„Die Preise sind weiterhin in Aufruhr.“ Wohin entwickelt sich der polnische Immobilienmarkt und wie lässt sich damit Geld verdienen?

„Seit 2020 hat sich der polnische Immobilienmarkt so dramatisch verändert, dass die Ereignisse von vor 3–5 Jahren wie eine völlig andere Realität erscheinen“, bemerkt Galina Kharlamova, Direktorin der Immobilienagentur Varem Estate. In diesem Interview erzählte uns Galina von den unerwarteten Folgen staatlicher Kreditprogramme, erklärte, warum es sich Bauträger leisten können, die Preise auch in einem eingefrorenen Markt nicht zu senken, und teilte Strategien mit, die dazu beitragen, Kapital auf dem polnischen Immobilienmarkt zu erhalten und zu vermehren.

Marktstatus und Folgen des Kreditprogramms Bezpieczny kredyt 2%

— Galina, wie können Sie den aktuellen Zustand des polnischen Immobilienmarktes charakterisieren?

— Der Immobilienmarkt eines jeden Landes ist ein lebendiger Organismus, der sich je nach externen und internen Faktoren verändert. Seit 2020 hat sich der polnische Immobilienmarkt so stark verändert, dass die Ereignisse, die sich hier noch vor 3–5 Jahren abspielten, wie eine andere Realität erscheinen. Und es ist besonders interessant, im Epizentrum dieser Ereignisse und Veränderungen zu sein.

Im Jahr 2023 stiegen nach der Einführung des Kreditprogramms „Bezpieczny kredyt 2%“ die Kosten für einen Quadratmeter in ganz Polen innerhalb eines Jahres von 15 auf 30%. In Warschau sind die Immobilienpreise in einigen Gegenden um 35 Prozent gestiegen. Natürlich hatten Experten eine steigende Nachfrage und einen Preisanstieg vorhergesagt, aber mit diesem Ausmaß hatte niemand gerechnet.

Dieses Kreditprogramm es wurde ziemlich schnell geschlossen — buchstäblich sechs Monate nach seiner Einführung (obwohl es für 5 Jahre konzipiert war), aber seine Folgen sind auf dem Markt immer noch spürbar: Die Preise sind immer noch in Aufruhr. Erst bis Mitte 2024 wurden alle zinsgünstigen Kredite im Rahmen dieses Programms vergeben. Und es schien, als würde sich der Markt nun beruhigen und zu seinem stabilen Zustand zurückkehren, als der Preisanstieg pro Quadratmeter etwa 5-10% pro Jahr betrug — und gerade bei einer solchen Preisdynamik ist sowohl Käufern als auch Verkäufern die Rentabilität von Transaktionen gleichermaßen bewusst.

Aber die Regierung kündigte ein neues Kreditprogramm für die bevorstehenden Wahlen an Immobilienkauf in Polen, ähnlich dem zuvor existierenden Programm Mieszkanie dla młodych. Allerdings waren die Bedingungen und der Zeitrahmen für die Einführung dieses Programms sehr vage. Und natürlich reagierte der Markt sehr empfindlich auf solche Nachrichten — Käufer erstarrten in der Erwartung, wieder staatliche Hilfen in Anspruch nehmen zu können, und einige Verkäufer zogen ihre Anzeigen zurück, in der Erwartung, ihre Immobilie zu einem höheren Preis verkaufen zu können.

Nach einem extrem explosiven Wachstum und unglaublicher Aktivität im Jahr 2023 und Anfang 2024 erlebten wir eine starke Marktverlangsamung, die etwa sechs Monate anhielt. Und natürlich kann man gerade während solcher Schwankungen (wenn man den richtigen Zeitpunkt wählt) sehr gewinnbringend in Immobilien investieren — und das haben meine Kunden auch getan. Auf Investitionen und Anlagestrategieoptionen werde ich jedoch etwas später eingehen.

— Was hat diese Marktverlangsamung verursacht?

— Bis Ende 2024 wichen die Preise der Angebote und der tatsächlichen Transaktionen in einigen Teilen Warschaus um 10–15% ab. Dies bedeutet, dass die Verkäufer die Preise nicht senken wollten, aber als schließlich ein echter Käufer zu ihnen kam und verhandelte, war der endgültige Preis der Transaktion deutlich niedriger als der vorgeschlagene.

Der Markt wechselte sehr abrupt von einem „Verkäufermarkt“ zu einem „Käufermarkt“. Es ist der Käufer, der seine Bedingungen selbstbewusster diktieren kann, und die Verkäufer, die eher bereit sind, ihnen zuzustimmen. Dieser Trend war sowohl für den Primär- als auch für den Sekundärmarkt charakteristisch. Und während Verkäufer auf dem Sekundärmarkt nur über den Preis verhandeln konnten, begannen die Bauträger auf dem Primärmarkt neben der Preissenkung wieder damit, verschiedene Ratenzahlungsprogramme anzubieten: 10/90, 20/80 und 30/70.

Der Kern dieser Ratenzahlungen bestand darin, 10% oder 20% des Immobilienpreises bei Abschluss eines Vorvertrags mit dem Bauträger zu zahlen und die restlichen 90% oder 80% nach Abschluss der Bauarbeiten zu begleichen. In diesem Fall baut der Bauträger das Haus aus eigenen Mitteln (oder mit einem Kredit) und der Käufer zahlt seinen Kredit erst zurück, wenn das Haus fertiggestellt ist. Wenn Sie zusätzlich noch eine Wohnung mieten müssen, dann ist eine solche Ratenzahlung durchaus rentabel. Darüber hinaus, und das ist ebenfalls wichtig, erwirbt der Käufer mit solchen Ratenzahlungen Immobilien, die in den Jahren 2026–2027 gebaut werden, zu den Preisen von Ende 2024. 

Mit solchen Ratenzahlungen haben die Bauträger die Nachfrage nach sich selbst angekurbelt und so die Preise auf dem gleichen Niveau gehalten. Nicht weniger interessant ist die Tatsache, dass Bauträger im Gegensatz zu Verkäufern auf dem Sekundärmarkt einen Teil ihrer Angebote aus dem Verkauf nehmen und so künstlich einen Mangel an Immobilien erzeugen können. Angesichts der Gewinne, die sie in den Jahren 2023–2024 erzielt haben (das sind etwa +25–30% im Vergleich zu 2021–2022), können sie es sich leisten. Infolgedessen haben sich die Preise für Immobilien auf dem Sekundärmarkt bereits um 1–3% angepasst, während sie auf dem Primärmarkt (gemäß der offiziellen Angebotsstatistik) weiter steigen oder auf dem gleichen Niveau bleiben.

Neues Kreditprogramm „Pierwsze kluczy“ — was wird das Ergebnis sein?

— Vor nicht allzu langer Zeit wurde ein neues Kreditprogramm Pierwsze kluczy angekündigt. Glauben Sie, dass dieses Programm den Markt in gleichem Maße beeinflussen wird wie Bezpieczny kredyt?

— Ich glaube nicht, dass das Kreditprogramm Pierwsze kluczy den Markt in gleichem Maße beeinflussen wird wie das vorherige Programm, aber es wird auch nicht unbemerkt bleiben. Tatsache ist, dass das Programm derzeit viele und durchaus erhebliche Einschränkungen für die Teilnahme enthält. Das Programm selbst bietet Zuschüsse für Hypothekendarlehen und Unterstützung beim Kauf von Immobilien auf dem Zweitmarkt oder beim Bau eines Hauses. Dies bedeutet, dass Sie mit diesem Darlehen keine Immobilie auf dem Primärmarkt erwerben können. Zudem müssen Immobilien auf dem Zweitmarkt mindestens 5 Jahre alt sein.

Die wichtigste Einschränkung ist jedoch die Kostengrenze pro Quadratmeter. Um Spekulationen und ein unkontrolliertes Wachstum der Immobilienpreise zu verhindern, sollen dem Plan zufolge Höchstpreise pro Quadratmeter für den Kauf von Wohnraum eingeführt werden. In den meisten Gegenden sollte der Quadratmeterpreis 10.000 PLN nicht übersteigen, in Warschau 11.000 PLN. Gleichzeitig könnten die Stadtbehörden beschließen, diese Grenze aus eigenen Mitteln um weitere 1.000 Zloty/m² zu erhöhen. Die Finanzierungsquellen für diese zusätzlichen Zahlungen stehen jedoch noch nicht fest.

Das heißt, die maximalen Kosten pro Quadratmeter in Warschau für die Teilnahme an diesem Programm können 12.000 PLN betragen, und das, obwohl die durchschnittlichen Kosten pro Quadratmeter Wohnraum in Warschau über 17.000 PLN liegen. Dies bedeutet, dass es in Warschau und Großstädten praktisch unmöglich sein wird, diesen Kredit in Anspruch zu nehmen.

Andererseits ist es für Kleinstädte durchaus möglich, die 10.000-PLN-Grenze einzuhalten — insbesondere dort, wo der durchschnittliche Quadratmeterpreis derzeit bei 7.000–8.000 PLN liegt. Und ich denke, wir werden an den Punkt kommen, an dem die durchschnittlichen Kosten pro Quadratmeter gerade in diesen Kleinstädten steigen werden — die Verkäufer werden den Wohnungspreis einfach näher an diese 10.000 PLN pro Quadratmeter „anpassen“. Wissen Sie, was passiert, wenn die Immobilienpreise in Kleinstädten steigen? Das stimmt — auch in den Großstädten Polens werden die Preise steigen.

— Es besteht also keine Möglichkeit, dass die Immobilienpreise fallen?

— Ich habe keine Kristallkugel, die mir sagen könnte, was mit den Immobilienpreisen passieren wird. Allerdings sehe ich weltweit keine Voraussetzungen für eine deutliche Preissenkung. Andererseits ist derzeit hinsichtlich der tatsächlichen Transaktionszahlen eine leichte Anpassung der Quadratmeterkosten zu beobachten, was auf eine Stabilisierung des Marktes hoffen lässt.

Strategien für Investitionen in polnische Immobilien

— Wir haben das Thema Immobilieninvestitionen angesprochen. Galina, sagen Sie uns, ist es jetzt rentabel, in den polnischen Immobilienmarkt zu investieren? Und wenn ja, welche Strategie sollten Sie wählen? 

— Investitionen in Immobilien sind das sicherste und verständlichste Instrument zur Kapitalerhaltung und -vermehrung. Der polnische Immobilienmarkt war aus dieser Sicht schon immer interessant, insbesondere in den letzten fünf Jahren. Eine hohe Marktvolatilität bringt natürlich etwas höhere Risiken mit sich, bei der Zusammenarbeit mit Profis sind diese jedoch nicht mit einem Kapitalverlust verbunden. Hier geht es eher darum, dass ein Anleger entweder 15-20% pro Jahr oder 4% pro Jahr verdienen kann. Was Anlagestrategien betrifft, gibt es davon im Allgemeinen nicht viele.

Erste Strategie — Immobilienkauf in Polen auf der Baugrube und der Wiederverkauf ist nach Inbetriebnahme des Hauses teurer. In diesem Fall kann die Wohnung sowohl im Zustand des Bauträgers als auch mit Renovierung verkauft werden. Auch hier muss klar berechnet werden, in welchen Fällen dies rentabel ist und in welchen nicht. Die zweite Strategie besteht darin, eine Wohnung zur Langzeit- oder Kurzzeitmiete zu kaufen. Hier beträgt die Rentabilität der Immobilie nach Abzug aller Kosten 5–6%. Und ich möchte betonen, dass ich speziell von der Rentabilität nach Abzug aller Ausgaben spreche. 

Weil ich oft auf Versprechen von 10–15% Jahreseinkommen aus der Vermietung einer Wohnung stoße, aber nur wenige Leute rechnen in ihren Ausgaben die Dienste eines Notars während der Transaktion, die Zahlung der obligatorischen Steuer auf die Vermietung, Vermögenssteuer, Zahlung für Wohnungsreparaturen usw. Es ist leicht, 15% pro Jahr zu versprechen, aber in der Realität ist es einfach unmöglich, diese zu erreichen. 

Die dritte Anlagestrategie ist das sogenannte Flipping, bei dem eine „getötete“ Wohnung gekauft, repariert und dann als bezugsfertiges Haus verkauft wird. 

Für diese Art von Investition müssen Sie jedoch in Warschau sein oder dort eine vertrauenswürdige Person haben, die für die Renovierung solcher Immobilien verantwortlich ist. Übrigens verfügen wir über Reparaturteams, die für unsere Kunden schlüsselfertige Reparaturen durchführen, manchmal sogar ohne Anwesenheit der Kunden. Die vierte Strategie besteht darin, Immobilien auf dem Primärmarkt mit 10/90- und 20/80-Ratenprogrammen zu erwerben, mit dem Ziel, ein solches Objekt durch Abtretung von Rechten weiterzuverkaufen. 

Das heißt, in diesem Fall zahlt der Investor die restlichen 90% bzw. 80% nicht, sondern verkauft seine Kaufrechte für diese Wohnung an eine andere Person weiter. Angesichts der ständig steigenden Preise war diese Anlageform sehr rentabel, doch vor kurzem wurde ein Gesetz verabschiedet, das den Weiterverkauf durch Abtretung nur alle drei Jahre erlaubt. Somit ist diese Anlagestrategie, wenn überhaupt, nur einmal verfügbar.

Ich beobachte ständig Markttrends und -veränderungen, analysiere externe und interne Wirtschaftsfaktoren und komme zu einem Schluss: Mit der richtigen Kalkulation, der richtigen Wahl der Investition und der richtigen Anlagestrategie sind Erträge garantiert. Ich verstehe dieses Problem vollkommen, nicht nur für meine Kunden, sondern auch für mich selbst, da ich weiterhin in Immobilien in Warschau investiere.