Недвижимость в Греции в 2026 году: где покупать и выгодно ли инвестировать

За последние два года греческий рынок недвижимости все больше становится рынком точечного отбора. С одной стороны, рост цен поддерживает спрос, а с другой правила входа для иностранных инвесторов периодически ужесточаются.

Именно поэтому в 2026 году инвесторы всерьез задумываются над тем, стоит ли вообще покупать недвижимость в Греции. Тем не менее на фоне рекордного турпотока в 2025 году местная недвижимость не теряет своей актуальности.

В этом материале разберем как изменилась обстановка на рынке недвижимости Греции и какие регионы в 2026 году наиболее интересные для вложения капитала.

Что изменилось на рынке недвижимости Греции в 2025–2026 годах

За последний год рынок недвижимости Греции перестал расти равномерно. В 2025 году цены на новые квартиры выросли в среднем на 7,4%, а на вторичное жилье — на 8,1%. Для сравнения: в 2024 году новые квартиры подорожали на 10,2%, то есть темп роста заметно снизился.

Самое заметное изменение касается правил входа для иностранных инвесторов. С 31 марта 2024 года в Больших Афинах, Больших Салониках, на Миконосе, Санторини и на островах с населением более 3100 человек минимальный порог для Golden Visa через покупку недвижимости повысили до €800 тыс.

В остальных районах страны действует порог €400 тыс. Для отдельных объектов сохраняется формат входа от €250 тыс.: речь идет о промышленных зданиях, конвертируемых в жилье, и исторических объектах, подлежащих восстановлению.

Одновременно ввели обязательное требование к площади приобретаемого жилья не менее 120 кв. м, а использование объектов, купленных под Golden Visa, для краткосрочной аренды запрещено. Из-за этого часть инвесторов ушла из перегретых туристических зон в более доступные регионы страны.

В 2025 году Греция ужесточила регулирование краткосрочной аренды. По данным Министерства финансов Греции, в центральных районах Афин в 2025 году была приостановлена выдача новых регистраций для краткосрочной аренды, а в проекте бюджетного плана на 2026 год прямо указано продление этого ограничения и на 2026 год.

Это означает, что стратегия покупки квартиры исключительно под краткосрочную посуточную сдачу стала более чувствительной к локации и регуляторному риску, особенно в районах с уже перегруженным туристическим фондом.

Почему инвестировать в Грецию все еще выгодно

В 2026 году греческий рынок недвижимости остается инвестиционно интересным за счет сочетания трех факторов: умеренного роста цен, стабильного арендного спроса и поддержки со стороны экономики.

Рост цен продолжается, хотя и более сдержанными темпами. В 2025 году жилье подорожало в среднем на 7–8%. При этом рынок стал менее централизованным: если раньше основная динамика была сосредоточена в Афины, то сейчас быстрее растут региональные центры, включая Салоники.

Туризм дает почти 38 млн приездов в год и более €23 млрд доходов. Помимо краткосрочной сдачи, растет долгосрочный спрос в городах за счет работников сферы услуг, логистики и образования.

Дополнительную стабильность дает внутренняя экономика. Инвестиции в строительство в 2025 году выросли более чем на 25%, и недвижимость выделена как одно из ключевых направлений для вложения капитала внутри страны.

Стоимость недвижимости в Греции в 2026 году

На начало 2026 года цены на новые греческие квартиры выросли в среднем на 7,4%, а на вторичное жилье на 8,1%. Дорогие прибрежные и столичные зоны продолжают дорожать, но самые быстрые темпы роста уже видны не только в Афинах.

Средняя стоимость жилья в Греции по городам и ключевым рынкам:

Разрыв между первичным и вторичным рынком в Греции определяется хроническим дефицитом нового предложения. Вторичка росла даже быстрее первички из-за чего покупатели массово уходят в готовый фонд.

Тем не менее новостройки выигрывают по энергоэффективности, меньшим расходам на ремонт и ликвидности в премиальном сегменте. Вторичный рынок выигрывает по цене входа, количеству объектов и гибкости выбора по районам.

Структура спроса в Греции заметно сместилась в пользу более прагматичных форматов. Квартиры составили 38% покупок в 2025 году, далее шли отдельно стоящие дома.

Квартиры остаются самым ликвидным типом жилья в Афинах, Салониках и студенческих городах, потому что у них ниже входной билет и шире круг арендаторов. Отдельно стоящие дома сильнее востребованы в пригородах, на Крите и в курортных локациях.

Стоимость жилья в Греции по типам недвижимости:

Доходность на рынке Греции в 2026 году снизилась по сравнению с пиковыми значениями последних лет. Причина простая: цены на покупку росли быстрее, чем арендные ставки. По данным Global Property Guide, средняя валовая доходность сейчас находится на уровне около 4,4%.

В реальных сделках это означает:

• 4–5,5% годовых (gross) для долгосрочной аренды;
• 18–23 года на возврат инвестиций без учета налогов и расходов.

Долгосрочная аренда остается базовой моделью. В Афинах ставки превышают €11 за м², в Салониках около €10,4 за м². Этот сегмент менее волатилен и лучше подходит для расчетной доходности, особенно если объект находится рядом с транспортом или деловыми зонами.

Краткосрочная аренда дает более высокий денежный поток, но требует точного выбора локации. В центральных районах Афин действует запрет на новые регистрации, а объекты под Golden Visa нельзя использовать под посуточную сдачу.

Где покупать недвижимость в Греции в 2026 году

После повышения порогов Golden Visa рынок разделился на три группы: дорогие, но ликвидные локации; регионы с лучшим балансом цены и спроса; и территории, где вход дешевый, но перепродажа и аренда заметно слабее.

• Афины и Афинская Ривьера. В 2025 году цены в Больших Афинах выросли на 6,2%. Это все еще сильная динамика, но уже ниже, чем в Салониках и ряде регионов. Для дорогих объектов на Афинской Ривьере это рынок сохранения капитала и премиальной ликвидности, но не лучший выбор для покупателя, который рассчитывает на высокий арендный возврат при среднем бюджете.
• Салоники. По данным Банка Греции, в третьем квартале 2025 года цены на квартиры там выросли на 9,6% год к году, то есть заметно быстрее, чем в Афинах. При этом рынок дешевле столичного, а спрос поддерживается не только туристами, но и университетами, городской экономикой, логистикой и долгосрочной арендой.
• Крит. Здесь спрос поддерживается более длинным туристическим сезоном, чем на многих других островах. Средняя запрашиваемая цена на Крите с 2019 по 2025 год и достигла €2105 за кв. м. Для инвестора это заметно более доступный уровень, чем в премиальных островных локациях.
• Пелопоннес. В премиальном сегменте регион уже заметно подорожал, но по международным меркам все еще стоит дешевле многих сопоставимых южноевропейских направлений. Это рынок с горизонтом перепродажи в 5–7 лет и без такой ликвидности, как в Афинах.
• Киклады, прежде всего Миконос и Санторини. Здесь сохраняется сильный международный спрос, но именно эти локации попали в зону максимального порога Golden Visa, то есть от €800 тыс. Актив остается престижным и ликвидным в премиальном сегменте, но для покупателя с инвестиционной логикой средний чек стал слишком тяжелым.

Варианты жилой недвижимости в Греции

Вилла 3 комнаты

Metamorfosi, Греция

3

3

225 м²

-2/-2

Отдельный дом, построенный в 2020 году, разделен на три уровня: подвал, первый этаж и первый…

$526 548

Рекомендовать

Оставить заявку

Пожалуйста, скажите продавцу, что Вы нашли это объявление на Realting.com

Агентство

Halkidiki Properties

Языки общения

English

Квартира 1 спальня

Созополи, Греция

1

1

33 м²

1

Оцените все преимущества жизни у побережья: новая квартира на стадии строительства расположе…

$109 791

Рекомендовать

Оставить заявку

Пожалуйста, скажите продавцу, что Вы нашли это объявление на Realting.com

Агентство

Vista Estate

Языки общения

English, Русский, Ελληνικά

Квартира 2 спальни

Municipality of Thessaloniki, Греция

2

1

44 м²

1/6

Эта квартира площадью 44 м² расположена на первом этаже шестиэтажного дома с лифтом, в самом…

$280 078

Рекомендовать

Оставить заявку

Пожалуйста, скажите продавцу, что Вы нашли это объявление на Realting.com

Агентство

Vista Estate

Языки общения

English, Русский, Ελληνικά

Дом

Гувья, Греция

$660 985

Рекомендовать

Оставить заявку

Пожалуйста, скажите продавцу, что Вы нашли это объявление на Realting.com

Агентство

Международное агентство недвижимости Habita

Языки общения

English, Русский, Deutsch, Ελληνικά, Español, Français, Română, Svenska, Suomi, Italiano, Dutch

Где в Греции в 2026 году еще можно купить недвижимость с бюджетом до €250–400 тыс.

После ужесточения правил диапазон до €250–400 тыс. не исчез, но для стандартной покупки под Golden Visa в большей части страны нижняя рабочая планка теперь составляет €400 тыс. Уровень €250 тыс. сохранился только для конверсии коммерческих объектов в жилые и покупке исторических зданий под восстановление. 

Наиболее актуальными направлениями являются Салоники и часть пригородов. Средняя запрашиваемая цена в муниципалитете Салоник в начале 2026 года находилась около €2625 за кв. м. Это означает, что квартира площадью 70–90 кв. м в ряде районов все еще укладывается в диапазон до €250–400 тыс. При этом сам рынок рос быстрее Афин, что делает его одним из самых сильных кандидатов для покупки не на эмоциях, а по цифрам.

Второе направление, которое сохраняет смысл, это Крит вне самых перегретых курортных точек. Здесь бюджет до €400 тыс. позволяет смотреть не только на компактные квартиры, но и на часть домов или апартаментов в локациях второго эшелона, где цена еще не доведена до уровня Миконоса и Санторини.

Третья рабочая зона, особенно ближе к €400 тыс., это Пелопоннес и часть материковых прибрежных районов вне перегретых витринных локаций. Здесь ниже конкуренция за вход, меньше давление международного премиального спроса и больше шансов купить объект без переплаты за бренд региона. По этим же причинам бюджет около €300–400 тыс. здесь часто работает эффективнее, чем та же сумма в перегретых частях Аттики.