Какие тенденции на рынке жилой недвижимости Португалии наблюдаются в 2024 году? Анализ рынка от REALTING

Расположенная на побережье Атлантического океана, Португалия по праву является одной из самых привлекательных стран Европы для покупки недвижимости. В 2023 году на рынке жилья Португалии наблюдался ряд событий, которые оказывали негативное влияние. Рассмотрим, как ощущает себя рынок в 2024 году и какие тенденции там наблюдаются.

Рекордная активность в 2021 и 2022 году, падение спроса в 2023. Что наблюдаем в 2024?

На протяжении более чем 10 лет количество сделок купли-продажи с жилой недвижимостью в Португалии показывало рост, о чем свидетельствуют данные Национального Института Статистики Португалии (Instituto Nacional de Estatística). 

Так, в 2013 году в Португалии было зарегистрировано 66,058 сделок купли-продажи с жилой недвижимостью. А уже в 2019 году (то есть до начала пандемии COVID-19) на рынке жилья Португалии было зарегистрировано 154,865 сделок купли-продажи, что в 2.3 раза больше, чем в 2013 году. В 2020 году в связи с пандемией и экономическими проблемами, к которым она привела, количество сделок с жильем снизилось на 11.2% в сравнении с 2019 годом и составило 137,513.

Рекордными по количеству сделок купли-продажи с жилой недвижимостью стали 2021 и 2022 годы — 165,682 и 167,900 сделки соответственно. Такие впечатляющие результаты для португальского рынка стали возможны благодаря следующим факторам: меры, направленные на восстановление экономики после пандемии; действовавшая на тот момент программа «Золотая виза»; низкие процентные ставки по кредитам на жилье. Все это стимулировало спрос на рынке жилой недвижимости страны.

Далее последовал 2023 год, в течение которого активность на рынке заметно снизилась и была сравнима с 2020 годом — годом пандемии. Всего за 2023 год было зарегистрировано 136,499 сделок, что на 18.7% меньше, чем в 2022 году. На протяжении всего 2023 года наблюдался ряд событий, которые привели к падению спроса и активности на рынке. 

Начиная со 2 квартала 2022 года, в Португалии постепенно стали повышать процентные ставки по жилищным кредитам. Так, если в январе 2022 года процентная ставка по жилищным кредитам по данным Национального Института Статистики Португалии составляла 0.801%, то уже через год (в январе 2023 года) она составляла 2.183%, а к концу 2023 года и вовсе 4.593%. 

Среди других факторов, которые повлияли на падение спроса и активности на рынке жилья в 2023 году, также выделяют рост цен на недвижимость и замедление экономического роста в стране. 

Некоторые эксперты отмечают, что закрытие программы «Золотая виза» также могло оказать влияние. Но здесь стоит сказать, что программа «Золотая виза» официально была завершена 7 октября 2023 года, то есть под конец года, поэтому это вряд ли могло бы оказать существенное воздействие. 

Стоит отметить и то, что в 2023 году иностранными гражданами была совершена 10,391 сделка купли-продажи с жилой недвижимостью, в то время как в рекордном 2022 году сделок было 10,722, что всего лишь на 3% больше, чем в 2023. Это доказывает, что падение спроса на рынке наблюдалось именно со стороны граждан Португалии.

По актуальным данным Национального Института Статистики Португалии, во 2 квартале 2024 года было зарегистрировано 37,125 сделок купли-продажи с жилой недвижимостью, что на 12.2% больше, чем в 1-м квартале этого года и на 10.4% больше, чем во 2-м квартале 2023 года. Всего за 1-е полугодие 2024 года было зарегистрировано 70,202 сделки купли-продажи, что на 3% больше, чем за аналогичный период прошлого года.

Во 2-м квартале 2024 года сделки по регионам распределились следующим образом:

• Север (Norte). Этот регион является рекордсменом по числу сделок с жильем (и титул рекордсмена у него на постоянной основе) — 10,995 сделок (29.6% от общего числа сделок в квартале).
• Большой Лиссабон (Grande Lisboa). Регион, который включает в себя столицу Португалии — Лиссабон. В этом регионе зарегистрирована 7031 сделка (18.9% от всех сделок).
• Центр (Centro) — 5885 сделок (15.9% от всех сделок).
• Полуостров Сетубал (Península de Setúbal) — 3523 сделок (9.5% от всех сделок).
• Запад и долина Тежу (Oeste e Vale do Tejo) — 3475 сделок (9.4% от всех сделок).
• Алгарве (Algarve) — 2836 сделок (7.6%).
• Алентежу (Alentejo) — 1945 сделок (5.2%).
• Автономный регион Мадейра (Região Autónoma da Madeira). Островная территория Португалии, которая является популярным курортом. Здесь во 2 квартале 2024 года было зарегистрировано 836 сделок (2.3%).
• Автономный регион Азорские острова (Região Autónoma dos Açores) — это также островная территория страны, и по итогам 2 квартала здесь было зарегистрировано 599 сделок (1.6%).

Денежный оборот в сделках купли-продажи с жилой недвижимостью по итогам 2-го квартала 2024 года составил 7876.68 млн. EUR, что на 17% больше, чем в 1-м квартале текущего года, и на 14.1% больше, чем во 2-м квартале 2023 года.

Структура португальского рынка

В Португалии с 2016 по 2022 год доля нового жилья в сделках купли-продажи варьировалась от 16% до 19%. По итогам 2023 года она составила 21%. Во 2-м квартале 2024 года доля нового жилья в сделках составила 20%, что аналогично прошлому кварталу. 

Чаще всего сделки с новой жилой недвижимостью совершались в следующих регионах: Север (Norte) — 26% от всех сделок с жильем в регионе, Мадейра (Região Autónoma da Madeira) — 22% от всех сделок с жильем в регионе.

Реже всего сделки с новым жильем встречались в регионах Алентежу (Alentejo) и на полуострове Сетубал (Península de Setúbal) — 12% и 15% от всех сделок с жильем соответственно.

Во 2-м квартале 2024 года 94% всех сделок с жилой недвижимостью было совершено резидентами Португалии, 3% гражданами Европейского союза (исключая Португалию), 3% — гражданами других стран. Эта тенденция сохраняется на протяжении последних 5-ти лет.

Цены на рынке жилой недвижимости Португалии

По данным Статистической службы Европейского Союза, Португалия замыкает пятерку стран ЕС, где индекс цен на жилую недвижимость показывает наибольший рост с 2015 года.

Согласно данным Национального Института Статистики, индекс цен на жилую недвижимость по итогам 2-го квартала 2024 года вырос на 3.9% по отношению к 1-му кварталу 2024 года и на 7.8% по отношению ко 2-му кварталу 2023 года.

Индексы на новое и существующее жилье:

1. Индекс цен на существующую жилую недвижимость во 2-м квартале 2024 года установился на уровне 234.52, что на 3.9% больше, чем в предыдущем периоде, и на 8.3% больше, чем во 2-м квартале 2023 года.
2. Индекс цен на новую жилую недвижимость составил 182.98 — это на 3.8% больше, чем в 1-м квартале этого года, и на 6.6% больше, чем во 2-м квартале прошлого года.

Рассмотрим более подробно, какой уровень цен на жилую недвижимость установился в различных регионах Португалии по итогам 2-го квартала 2024 года.

В соответствии с Национальным Институтом Статистики Португалии, для анализа цен используется медианная цена продажи — значение, которое делит совокупность всех сделок с жилой недвижимостью на две равные половины. 

В отличие от средней цены, медианная цена не учитывает значения-экстремумы, которые могут искажать реальную ситуацию на рынке. Также Национальный Институт Статистики выделяет 1-е (Q1) и 3-е (Q3) квартильное значение цены продажи жилья: 1-й квартиль (Q1) — это такое значение, меньше которого будет 25% от всех сделок с жилой недвижимостью, а 75% будет больше; 3-й квартил (Q3) — это значение, больше которого будет 25% от всех сделок с жильем. 

Для начала рассмотрим, какие цены на жилую недвижимость установились в регионах Португалии. В таблице ниже указана медианная цена продажи, 1-е и 3-е квартильное значение цены продажи жилья во 2-м квартале 2024 года, а также изменение медианной цены продажи по отношению к 1-му кварталу 2024 года и ко 2-му кварталу 2023 года. 

Рассмотрим, какие цены на жилую недвижимость установились в столице Португалии, Лиссабоне, и в 6-ти крупнейших городах страны.

Во 2-м квартале 2024 года медианная цена на жилую недвижимость в Лиссабоне установилась на уровне 4203 EUR/кв.м, что на 3% больше, чем в 1 квартале этого года, и на 0.4% больше, чем во 2-м квартале прошлого года. 

В разрезе новой и существующей недвижимости медианная цена следующая:

• Медианная цена продажи квадратного метра в сделках с существующей недвижимостью во 2-мквартале 2024 года составила 4004 EUR/кв.м, что на 3.7% больше, чем в 1-м квартале 2024 года, и на 0.6% больше, чем во 2-м квартале 2023 года.
• Медианная цена продажи квадратного метра в сделках с новой недвижимостью во 2-м квартале 2024 года составила 5405 EUR/кв.м, что на 6.2% больше, чем в 1-м квартале 2024 года, и на 3.6% больше, чем во 2-м квартале 2023 года.

Районами с самой высокой ценой квадратного метра в Лиссабоне являются Santo António и Marvila — медианная цена «квадрата» в этих районах составила 6315 EUR/кв.м и 6044 EUR/кв.м соответственно.

Крупнейшими городами Португалии после столицы являются Порту, Вила-Нова-ди-Гая, Амадора, Брага, Коимбра, Фуншал. 

Порту — это второй по величине город Португалии, который расположен в северной части страны на берегу реки Дуэро. Город является важным экономическим и промышленным центром страны, а также популярным туристическим центром.

Медианные цены на жилье в Порту

Вила-Нова-ди-Гая — это третий по величине город Португалии. Вила-Нова-ди-Гая расположен на противоположном от Порту берегу реки Дуэро. С Порту он соединен мостом Луиша I. Вила-Нова-ди-Гая как и Порту является важным экономическим и туристическим центром страны.

Медианные цены на жилье в Вила-Нова-ди-Гая

Амадора расположена в нескольких километрах северо-западнее Лиссабона. Амадора по сути является пригородом Лиссабона, ее общественный транспорт полностью интегрирован с сетью общественного транспорта Лиссабона.

Медианные цены на жилье в Амадоре

Брага — один из древнейших городов Португалии, известен как «португальский Рим». В городе сохранилось множество архитектурных памятников, зданий и сооружений различных исторических эпох. Город объединяет в себе исторические, культурные и религиозные традиции.

Медианные цены на жилье в Браге

Коимбра — город, расположенный на берегу реки Мондего. Когда-то этот город был первой столицей Королевства Португалия, на протяжении многих лет являлся резиденцией монархов Португалии. Также он знаменит старейшим университетом страны.

Медианные цены на жилье в Коимбре

Фуншал — это административный центр автономного региона Мадейра. Фуншал известен своими фестивалями, среди которых: фестиваль цветов, праздник фейерверка, фестиваль вина. Город является важным курортно-туристическим центром страны.

Медианные цены на жилье в Фуншале

Выше была представлена статистика о медианной цене квадратного метра в Португалии, основанная на данных о сделках купли-продажи, которые предоставлены Португальским налоговым и таможенным управлением Национальному Институту Статистики Португалии.

Также в Португалии собирается информация о банковской оценке медианной стоимости жилой недвижимости, которая основывается на данных банковских оценок финансовыми учреждениями, предоставляющими кредиты на покупку жилья. Банковская оценка медианной стоимости жилья — это медианная стоимость жилой недвижимости, для покупки которой банки предоставили кредиты. Рассмотрим, какие цены на жилую недвижимость в разрезе квартир и домов установились в крупнейших городах Португалии согласно банковским оценкам жилья.

Согласно Национальному Институту Статистики, медианное значение банковских оценок жилья в Лиссабоне по итогам сентября 2024 года достигло следующих значений:

• Для квартир медианная стоимость составила 3816 EUR/кв.м, что на 0.3% больше, чем в августе этого года, и на 2.7% больше, чем в сентябре прошлого года.
• Медианная стоимость дома составила 4420 EUR/кв.м — это +5.8% по отношению к августу этого года и +9.2% к сентябрю прошлого года.

Рассмотрим банковские оценки медианной стоимости жилой недвижимости для городов Порту, Вила-Нова-ди-Гая, Амадора, Брага, Коимбра, Фуншал.

Банковская оценка медианной стоимости квартир в сентябре 2024 года

Банковская оценка медианной стоимости домов в сентябре 2024 года

По итогам прошедших двух кварталов 2024 года можно сказать, что на рынке жилой недвижимости Португалии наблюдается активность, схожая с прошлым годом. В условиях высоких для португальского рынка жилья процентных ставок, а также постоянно растущих цен на жилую недвижимость, спрос на рынке не снижается, а демонстрирует хоть и небольшой, но все же рост. 

В ближайшем будущем рынок жилья Португалии ожидают благоприятные изменения — рост спроса на рынке и увеличение активности в сделках купли-продажи. Стимулом для покупки жилья будут служить дешевеющие кредиты (впервые за 2 года процентные ставки по кредитам стали снижаться), экономический рост страны, а следовательно, и рост доходов населения. Стоит отметить, что при таких условиях ожидать снижения цен на жилье не приходится.

Португальский рынок жилой недвижимости показывает устойчивость и способность к росту и развитию, что будет оказывать положительное влияние на приток инвестиций. Сам рынок является довольно многогранным и может предложить потенциальным покупателям огромный выбор — от курортной и элитной недвижимости на побережье Атлантического океана и острова Мадейра до традиционной жилой недвижимости в различных уголках страны.