So bauen Sie ein Immobilienportfolio im Ausland auf: Interview mit einem praktizierenden Investor

Ekaterina Goncharova ist Expertin für persönliche Finanzen, praktizierende Investorin hat im Alter von 35 Jahren ein Anlageportfolio im Wert von 1,4 Millionen US-Dollar aufgebaut, darunter neun Anlagewohnungen in fünf Ländern. Lebt seit drei Jahren in Bangkok, Thailand. In unserem Interview sprach sie über ihre Auswahl von Ländern und Objekten für Investitionen, teilte echte Fälle aus ihrem Portfolio und erklärte, warum Immobilien für sie weiterhin ein wichtiges Anlageinstrument bleiben.

— Ekaterina, Sie sind praktizierende Investorin und Finanzberaterin. Sagen Sie mir, wie viel Prozent Ihres Anlageportfolios aus Immobilien besteht?

— Derzeit machen Immobilien etwa 70% meines Anlageportfolios aus. Dies liegt daran, dass es seit dem Jahr 2020 zu einem Boom bei Anlageimmobilien im Ausland kommt. Generell setzt sich dieser Trend fort, allerdings nicht mehr so ​​deutlich, und die besten Jahre fielen in den Zeitraum 2021–2023. Als erfahrener Investor konnte ich mir die Chance, rechtzeitig in einen solchen Trend einzusteigen, nicht entgehen lassen.

— Welche anderen Vermögenswerte befinden sich in Ihrem Portfolio, falls das kein Geheimnis ist? Warum verteilen Sie sie in diesem bestimmten Verhältnis?

— Mein Anlageportfolio umfasst amerikanische Marktanteile, Direktinvestitionen in Unternehmen anderer Personen, Kryptowährungen und Anlagelebensversicherungen in einem ausländischen Unternehmen. Auch Investitionen in mein eigenes Unternehmen (eine Beratungsfirma und ein Rohstoffunternehmen) betrachte ich als Investitionen, auch wenn ich sie nicht in mein persönliches Portfolio aufnehme.

Noch vor fünf Jahren sah mein Kapital völlig anders aus — ich investierte aktiv in den russischen Aktienmarkt. Doch nach unserem Umzug nach Thailand änderten mein Mann und ich unsere Pläne und ich orientierte mich neu in Richtung Fremdwährungsanlagen. Insgesamt zielen alle meine Investitionen darauf ab, unserer Familie einen angemessenen Ruhestand zu ermöglichen.

— Warum und wie haben Sie sich zum ersten Mal mit Immobilien als Anlageform beschäftigt, auch im Ausland?

— Die Sache ist die, dass ich kein Spezialist für Investitionen in ausländische Immobilien bin. Meine Expertise liegt in den persönlichen Finanzen und Strategien zur Erreichung finanzieller Ziele. Aber ich habe das Glück, dass ich über einen riesigen Kontaktkreis zu Menschen auf der ganzen Welt verfüge: Das sind Experten aus meinem Investmentclub, Kunden, die zu Beratungen kommen, Kollegen usw. In einer solchen Community weiß ich immer, was gerade relevant ist. Es ist auch wichtig, dass oft, wenn Investitionen in ausländische Immobilien, insbesondere in Georgien und Thailand, ist die Eintrittsschwelle niedriger als auf dem russischen Markt (manchmal beträgt dieser Unterschied das Dreifache).

— In welchen Ländern besitzen Sie Anlageimmobilien?

— Jetzt besitze ich Immobilien in fünf Ländern auf der ganzen Welt. Ich wähle jedes Objekt für einen bestimmten Zweck aus und nicht nur zum Kauf. Ich weiß immer im Voraus, was ich mit dieser Immobilie machen werde: vermieten, verkaufen usw.

Ich habe einen Wohnung in Moskau zur langfristigen Miete. Ich habe die Schlüssel im November letzten Jahres bekommen und der Preis war seit dem Kauf bereits um 70% gestiegen. Ich habe es mit einer günstigen Hypothek aufgenommen — 6,5%. Die Mieteinnahmen betragen einschließlich aller Kosten und Steuern das Doppelte der Hypothekenzahlung. Ich habe auch zwei Wohnungen in Russland in Kaliningrad. Einst war Kaliningrad, wie auch Sotschi, für Investitionen sehr attraktiv: Wer es schaffte, dort Immobilien zu niedrigen Hypothekenzinsen zu kaufen, machte den großen Gewinn. Eine Wohnung habe ich dort für meine Eltern gekauft, die zweite, damit sie daraus ein passives Einkommen erzielen können.

In Warschau, Polen, habe ich eine große Wohnung mit Parkplatz, die ich zur Langzeitmiete gekauft habe. Es befindet sich derzeit im Bau und der Preis ist seit meinem Kauf in der Aushubphase bereits deutlich gestiegen. 

Ich habe auch Wohnungen in Bali, die ich zusammen mit einem Freund im Verhältnis 50/50 übernommen habe. Wir haben diese Immobilie zum Weiterverkauf übernommen und planen, sie vor April dieses Jahres zu verkaufen. Ich habe auch zwei Immobilien in Phuket (Thailand) — das sind Wohnungen, die ich langfristig vermiete. Hier habe ich bewusst eine Immobilie in einer teuren Gegend gewählt, um mich einem zahlungskräftigen Publikum anzunähern.

Und ich habe auch Objekte in Batumi, Georgien. Da die Region relativ gut erreichbar ist, begann ich hier meine Reise in die Welt der Investitionen in Auslandsimmobilien. Ich hatte dort drei Immobilien, eine davon hatte ich bereits mit 70% Rendite in Fremdwährung verkauft. Das zweite, das ich bald langfristig vermieten werde, ist ein Hotelapartment am Meer. Und ein weiteres ist ein Anwesen in den Bergen mit atemberaubender Aussicht und Infrastruktur (Infinity-Pool, Hammams usw.).

Zu den Grundsätzen der Anlage, dann sind es zwei davon. Die erste besteht darin, ein Objekt entweder in den Hauptstädten oder dort aufzusuchen, wo es eine Art Erholungsort, einen medizinischen Urlaub usw. gibt, also Orte, die für die Menschen attraktiv sind. Und zweitens: Wenn Sie für einen Gegenstand lange bezahlen können, dann müssen Sie auch lange dafür bezahlen. Wo immer möglich, habe ich zinslose Raten von Bauträgern angenommen.

— Wie viel Geld kann man mit Anlageimmobilien in verschiedenen Ländern verdienen, basierend auf Ihren persönlichen Erfahrungen und Beobachtungen?

— Die Höhe des Verdienstes hängt vom Wert der Immobilie ab. Am realistischsten sind jedoch etwa 5–12% pro Jahr. Wenn Sie sich außerdem dazu entscheiden, Ihre Immobilie nicht selbstständig, sondern über eine Verwaltungsgesellschaft zu vermieten, müssen Sie hierfür weitere 20–40% des Gewinns einplanen.

Derzeit sind die Erträge auf Bali und Phuket recht hoch, und auch in Moskau, Warschau und Georgien liegen Wachstumsraten vor. Ich wiederhole jedoch noch einmal, dass die Höhe des Gewinns ausschließlich von den Kosten des Objekts abhängt. Je mehr Sie investieren, desto mehr verdienen Sie. Sie sollten nicht erwarten, dass Sie mit dem Kauf einer Wohnung für 50.000 Dollar 5.000 Dollar im Monat verdienen können. Aber für eine Villa für eine halbe Million ist es ganz gut.

— Welche Länder erscheinen Ihnen derzeit im Hinblick auf Immobilieninvestitionen am interessantesten und vielversprechendsten? Warum?

— Jetzt schaue ich mir Immobilien in Südwestasien an. Zudem reißt der Touristenstrom nach Bali und Phuket nicht ab, sodass es mittlerweile lukrativ ist, hier Immobilien zu besitzen. Aus Investitionssicht würde ich den europäischen Markt nicht in Betracht ziehen, er könnte jedoch interessant sein, wenn Sie planen, Ihren Ruhestand dort zu verbringen.

— Welchen Rat würden Sie Leuten geben, die gerade darüber nachdenken, in Immobilien im Ausland zu investieren? Wo soll ich anfangen? Worauf sollten Sie besonders achten? Was sollte man möglicherweise vermeiden?

— So abgedroschen es auch klingen mag, Sie müssen die Frage klar beantworten: Warum brauchen Sie diese Immobilie? Denn es gibt zahlreiche andere Anlageinstrumente mit höheren Renditen. Schließlich ist der Immobilienmarkt ein sehr konservativer Markt. Wenn Sie die Frage „Warum“ Sie eine Immobilie benötigen nicht beantworten können, ziehen Sie besser einen unabhängigen Experten zu Rate, dessen Aufgabe nicht darin besteht, Ihnen etwas zu verkaufen.

Manchmal kommt es vor, dass eine Person einen Gegenstand kaufen und schnell weiterverkaufen möchte, um sofort einen guten Gewinn zu erzielen. Und die Immobilie kann innerhalb eines Jahres verkauft werden und muss während dieser ganzen Zeit instand gehalten werden. Daher ist es sehr wichtig, zum jetzigen Zeitpunkt zu berechnen, ob Sie sich ein solches Werkzeug leisten können. Wenn nicht, ist es besser, das freie Geld in andere Vermögenswerte zu investieren, anzusparen und dann in Anlageimmobilien zurückzukehren.