ТОП-6 стран для инвестиций в иностранную недвижимость в 2024 году. Мнение эксперта

Инвестирование в недвижимость за границей становится все более популярным способом сохранения и приумножения средств. Но как выбрать лучшее направление? В данной статье вместе с экспертом рынка, директором агентства зарубежной недвижимости «Vip Realty Club» Екатериной Котляровой, мы рассмотрим 6 стран, которые представляют интерес для инвесторов из стран, не входящих в Евросоюз, и объясним, почему именно эти направления наиболее привлекательны сегодня.

Екатерина Котлярова – директор агентства зарубежной недвижимости «Vip Realty Club», руководитель сообщества русскоговорящих экспертов более чем в 18 странах мира.

Грузия

На данный момент Грузия занимает одну из лидирующих позиций среди стран для инвестиций. Два основных региона, пользующиеся спросом, –  Тбилиси и Батуми. Вот основные причины интереса со стороны инвесторов: 

• Средний показатель ежегодного роста рынка недвижимости достигает 30–50%, однако в 2025 году рынок демонстрирует некоторое замедление и стабилизацию после бурного роста, чему способствует значительный приток новых проектов и жилых комплексов. Объем продаж жилья в Тбилиси превысил $240 млн, а средняя цена за квадратный метр составляет около $1157.
• Значимым событием стало подписание соглашения с Emaar Group (ОАЭ) о строительстве масштабного курортного комплекса Gonio Marina в Батуми, инвестиции которого превышают $5,5 млрд.
• Низкий порог входа. На побережье в Батуми можно начинать инвестировать, имея всего $30,000, что делает эту страну доступной для многих инвесторов. Более того, оформление права собственности на приобретенные объекты недвижимости в Министерстве Юстиции занимает всего один день, что значительно упрощает процедуры.
• Отсутствие необходимости подтверждения происхождения средств, использованных для покупки. 
• Отсутствие налога на недвижимость. 
• Гарантированная доходность покупки жилья в Грузии составляет 5%. Арендные ставки в Тбилиси позволяют получать доходность около 8,5% в валюте, что выше средних показателей по региону.

Приобретение недвижимости в Грузии на сумму свыше $100,000 открывает возможность получения ВНЖ. Инвесторы также могут оценить безвизовый въезд и пребывание в стране в течение 364 дней в году, что обеспечивает им свободу перемещения и управления своими инвестициями.

Среди потенциальных рисков можно отметить снижение динамики роста цен на недвижимость.

Квартиры в Тбилиси дороже, чем в Батуми, и продаются, как правило, без ремонта. Цена на квартиру во многом зависит от класса застройки, локации. К тому же, не стоит забывать, что Тбилиси – столица Грузии, а в столицах недвижимость всегда пользуется спросом. Сюда приезжают жить, работать и учиться, поэтому дальнейший рост стоимости недвижимости неизбежен.

Северный Кипр

Еще одно интересное сейчас направление – Северный Кипр, где туристический сезон продолжается в течение 6-7 месяцев. Однако в отличие от Грузии безвизовый въезд возможен лишь на 90 дней.

Причины интереса инвесторов к покупке недвижимости на Северном Кипре:

• Система беспроцентных рассрочек на срок до 84 месяцев, что равносильно 7 годам. Оплата может быть произведена различными способами, включая криптовалюту, банковский перевод и наличные
• Нет необходимости подтверждения происхождения средств.
• Семьям предоставляется возможность получения ВНЖ на 1 год при оплате от 30% стоимости недвижимости.
• Недвижимость сдается с полным комплексом услуг, включая ремонт и частичную меблировку.
• Возможность получения международного образования и открытия собственного бизнеса делает эту страну привлекательной для долгосрочных планов и развития.

Цены на недвижимость на Северном Кипре в последнее время значительно выросли, и сейчас стартуют примерно от $100,000. Гарантированная аренда от застройщика – 8%. 

Риски также имеются. Статус непризнанного государства вызывает сомнения у части инвесторов, а других же, напротив, привлекает в связи с потенциалом роста. 

Таиланд

Таиланд привлекает ежегодный приток 25-30 миллионов туристов, что делает его идеальной точкой для инвестиций. Основной интерес для иностранных инвесторов представляют регионы Пхукет и Паттайя. Пхукет представляет собой раскрученный инвестиционный рынок, в то время как Паттайя находится на стадии роста цен на недвижимость. 

Нужно учитывать, что приобретение недвижимости в Юго-Восточной Азии включает в себя необычную форму собственности. Инвесторы могут выбирать между двумя формами собственности: Freehold (полная собственность) и Leasehold (собственность на 90 лет). 

Причины интереса к покупке недвижимости в Таиланде:

• Страна дружелюбна к иностранным инвесторам и обладает удобной инфраструктурой для международных денежных переводов, что облегчает управление финансами.
• Круглогодичный доход является одним из ключевых преимуществ. 
• Апартаменты обычно предоставляются с полной дизайнерской отделкой, что экономит время и ресурсы. Дополнительным бонусом является низкая стоимость оформления недвижимости.
• Гарантированная доходность составляет 6-8% при сдаче в аренду и 30% при покупке на этапе строительства.

С 1 ноября 2023 года граждане России, Беларуси и других стран могут въезжать без визы на 90 дней. Что касается долгосрочной визы (аналог ВНЖ), она выдается при покупке недвижимости на сумму от $300,000.

Цены на недвижимость в Паттайе начинаются от $50,000, а на Пхукете с $120,000 долларов. 

Риски для инвесторов минимальны при условии правильного выбора локации и надежного застройщика. Важно также учитывать, что в Паттайе недвижимость можно сдавать только на долгосрочный период или через управляющую компанию.

Бангкок, Таиланд

Индонезия (о.Бали)

Бали, считающийся одним из самых популярных и живописных мест для отдыха, также является отличным местом для инвестирования. Туристический сезон здесь длится 365 дней в году.

Индонезия, в частности о. Бали, – относительно новый регион для инвестиций с высоким потенциалом роста. Это связано с ограниченной территорией для застройки. 

Туристические локации на острове часто заполнены на 80-90%, обеспечивая постоянный спрос на аренду недвижимости и стабильные доходы. Ограниченность земли приводит к постоянному росту стоимости недвижимости на Бали - 15-20% в год, при этом чистая прибыль от сдачи жилья в аренду на Бали 11-15% годовых.

Также, как и в Таиланде здесь можно выбрать форму собственности: Freehold или Leasehold. И здесь также вся недвижимость на о. Бали сдается полностью меблированная «под ключ». 

Для граждан третьих стран доступна виза по прилету, которая действует 30 дней (можно продлить еще на 30 дней). Также имеется аналог ПМЖ, который выдается на 5 лет.

Цены на недвижимость стартуют от $130,000. Гарантированная доходность — 10%.

Риски. Это новый рынок с пока еще не сложившимся костяком застройщиков, у ряда из которых качество строительства и оказания услуг оставляет желать лучшего. К тому же, есть много нюансов оформления — например, форма собственности Freehold возможна только при оформлении на юридическое лицо. 

ОАЭ

ОАЭ считаются одной из наиболее стабильных экономик в мире, что обеспечивает инвесторам надежность и безопасность их вложений. Также ОАЭ славятся высоким уровнем безопасности. Давайте же поговорим подробнее, почему покупка недвижимости в ОАЭ интересна инвесторам:

• Большинство видов доходов не облагаются налогом. 
• Государственные организации, такие как Земельный Департамент Дубая (DLD) и Агентство по регулированию недвижимости (RERA), обеспечивают защиту интересов инвесторов и гарантируют законность сделок.
• Инвесторы могут получить резидентство в ОАЭ на долгий срок — до 10 лет. 
• Резидентская виза на 2 года (с возможностью продления) при покупке недвижимости от $205,000 долларов. Такая виза дает право оформить резидентство на других членов семьи по спонсорской программе.
• Резидентская виза на 10 лет при покупке недвижимости от $545,000 долларов. Позволяет спонсировать семьи, домашний персонал и квалифицированных работников. 
• Инвесторы могут приобретать недвижимость в ОАЭ удаленно, используя различные способы перевода средств. 
• Застройщики в ОАЭ часто предоставляют гибкие планы оплат с рассрочками до 84 месяцев, что позволяет гасить часть рассрочки за счет арендных платежей. Застройщик в Рас-аль-Хайме при покупке недвижимости бонусом оформляет визовые пакеты и бизнес-лицензии на двух человек на 3 года с продлением до 12 лет.

Цены на недвижимость в ОАЭ — от $150,000 долларов. Гарантированная доходность от сдачи в аренду или возврат инвестиций — 6-8% в год на вложенные средства (по определенным проектам).

Премиальные локации дают высокий ROI — до 17% годовых.

Сейчас наблюдается активное развитие рынка недвижимости других эмиратов — Абу-Даби, Рас-Эль-Хайма, Шарджа. Начало строительства первого в ОАЭ, и одного из крупнейших в мире казино в Рас-Эль-Хайме, способствует кратному росту стоимости на недвижимость и аренду в этом регионе.

Несмотря на стабильность, безопасность и политический нейтралитет, здесь также встречаются риски, среди которых: законодательно закрепленное право застройщиков задерживать стройку до 12 месяцев.

Турция

Турция привлекает внимание мировых инвесторов как одна из наиболее обещающих стран для инвестиций в недвижимость, даже несмотря на то, что сейчас рынок недвижимости Турции замер (в основном, из-за проблем с получением ВНЖ). 

Турция обещает инвесторам надежные и высокие доходы от аренды. Некоторые проекты в Турции предлагают гарантированный выкуп недвижимости, что обеспечивает дополнительный уровень защиты и уверенности.

При покупке недвижимости в Турции, инвесторы и их семьи все еще могут получить ВНЖ и даже гражданство. Однако сейчас лучше уточнять дополнительно уточнять этот вопрос, потому как есть «открытые» и «закрытые» районы для получения ВНЖ при покупке недвижимости. При этом, напомним, минимальный порог входа, чтобы получить ВНЖ при покупке недвижимости в Турции, составляет сейчас $200,000. Имеются ограничения по районам («открытые» и «закрытые» зоны для ВНЖ).

Цены на недвижимость — от 50,000 евро. Гарантированная доходность от аренды 5-7% годовых. Существует гарантированная доходность от перепродажи с опцией обратного выкупа. А также в Турции возможна продажа недвижимости по долям. 

Возможные риски: основной вопрос у инвестора — это потенциал роста цен. В некоторых регионах в 2023 г наблюдался скачок цен до + 100%, однако на текущий момент возможно стагнация рынка в ряде регионов. Также изменение законов касательно сроков проживания и ВНЖ неминуемо приводит к замедлению рынка. 

6 объектов недвижимости по популярным направлениям

Резюмируя, на данный момент именно эти 6 стран пользуются наибольшим спросом у инвесторов, особенно из стран, не входящих в Евросоюз. Выбор падает на ту или иную страну в зависимости от цели, задачи и бюджета инвестора. При этом я считаю ключевыми факторами при выборе инвестиционной недвижимости — потенциал доходности при перепродаже и сдаче в аренду, а также простоту оформления ВНЖ и возможность проживания без визы. Следующими по приоритетности являются такие факторы, как возможность получения рассрочек и ипотеки, а также возможность создания бизнеса на выбранной территории.