Entscheidung der Steuerbehörde über die Höhe entrichten.

Steuern auf Immobilienmiete

Einnahmen aus der Vermietung von Immobilien unterliegen einer gesonderten Steuer — einer Pauschalsteuer auf eingetragenes Einkommen (ryczałt od przychodów ewidencjonowanych).Steuersatz in Polen beträgt 8,5% des Einkommensbetrags über 100.000 PLN pro Jahr und 12,5% für Beträge unterhalb dieser Grenze. Die Steuer wird auf das Gesamteinkommen ohne Abzug der mit dem Erhalt verbundenen Kosten berechnet.

Diese Steuer erfordert die Einreichung einer PIT-28-Erklärung zwischen dem 15. Februar und dem 30. April des Jahres, das auf das Berichtsjahr folgt. Wenn die Steuererklärung vor dem 15. Februar eingereicht wird, gilt der 15. Februar als Einreichungsdatum.

Für Einzelunternehmer (IP), die im Rahmen ihrer Geschäftstätigkeit Immobilien vermieten:

• Steuerformulare. Der Steuersatz für Einkünfte bis zu 120.000 PLN pro Jahr beträgt 17% und für Einkünfte über dieser Grenze 32%. Die Vorlage der Erklärung PIT-36 ist erforderlich.
• Lineare Steuer (podatek liniowy). Der Steuersatz ist unabhängig von der Höhe des Einkommens und beträgt unabhängig von der Höhe des Einkommens 19%. Die Einreichung der Erklärung PIT-36L ist erforderlich.

Die Wahl der Besteuerungsform muss vor Beginn des Steuerjahres beim Finanzamt angemeldet werden.

Wann wird die Grundsteuer gezahlt?

Steuern in Polen für Privatpersonen werden zu einer Verbindlichkeit, wenn Sie eine Grundsteuererklärung bei der örtlichen Steuerbehörde (Urząd Gminy oder Urząd Miasta) einreichen. Die Einreichung muss innerhalb von 14 Tagen ab dem Datum der Entstehung der Steuerschuld erfolgen. Die Steuerzahlung erfolgt in vier gleichen Raten bis zum 15. März, 15. Mai, 15. September und 15. November. Wenn der Steuerbetrag 100 Zloty nicht übersteigt, muss er bis zum 15. März vollständig entrichtet werden.

Juristische Personen müssen bis zum 31. Januar für das laufende Steuerjahr oder innerhalb von 14 Tagen nach Entstehung der Steuerschuld eine Grundsteuererklärung einreichen. Die Steuer muss monatlich bis zum 15. eines jeden Monats und für Januar bis zum 31. Januar gezahlt werden.

Wer zahlt in Polen keine Grundsteuer?

Die Grundsteuer (Podatek od nieruchomości) muss von den Eigentümern jeder Immobilie gezahlt werden, die Regierung gewährt jedoch sowohl Vorteile als auch eine vollständige Befreiung von der Zahlung dieser Steuer.

Am häufigsten von Steuern in Polen zahlen Mit dem Grundstück verbundene Gartengrundstücksnutzer (ROD) sind befreit, wenn die Fläche des Gartenhauses auf dem Grundstück 35 m² nicht überschreitet. Auch Organisationen, die gesellschaftlich nützliche Tätigkeiten ausüben, sind von der Zahlung von Steuern befreit, wenn sie Immobilien ausschließlich für ihre satzungsmäßigen Tätigkeiten nutzen.

Weitere Fälle der Steuerbefreiung:

• Gegenstände im Zusammenhang mit religiösen Aktivitäten. Gebäude und Bauwerke, die für Gottesdienste oder andere religiöse Zwecke genutzt werden.
• Objekte mit dem Status eines Kulturdenkmals. Immobilien, die als Kulturdenkmal anerkannt sind und entsprechend diesem Status genutzt werden.
• Bildungseinrichtungen. Öffentliche Schulen, Universitäten und andere Bildungseinrichtungen.
• Landwirtschaftliche Gegenstände. Das Gesetz sieht eine Befreiung von der Grundsteuer für Nebengebäude oder Teile davon vor, wenn sie forstwirtschaftlich oder fischereilich genutzt werden und auf landwirtschaftlichen Flächen liegen.

In den allgemeinen Bestimmungen finden sich keine direkten Hinweise auf Leistungen oder Steuerbefreiungen für Menschen mit Behinderungen. Allerdings haben die lokalen Behörden (Gemeinden) das Recht, ihre eigenen Regeln für Befreiungen und Leistungen festzulegen, auch für Menschen mit Behinderungen. Es liegt auch in ihrer Befugnis, abzugrenzen Steuern in Polen für Nichtansässige und Anwohner. Es wird daher empfohlen, sich an die zuständigen örtlichen Behörden zu wenden, um aktuelle Informationen zu möglichen Vorteilen und Befreiungen zu erhalten.