Покупать нельзя ждать: почему заходить на албанский рынок недвижимости стоит прямо сейчас — Эксперт

Новое законодательство защищает покупателей еще на этапе котлована, а отсутствие налогов при покупке делает вход на рынок максимально выгодным. Речь про рынок недвижимости Албании, где цены растут на 20-30% в год, а доходность от краткосрочной аренды на южных курортах достигает 12% годовых.

Мария Ярец, эксперт по недвижимости в Албании в Century 21 Eon Durres Albania, рассказала нам, почему иностранцы массово переключаются на Албанию, в каких городах цены растут быстрее всего, и как не попасть в ловушку при покупке частных домов. Спойлер: у тех, кто входит в рынок сейчас, есть 1-2 года до того, как цены сравняются с соседними странами Евросоюза.

Нюансы при покупке недвижимости и право на ВНЖ

— Могут ли иностранцы свободно покупать недвижимость в Албании? Есть ли ограничения?

— Да, иностранцы могут свободно покупать квартиры, виллы и дома в Албании. Это один из самых больших плюсов нашего рынка: оформление максимально прозрачное, иностранец ничем не ограничен — ни в количестве объектов, ни в выборе города. Именно поэтому к нам часто обращаются клиенты из разных стран!

Но есть нюанс, который важно понимать.

С квартирами проблем нет — они продаются вместе с долей в земельном участке под зданием (так как застройщик выкупает землю перед строительством). А вот с частными домами и виллами ситуация сложнее: иногда можно купить сам дом, но земля под ним юридически не принадлежит продавцу или имеет ограничения для иностранца. Поэтому перед покупкой всегда проверяем «картелу» — кадастровую выписку, право собственности на землю и обременения. В Century 21 мы делаем эту проверку до подписания любого договора, чтобы клиент не оказался в ситуации «дом есть, а землю оформить нельзя».

Что касается земли «с нуля» (участки без строений), иностранцы напрямую купить ее не могут. Закон предусматривает два пути:

• Инвестировать в строительство сумму, в три раза превышающую стоимость участка.
• Или открыть компанию в Албании (например, SH.P.K.), на которую будет оформлена земля.

Поэтому правило простое:

Апартаменты — можно покупать свободно.

Частные дома и виллы — можно, но обязательно проверяем землю.

Земельные участки — через инвестиции или компанию.

И здесь как раз нужен эксперт, который разберет все нюансы по документам, подскажет правильную схему и убережет от ошибок.

— Дает ли покупка недвижимости право на ВНЖ в Албании? Какие есть условия для этого?

— Да, покупка недвижимости в Албании действительно может стать основанием для получения вида на жительство, но важно понимать: это не происходит автоматически. Купили квартиру — и паспорт вам никто не принесет. Здесь нужно пройти четкую процедуру через миграционную службу.

Как это работает на практике:

ВНЖ по категории «собственник недвижимости» выдают обычно сначала на 1 год, затем можно продлевать.

Для подачи нужны документы: нотариальный договор, кадастровая выписка (картела), медицинская страховка, подтверждение доходов и адресная регистрация.

Важный нюанс: на одну единицу недвижимости ВНЖ могут оформить только 2 человека. Остальные члены семьи получают ВНЖ уже по процедуре воссоединения семьи.

Также есть требования по метражу: для одного человека достаточно 30 м², для двоих — минимум 40 м².

И еще момент, который часто остается «за кадром»: если вы покупаете недвижимость именно ради ВНЖ или рассматриваете вариант открыть бизнес в Албании, мы в Century 21 в Дурресе работаем только с проверенными партнерами — юристами и миграционными консультантами. То есть клиент не остается один на один с бумагами: мы сопровождаем процесс от покупки квартиры до получения вида на жительство.

К 2026-му году ваша квартира будет стоить на 20–30% дороже.

Цены и доходность в разных городах

— Какие текущие тенденции роста цен на жилую недвижимость в Тиране и прибрежных городах (Саранда, Влёра, Дуррес) в 2025 году и как цены будут меняться по Вашим прогнозам?

— Если смотреть на рынок Албании стратегически, то ключевой фактор 2025 года — это новое законодательство в сфере строительства. Оно действует по всей стране и дает инвесторам главное: прозрачность и безопасность на этапе котлована. Теперь квартира регистрируется в кадастре уже во время строительства, и это полностью меняет восприятие рынка иностранцами. Они понимают: вложения защищены, значит спрос на новостройки будет только расти. 

Албания сегодня показывает устойчивый рост цен по всей стране, но у каждой локации своя динамика.

Тирана

Здесь цены выросли на 30–40% за год, особенно в центральных районах. Спрос намного выше предложения, новые комплексы раскупаются еще до завершения строительства. После стремительного роста в 2024–2025 году темпы немного снизятся, но тренд останется положительным. Прогноз на конец 2025 — еще +6–10%, в начале 2026 — стабильный рост в центральных районах и возле крупных инфраструктурных проектов.

Дуррес

Рост цен за последний год составил 25–30%. Квартиры без вида на море стоят от €1000 до €2000 за м², первая линия и апартаменты с панорамой — €2500—€3500 за м².

Ключевые факторы заключаются в том ,что город всего в 30 минутах от столицы Тираны; также здесь ведется масштабная реконструкция порта — его переносят, а старый порт превращается в Durrës Yachts & Marina. В развитие активно инвестируют арабские фонды (Eagle Hills и др.).

Здесь прогноз самый сильный: до конца 2025 можно ожидать ещё +5–10%, а к началу 2026 совокупный рост достигнет +15-20% от уровня прошлого года.

Влёра

Рост цен составил 20–25% за год. Диапазон цен практически совпадает с Дурресом: от €1000—€2000 за м² стандарт, до €2500—€3500 за м² на первой линии. Главный драйвер здесь — строительство аэропорта. Пока он строится, цены растут постепенно, но как только появятся первые рейсы, спрос резко увеличится. Прогноз: до конца 2025 — +5-10%, в начале 2026 — уже 15-20%.

Саранда и Ксамиль

Здесь рост около 30%. Ограниченность земельных участков и высокая туристическая привлекательность делают южное побережье одним из самых динамичных рынков. Цены: €1500—€2000 за м², премиум — от €3000 и выше. Причем на премиальные объекты спрос растет даже быстрее, чем на стандартные квартиры.

Именно поэтому я своим клиентам всегда говорю: «Если вы думаете о покупке в Албании, то чем раньше — тем выгоднее. На этапе строительства вы покупаете по цене сегодня, а к 2026-му году ваша квартира будет стоить на 20–30% дороже».

— Какова средняя доходность от долгосрочной и краткосрочной аренды в различных регионах страны?

— Доходность аренды в Албании сегодня остается конкурентной по сравнению с другими странами Средиземноморья. Но нужно четко разделять два сегмента — долгосрочная аренда (12+ месяцев) и краткосрочная (туристическая).

Дуррес

Это рынок, где я ежедневно веду сделки и вижу реальные цифры.

Долгосрочная аренда: квартира за €80,000 легко сдается за €500/мес., за €120—150 000 — €700—1000/мес., а объекты за €200,000 приносят от €1100/мес. Таким образом, доходность составляет 6–8% брутто, что выше среднего по Европе.

Краткосрочная аренда: в сезон (май—сентябрь) доходность выходит на уровень 7–9% годовых, а премиальные апартаменты на первой линии дают и больше.

Влёра

Долгосрочная аренда: 4,5–6,5% годовых.

Краткосрочная аренда: 7–9%. Ситуация изменится в момент открытия нового аэропорта — тогда доходность краткосрочной аренды вырастет еще больше.

Саранда и Ксамиль

Долгосрочная аренда: слабая, всего 3,5–5,5%.

Краткосрочная аренда: самая высокая в стране — 9–12% брутто. Здесь в пиковые месяцы (июль—август) апартаменты сдаются почти с полной загрузкой, что позволяет зарабатывать за неделю столько, сколько долгосрочная аренда принесла бы за месяц.

Тирана

Долгосрочная аренда: 4–6,5%, стабильный спрос со стороны студентов, айтишников, специалистов международных компаний.

Краткосрочная аренда: 5–7% в центральных районах (Блок, Ляпаран), но потенциал ниже, чем у побережья.

То есть если смотреть на рынок стратегически:

• Для стабильности и семьи — Тирана. Это столица, и она всегда будет центром притяжения: школы, университеты, медицина, работа. Но море там только по выходным.
• Для инвестиций с быстрой окупаемостью — Дуррес. Оптимальный вариант для семей, которые хотят быть рядом со столицей, но жить у моря. Доходность долгосрочной аренды здесь 6–8% годовых, цены растут 25–30% в год.
• Для туристической доходности — юг (Саранда, Ксамиль). Это рекордсмены по краткосрочной аренде: 9–12% годовых, так как сезонность очень высокая.
• Для будущего роста — Влёра. как только откроется аэропорт, краткосрок будет приносить стабильные 8–10%, и город станет еще более привлекательным для инвесторов.

География покупателей, ипотека и налоги

— Какие страны дают основной спрос на покупку/аренду в 2025 году, и как этот профиль меняется?

— Спрос на албанскую недвижимость сильно изменился за последние 3–4 года: если раньше рынок в основном двигали соседи, то сегодня доля иностранных покупателей из ЕС растет с каждым сезоном.

Традиционные рынки — соседи:

Косово и Северная Македония — это всегда первая волна. Их семьи активно покупают квартиры в Дурресе и Влёре, потому что дорога занимает несколько часов, и отдых на море доступен каждое лето.

Италия и Греция — тоже важные игроки: итальянцы видят в Албании «вторую Ривьеру» с доступными ценами, а греки используют юг как второй бизнес.

Новый спрос из ЕС и за его пределами:

Польша, Чехия, Германия, Великобритания и Нидерланды — за последние два года количество сделок с этими странами выросло кратно. Поляки и чехи особенно любят Дуррес: доступные цены + близость к Тиране (удобные рейсы).

Скандинавия (Швеция, Норвегия) — растет интерес к премиум-сегменту на юге (Зерми, Химара, Ксамиль).

Что касается аренды:

В Дурресе квартиры стабильно снимают семьи из Косово и Македонии. Летом добавляются итальянцы и поляки, бронирующие апартаменты через Booking и Airbnb.

В Саранде и Ксамиле арендаторы более интернациональны: сюда едут туристы со всего мира, включая американцев.

В Влёре доля итальянцев и немцев, спрос растет именно из-за будущего аэропорта и порта.

— Доступно ли ипотечное кредитование для нерезидентов Албании? Если да, то каковы нюансы, процентные ставки, первоначальный взнос, сроки кредитования?

— В теории иностранцы могут получить ипотеку в Албании. Банки действительно работают с нерезидентами, но на практике все намного сложнее, чем кажется.

Почему сложно получить кредит:

• Процедура занимает от 6 месяцев до года, и нет гарантии, что кредит одобрят.
• Банки охотнее работают с теми, у кого уже есть бизнес в Албании или возможность оставить в залог недвижимость.
• Нужен большой пакет документов: справки о доходах, налоговые декларации, кредитная история из страны проживания. Все это проверяется очень долго.
• Большая проблема — время: рынок растет на 20–30% в год, и ни застройщики, ни частные продавцы не готовы ждать, пока банк решает, дать кредит или нет. Иногда даже албанцы с ипотекой сталкиваются с тем, что продавцы отказываются продавать им объект из-за долгих согласований.

Формальные условия для иностранцев:

• Первоначальный взнос 30–40%.
• Срок 10–20 лет.
• Ставки в евро — 5–7% годовых.

Но все это «на бумаге». На практике кредит — скорее исключение, чем правило.

Реальная альтернатива:

Вместо ипотеки большинство иностранцев выбирают рассрочку от застройщика. Это действительно рабочая схема:

• Первоначальный взнос 20–30%.
• Остаток выплачивается в течение 2–3 лет без процентов.
• Цена фиксируется на момент подписания договора и не меняется.

Для инвестора это выгодно дважды: во-первых, квартира дорожает к моменту завершения строительства, а во-вторых, перепродажа возможна еще до сдачи объекта. Для тех, кто покупает для себя, это гарантия, что вы получите квартиру по цене старта, а не переплатите за рынок, который постоянно растет.

— Существуют ли особые налоги или сборы при покупке недвижимости, и какой их примерный размер?

— В Албании покупка недвижимости для иностранцев максимально прозрачна: налогов при покупке нет вообще. Налог платится только при продаже — это налог на прирост капитала (15% от разницы между ценой покупки и ценой продажи).

Что оплачивает покупатель:

• Нотариальные услуги — около 1% от стоимости объекта (включают регистрацию права собственности в кадастре ASHK).
• Услуги агентства — 1–2%, в зависимости от сложности сделки.
• Переводчик — 100–200 евро (устный и письменный перевод договора).
• Переоформление коммунальных договоров (вода UKD, электроэнергия OSHE) — обычно 10–15 евро каждая услуга.

Что оплачивает продавец:

Налог на прирост капитала — 15% (с разницы между ценой покупки и ценой продажи).

В Албании иностранцы заходят в сделки без дополнительных налогов. Все расходы при покупке — это только нотариус, агентство и технические услуги. В итоге покупатель экономит тысячи евро по сравнению с Европой, где налоги при переходе права собственности могут составлять 3–7%.

Именно поэтому рынок так активно растет: инвестор получает «чистый вход» без налогов и может спокойно заработать на аренде и росте цен.

Процесс сделки и оплаты

— Какова практика оформления собственности и сколько времени занимает сделка от резерва объекта до регистрации права собственности?

— В Албании процедура покупки недвижимости четко выстроена и проходит под контролем нотариуса и кадастра. Это делает сделки для иностранцев максимально безопасными.

Этапы сделки:

1. Резервация объекта — вносится депозит (обычно €1 000 или до 5% от цены). Срок резерва зависит от договора: чаще всего от 1 до 4 недель, иногда до месяца.
2. 2. Due diligence — проверка документов: кадастровая выписка (картэлла), разрешение на строительство, наличие или отсутствие обременений, погашение долгов по электричеству (OSHE) и воде (UKD). Это ключевой этап, который защищает покупателя от «скрытых проблем».
3. Нотариальный договор — подписывается обеими сторонами. Деньги переводятся нотариусу на его счет. Продавец обязан оплатить налог на прирост капитала (15%). Если он этого не сделает, нотариус удержит налог из суммы, поступившей на его счет. После подписания нотариус подает пакет документов в кадастр (ASHK).
4. Регистрация собственности — кадастр проверяет документы и выпускает электронный сертификат собственности и картэллу. Все это можно скачать онлайн через систему e-Albania.
5. Завершение сделки — только после выхода сертификата нотариус переводит деньги продавцу. Покупатель полностью защищен: до момента регистрации деньги «заморожены» у нотариуса.

Сроки:

Вторичный рынок — обычно от 1 до 6 недель.

Новостройки — индивидуально, но в среднем до 1 месяца с момента резервации. При этом объект уже регистрируется на покупателя даже во время строительства.

— Нужен ли переводчик при сделке, и на каком языке оформляют договоры?

— В Албании все нотариальные акты оформляются на албанском языке — это требование закона. Даже если договор составляется в двуязычном варианте (албанский + английский или русский), юридическую силу всегда имеет именно албанский текст.

Как это решается на практике:

Если покупатель не говорит по-албански, обязательно присутствует устный переводчик, который сопровождает сделку и поясняет каждую часть договора.

Мы заранее стараемся отправить клиенту драфт договора на понятном языке, чтобы у него было время ознакомиться и задать вопросы до момента подписания.

На самой сделке переводчик зачитывает текст параллельно и подтверждает, что клиент все понял.

Стоимость услуги:

Обычно услуги переводчика стоят 100–200 евро (устный перевод + письменный перевод договора).

В Албании покупатель всегда юридически защищен: даже если он не владеет языком, нотариус не проведет сделку без переводчика. Мы, как агентство, организуем этот процесс так, чтобы клиент чувствовал себя комфортно — получает драфт заранее, а на сделке все подробно разъясняется.

— Как происходит оплата, нужно ли открывать счет в местном банке? В какой валюте фиксируется стоимость сделки, происходит ли проверка происхождения средств?

— Оплата в Албании устроена максимально безопасно для покупателя: деньги всегда проходят через нотариуса.

Как проходит оплата:

• На сделке подписывается договор, и покупатель переводит деньги на счет нотариуса.
• Нотариус удерживает налог на прирост капитала (если налог не оплачивается самостоятельно продавцом), подает документы в кадастр и только после выхода сертификата собственности переводит остаток денег продавцу.

Это важный момент: продавец получает средства только тогда, когда покупатель юридически становится собственником.

Для покупки недвижимости открывать счет в Албании не обязательно.

Иностранцы могут переводить деньги напрямую со своего зарубежного счета на счет нотариуса.

Но если планируется сдача квартиры в аренду или регулярные платежи (например, рассрочка от застройщика), открыть счет в албанском банке будет удобнее.

Стоимость сделки фиксируется в евро (реже в леках).

Все платежи за недвижимость происходят в евро — это основная валюта сделок.

Проверка происхождения средств:

Албания строго соблюдает правила AML (борьбы с отмыванием денег).

Банк и нотариус могут запросить подтверждения происхождения средств: выписки из банка, справки о доходах, декларации.

Это стандартная международная практика и дополнительная защита для обеих сторон.

— Можно ли провести сделку удаленно?

— В Албании стандартная практика — личное присутствие покупателя у нотариуса. Это самый надежный вариант: вы сами подписываете договор, задаете вопросы переводчику и сразу видите все документы.

Но если приехать физически невозможно, сделку можно провести удаленно через доверенность.

Как это работает:

• В своей стране вы оформляете доверенность у нотариуса.
• Доверенность обязательно заверяется апостилем.
• Документ переводится на албанский язык у официального переводчика именно в Албании.

Представитель в Албании действует от вашего имени: подписывает договор, оплачивает нотариуса, регистрирует сделку в кадастре.

Важно:

В доверенности нужно четко прописать все полномочия: подписывать договор, оплачивать, регистрировать собственность.

Оплата все равно проходит через нотариуса, поэтому покупатель полностью защищен.

Мы, как агентство, всегда рекомендуем присутствовать лично, но если такой возможности нет — организуем процесс так, чтобы сделка прошла корректно и без рисков.

Сегодняшняя Албания — это завтрашняя Хорватия. Только пока с доступными ценами.

Перспективы рынка и факторы, которые на это влияют

— Как Ваше агентство помогает в проведении сделки?

— Century 21 в Албании — это не просто про «подобрать квартиру». Мы полностью сопровождаем клиента: от первого просмотра объекта до оформления собственности и дальнейшего управления недвижимостью.

Что мы делаем на каждом этапе:

• Подбор объекта. Определяем цель клиента (инвестиции, ВНЖ, жилье для семьи и т.д). Предлагаем только проверенные объекты с чистыми документами.
• Due diligence (проверка объекта). Выписка из кадастра (картэлла). Проверка разрешений и обременений. Погашение долгов по электричеству (OSHE) и воде (UKD).
• Организация сделки. Отправляем клиенту драфт договора заранее для ознакомления. Обеспечиваем устного переводчика на сделке. Согласовываем оплату через нотариуса, что гарантирует безопасность.
• Нотариат и регистрация. Подписание договора и оплата. Нотариус удерживает налог продавца и подает документы в кадастр (ASHK). Контролируем, чтобы сертификат собственности и картэлла появились в системе e-Albania.
• После сделки (обговаривается заранее). Переоформление коммунальных договоров (UKD, OSHE). Подбор управляющей компании для сдачи квартиры в аренду. Услуга по инновации (помощь с ремонтом, меблировкой, дизайном). Сопровождение в получении ВНЖ по собственности. Услуга по сдаче квартиры в долгосрочную аренду с полным сопровождением.

Мы закрываем все этапы: от проверки документов и подписания договора до аренды и оформления ВНЖ. Для клиента это означает, что он приезжает за готовым решением: квартира, документы, сдача в аренду и даже управление после покупки.

— Какие перспективы развития рынка недвижимости Албании в контексте перспективы интеграции в ЕС и предусмотренных программ финансирования?

— Албания сегодня находится в уникальной точке развития: страна официально открыла переговоры о вступлении в ЕС, и этот процесс сопровождается крупными программами финансирования, инфраструктурными инвестициями и гармонизацией законодательства. Для рынка недвижимости это означает стабильность, рост доверия и приток новых инвесторов.

Что меняется благодаря интеграции в ЕС:

Усиливается правовая база: законы о строительстве и кадастре уже приведены к европейским стандартам (например, регистрация квартиры в кадастре ещё на этапе строительства).

Международные фонды инвестируют в дороги, порты, аэропорты — это повышает стоимость недвижимости вокруг ключевых инфраструктурных проектов.

Туризм получает поддержку ЕС, а это напрямую увеличивает доходность аренды и стимулирует строительство новых комплексов.

Перспективы по регионам:

Тирана — столица всегда будет центром деловой активности, рост цен сохранится.

Дуррес — ключевой город будущего. Перенос порта и создание Durrës Yachts & Marina в партнерстве с арабскими фондами превращают его в новую точку притяжения для инвесторов. Близость к Тиране делает Дуррес «двойным рынком» — и курортным, и деловым.

Влёра — ожидается серьёзный рывок после открытия международного аэропорта.

Саранда и Ксамиль и другие южные города — сохранят высокую туристическую привлекательность, но это в первую очередь сезонный рынок.

Почему именно сейчас выгодно входить на рынок:

Цены в Албании всё ещё значительно ниже, чем в Хорватии, Греции или Черногории.

Рост уже идет: в Дурресе и Влёре за 2024–2025 гг. цены выросли на 25–30%.

Инвестор, который покупает сегодня на стадии строительства, через 2–3 года получает не только рост стоимости, но и готовый объект, зарегистрированный в кадастре с первого дня.

Вывод

Албания идет по пути интеграции в ЕС, и рынок недвижимости уже реагирует: цены растут, спрос увеличивается, инфраструктура развивается. Для инвесторов это «золотое время» — особенно в Дурресе, где сходятся сразу три фактора: близость к столице, масштабные инфраструктурные проекты и высокий рост цен.

Сегодняшняя Албания — это завтрашняя Хорватия. Только с одной разницей — пока здесь еще можно войти в рынок по доступным ценам.