„In Japan ist es sogar eine Herausforderung, eine SIM-Karte zu bekommen“: die Geschichte des Umzugs und des Lebens im Land der aufgehenden Sonne

Galia Berdnikova ist Unternehmerin mit 17 Jahren Erfahrung und Business-Mentorin. Derzeit lebt sie in Japan und entwickelt ein Immobilieninvestitionsprojekt, das das flexible Eigentumsmodell auf der ganzen Welt nutzt – BIRDNECK. Wir haben Galia zum Leben in Japan, den Gründen für die Wahl dieses Landes, den Besonderheiten des Mietwohnungsmarktes und dem Potenzial einer Investition in lokale Immobilien befragt.

Der Weg nach Japan und die Erlangung eines Startup-Visums

- Mein Name ist Galia. Mein Mann und ich leben seit etwa drei Jahren in Japan: Das erste Jahr lebten wir während des Covid-Lockdowns in Tokio und kamen mit dem allerletzten Flug an. Und seit fast zwei Jahren leben wir auf der Insel Kyushu, in der Stadt Fukuoka.

Wir sind nicht sicher, ob dies unser endgültiges Ziel ist. Wir werden Japan weiterhin erkunden (einschließlich der Pläne, das ganze Land von Norden nach Süden zu Fuß zu erkunden oder mit dem Fahrrad zu fahren) und vielleicht unseren Standort ändern.

— Um sich für einen dauerhaften Aufenthalt zu qualifizieren, müssen Sie mehrere Jahre mit einem Langzeitvisum in Japan leben, zum Beispiel einem Arbeitsvisum, einem Geschäftsvisum oder einem Visum zur Familienzusammenführung. In den meisten Kategorien müssen Sie mindestens 10 Jahre in Japan gelebt haben. Es gibt jedoch ein Punktesystem, das Ihnen dabei helfen kann, schneller einen dauerhaften Wohnsitz zu erhalten.

Die erste große Aufgabe besteht darin, ein einjähriges, verlängerbares Visum (z. B. ein Arbeits- oder Geschäftsvisum) und eine Aufenthaltskarte zu erhalten. Und es ist noch ein sehr langer Weg, bis wir überhaupt über einen dauerhaften Wohnsitz sprechen. Wir haben auf unterschiedliche Weise versucht, „durchzubrechen“ und uns im Zuge der Suche auch auf andere Länder beworben – zum Beispiel nach Kanada.

Der einfachste Weg, ins Land zu kommen und es selbst auszuprobieren, ist ein Studentenvisum für Sprachschulen. Japanisch ist übrigens ein Muss fürs Leben, da nicht jeder hier und nicht überall Englisch spricht.

Mit einem Studentenvisum können Sie bis zu 2 Jahre im Land bleiben und Japanisch lernen. Wichtig ist jedoch, dass Sie ernsthaft und konstant lernen müssen (3–4 Stunden am Tag bei 80 % Anwesenheit), sonst wird das Visum annulliert. Junge Leute, die mit einem Schwerpunkt auf die Ausbildung kommen, absolvieren diese und beginnen gleichzeitig mit einer Teilzeitbeschäftigung in japanischen Minimärkten oder in der Lieferbranche. Doch Erwachsene, die gleichzeitig online arbeiten oder Unternehmen leiten, können einen solchen Zeitplan oft nicht einhalten.

Wir kamen beim ersten Mal auf die gleiche Weise: Wir studierten und führten gleichzeitig Unternehmen aus der Ferne. Aber es war zu umständlich und anstrengend, also verließen wir das Land und begannen, nach anderen Wegen zu suchen.

Eine dieser Möglichkeiten ist die Eröffnung eines Unternehmens in Japan. Dafür müssen Sie jedoch 3–6 Monate im Land bleiben. Wenn es in Japan Assistenten gibt, können Sie einen Stellvertreter besuchen. Mit einem klassischen zweiwöchigen Touristenvisum für Russen ist das alles natürlich umständlich oder sogar nahezu unmöglich. Es ist gut, wenn Sie ein Mehrfachvisum mit einem einmonatigen Aufenthalt erhalten. Aber auch in diesem Fall bleiben viele Probleme bestehen: die Miete einer Wohnung, der Erwerb einer SIM-Karte usw., was an sich schon eine Fantasie ist, wenn man keine Aufenthaltskarte hat.

Der einfachste Weg ist für Amerikaner und Inhaber anderer Pässe, die auch ohne Visum die Möglichkeit haben, sofort für sechs Monate einzureisen. Sie haben Zeit, während ihres Aufenthalts im Land in aller Ruhe ein Geschäft zu eröffnen.

Wir haben den ganzen Weg unternommen, ein Startup-Visum zu erhalten und dann ein Unternehmen zu eröffnen.

— Es gibt noch eine andere Möglichkeit, die die Regierung entwickelt hat, um den Prozess zu vereinfachen – die Beantragung eines Startup-Visums, das das Recht gibt, sechs Monate im Land zu bleiben. Und in dieser Zeit können Sie ein vollwertiges Unternehmen eröffnen.

Ich kann nicht sagen, wie viel „einfacher“ dieser Weg wirklich ist, da Sie zunächst hart arbeiten müssen, um dieses Visum zu erhalten, und sich dann noch weitere sechs Monate mit Dokumenten befassen müssen, um ein echtes Unternehmen zu eröffnen.

Aber das hat seine Vorteile: Startup-Programme bieten viel kostenlose Unterstützung, Kontakte zu Spezialisten werden für den Programmteilnehmer organisiert, wichtige Treffen mit der Bank usw. Von den Minuspunkten: Man muss sich ständig melden, in Kontakt bleiben und einem streng definierten Prozess mit vielen Regeln folgen.

Wir haben den ganzen Weg unternommen, ein Startup-Visum zu erhalten und dann ein Unternehmen zu eröffnen.

Es war so. Als wir im Frühjahr 2023 in Südkorea waren, reichten wir unsere Geschäftsidee beim Startup-Programm der Stadt Fukuoka ein und hofften auf eine schnelle Genehmigung und Einreiseerlaubnis. Aber der Prozess hat viel länger gedauert, als wir erwartet hatten – 3 Monate bis zum endgültigen „OK, Sie durchlaufen das Programm.“

Um das zu feiern, kamen wir mit einem Mehrfachvisum ins Land, aber es stellte sich heraus, dass wir eine Reihe von Verfahren durchlaufen mussten, bevor wir unser Visum erhielten. Der Stolperstein war in unserem Fall die Heiratsurkunde – die haben wir aus Island. Natürlich ist es offiziell, beglaubigt usw., aber die Japaner verstanden einfach nicht, was dieses seltsame Stück Papier war, und es landete irgendwo „im Schreibtisch“ und wanderte von Einwanderungsbeamtem zu Beamtem.

Außerdem ist das „Startup-Visum“-Programm selbst nicht sehr gut entwickelt und den Einwanderungsbeamten nicht vertraut. Infolgedessen waren wir gezwungen, dreimal im Monat Visaran zu machen. Glücklicherweise war Korea in der Nähe und wir schafften es in dieser Zeit, es flächendeckend zu umrunden.

Und jetzt, sechs Monate später, stehen wir im Einwanderungszentrum, um unser Startup-Visum zu bekommen, und sie sagen uns: Das bekommst du hier nicht, hol es dir in deinem Land, geh nach Hause!

Aber besteht die ganze Idee eines Startup-Programms nicht darin, im Land zu sein und hier ein Visum zu bekommen?

Generell haben wir nicht aufgegeben. Sie sagten: Wir gehen nirgendwo hin, die Regierung hat alles für uns genehmigt, wir sitzen hier bei euch, bis wir es bekommen.

Am Ende haben wir alles bekommen! Im September 2023 hatten wir ein Startup-Visum in der Hand und der gesamte Prozess dauerte etwa sechs Monate. Dieses Visum ist für weitere 6 Monate gültig, in denen Sie ein Unternehmen eröffnen müssen. Das heißt, die gesamte Reise mit Papieren und Dokumenten geht weiter: Berichte im Rathaus, Treffen mit Vertretern, Kontrolle usw.

Um ehrlich zu sein, haben wir es kaum geschafft, alles pünktlich zu erledigen. Aber jeder öffnete und erhielt ein Business-Manager-Visum für ein Jahr. Es wird bald Zeit, es zu erneuern. Ich hoffe, dass es keine Probleme geben wird.

Ausländer werden in 50-70% der Fälle bereits bei der bloßen Vorführung der Immobilie abgewiesen.

Alltägliche Nuancen und Besonderheiten der Mietwohnungen in Japan

— Eine lustige und merkwürdige Situation, mit der alle neuen Bewohner konfrontiert sind, ist natürlich die Suche nach SIM-Karten und Mietwohnungen.

Fakt ist, dass man ohne Wohnadresse keine SIM-Karte bekommt, aber auch kein Haus ohne registrierte SIM-Karte und Telefonnummer mieten kann. Diese Suche hat Umwege und jeder findet seinen eigenen.

Im Allgemeinen ist eine Telefonnummer alles. Ohne ihn geht es nicht. In Russland ist es genauso, aber wir merken es nicht, weil die Nummernbeschaffung mit Reisepass und Registrierung nichts kostet. In einem anderen Land spürt man sofort, wie viel man durchmachen muss, bevor man die einfachsten menschlichen Vorteile bekommt: eine Telefonnummer, eine gute Mietwohnung, ein Bankkonto, die erste EC-Karte (die bekommt man übrigens nicht) direkt von japanischen Banken (Sie müssen mindestens sechs Monate im Land leben) und so weiter.

Kreditkarten und ein Konto für ein Unternehmen sind eine Aufgabe auf einem anderen Niveau. Bis man sechs Monate auf dem Land lebt, kann man sich kaum auf irgendetwas verlassen. Ganz zu schweigen von der Tatsache, dass die gesamte Kommunikation auf Japanisch erfolgen muss oder mit Unternehmen zusammenarbeiten muss, die für Ausländer gegründet wurden. Gut, dass es davon in Tokio bereits viele gibt.

Übrigens gibt es in Japan zwei Arten von Steuern: staatliche und lokale (regionale). Die Einkommensteuer ist progressiv – je mehr Sie verdienen, desto mehr zahlen Sie. Dieser kann zwischen 5 und 45 % liegen.
Hinzu kommt eine Einwohnersteuer, die am Wohnort erhoben wird. Eine solche Steuer besteht aus einem konstanten Teil und einem variablen Teil, der vom Einkommen abhängt. Aber im Durchschnitt sind es 10 %.

Ein großer Pluspunkt ist, dass der japanische Staat in den meisten Fällen 70 % der Kosten für medizinische Behandlung übernimmt. Sogar die Verbesserung der Fruchtbarkeit (was hier ziemlich teuer ist und meines Wissens nicht von der Versicherung übernommen wird). Die obligatorische Krankenversicherung ist sehr günstig und bietet viele Vorteile. Wir nutzen eine Firmenversicherung. Es ist viel teurer, aber was soll man machen, es ist auch ein Muss.

— Eine Wohnung in Japan zu mieten ist ebenfalls eine Aufgabe mit einem Sternchen. Wenn Sie vorhaben, etwas Kleines und Billiges zu fotografieren, beispielsweise ein Studentenwohnheim mit Tisch und Bett, ist das nicht so schwierig. Will man aber etwas Wertvolles, dann muss man damit rechnen, dass Ausländer in 50–70 % der Fälle schon beim bloßen Vorzeigen des Objekts abgewiesen werden.

Wenn Sie mit Hund unterwegs sind, handelt es sich um einen anderen Schwierigkeitsgrad, da Ihnen in diesem Fall nur 5 % der Angebote zur Verfügung stehen. Und wenn mit einem großen Hund, dann ist dies eine noch komplexere Mission.

Ich denke, in Tokio ist es einfacher, dort gibt es bereits mehr Angebote speziell für Ausländer – möbliert und ohne Bürge. Aber die Preise für solche Dienstleistungen sind angemessen.

In Fukuoka gibt es so gut wie keine derartigen Unternehmen und die Wohnmöglichkeiten sind sehr knapp. Wir hatten jedoch Glück und mieteten eine große Wohnung im 35. Stock im coolsten Wohnturm von ganz Kyushu mit Blick auf das Meer, die Insel und die Berge.

— Ich erzähle Ihnen von den ungewöhnlichen Besonderheiten des Mietens in Japan.

Für den Einzug in eine Wohnung benötigen Sie einen Bürgen. Oft handelt es sich dabei um ein Unternehmen, das einer Versicherungsgesellschaft ähnelt. Das bedeutet, dass Sie zusätzlich zur Miete einer Wohnung eine Bürgengebühr zahlen müssen (einmalig ein hoher Betrag, danach kann es zu regelmäßigen Abzügen kommen). Es wird jedoch alles getan, um sowohl den Vermieter als auch den Mieter zu schützen und Unannehmlichkeiten für alle Parteien zu vermeiden.

Nur wenige Wohnungen erlauben Haustiere. Und Tiere haben eine Kategorie oder Größe: Es dürfen zum Beispiel nur kleine Tiere erlaubt sein.

Die Wohnung wird unmöbliert und sogar ohne Haushaltsgeräte vermietet! Das heißt, Sie müssen einen Kühlschrank, eine Klimaanlage, eine Waschmaschine und manchmal sogar einen Herd selbst kaufen. Am wichtigsten ist jedoch, dass Sie nach Ablauf des Mietvertrags alles so hinterlassen, wie es war. Das heißt, nehmen Sie die gesamte Ausrüstung mit. „Vereinbaren“ wie wir es tun – ich stelle die Ausrüstung, und Sie geben mir einen Rabatt – wird nicht funktionieren. Niemand braucht das. Du kommst mit Deinem und gehst mit Deinem. Außerdem werden Renovierungsarbeiten durchgeführt, bevor die Mieter einziehen. Dementsprechend müssen Sie bei der Abreise alles bezahlen, was sein früheres Aussehen verloren hat: von Flecken bis hin zum kompletten Neukleben aller Tapeten.

Mietverträge können recht streng sein. In unserem Turm können Sie beispielsweise kein Klavier in die Wohnung stellen und Gäste mitbringen, nicht einmal Ihre Familie. Aber wir haben beide Regeln bereits gebrochen. Sag es niemandem.

Daher muss man für den Einzug in eine Wohnung in der Regel einen erheblichen Betrag berappen. Nämlich:

• Erster und letzter Mietmonat.
• Betrachten Sie es als ein Geschenk an den Eigentümer „für die Schlüssel“.
• Kautionsbetrag für spätere Reparaturen.
• An den Bürgen.
• Makler.
• Feuerversicherung und allerlei Kleinigkeiten.

Dadurch können die Mietkosten in den meisten Fällen mit dem Fünf- bis Zehnfachen multipliziert werden, und dies ist der Betrag, der für den Check-in benötigt wird. Wenn die Miete beispielsweise 150.000 Yen (ca. 975 USD) kostet, müssen Sie bereit sein, 1.200.000 Yen (7.800 USD) im Voraus zu zahlen.

Wichtige Begriffe zum Thema, die man wissen sollte:

• Einzahlung (敷金, „shikikin“). Die Kaution beträgt in der Regel 1 bis 2 Monatsmieten. Dieser Betrag wird am Ende des Mietverhältnisses zurückerstattet, kann jedoch teilweise oder vollständig zur Deckung von Reparaturkosten einbehalten werden, wenn sich die Wohnung bei Abreise nicht in einwandfreiem Zustand befindet.
• Schlüsselgebühr oder Maklerprovision (礼金, „reikin“). Hierbei handelt es sich um eine Zahlung an den Vermieter für die Vermietung der Wohnung. Oft sind es 1–2 Monatsmieten. Dies ist ein nicht erstattungsfähiger Betrag und kann als „Dankeschön“ für das Recht auf die Anmietung einer Wohnung betrachtet werden. Diese Gebühr ist ein Merkmal des japanischen Mietmarktes und kann manchmal vermieden werden, wenn der Vermieter die Option anbietet.
• Maklerprovision (仲介手数料, chukai tesuryo). Dabei handelt es sich in der Regel um die Maklerprovision, die einer Monatsmiete entspricht. Der Makler hilft oft bei der Auswahl einer Wohnung, dem Papierkram und der Kommunikation mit dem Vermieter, weshalb dieses Honorar durchaus gerechtfertigt ist.
• Vorauszahlung der Miete (前家賃, „mae yarin“). In der Regel müssen Sie für den ersten Monat Ihres Aufenthaltes Miete zahlen, auch wenn Sie nicht am ersten Tag einziehen.
• Hausratversicherung (火災保険, „kasai hoken“). Eine Versicherung gegen Feuer und andere Schäden ist obligatorisch und muss vom Mieter abgeschlossen werden. Normalerweise kostet es zwischen 15.000 und 20.000 Yen für zwei Jahre, die Beträge können jedoch variieren.
• Gebühr für den Schlosswechsel (鍵交換費用, „kagi kokan hiyo“). Hierbei handelt es sich um eine einmalige Gebühr, die manchmal zur Rechnung hinzugefügt wird, um die Sicherheit des neuen Mieters zu gewährleisten. Der Austausch von Schlössern kostet etwa 10.000–20.000 Yen.

Manche Menschen wundern sich über das Fehlen einer Zentralheizung. Tatsächlich existiert es nur im Norden. Daher kann es im Winter in Wohnungen und Häusern, insbesondere in alten, sehr, sehr kalt sein – nur ein paar Grad wärmer als draußen. Als wir im alten Haus wohnten, heizten wir nur einen Raum, in dem wir schliefen. Es war lustig, morgens rauszugehen: Man öffnet die Tür zur Küche und zum Badezimmer und einem dampft der Mund, weil es dort fast die Außentemperatur hat.

Die Japaner wärmen sich mit Klimaanlagen im Warmbetrieb, Elektroherden und einem traditionellen japanischen Heiztisch und einer Decke – Kotatsu (炬燵). Es gibt auch allerlei Geräte wie Isolierungen für Eingangstüren, Fenster usw. Moderne Wohnungen verfügen über Fußbodenheizung, allerdings nicht überall, sondern in bestimmten Bereichen. Wir haben zum Beispiel Fußbodenheizung im Wohn- und Essbereich und das spart uns.

— Bezüglich Investitionen in Immobilien möchte ich anmerken, dass die Geschichte des Aktienbesitzes in Japan sehr weit entwickelt ist: Es gibt dafür eine ganze rechtliche Struktur. Darüber hinaus können Aktien frei im Besitz eines Ausländers sein und die Transaktion kann aus der Ferne abgeschlossen werden. So können Sie auf Immobilienmarktplätzen bereits problemlos den Verkauf eines Anteils an einer Immobilie finden.

Es gibt bereits viele kleine Projekte, die alte Häuser umbauen oder kleine Landhäuser in Anteilen verkaufen. Aber das auffälligste japanische Projekt mit erstklassiger Ausstattung und Designer-Luxus ist natürlich „Not a Hotel“. Wir schätzen dieses Projekt in vielerlei Hinsicht und sehen darin ein tolles Beispiel und Inspiration.

Jetzt sind wir in der Phase der Entwicklung von Finanzmodellen für flexibles Eigentum in Japan für unsere Investoren: Wir suchen, was rentabler und interessanter ist, welche Art von Immobilien, in welcher Region, wie sie mit maximaler Effizienz genutzt werden können Eigentümer. Und natürlich sind wir auf der Suche nach einer geeigneten Ersteinrichtung hierzulande.

Bisher ist einer der wichtigsten Pläne, in BIRDNECK eine fertige Immobilie in der Region Kitakaruizawa (eine der berühmtesten Urlaubsregionen in der Nähe von Tokio) zu übernehmen – ein Haus in der Natur, in den Wäldern, wo man sich entspannen kann. Und haben gleichzeitig Zugang zu allen anderen Attraktionen des Landes.

Eine weitere Option ist Fukuoka, wohin jedes Jahr viele Touristen aus Korea, China und anderen Ländern kommen. Dann wird es eine Wohnung in einem coolen Gebäude sein, bereit für den Empfang von Touristen.

Wichtigste Schlussfolgerung: das Leben in Japan ist eine herausfordernde, aber aufregende Erfahrung, die Geduld, Vorbereitung und Ortskenntnisse erfordert. Wenn Sie Lust und Interesse an diesem Land haben, ist es einen Versuch wert!