Недвижимость в Греции в 2026 году: где покупать и выгодно ли инвестировать
За последние два года греческий рынок недвижимости все больше становится рынком точечного отбора. С одной стороны, рост цен поддерживает спрос, а с другой правила входа для иностранных инвесторов периодически ужесточаются.
Именно поэтому в 2026 году инвесторы всерьез задумываются над тем, стоит ли вообще покупать недвижимость в Греции. Тем не менее на фоне рекордного турпотока в 2025 году местная недвижимость не теряет своей актуальности.
В этом материале разберем как изменилась обстановка на рынке недвижимости Греции и какие регионы в 2026 году наиболее интересные для вложения капитала.
Что изменилось на рынке недвижимости Греции в 2025–2026 годах
За последний год рынок недвижимости Греции перестал расти равномерно. В 2025 году цены на новые квартиры выросли в среднем на 7,4%, а на вторичное жилье — на 8,1%. Для сравнения: в 2024 году новые квартиры подорожали на 10,2%, то есть темп роста заметно снизился.
Самое заметное изменение касается правил входа для иностранных инвесторов. С 31 марта 2024 года в Больших Афинах, Больших Салониках, на Миконосе, Санторини и на островах с населением более 3100 человек минимальный порог для Golden Visa через покупку недвижимости повысили до €800 тыс.
В остальных районах страны действует порог €400 тыс. Для отдельных объектов сохраняется формат входа от €250 тыс.: речь идет о промышленных зданиях, конвертируемых в жилье, и исторических объектах, подлежащих восстановлению.
Одновременно ввели обязательное требование к площади приобретаемого жилья не менее 120 кв. м, а использование объектов, купленных под Golden Visa, для краткосрочной аренды запрещено. Из-за этого часть инвесторов ушла из перегретых туристических зон в более доступные регионы страны.
В 2025 году Греция ужесточила регулирование краткосрочной аренды. По данным Министерства финансов Греции, в центральных районах Афин в 2025 году была приостановлена выдача новых регистраций для краткосрочной аренды, а в проекте бюджетного плана на 2026 год прямо указано продление этого ограничения и на 2026 год.
Это означает, что стратегия покупки квартиры исключительно под краткосрочную посуточную сдачу стала более чувствительной к локации и регуляторному риску, особенно в районах с уже перегруженным туристическим фондом.
Почему инвестировать в Грецию все еще выгодно
В 2026 году греческий рынок недвижимости остается инвестиционно интересным за счет сочетания трех факторов: умеренного роста цен, стабильного арендного спроса и поддержки со стороны экономики.
Рост цен продолжается, хотя и более сдержанными темпами. В 2025 году жилье подорожало в среднем на 7–8%. При этом рынок стал менее централизованным: если раньше основная динамика была сосредоточена в Афины, то сейчас быстрее растут региональные центры, включая Салоники.
Туризм дает почти 38 млн приездов в год и более €23 млрд доходов. Помимо краткосрочной сдачи, растет долгосрочный спрос в городах за счет работников сферы услуг, логистики и образования.
Дополнительную стабильность дает внутренняя экономика. Инвестиции в строительство в 2025 году выросли более чем на 25%, и недвижимость выделена как одно из ключевых направлений для вложения капитала внутри страны.
Стоимость недвижимости в Греции в 2026 году
На начало 2026 года цены на новые квартиры выросли в среднем на 7,4%, а на вторичное жилье на 8,1%. Дорогие прибрежные и столичные зоны продолжают дорожать, но самые быстрые темпы роста уже видны не только в Афинах.
Средняя стоимость жилья в Греции по городам и ключевым рынкам:
|
Город / рынок |
Средняя цена предложения, €/м² |
Динамика |
|
Афины, юг |
4091 |
+7,15% г/г |
|
Афины, север |
3323 |
+6,81% г/г |
|
Салоники, муниципалитет |
2625 |
+9,38% г/г |
|
Пирей |
2522 |
-1,33% г/г |
|
Афины, центр |
2439 |
+12,03% г/г |
|
Афины, восток |
2316 |
+6,53% г/г |
|
Афины, запад |
2154 |
+12,48% г/г |
|
Крит |
2105 |
+40,4% с 2019 года |
|
Пелопоннес |
1410 |
+9,1% за 2023–2024 |
|
Фессалия |
1273 |
+9,7% г/г |
|
Салоники, пригороды |
1941 |
+13,58% г/г |
Разрыв между первичным и вторичным рынком в Греции определяется хроническим дефицитом нового предложения. Вторичка росла даже быстрее первички из-за чего покупатели массово уходят в готовый фонд.
Тем не менее новостройки выигрывают по энергоэффективности, меньшим расходам на ремонт и ликвидности в премиальном сегменте. Вторичный рынок выигрывает по цене входа, количеству объектов и гибкости выбора по районам.
Структура спроса в Греции заметно сместилась в пользу более прагматичных форматов. Квартиры составили 38% покупок в 2025 году, далее шли отдельно стоящие дома.
Квартиры остаются самым ликвидным типом жилья в Афинах, Салониках и студенческих городах, потому что у них ниже входной билет и шире круг арендаторов. Отдельно стоящие дома сильнее востребованы в пригородах, на Крите и в курортных локациях.
Стоимость жилья в Греции по типам недвижимости:
|
Тип недвижимости |
Ориентир по цене |
|
Квартира |
около €210,000 в среднем по объекту |
|
Современная квартира в новом формате |
около €280,000 |
|
Отдельно стоящий дом |
около €350,000–390,000 |
|
Вилла |
около €1,4 млн |
|
Небольшой островной апартамент вне топ-локаций |
около €320,000 |
Доходность на рынке Греции в 2026 году снизилась по сравнению с пиковыми значениями последних лет. Причина простая: цены на покупку росли быстрее, чем арендные ставки. По данным Global Property Guide, средняя валовая доходность сейчас находится на уровне около 4,4%.
В реальных сделках это означает:
- 4–5,5% годовых (gross) для долгосрочной аренды;
- 18–23 года на возврат инвестиций без учета налогов и расходов.
Долгосрочная аренда остается базовой моделью. В Афинах ставки превышают €11 за м², в Салониках около €10,4 за м². Этот сегмент менее волатилен и лучше подходит для расчетной доходности, особенно если объект находится рядом с транспортом или деловыми зонами.
Краткосрочная аренда дает более высокий денежный поток, но требует точного выбора локации. В центральных районах Афин действует запрет на новые регистрации, а объекты под Golden Visa нельзя использовать под посуточную сдачу.
Где покупать недвижимость в Греции в 2026 году
После повышения порогов Golden Visa рынок разделился на три группы: дорогие, но ликвидные локации; регионы с лучшим балансом цены и спроса; и территории, где вход дешевый, но перепродажа и аренда заметно слабее.
- Афины и Афинская Ривьера. В 2025 году цены в Больших Афинах выросли на 6,2%. Это все еще сильная динамика, но уже ниже, чем в Салониках и ряде регионов. Для дорогих объектов на Афинской Ривьере это рынок сохранения капитала и премиальной ликвидности, но не лучший выбор для покупателя, который рассчитывает на высокий арендный возврат при среднем бюджете.
- Салоники. По данным Банка Греции, в третьем квартале 2025 года цены на квартиры там выросли на 9,6% год к году, то есть заметно быстрее, чем в Афинах. При этом рынок дешевле столичного, а спрос поддерживается не только туристами, но и университетами, городской экономикой, логистикой и долгосрочной арендой.
- Крит. Здесь спрос поддерживается более длинным туристическим сезоном, чем на многих других островах. Средняя запрашиваемая цена на Крите с 2019 по 2025 год и достигла €2105 за кв. м. Для инвестора это заметно более доступный уровень, чем в премиальных островных локациях.
- Пелопоннес. В премиальном сегменте регион уже заметно подорожал, но по международным меркам все еще стоит дешевле многих сопоставимых южноевропейских направлений. Это рынок с горизонтом перепродажи в 5–7 лет и без такой ликвидности, как в Афинах.
- Киклады, прежде всего Миконос и Санторини. Здесь сохраняется сильный международный спрос, но именно эти локации попали в зону максимального порога Golden Visa, то есть от €800 тыс. Актив остается престижным и ликвидным в премиальном сегменте, но для покупателя с инвестиционной логикой средний чек стал слишком тяжелым.
Варианты жилой недвижимости в Греции
Где в Греции в 2026 году еще можно купить недвижимость с бюджетом до €250–400 тыс.
После ужесточения правил диапазон до €250–400 тыс. не исчез, но для стандартной покупки под Golden Visa в большей части страны нижняя рабочая планка теперь составляет €400 тыс. Уровень €250 тыс. сохранился только для конверсии коммерческих объектов в жилые и покупке исторических зданий под восстановление.
Наиболее актуальными направлениями являются Салоники и часть пригородов. Средняя запрашиваемая цена в муниципалитете Салоник в начале 2026 года находилась около €2625 за кв. м. Это означает, что квартира площадью 70–90 кв. м в ряде районов все еще укладывается в диапазон до €250–400 тыс. При этом сам рынок рос быстрее Афин, что делает его одним из самых сильных кандидатов для покупки не на эмоциях, а по цифрам.
Второе направление, которое сохраняет смысл, это Крит вне самых перегретых курортных точек. Здесь бюджет до €400 тыс. позволяет смотреть не только на компактные квартиры, но и на часть домов или апартаментов в локациях второго эшелона, где цена еще не доведена до уровня Миконоса и Санторини.
Третья рабочая зона, особенно ближе к €400 тыс., это Пелопоннес и часть материковых прибрежных районов вне перегретых витринных локаций. Здесь ниже конкуренция за вход, меньше давление международного премиального спроса и больше шансов купить объект без переплаты за бренд региона. По этим же причинам бюджет около €300–400 тыс. здесь часто работает эффективнее, чем та же сумма в перегретых частях Аттики.
Часто задаваемые вопросы об инвестициях в недвижимость Греции
Может ли иностранец купить недвижимость в Греции?
Граждане большинства стран могут свободно покупать недвижимость. Ограничения сохраняются только для отдельных приграничных зон, где требуется дополнительное разрешение. В остальной части страны процедура стандартная: получение налогового номера (AFM), открытие счета и оформление сделки у нотариуса.
Какая минимальная сумма для покупки недвижимости в 2026 году?
Формально нижнего порога нет, купить объект можно и дешевле €100 тыс. Но если речь идет о программе Golden Visa, то условия изменились:
- €800 тыс. в ключевых регионах, включая Афины и Салоники;
- €400 тыс. в большинстве других регионов;
- €250 тыс. только для отдельных объектов (реновация, конверсия).
Какую доходность дает недвижимость в Греции?
Средняя валовая доходность в 2026 году составляет около 4–5,5% годовых. В городах она выше за счет стабильной аренды, в премиальных локациях ниже из-за высокой цены входа. Краткосрочная аренда может давать больше, но она не везде разрешена.
Можно ли сдавать жилье в краткосрочную аренду?
В центральных районах Афины действует запрет на новые регистрации. Кроме того, объекты, купленные под Golden Visa, нельзя использовать для посуточной аренды. В других регионах правила мягче, но регулирование постепенно усиливается.
Какие дополнительные расходы при покупке?
К цене объекта обычно добавляется 8–12%:
- налог на передачу собственности;
- услуги нотариуса и юриста;
- регистрация сделки;
- комиссия агентства.
Дополнительно ежегодно платится налог ENFIA и налог на доход от аренды.
Где сейчас самые перспективные регионы для инвестиций?
В 2026 году лучше всего выглядят рынки с балансом цены и спроса:
- Салоники;
- Крит;
- Пелопоннес.
Афины остаются ликвидными, но уже дороже. Миконос и Санторини — это скорее премиальный сегмент, чем инвестиция с расчетом на доходность.
Автор
