Как создать портфель недвижимости за рубежом: интервью с практикующим инвестором

Екатерина Гончарова — эксперт по личным финансам, практикующий инвестор и автор популярного телеграм-канала о финансах «Гончарова про деньги» — создала инвестиционный портфель на $1,4 млн к 35 годам, включая девять инвестиционных квартир в 5 странах мира. Три года живет в Бангкоке, Таиланд. В нашем интервью она рассказала, как выбирает страны и объекты для инвестиций, поделилась реальными кейсами из своего портфеля и объяснила, почему недвижимость остается для нее ключевым инвестиционным инструментом.

— Екатерина, Вы являетесь практикующим инвестором и финансовым консультантом, подскажите, какой процент вашего инвестиционного портфеля составляет недвижимость? 

— На текущий момент в моем инвестиционном портфеле недвижимость составляет порядка 70%. Это обусловлено тем, что начиная с 2020 года на инвестиционную недвижимость за границей был бум. Тенденция в общем-то сохраняется и сейчас, но уже не так явно, а самые лучшие годы пришлись на период 2021–2023. Я, как инвестор со стажем, не могла упустить возможность зайти в такой тренд вовремя. 

— Какие еще активы есть в вашем портфеле, если не секрет? Почему распределяете их именно в таком соотношении?

— В моем инвестиционном портфеле есть акции американского рынка, прямые инвестиции в чужой бизнес, криптовалюта, инвестиционное страхование жизни в зарубежной компании. Вложения в собственный бизнес (консалтинговую компанию и товарный бизнес) я тоже считаю инвестицией, хотя и не учитываю их в своем персональном портфеле. 

Еще пять лет назад мой капитал выглядел совсем по-другому — я активно инвестировала в российский фондовый рынок. Но после переезда в Таиланд наши с мужем планы поменялись, и я переориентировалась на валютные активы. В целом, все мои инвестиции направлены на то, чтобы обеспечить достойную пенсию для нашей семьи.

— Почему и как Вы вообще обратили внимание на недвижимость как инвестицию, в том числе, таковую за границей?

— Дело в том, что я не являюсь экспертом именно по инвестициям в зарубежную недвижимость, моя экспертиза — это личные финансы и стратегия достижения финансовых целей. Но мне повезло, что я имею огромный круг общения с людьми по всему миру: это эксперты моего инвестиционного клуба, клиенты, которые приходят на консультации, коллеги и т. д. Находясь в таком сообществе, я всегда знаю, что сейчас актуально. Немаловажно также и то, что часто при инвестициях в зарубежную недвижимость, особенно в Грузии и в Таиланде, порог входа ниже, чем на российском рынке (порой эта разница в три раза). 

— В каких странах у вас есть инвестиционная недвижимость?

— Сейчас у меня есть недвижимость в пяти странах мира. Каждый объект я подбираю под конкретную цель, а не просто, чтобы купить. Я всегда знаю наперед, что буду делать с этой недвижимостью: сдавать, продавать и т. д. 

У меня есть одна квартира в Москве под долгосрочную сдачу. В ноябре прошлого года я получила от нее ключи, тогда она уже подорожала на 70% с момента, как я ее приобрела. Брала ее с использованием доступной ипотеки — 6,5%. Прибыль от сдачи, включая все расходы и налоги, в два раза превышает платеж по ипотеке. Также в России у меня две квартиры в Калининграде. Когда-то Калининград, как и Соч, был очень инвестиционно привлекателен: кто успел там взять недвижимость по низким ипотечным ставкам, здорово выиграл. Одну квартиру там я купила для своих родителей, а вторую чтобы они получали с нее пассивный доход.

В Варшаве (Польша) у меня большая квартира с парковочным местом, которую я купила для долгосрочной сдачи в аренду. Сейчас она находится на стадии строительства и уже очень выросла в цене с момента, как я брала ее на этапе котлована. 

Еще у меня есть апартаменты на Бали, которые я брала вместе с подругой в соотношении 50 на 50. Этот объект мы брали для перепродажи и планируем реализовать его до апреля этого года. Также у меня есть два объекта на Пхукете (Таиланд) — это апартаменты, которые я брала под долгосрочную сдачу. Здесь я принципиально взяла недвижимость в дорогом районе, чтобы сегментироваться на обеспеченную аудиторию. 

И еще у меня есть объекты в Батуми, Грузия. Так как это достаточно доступный регион, с него я и начала свой путь инвестиций в зарубежную недвижимость. Там у меня было три объекта — один из которых я уже продала с доходностью 70% в валюте. Второй я скоро начну сдавать в долгосрочную аренду — это апартаменты отельного типа у моря. И еще один — объект в горах с потрясающим видом и инфраструктурой (инфинити бассейн, хаммамы и т. д.). 

Что касается принципов инвестирования, то их два. Первый — брать объект либо в столицах, либо там, где есть какой-то курорт, лечебный отдых и т. д., то есть места притяжения людей. И второй — если за объект можно платить долго, то нужно платить долго. Везде, где это было возможно, я взяла беспроцентные рассрочки от застройщиков. 

— Сколько денег можно зарабатывать на инвестиционной недвижимости в разных странах, исходя из Вашего личного опыта и наблюдений? 

— Количество заработанных денег будет зависеть от стоимости недвижимости. Но самая реалистичная история — это примерно 5–12% годовых. Также если вы решите сдавать свой объект не самостоятельно, а через управляющую компанию, то на это нужно закладывать еще 20-40% от прибыли. 

Сейчас достаточно высокая доходность на Бали и Пхукете, еще растет Москва, Варшава и Грузия. Однако еще раз повторюсь, что размер прибыли полностью зависит от стоимости объекта. Чем больше вложили, тем больше заработаете. Не стоит рассчитывать, что приобретя квартиру за 50 тыс. долларов получится зарабатывать с нее по 5 тыс. в месяц. А вот с виллы за полмиллиона — вполне себе. 

— Какие страны на данный момент кажутся Вам наиболее интересными и перспективными с точки зрения инвестиций в недвижимость? Почему?

— Сейчас я присматриваюсь к недвижимости юго-западной Азии. Также не иссекает поток туристов на Бали и Пхукет, поэтому иметь здесь недвижимость сейчас выгодно. А вот европейский рынок с точки зрения инвестиций я бы не стала рассматривать, но он интересен, если вы планируете переехать туда на пенсию.

— Что посоветуете людям, которые только задумываются об инвестициях в зарубежную недвижимость? С чего начать? На что обращать особое внимание? Чего, может быть, стоит избегать?

— Как бы банально это ни звучало, нужно четко ответить себе на вопрос — для чего вам эта недвижимость? Потому что есть множество других инвестиционных инструментов с большей доходностью. Все-таки недвижимость — это очень консервативный рынок. Если не можете ответить себе на вопрос «зачем» вам недвижимость, лучше возьмите консультацию у независимого эксперта, у которого не стоит задачи вам что-то продать. 

Иногда случается ситуация, что человек хочет купить и быстро перепродать объект, чтобы мгновенно получить хорошую прибыль. А объект может продаваться год, и все это время его нужно обслуживать. Поэтому очень важно посчитать, сможете ли вы на данном этапе позволить себе такой инструмент. Если нет, то лучше вложить свободные деньги в другие активы, подкопить и после этого уже вернуться к инвестиционной недвижимости.