Zeit, ein Haus in Kroatien zu kaufen? Experten für Preise und Trends auf dem kroatischen Immobilienmarkt

Der Immobilienmarkt in Kroatien zieht aktiv Investoren aus der ganzen Welt an — im Jahr 2021 betrug der Anteil der Transaktionen mit Beteiligung ausländischen Kapitals 75%. Aber warum Kroatien? Was den Immobilienmarkt hierzulande attraktiv macht und zu welchen Konditionen Ausländer hier Immobilien erwerben können — lesen Sie in unserem Expertenartikel. 

Kroatien ist ein ziemlich kleines Land mit einer Bevölkerung von etwa 4 Millionen Menschen. Dieser Staat ist besonders bekannt für seine Vielfalt an mittelalterlichen Städten und Dörfern und das angenehme mediterrane Klima. Besonders rentabel wurde es in Kroatien, nach 2013 in Immobilien zu investieren: es war das Jahr, in dem sich das Land von der Krise des Jahres 2008 erholte und Teil der Europäischen Union wurde.

Bürger welcher Länder kaufen am häufigsten Immobilien in Kroatien? Welche Regionen sind am stärksten nachgefragt? Wie sieht es mit den Immobilienpreisen aus? Wie können Ausländer Immobilien in Kroatien kaufen? Alle Details wurden uns von Peter Pollak und Suzana Đurica mitgeteilt — sie vertreten das Unternehmen IC-REAL als Experten für internationale Investoren in Kroatien, insbesondere in Istrien.

«Die meisten Käufer kaufen lieber Häuser an der Küste»

— Können Sie uns bitte sagen, was am kroatischen Immobilienmarkt bemerkenswert ist?

— Der Immobilienmarkt in Kroatien ist geprägt von Immobilien an der Küste, in Meeresnähe, auf den Inseln in der Adria und am Mittelmeer. Dieser Markt ist völlig anders als der «Binnenmarkt» in Kroatien. Die Küstenlinie Kroatiens, einschließlich aller Inseln, beträgt 6.200 km und dieses Gebiet ist natürlich bei internationalen Käufern begehrt. Denn hier lässt sich das Leben im milden Klima das ganze Jahr über genießen: Zum Verständnis — das Sitzen auf den Terrassen im Café ist auch im Winter möglich.

Interessanterweise kommen die Leute oft als Touristen nach Kroatien, und nachdem sie diesen Ort kennengelernt haben, sind sie bestrebt hier eine Immobilie zu kaufen. Übrigens boomt der Tourismussektor in Kroatien im Jahr 2022 wirklich — dieses Jahr hat den Rekord von 2019 weit übertroffen, 2022 waren es rund 20% mehr Besucher.

— Wer von den Ausländern kauft am häufigsten Immobilien in Kroatien? Und welche Immobilien sind am gefragtesten?

— Die Nachfrage nach kroatischen Immobilien ist hoch, insbesondere von Käufern aus Deutschland und Österreich. Außerdem kommen viele Immobilienkäufer aus Slowenien, Tschechien, der Slowakei, Ungarn und der Schweiz. Die meisten Käufer bevorzugen Immobilien an der Küste und wenn möglich mit Meerblick.

— Was sind die beliebtesten Regionen für den Kauf von Immobilien in Kroatien?

— Zu den beliebten Orten, an denen Käufer interessiert sind, gehören: die Halbinsel Istrien im Norden (mit den bekannten Orten wie Rovinj, Poreč und Pula); die Kvarner Bucht mit Opatija, Crikvenica und der Insel Krk; und der südliche Teil des Landes in Dalmatien (von Zadar und Split bis Dubrovnik) mit zahlreichen Inseln, die als Segelparadies bekannt sind.

Istrien ist aus kultureller und historischer Sicht sehr interessant: Diese Region war lange Zeit Teil des Römischen Reiches wie die Pula Arena bezeugt, Teil von Venezien und Teil der Österreichischen Monarchie.

«Wenn Sie ein Haus von Grund auf neu bauen, können Sie viel Geld sparen»

— Wie sieht es derzeit mit den Immobilienpreisen aus?

— Die Preise für kroatische Immobilien steigen weiter, bis zu 20% pro Jahr. Die steigenden Marktpreise werden durch folgende Faktoren beeinflusst: ein wahrer «Hype» von Käufern aus Deutschland, die Jagd nach erstklassigen Lagen mit Meerblick, steigende Materialpreise und steigende Produktionskosten; und natürlich das Coronavirus und die Begleiterscheinungen der Pandemie im Tourismusbereich. Immobilienkäufer lockt auch, dass Kroatien einfach und schnell mit dem Auto zu erreichen ist, man also unabhängig vom Flugzeug ist; Außerdem lockt das Steuer- und Regulierungssystem in Kroatien Investoren dazu, Geld hier sicher in lokalen Immobilien zu parken.

Die Preise für schlüsselfertige Neubauwohnungen an der Küste liegen bei rund EUR 3.300/m², in Top-Lagen bis zu EUR 6.500/m².

Notiz. Der Kauf einer Wohnung in Zagreb, der Hauptstadt Kroatiens, ist im Durchschnitt für EUR 120-175.000.- möglich. Der Preis pro «Quadratmeter» variiert je nach Entfernung zum Zentrum zwischen EUR 2.400.- und 3.500.-.

— Interessant sind auch landwirtschaftliche Immobilien in Kroatien, Olivenplantagen zum Beispiel. Dies liegt daran, dass die EU hohe Förderungen für die Bewirtschaftung neuer landwirtschaftlicher Flächen gewährt, im Durchschnitt etwa 70% der Investitionen in den Agrarbetrieb sowie jährliche Zuschüsse für die Flächen. Zudem ist Olivenöl aus Istrien das wohl teuerste der Welt: Regionale Erzeuger verlangen EUR 40.- und mehr pro Liter.

— Wie kann ein Ausländer Immobilien in Kroatien kaufen? Was sind die Voraussetzungen dafür?

— Grundsätzlich kann jeder, egal aus welchem Land man kommt, Immobilien und Grundstücke in Kroatien sowohl für Wohn- als auch für Gewerbezwecke kaufen. Der einfachste Weg dazu ist die Gründung eines eigenen Unternehmens in Kroatien, in dessen Auftrag dann der Immobilienkauf durchgeführt wird.

Ein Unternehmen zu gründen ist nicht schwer, es kann online oder per Post erfolgen, und man muss dafür nicht extra nach Kroatien reisen. Der gesamte Prozess dauert etwa 6 bis 8 Wochen. Dadurch erhält der Gründer den Status einer juristischen Person und ein Bankkonto in Kroatien.

Es ist attraktiv, mit dem eigenen Unternehmen in Kroatien ein Haus, ein Apartmenthaus usw. zu bauen, und in diesem Fall können 25% Mehrwertsteuer (MwSt.) von den gesamten Baukosten refundiert werden. Wenn Sie also ein Haus von Grund auf neu bauen, können Sie viel Geld sparen. Bei einem Projekt mit Kosten von beispielsweise EUR 450.000.- inkl. MwSt. beläuft sich der Nutzen auf rund EUR 100.000.-

Wer interessiert ist, Immobilien ausschließlich für sich selbst zu kaufen, kann dies auch ohne Gründung eines Unternehmens tun. Alle EU-Bürger können problemlos als natürliche Personen Immobilien in Kroatien kaufen und Eigentum erwerben. Bei Nicht-EU-Bürgern kommt dies auf die staatlichen bilateralen Vereinbarungen an, bzw. eben nur als «eigenes kroatisches Unternehmen». 

«Am 1. Januar 2023 führt Kroatien den Euro als Währung ein»

— Wie hoch sind die ungefähren Kosten für die Gründung eines eigenen Unternehmens in Kroatien?

— Wenn der Gründer eine Person ist, dann einmalige Gründungskosten von EUR 3.900.- inkl. aller Gebühren und Verträge, und in Folge Pauschalkosten für die Buchhaltung von ca. EUR 2.500.- pro Jahr.

— Wie hoch sind die Steuersätze in Kroatien für Unternehmen?

— Die Mehrwertsteuer beträgt im Allgemeinen 25% und ist nur für Lebensmittel und Medikamente niedriger. Die Körperschaftsteuer für Unternehmen beträgt 10-18%, die Einkommensteuer für Personen 10-30%.

— Welche zusätzlichen Kosten entstehen beim Kauf einer Immobilie/eines Grundstücks in Kroatien?

— Die Kosten für einen Rechtsanwalt für die Erstellung des Kaufvertrages, Eintragung ins Grundbuch etc. sind mit ca. 1,5% zzgl. 25% MwSt. zu kalkulieren. Die Grunderwerbsteuer beträgt 3%. Zusätzlich ist eine Vermittlungsprovision zu bezahlen, unsere Firma berechnet 3% zzgl. 25% MwSt.

— Kreditfinanzierung bei einer kroatischen Bank, wie sind die Konditionen dort?

— Bei Immobilien gibt es in der Regel eine Laufzeit von 10-12 Jahren, ein Eigenkapitalanteil von ca. 30-50% ist notwendig. Die Verzinsung liegt derzeit bei ca. 7-8% pro Jahr.

— Wie viel kann ich mit der Immobilie im Land verdienen und wie kann ich das tun?

— Es gibt viele Investoren, die in Kroatien Häuser bauen, um sie an Touristen zu vermieten. Auch für Käufer von Hotels, Camping-/Glampingplätzen etc. gibt es hervorragende Möglichkeiten. Es gibt noch erstklassige Baugrundstücke für Tourismuszwecke direkt am Meer, mit eigenem Strand, denn hier gelten andere Regelungen als bei Privathäusern. Generell liegt das Verdienstpotential mit Immobilien allein für das Vermieten an Touristen bei 7 bis 15% pro Jahr, also durchaus attraktiv.

— Was erwarten Sie ausgehend von der aktuellen Marktsituation in der Zukunft?

— Hier ist grundsätzlich keine Rezession oder ein Preisverfall zu erwarten. Am 1. Januar 2023 führt Kroatien den Euro als Währung ein und wird Teil des Schengen-Raums. Die Grenzkontrollen fallen dann weg! Das bedeutet auch, dass Sie mit einem Visum für Kroatien auch in allen anderen Schengen-Staaten der EU Reisefreiheit genießen. Und auch die Zahl der Touristen wird weiter steigen — einige Hotelgruppen investieren in den Ganzjahrestourismus mit Wellness & Spa, Therme, Sport & Freizeit. Istrien, Kroatien — es ist ein toller Standort und ein schönes Land!