В настоящее время не каждый иностранец может приехать в Польшу с целью покупки недвижимости: пандемия коронавируса привела к закрытию границ ряда европейских стран. На самые часто задаваемые вопросы о том, как приобрести собственность в Польше, отвечает Галина Харламова, ведущий риэлтор АН East West Reals в Варшаве.

Содержание:

  1. Схема удаленной покупки
  2. Какие нужны документы для приобретения недвижимости в Варшаве?
  3. Как произвести оплату, перечислить деньги из-за границы?
  4. Кому я должен перечислить оплату за покупку недвижимости?
  5. Безопасно ли покупать недвижимость в Польше по доверенности?
  6. Может ли доверенное лицо стать собственником квартиры при удаленной покупке по доверенности?
  7. Переживаю, что квартира мне не понравится или окружение не будет соответствовать ожиданиям. Как я могу быть уверен в том, что предоставленные мне видео и фото недвижимости соответствуют тому объекту, который я покупаю?
  8. Как я могу быть уверен, что счет, на который я перечисляю оплату, принадлежит нотариусу/застройщику?
  9. Могу ли я ознакомиться с договором купли-продажи перед тем, как мое доверенное лицо его подпишет в моем имени? На каком языке он будет?
  10. Смогу ли я потом перепродать купленную недвижимость тоже удаленно?
  11. Как я могу узнать, что я стал собственником недвижимости в Польше? Есть ли какой-то электронный реестр для проверки недвижимости?
  12. Зачем рисковать и покупать удаленно, если можно подождать открытия границ и приехать на покупку лично?
  13. Я не знаю города, как я могу выбрать подходящий район и место недвижимости? Что делать, если рядом с объектом будет завод / шумная дорога / плохая транспортная развязка и т. д.?
  14. Должен ли я предоставить подтверждение легальности происхождения денежных средств?
  15. У какого нотариуса я должен сделать доверенность для покупки недвижимости в Польше? Где мне взять образец содержания такой доверенности? На каком языке она должна быть?
  16. Смогу ли я получить оригинал подписанного договора купли-продажи?
  17. Что делать, если застройщик окажется ненадежным и не достроит объект?
  18. Что делать, если у купленной недвижимости в процессе эксплуатации будут выявлены скрытые недостатки?
  19. У кого будут храниться ключи от моей новой квартиры, пока я не приеду? Как мне узнать, что в квартире в мое отсутствие никто не живет?
  20. Как я могу получить ключи от квартиры от застройщика, если я не могу приехать?
  21. Полезные ссылки

Схема удаленной покупки

Процесс приобретения недвижимости без фактического присутствия покупателя в Варшаве осуществляется следующим образом.⠀

  1. Изучение запроса покупателя. Для начала необходимо понимать критерии поиска. Цель приобретения, локализация, бюджет и другие важные для покупателя критерии — близость школ и садиков, университета, инфраструктура, нулевой этаж с палисадником или последний этаж, вторичный или первичный рынок — каждая деталь имеет значение.⠀
  2. Выбор объекта. Видеоконференции в удобных мессенджерах: Skype, Viber или WhatsApp. Видео об объекте и близлежащей инфраструктуре, отправка на почту всех необходимых документов, связанных с объектом, который Вас заинтересовал. В том числе, видео- и телефонные конференции с продавцом или застройщиком. Вся необходимая информация для принятия решения о приобретении недвижимости может быть предоставлена Вам удаленно уже в течение 2-3 рабочих дней.⠀
  3. Резервация объекта. Подписание резервационного договора возможно удаленно путем обмена сканами такого подписанного договора с отправкой обычной почтой оригинала договора. Последующая резервационная оплата также может быть осуществлена на счет застройщика из любой точки мира.
  4. Подписание нотариального договора. Для подписания нотариального договора купли-продажи нам будет необходима нотариальная доверенность, которую мы здесь на месте переводим у присяжного переводчика. Проект и образец доверенности наши покупатели всегда получают от того нотариуса, который непосредственно будет заверять их сделку. В такой доверенности всегда прописываются подробности полномочий: какую недвижимость приобретаем, за какую цену, на чье имя, с полномочиями в дальнейшем перерегистрировать все необходимые права на нового собственника.

Какие нужны документы для приобретения недвижимости в Варшаве?

Для приобретения квартиры покупателю необходим загранпаспорт. Если Вы состоите в законном браке, то нужны также паспортные данные Вашего(-ей) супруга(-и). В случае если Вы хотите приобрести земельный участок, дом на земельном участке или коммерческую недвижимость, понадобится разрешение Министерства внутренних дел Польши. Если Вы хотите приобрести квартиру на партере (нулевом этаже) с палисадником, то разрешение МВД Вам не нужно.

Как произвести оплату, перечислить деньги из-за границы?

  • Украина. Разрешен международный банковский перевод до 100.000 долларов от 1 покупателя в год для инвестиции за границей. Приобретение недвижимости в Польше расценивается как инвестиция — супруги могут приобрести недвижимость уже по цене 200.000 долларов.
  • Беларусь. Отдельные банки с расчетного счета банка Беларуси на расчетный счет в Польше. Предоставляется оригинал и перевод нотариального акта, на основании которого необходимо осуществить оплату. 
  • Россия. Без ограничений с расчетного счета банка РФ на расчетный счет в Польше. Предоставляется оригинал и перевод нотариального акта, на основании которого необходимо осуществить оплату.

Как иностранцу купить недвижимость в Польше

Кому я должен перечислить оплату за покупку недвижимости?

На первичном рынке — на трастовый счет застройщика. При подписании договора с застройщиком, цена квартиры разбивается на 8-9 платежей. Покупатель никогда не перечисляет денежные средства напрямую застройщику. Банк, в котором открыт трастовый расчетный счет, выезжает на строящийся объект и проверяет готовность конкретного этапа строительства (котлован, уровень подземного паркинга, 3 этажа, 6 этажей, готовый каркас, состояние под отделку и т. д.) и только после этого перечисляет денежные средства застройщику. На вторичном рынке — нотариальный депозитный расчетный счет.

Перед подписанием сделки купли-продажи, покупатель перечисляет денежные средства на специальный депозитный счет нотариальной конторы. После подписания сделки купли-продажи нотариус перечисляет денежные средства продавцу.

Безопасно ли это? Да! Нотариус, адвокат, судья, прокурор — это должности наивысшего общественного доверия в Польше согласно действующему законодательству. Если сделка не состоится, нотариус возвращает денежные средства покупателю на его расчетный счет в полученном ранее объеме (100%).

Безопасно ли покупать недвижимость в Польше по доверенности?

Да, безопасно. Вы как доверитель уполномочиваете доверенное лицо в Польше приобрести на Ваше имя определенную недвижимость (с указанием точного адреса, названия жилого комплекса, площади, цены и т. д.). Нотариус в Польше не может заверить нотариальный акт с превышением полномочий.

Может ли доверенное лицо стать собственником квартиры при удаленной покупке по доверенности?

Нет. Это невозможно и преследуется уголовным кодексом Республики Польша.

Переживаю, что квартира мне не понравится или окружение не будет соответствовать ожиданиям. Как я могу быть уверен в том, что предоставленные мне видео и фото недвижимости соответствуют тому объекту, который я покупаю?

В процессе обсуждения того или иного варианта Вы получаете определенный адрес. Данный адрес будет указан в доверенности и в нотариальном договоре купли-продажи. Попросите Ваше доверенное лицо приехать по этому адресу и прислать Вам видео и геолокацию в режиме онлайн. 

Как я могу быть уверен, что счет, на который я перечисляю оплату, принадлежит нотариусу/застройщику?

Нотариус и/или застройщик перед оплатой могут прислать Вам свои реквизиты с датой, подписью и печатью, реквизитами для осуществления международной оплаты.

Могу ли я ознакомиться с договором купли-продажи перед тем, как мое доверенное лицо его подпишет в моем имени? На каком языке он будет?

Вся документация (в том числе резервационные, предварительные, окончательные договоры) составляются на польском языке. Все договоры присылаются Вам для ознакомления. Имеется возможность отдать договоры и всю сопутствующую документацию на перевод на удобный для Вас язык.

Смогу ли я потом перепродать купленную недвижимость тоже удаленно?

Да. Для подписания такого нотариального договора купли-продажи нам будет необходима нотариальная доверенность, которую мы здесь на месте переводим у присяжного переводчика. Проект и образец доверенности наши продавцы всегда получают от того нотариуса, который непосредственно будет заверять их сделку. В такой доверенности всегда прописываются подробности полномочий: какую недвижимость продаем, за какую цену, от чьего имени и номер расчетного счета продавца, на который будут перечислены все денежные средства от продавца.

Как я могу узнать, что я стал собственником недвижимости в Польше? Есть ли какой-то электронный реестр для проверки недвижимости?

Любая недвижимость в Польше имеет свой индивидуальный кадастровый номер. Вам необходимо перейти на государственный сайт кадастрового реестра. На сайте Вы самостоятельно можете проверить факт изменения собственника данной недвижимости.

Как купить жилье в Польше

Зачем рисковать и покупать удаленно, если можно подождать открытия границ и приехать на покупку лично?

Наши клиенты чаще всего приобретают недвижимость удаленно либо в связи с переездом, либо в инвестиционных целях для сохранения и приумножения своего капитала. Зная, как можно себя застраховать, наши покупатели не считают приобретение недвижимости удаленно рискованным мероприятием. Клиенты нашего агентства приобретали недвижимость удаленно еще до пандемии и закрытия границ, понимая удобство данной формы и процесса инвестирования. Дополнительным аргументом для приобретения недвижимости сейчас также является постоянный рост цены за м².

Я не знаю города, как я могу выбрать подходящий район и место недвижимости? Что делать, если рядом с объектом будет завод / шумная дорога / плохая транспортная развязка и т. д.?

Выбирая объект, Вы получаете полную информацию о месторасположении недвижимости (в т. ч. точный адрес). На картах в интернете Вы можете изучить топографию местности и близлежащие объекты. Ваш агент недвижимости всегда может выехать на объект и в режиме онлайн (Skype, WhatsApp и др.) показать Вам приобретаемую недвижимость и ближайшую инфраструктуру. Также в Польше существуют планы застройки города и местности на 2-5 лет. Данные планы находятся в открытом доступе и любой желающий может с ними ознакомиться и получить информацию о том, что будет построено поблизости. 

Должен ли я предоставить подтверждение легальности происхождения денежных средств?

Согласно действующему Польскому законодательству, при перечислении денег продавцу или на нотариальный депозит со своего расчетного счета из-за границы от покупателя не требуется подтверждать легальность происхождения денежных средств.

У какого нотариуса я должен сделать доверенность для покупки недвижимости в Польше? Где мне взять образец содержания такой доверенности? На каком языке она должна быть?

Проект и образец доверенности наши покупатели всегда получают от того нотариуса, который непосредственно будет заверять их сделку. В такой доверенности всегда прописываются детали полномочий: какую недвижимость приобретаем, за какую цену, на чье имя, имеется ли возможность в дальнейшем перерегистрировать все необходимые права на нового собственника. Доверенность составляется на языке страны, в которой Вы находитесь, а затем пересылается в Польшу. В Польше такую доверенность мы переводим на польский язык у присяжного переводчика.

Смогу ли я получить оригинал подписанного договора купли-продажи?

После подписания договора купли-продажи оригинал всегда отправляется покупателю.

Что делать, если застройщик окажется ненадежным и не достроит объект?

Взаимоотношения покупателя и застройщика регулируются в Польше специальным законом — Ustawa deweloperska — Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnegoz dnia 16 września 2011 r. (Dz.U. Nr 232, poz. 1377) tekst jednolity z dnia 7 lipca 2017 r. (Dz.U. z 2017 r. poz. 1468).

Согласно вышеуказанному закону, покупатель никогда не переводит деньги на расчетный счет застройщика напрямую. Стоимость квартиры разбивается на 8-10 платежей, таким образом Вы получаете беспроцентную рассрочку от застройщика на весь период строительства (~2 года).

Покупатель за каждый этап строительства перечисляет деньги на специальный трастовый счет банка. Банк после окончания каждого этапа строительства выезжает, проверяет, что фактически данный этап завершен, и после этого перечисляет деньги на р/с застройщика. Также в данном законе предусмотрены обязанность застройщика страховать свою гражданско-правовую ответственность и процедура выкупа/кредитования такого незавершенного строительства.

На практике застройщики в Польше строят или за свои, или за кредитные средства, которые также перечисляются застройщику поэтапно, что исключает риск невозможности окончания строительства застройщиком. Со своей стороны рекомендуем сотрудничать с проверенными застройщиками, которые уже имеют положительный длительный опыт строительства. 

Что делать, если у купленной недвижимости в процессе эксплуатации будут выявлены скрытые недостатки?

Согласно закону Ustawa deweloperska — Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego z dnia 16 września 2011 r. (Dz.U. Nr 232, poz. 1377) tekst jednolity z dnia 7 lipca 2017 r. (Dz.U. z 2017 r. poz. 1468), покупатель получает гарантию в течение пяти лет от застройщика в случае выявления каких-либо недостатков. Застройщик обязан устранить выявленные в процессе эксплуатации недостатки. На вторичном рынке, если у приобретенной квартиры в будущем окажутся какие-либо недостатки, о которых не могло быть известно при подписании договора купли-продажи, работает обязательный страховой полис агентства недвижимости, которое сопровождает Вашу сделку.

У кого будут храниться ключи от моей новой квартиры, пока я не приеду? Как мне узнать, что в квартире в мое отсутствие никто не живет?

Ключи хранятся в агентстве недвижимости до Вашего приезда. На первичном рынке достаточно не подписать договор с поставщиками коммунальных услуг (свет, газ и т. д.). При передаче ключей также подписывается протокол между застройщиком и покупателем, в котором указывается состояние счетчиков. Кроме того, квартиры от застройщика на первичном рынке сдаются в состоянии «под чистовую отделку». На вторичном рынке при передаче ключей между продавцом и покупателем всегда подписывается протокол, в котором указывается состояние счетчиков. Вы всегда можете попросить своего агента выехать на объект и в режиме онлайн показать состояние счетчиков через какое-то время после продажи квартиры.

Как я могу получить ключи от квартиры от застройщика, если я не могу приехать?

Получить ключи от застройщика Ваш представитель также может на основании доверенности. Чаще всего достаточно оформить такую доверенность в письменной форме.

Полезные ссылки

Фото: Envato