ТОП-6 стран для инвестиций в иностранную недвижимость в 2024 году. Мнение эксперта

Инвестирование в недвижимость за границей становится все более популярным способом сохранения и приумножения средств. Но как выбрать лучшее направление? В данной статье вместе с экспертом рынка, директором агентства зарубежной недвижимости «Vip Realty Club» Екатериной Котляровой мы рассмотрим шесть стран, которые представляют интерес для инвесторов из стран, не входящих в Евросоюз, и объясним, почему именно эти направления наиболее привлекательны сегодня.

Екатерина Котлярова – директор агентства зарубежной недвижимости «Vip Realty Club», руководитель сообщества русскоговорящих экспертов более чем в 18 странах мира.

Грузия

На данный момент Грузия занимает одну из лидирующих позиций среди стран для инвестиций. Два основных региона, пользующиеся спросом, –  Тбилиси и Батуми.  Вот основные причины интереса со стороны инвесторов: 

• В Грузии наблюдается впечатляющий рост рынка недвижимости. Средний показатель роста – 30%-50% в год. 
• Низкий порог входа.  На  побережье в Батуми можно начинать инвестировать, имея всего  $30 000, что делает эту страну доступной для многих инвесторов. Более того, оформление права собственности на приобретенные объекты недвижимости в Министерстве Юстиции занимает всего один день, что значительно упрощает процедуры.
• Отсутствие необходимости подтверждения происхождения средств, использованных для покупки. 
• Отсутствие налога на недвижимость. 
• Гарантированная доходность покупки жилья в Грузии составляет 5%

Приобретение недвижимости в Грузии на сумму свыше 100 000 долларов открывает возможность получения ВНЖ. Инвесторы также могут оценить безвизовый въезд и пребывание в стране в течение 364 дней в году, что обеспечивает им свободу перемещения и управления своими инвестициями.

Среди потенциальных рисков можно отметить снижение динамики роста цен на недвижимость.

Квартиры в Тбилиси дороже, чем в Батуми, и продаются, как правило, без ремонта. Цена на квартиру во многом зависит от класса застройки, локации.

Благодаря притоку иммигрантов в страну и быстрому развитию экономики в Тбилиси резко подскочили арендные ставки. В результате рентабельность недвижимости превысила 10%.

К тому же, не стоит забывать, что Тбилиси – столица Грузии, а в столицах недвижимость всегда пользуется спросом. Сюда приезжают жить, работать и учиться, поэтому дальнейший рост стоимости недвижимости неизбежен.

Северный Кипр

Еще одно интересное сейчас направление – Северный Кипр, где туристический сезон продолжается в течение 6-7 месяцев. Однако, в отличие от Грузии, безвизовый въезд возможен лишь на 90 дней.

Причины интереса инвесторов к покупке недвижимости на Северном Кипре:

• Система беспроцентных рассрочек на срок до 84 месяцев, что равносильно 7 годам. Оплата может быть произведена различными способами, включая криптовалюту, банковский перевод и наличные
• Нет необходимости подтверждения происхождения средств.
• Семьям предоставляется возможность получения ВНЖ на 1 год при оплате от 30% стоимости недвижимости.
• Недвижимость сдается с полным комплексом услуг, включая ремонт и частичную меблировку.
• Возможность получения международного образования и открытия собственного бизнеса делает эту страну привлекательной для долгосрочных планов и развития.

Цены на недвижимость на Северном Кипре в последнее время значительно выросли, и сейчас стартуют примерно от $96,000. Гарантированная аренда от застройщика – 8%. 

Риски также имеются. Статус непризнанного государства вызывает сомнения у части инвесторов, а других же, напротив, привлекает в связи с потенциалом роста. 

Таиланд

Таиланд привлекает ежегодный приток 25-30 миллионов туристов, что делает его идеальной точкой для инвестиций. Основной интерес для иностранных инвесторов представляют регионы Пхукет и Паттайя. Пхукет представляет собой раскрученный инвестиционный рынок, в то время как Паттайя находится на стадии роста цен на недвижимость. 

Нужно учитывать, что приобретение недвижимости в Юго-Восточной Азии включает в себя необычную форму собственности. Инвесторы могут выбирать между двумя формами собственности: Freehold (полная собственность) и Leasehold (собственность на 90 лет). 

Причины интереса к покупке недвижимости в Таиланде:

• Страна дружелюбна к иностранным инвесторам и обладает удобной инфраструктурой для международных денежных переводов, что облегчает управление финансами.
• Круглогодичный доход является одним из ключевых преимуществ. 
• Апартаменты обычно предоставляются с полной дизайнерской отделкой, что экономит время и ресурсы. Дополнительным бонусом является низкая стоимость оформления недвижимости.
• Гарантированная доходность составляет 6-8% при сдаче в аренду и 30% при покупке на этапе строительства.

С 1 ноября 2023 года по 30 апреля 2024 года граждане России, Беларуси и других стран могут въезжать без визы на 90 дней. Что касается долгосрочной визы (аналог ВНЖ), она выдается при покупке недвижимости на сумму от $300,000 долларов.

Цены на недвижимость в Паттайе начинаются от $50,000 долларов, а на Пхукете с $120,000 долларов. 

Риски для инвесторов минимальны при условии правильного выбора локации и надежного застройщика. Важно также учитывать, что в Паттайе недвижимость можно сдавать только на долгосрочный период или через управляющую компанию.

Бангкок, Таиланд

Индонезия (о.Бали)

Бали, считающийся одним из самых популярных и живописных мест для отдыха, также является отличным местом для инвестирования. Туристический сезон здесь длится 365 дней в году.

Индонезия, в частности о. Бали, – относительно новый регион для инвестиций с высоким потенциалом роста. Это связано с ограниченной территорией для застройки. 

Туристические локации на острове часто заполнены на 80-90%, обеспечивая постоянный спрос на аренду недвижимости и стабильные доходы. Ограниченность земли приводит к постоянному росту стоимости недвижимости на Бали - 15-20% в год, при этом чистая прибыль от сдачи жилья в аренду на Бали 11-15% годовых 

Также, как и в Таиланде здесь можно выбрать форму собственности: Freehold или Leasehold. И здесь также вся недвижимость на о. Бали сдается полностью меблированная “под ключ”. 

Для граждан третьих стран доступна виза по прилету стоимостью $35. Виза действует 30 дней (можно продлить еще на 30 дней). Также имеется аналог ПМЖ, который выдается на 5 лет.

Цены на недвижимость стартуют от $130,000. Гарантированная доходность – 10%.

Риски. Это новый рынок с пока еще не сложившимся костяком застройщиков, у ряда из которых качество строительства и оказания услуг оставляет желать лучшего. К тому же, есть много нюансов оформления – например, форма собственности Freehold возможна только при оформлении на юридическое лицо. 

ОАЭ

ОАЭ считаются одной из наиболее стабильных экономик в мире, что обеспечивает инвесторам надежность и безопасность их вложений. Также ОАЭ славятся высоким уровнем безопасности. Давайте же поговорим подробнее, почему покупка недвижимости в ОАЭ интересна инвесторам:

• Большинство видов доходов не облагаются налогом. 
• Государственные организации, такие как Земельный Департамент Дубая (DLD) и Агентство по регулированию недвижимости (RERA), обеспечивают защиту интересов инвесторов и гарантируют законность сделок.
• Инвесторы могут получить резидентство в ОАЭ на долгий срок - до 10 лет. 
• Резидентская виза на 2 года (с возможностью продления) при покупке недвижимости от $205,000 долларов. Такая виза дает право оформить резидентство на других членов семьи по спонсорской программе.
• Резидентская виза на 10 лет при покупке недвижимости от $545,000 долларов. Позволяет спонсировать семьи, домашний персонал и квалифицированных работников. 
• Инвесторы могут приобретать недвижимость в ОАЭ удаленно, используя различные способы перевода средств. 
• Застройщики в ОАЭ часто предоставляют гибкие планы оплат с рассрочками до 84 месяцев, что позволяет гасить часть рассрочки за счет арендных платежей. Застройщик в Рас-аль-Хайме при покупке недвижимости бонусом оформляет визовые пакеты и бизнес-лицензии на двух человек на 3 года с продлением до 12 лет.

Цены на недвижимость в ОАЭ – от $150,000 долларов. Гарантированная доходность от сдачи в аренду или возврат инвестиций – 6-8% в год на вложенные средства (по определенным проектам).

Премиальные локации дают высокий ROI – до 17% годовых.

Сейчас наблюдается активное развитие рынка недвижимости других эмиратов - Абу-Даби, Рас-Эль-Хайма, Шарджа. Начало строительства первого в ОАЭ, и одного из крупнейших в мире казино в Рас-Эль-Хайме, способствует кратному росту стоимости на недвижимость и аренду в этом регионе.

Несмотря на стабильность, безопасность и политический нейтралитет, здесь также встречаются риски, среди которых: законодательно закрепленное право застройщиков задерживать стройку до 12 месяцев.

Турция

Турция привлекает внимание мировых инвесторов как одна из наиболее обещающих стран для инвестиций в недвижимость, даже несмотря на то, что сейчас рынок недвижимости Турции замер (в основном, из-за проблем с получением ВНЖ). 

Турция обещает инвесторам надежные и высокие доходы от аренды. Некоторые проекты в Турции предлагают гарантированный выкуп недвижимости, что обеспечивает дополнительный уровень защиты и уверенности.

При покупке недвижимости в Турции, инвесторы и их семьи все еще могут получить ВНЖ и даже гражданство. Однако сейчас лучше уточнять дополнительно уточнять этот вопрос, потому как есть “открытые” и “закрытые” районы для получения ВНЖ при покупке недвижимости. При этом, напомним, минимальный порог входа, чтобы получить ВНЖ при покупке недвижимости в Турции, составляет сейчас $200,000 (подробнее о новых правилах получениия ВНЖ Турции).

Цены на недвижимость – от 50,000 Евро. Гарантированная доходность от аренды 5-7% годовых. Существует Гарантированная доходность от перепродажи с опцией обратного выкупа. А также в Турции возможна продажа недвижимости по долям . 

Возможные риски: основной вопрос у инвестора – это потенциал роста цен. В некоторых регионах в 2023 г наблюдался скачок цен до + 100%, однако на текущий момент возможно стагнирование рынка в ряде регионов. Также изменение законов касательно сроков проживания и ВНЖ неминуемо приводит к замедлению рынка. 

Шесть объектов недвижимости по популярным направлениям

Резюмируя, на данный момент именно эти 6 стран пользуются наибольшим спросом у инвесторов, особенно, из стран, не входящих в Евросоюз. Выбор падает на ту или иную страну в зависимости от цели, задачи и бюджета инвестора. При этом я считаю ключевыми факторами при выборе инвестиционной недвижимости – потенциал доходности при перепродаже и сдаче в аренду, а также простоту оформления ВНЖ и возможность проживания без визы. Следующими по приоритетности являются такие факторы, как возможность получения рассрочек и ипотеки,  а также возможность создания бизнеса на выбранной территории.