В современном мире одна из самых надежных инвестиций — это покупка недвижимости, особенно, если речь идет о том, чтобы купить дом или квартиру у моря. Последние несколько лет очень популярными у инвесторов стали Черногория и Греция — отличный климат, постоянный поток туристов и растущая экономика делают эти страны надежным оплотом выгодного вложения и сохранения собственных средств. Обо всех нюансах приобретения недвижимости в Греции и Черногории — в большом интервью с CEO международного агентства недвижимости Homium Артуром Бразилевским.

Приобретение зарубежной недвижимости всегда требует знания малейших нюансов рынка недвижимости той или иной страны. Именно поэтому мы обратились за консультацией к эксперту мирового рынка недвижимости — CEO международного агентства недвижимости Homium Артуру Бразилевскому. 

Homium — группа компаний, специализирующихся на продаже зарубежной недвижимости как для украинцев, так и по всему миру. Агентство недвижимости Homium уже много лет является надежным проводником покупателей и продавцов на мировом рынке недвижимости. Также компания оказывает полный спектр услуг по управлению недвижимостью после покупки. 

Рынок недвижимости Черногории: тенденции и прогнозы

Черногория — балканская страна с хорошим климатом и уникальной природой, которая славится своими пляжами в бухтах Адриатического моря и живописными заповедниками в тени скалистых гор. Страна богата старинными деревнями, памятниками архитектуры и национальными парками. Сотни тысяч туристов ежегодно приезжают в эту страну: кто-то — чтобы насладиться пляжным отдыхом, а кто-то — чтобы увидеть собственными глазами ледниковые озера или пройти по живописным хайкинг-тропам. 

Рынок недвижимости Черногории уже более 5 лет демонстрирует стабильный рост. Улучшение экономического климата в стране, рост ВВП и улучшение благосостояния местного населения привели к тому, что внутренний спрос на рынке недвижимости стал расти. Начиная с 2017 года, цены на квартиры и дома в наиболее популярных городах страны — Будве, Которе, Баре — росли в среднем на 7% в год. 

Еще одним немаловажным фактором стало развитие инфраструктуры и рост количества ввода нового жилья. Часть предложений на первичном рынке сформировали узаконенные объекты, которые получили такую возможность после утверждения соответствующей законодательной базы. Упорядоченный рынок новостроек по качеству предложения вышел на европейский уровень, и все это, безусловно, привлекло внимание иностранных инвесторов. По статистике Центрального банка страны, в 2022 году количество иностранных инвестиций в Черногорию выросло на 70% — до €599 миллионов. При этом инвестиции в недвижимость Черногории выросли до €322,2 миллионов.

В итоге высокий спрос спровоцировал рост цен на недвижимость, и, по словам, Артура Бразилевского, в ближайшее время мы можем увидеть еще более резкий скачок. 

— По многим международным рейтингам Черногория занимает одну из лидирующих позиций среди стран с точки зрения инвестиций в недвижимость. И это не удивительно, ведь страна уже в ближайшие несколько лет планирует вступить в Евросоюз. Это, скорее всего, спровоцирует рост цен на недвижимость — такую же ситуацию мы видели в Хорватии, где стоимость недвижимости выросла в 2 раза. 

Также стоит учитывать, что количество туристов, приезжающих в страну, ежегодно растет. По последним данным, в 2022 году, на 15% увеличилось число желающих отдохнуть в этой солнечной стране. Особенно популярно черногорское направление среди туристов из Германии, Франции, Бельгии, Египта и Израиля. При этом, с появлением IT-специалистов и сотрудников международных компаний, работающих удаленно, понятие «сезонности» здесь постепенно исчезает — вполне разумные цены на среде и еду привлекают в Черногорию круглый год, и в 2023 году эта тенденция будет только расти.

дома на побережье в Будве, Черногория

Черногория, Будва

Не стоит забывать о пятилетнем моратории на строительство недвижимости на территории Будванской Ривьеры — самой популярной локации в стране. Это привело к дефициту новостроек и созданию ажиотажного спроса на покупку недвижимости от застройщика в этом регионе. Что интересно, рост цен на недвижимость в Будванской Ривьере привел к инерционному росту и в других регионах Черногории.

Конечно, рынок недвижимости чутко отреагировал на ситуацию в Украине, — откуда люди вынуждены были уехать в поиске безопасности. Часть из них поехала как раз в Черногорию, увеличив тем самым спрос как на аренду, так и на покупку недвижимости.

Все это привело к росту спроса на рынке аренды жилья, делая доходность от инвестиций в недвижимость еще более привлекательной. Наибольшим спросом среди инвесторов, конечно, пользуется недорогая недвижимость в прибрежных районах — чаще всего ее приобретают для сдачи в аренду. Чтобы купить квартиру с одной спальней в Будве или Которе, например, то стоит рассчитывать, как минимум на €90,000. Средняя стоимость посуточной аренды квартиры в «сезон» может принести до €1500 в месяц, а в не-сезон ее можно сдавать за €400 в месяц. И, если брать в расчет и долгосрочную аренду, то показатель возврата инвестиций (ROI) будет равняться 7,2-8,4% в крупных городах.

«Стоимость инвестиционно привлекательных объектов стартует примерно от €70,000»

— Какой минимальный порог входа на рынок недвижимости Черногории?

— Стоимость инвестиционно привлекательных объектов стартует примерно от €70,000. Я рекомендую приобретать недвижимость именно в крупных городах. В мелких поселках можно, конечно, найти и подешевле, но такая экономия ни к чему хорошему не приведет. В основном, потому что местная инфраструктура не предполагает проживание зимой, а значит, получить доход от недвижимости в «не-сезон» будет невозможно.

— Что нужно знать иностранцу, чтобы купить квартиру или дом в Черногории? Есть ли какие-то специальные условия?

— Недвижимость в Черногории можно купить для себя или сдавать ее в аренду — выгодно в любом случае. При этом никаких особенных условий здесь нет. Украинцам, например, чтобы купить недвижимость в Черногории, нужен только базовый пакет документов и надежное агентство, которое проверит все документы и проведет сделку «под ключ». В идеальном варианте покупатель, конечно, должен присутствовать в стране на момент проведения сделки. Однако, даже если такой возможности нет, то мы можем провести сделку и удаленно — для этого уже есть разработанный механизм действий. 

Еще один немаловажный нюанс — приобретение недвижимости в Черногории дает право на получение ВНЖ. Сейчас это особенно актуально.

При обращении в «MonteHome» для покупателя никаких дополнительных условий нет. А в целом, если вы хотите выгодно и надежно купить недвижимость в Черногории — обращайтесь в агентство «MonteHome», которое входит в группу компаний Homium. При этом комиссия для покупателей составляет 0%. Также компания оказывает постпродажный сервис управления недвижимостью.

вид на дома в Афинах, Греция

Греция, Афины

Рынок недвижимости Греции: тенденции и прогнозы

Еще одной очень перспективной страной с точки зрения инвестиций в недвижимость в 2023 году стала Греция. 

Греция расположена на Балканском полуострове и включает в свой состав сотни островов в Эгейском и Ионическом морях. Это страна с богатой историей, берущая свои истоки от знаменитой Древней Греции — именно здесь зарождалась западная цивилизация. Отличный климат и живописная природа сделали Грецию одной из самых популярных стран у туристов, которые приезжают сюда круглый год. При этом доходы от туризма составляют около 20% ВВП Греции.

После кризиса, который продолжался вплоть до 2017 года, экономика страны, наконец, стала восстанавливаться и показывать стабильный рост. По данным Центрального Банка Греции, ВВП в 2022 году вырос на 7,8%, а это один из самых высоких темпов роста в Европейском союзе. По экономическому прогнозу Евросоюза, ВВП Греции в 2023-2024 годах будет расти примерно на 1-2% в год. Ожидается, что в ближайшие несколько лет инфляция снизится, а доходы местного населения вырастут, — это приведет к улучшению ситуации и на рынке недвижимости в том числе.

— Рост цен на недвижимость в Греции начался еще в 2017 году, однако высокий уровень инфляции фактически «съедал» часть этой разницы, и, с учетом этого, рынок недвижимости находился в состоянии стагнации, — рассказал Артур Бразилевский. — Низкий уровень доходов населения и высокие процентные ставки по кредитам стали основными причинами падения внутреннего спроса — в итоге стоимость недвижимости в кризисный период снизилась практически на 23%. 

Однако 2021 год сумел кардинально переломить ситуацию: борьба с инфляцией, рост реальных доходов населения смогли стабилизировать внутренний рынок недвижимости. Свою роль сыграл и тот факт, что с 2022 года уединенная курортная недвижимость стала пользоваться невероятной популярностью у покупателей. Как следствие, стали расти цены на недвижимость — примерно на 8-10% в год. Конечно, тут же активизировались и иностранные инвесторы. По официальной статистике, объем иностранных инвестиций в страну в 2022 году вырос примерно на 19%, а доля иностранных инвесторов — до 60%. По данным Центрального Банка Греции за первые девять месяцев 2022 года объем иностранных инвестиций в недвижимость составил €1,27 млрд, что на 60% больше, чем год назад. Всего же за 2022 год иностранцы купили недвижимости в Греции примерно на €1,5 млрд — показатель более, чем внушительный. 

По официальной статистике, в 2022 году цены на недвижимости выросли в среднем на 9,4%. Однако, если брать в расчет только курортные города, то рост будет намного более значительным. Стоимость «квадрата» жилья в крупных городах равнялась в среднем €1,800 — €2,200. Сейчас в Афинах купить квартиру можно по цене от €2,400 за «квадрат», в Салониках — от €1,600 за квадратный метр, на островах — от €2,200 за «квадрат». Это примерные цены, и нужно понимать, что многое зависит от самой квартиры или дома и его расположения. Однако, по моему опыту, выгодно купить недвижимость в Греции все еще можно — достаточно обратиться к услугам опытного агентства недвижимости, который хорошо ориентируется на рынке недвижимости.

«Греция в прошедшем году стала одной из самых прибыльных стран с точки зрения инвестиций»

— Какой минимальный порог входа на рынок недвижимости Греции?

— Я бы выделил несколько стратегий инвестиционного поведения на рынке недвижимости Греции. Первый вариант — это приобретение инвестиционной курортной недвижимости для последующей его сдачи в посуточную аренду туристам. Такие квартиры стоят от €70,000.

Второй вариант — покупка недвижимости в крупных городах (Афины, Солоники) для ее долгосрочной сдачи. Такие квартиры стоят, как правило, дороже — от €100,000 за апартаменты типа 1+1. 

Третий вариант — недвижимость для студентов. Инвесторы выбирают приобретение целых жилых комплексов или общежитий для сдачи жилья именно студентам. Единственное условие здесь — расположение рядом с ВУЗами в крупных городах. В этом сегменте доход может достигнуть до 10% годовых. При этом самая недорогая студенческая квартира под инвестицию стоит €50,000.

Для крупных инвесторов подойдет коммерческая недвижимость туристического плана, где стоимость объектов начинается от €500,000. Это могут быть мини-отели, гостиницы, доходные дома, объекты стрит-ритейла. При этом здесь выгоднее всего приобретать объекты под реконструкцию: старые многоквартирные дома, заброшенные фабрики или заводы. 

К слову, покупателю не придется ни о чем беспокоится — агентство недвижимости GreekHome, которое входит в группу компаний Homium, предоставляет полный спектр услуг по долгосрочному управлению недвижимостью.

— Насколько выгодно покупать недвижимость в Греции для сдачи в аренду?

— Греция в прошедшем году стала одной из самых прибыльных стран с точки зрения получения дохода от инвестиционной недвижимости. На это влияет, в первую очередь, нескончаемый поток туристов, которые приезжают в Грецию — по официальным данным, в 2022 году страну посетили несколько миллионов туристов.

Стоимость посуточной аренды, как и в любом туристическом городе, сильно зависит от расположения объекта недвижимости и его состояния. В среднем, арендовать квартиру-студию на сутки в популярных городах Греции можно примерно за €80. Чем ближе к морю — тем стоимость выше. 

По официальной статистике, за последний год рост прибыльности сдачи недвижимости в аренду в туристических городах Греции (например, Афины, Солоники, Халдикики или о.Крит) составил около 50%. В итоге квартира стоимостью €100,000 может приносить прибыль до €10,000 в год.

— Что нужно знать иностранцу, чтобы купить квартиру или дом в Греции? Есть ли какие-то специальные условия?

— Для того, чтобы купить недвижимость в Греции, иностранному инвестору не требуется никаких особенных условий — лишь базовый пакет документов и необходимая сумма инвестиций. Единственная особенность: деньги на счет продавца должны быть переведены со счета, оформленного именно на покупателя. При этом греческие банки на данный момент не проверяют источник происхождения средств нерезидентов. Однако, на мой взгляд, ситуация в этом вопросе может скоро измениться. 

Не стоит забывать о том, что приобретение недвижимости на определенную сумму (более €250,000 в мелких городах и более €400,000 в крупных городах) может стать основанием для получения ВНЖ этой страны. Это очень значимый фактор для большинства инвесторов. 

При обращении в «GreekHome» для покупателя никаких дополнительных условий нет. А в целом, если вы хотите выгодно и надежно купить недвижимость в Греции — обращайтесь в агентство «GreekHome», которое входит в группу компаний Homium. Также компания оказывает постпродажный сервис управления недвижимостью.