Как  выгодно инвестировать в международную историческую недвижимость. История успеха.

Как выгодно инвестировать в международную историческую недвижимость. История успеха.

31.07.2019 10:57

В современном мире покупка международной недвижимости– все более популярный тренд. Но если покупка новеньких квартир в жилых комплексах разных стран – дело более-менее понятное, то инвестиции в историческую недвижимость - скорее экзотика. И если говорить о выгодных инвестициях в замки – это и вовсе ювелирная работа, в которой не обойтись без профессионала, идеально знающего рынки разных стран, виртуозно разбирающегося в каждой его детали, исторических фактах и других нюансах. В мире не так много людей, чье дело жизни связано с покупкой и продажей замков.  Нам посчастливилось пообщаться с Натальей Маковик – обаятельной молодой женщиной, сумевшей стать одним из самых успешных в мире продавцов исторической недвижимости, инвестором в один из самых необычных видов инвестиций в недвижимость, и, пожалуй, единственной женщиной в мире, которая смогла продать замок через Фэйсбук.
Какие самые успешные примеры выгодных инвестиций в историческую недвижимость, какие наиболее интересные сделки и какие самые неожиданные просьбы покупателей, читайте дальше. 

•    Какой, по вашим оценкам, общий объём мирового рынка исторической недвижимости?

Для начала нужно уточнить, что мы будем понимать под термином «историческая недвижимость». Для меня это — замки, дворцы, пивоварни, мельницы, храмы, усадьбы, крепости. Я не включаю в этот список доходные дома, городские особняки, старинные избы. То есть важны площадь, история и статус.
Если следовать моей классификации, то в Европе около 200 000 подобных поместий. И практически любое из них можно приобрести; и это вопрос только денег. В ЕС не существует специфических ограничений на продажу исторической недвижимости.

•    Почему покупателям, желающим инвестировать в зарубежную недвижимость, стоило бы обратить внимание на исторические объекты?

Простите, но я вас удивлю. Если покупатель ищет сферу выгодного вложения, то я совершенно не советую обращать внимание на замки и крепости. Это очень сложные проекты, до которых нужно дорасти. Не только финансово, но и интеллектуально, и даже духовно.
В отличие от торговых центров, девелоперских проектов, логистических комплексов, бизнес в здании с историей — всегда сильно индивидуален. Здесь невозможно применение отработанной схемы, потому что основной источник добавленной стоимости — это прошлое замка, его культурно-историческая ценность, связь с великими мира сего и былых эпох. И у каждого замка это сочетание своё. В мире не существует двух замков с одинаковым архитектурным исполнением, одинаковой генеалогией, одинаковыми фресками и картинами на стенах. Даже привидения везде разные.
Ни расположение, ни инфраструктура, ни стоимость квадратного метра в данном регионе не имеют никакого влияния на стоимость бизнеса в старинных стенах.

*замок до реконструкции

*после реконструкции

•    Почему, на ваш взгляд, рынок исторической недвижимости не так сильно развит? В чём проблема? Высокая стоимость объектов? Длинный срок окупаемости? Страх покупателей инвестировать в подобные объекты, опасаясь высоких рисков? Либо они мало знают о таком направлении? Может, есть другие причины?

Рынок исторической недвижимости слабо развит в странах с советским прошлым. И прекрасно работает в Западной Европе. Попытаюсь объяснить.
Вообще сам по себе рынок исторической недвижимости — один из старейших на Старом континенте. Крепости и замки начали строиться, продаваться, покупаться, отдаваться под залог в ломбарды ещё с ХI века. Всегда это был лакшери сегмент, где отрабатывались современные технологии в сфере бытового комфорта. И если простые горожане справляли свою нужду на улице, то у владельцев замков уже были уборные. Там работали лифты, правда, на ручной тяге. Уже в Средние века были продуманные системы отопления — с помощью каминов и печей, но жар от дров распространялся по трубам по всем покоям.
Так вот замковый бизнес, как и, к примеру, банковский, относится к древнейшим крупным коммерциям в Европе.

Но после 1945 года в странах, оказавшихся в так называемом социалистическом блоке, произошла массовая конфискация замков и поместий. И если бы новые власти тут же выставили недвижимость на продажу, то рынок бы работал и дальше.
К сожалению, философия коммунистов была иная. Им необходимо было всеми возможными способами стереть память о дворянах и успешных промышленниках. Поэтому, где было необходимо, прилагали усилия для ликвидации символов аристократизма — открывали в замках казармы, склады, свалки, колхозные дворы. Иногда резиденции превращались в больницы, дома пионеров, клубы. И тогда водой из шлангов смывали настенные росписи, срывали гобелены, сжигали паркет. А чаще всего про замки просто забывали. Местные жители потихоньку его разбирали на части. Кому-то нужны были двери, кому-то черепица, кому-то окошко понравилось.
В 90-х прошла реституция, и разворованные замки начали возвращать былым владельцам. Замечу, без конфискации ущерба. Большинство собственников осознали, что не вытянут реконструкцию, поэтому выставили свои имения на продажу.
Рынок начал потихоньку оживать. Однако постсоветская реальность дала пощёчину. Представьте себе этих несчастных наследников, которые решают, что раз замок они не потянут, так хоть заработают на квартиру в Праге. А тогда развалину надо продать хотя бы за 800 000 евро. И вот тут наступает шок. Потому что во Франции за 800 000 евро можно купить аккуратный шато с фруктовым садом.
Ещё хуже ситуация, когда владелец таки решается сделать реконструкцию. В итоге он выходит на бюджет около 5 млн евро и пытается продать замок за 8 миллионов. Для Чехии это баснословные суммы.
Рынок разогреется при соблюдении следующих условий: 100% дотирование аварийных работ и реставрации уцелевших элементов; кредитование коммерческих проектов в замках; освобождение от налогов на первые 10 лет работы бизнеса; продажа замков за символические суммы, а для этого необходимо возместить владельцам ущерб, нанесённый коммунистами.

•    В каких странах, на ваш взгляд, инвестиции в историческую недвижимость сейчас наиболее выгодные? Почему?

Если у вас есть финансирование, есть готовность к «ювелирному» бизнесу и вы умеете «играть» с историей, искусством и архитектурой, то успех вас ждёт везде. В Чехии замки очень дешёвые, но и страна сама по себе низкобюджетная. В Британии замки очень дорогие, зато гостиничные номера в них стоят больших денег. Вот, например, Александр Лебедев не побоялся и пустился в коммерческий арт-проект в замке в Люцерне. А дороже Швейцарии — только Княжество Лихтенштейн, где я сейчас живу. И вкладываться ему пришлось по-крупному. Но в его успехе я не сомневаюсь. Как раз у него пазл сложился.

•    Сколько замков вы продали за свою карьеру?

34

•    Мы знаем, что вы не остановились на замках и расширили ваше поле деятельности, открывая миру другие исторические здания. Расскажите о них. 

Любое старинное здание — это памятник усердному труду, вере в себя и стремлению сделать нашу жизнь красивее. А также ответственному отношению к окружающим. Ведь то, как ваш замок или, скажем, мануфактура выглядят снаружи, видят те, кто рядом живёт или работает. И вложения в их внешний вид — это не только эстетика, но и уважение к обществу.
Исходя из этого, я и пополняла своё портфолио. Если я натыкалась на сахарный завод мощнейшего вида, построенный в 19-м веке, где к тому же впервые произвели рафинад, то я не могла удержаться.
Или это могла быть заброшенная пивоварня эпохи барокко, где алхимики для своего шефа, австрийского магната, выводили рецепт Философского камня. Мне очень интересны храмы, оставшиеся без прихода. С огромным интересом изучаю примеры использования костёлов для созидательных бизнес-проектов.

•    Можно ли инвестировать в покупку замка для жизни? Есть ли успешные  примеры, которыми вы могли бы поделиться?

Родовое гнездо в замке — это идеально. С восхищением отношусь к людям, потратившим средства на то, чтобы превратить свою семью в носителей великой европейской культуры. В конечном итоге, только это и подарит вам бессмертие. Философского камня не существует.

Я не могу называть имена клиентов, которые перевезли свои семьи в восстановленные замки, из соображений, всем понятных. Мы должны с уважением относиться к чужой частной жизни.

*замок до реконструкции

*после реконструкции

•    Какие наиболее успешные примеры выгодных инвестиций в историческую недвижимость вам запомнились?

В Чехии это однозначно шато-отель 5* Гералец. Деловая смекалка, 100-процентная вовлечённость в игру, умение работать с историческими артефактами, правильная схема финансирования с использованием дотаций, умение вести диалог с чиновниками, ориентация на VIP-сегмент и бескомпромиссная ценовая политика. Только самое лучшее и только очень дорого.
Номер там сегодня стоит от 1000 евро за ночь, а в сезон и по выходным туда не пробиться.

•    Какие самые интересные сделки у вас были?

Они все для меня как жемчужины, но не про все могу рассказывать. Хранчовицкий замок стал первым в мире, проданным через Фейсбук и без предварительного осмотра. Мы даже не были знакомы с будущей владелицей.
Монастырь в Рабштейне запомнился необычной скоростью продажи. Несколько лет его не мог никто продать, так как к нему прилегает действующий костёл, принадлежащий церкви. А у меня как раз появился клиент, из русских немцев, который хотел каждое утро начинать с молитв. И костёл ему был очень нужен. Так и продала, всего за 3 дня.
Замок в Белограде я продала магнату, который назвал его в честь святой Елизаветы. А у меня дочь — Лиза.

•    Самые неожиданные просьбы покупателей?

Самый странный вопрос звучал так: «За сколько можно купить Карлштейн?». Это самый знаменитый замок в Чехии, принадлежащий государству.
У меня был клиент, инвестор в ИТ-сфере из Лондона, у которого было требование: никаких кровавых историй и привидений. Это был вызов, ведь эпоха гуманизма наступила совсем недавно. Ну а получить справку о том, что призраков в наличии нет… Тут я даже не знала, куда обратиться.
Был запрос на покупку любого замка, принадлежавшего Габсбургам, Австро-Венгерским императорам. Приходилось ездить в Вену, получать архивные выписки из кадастра недвижимости.

•    Можете ли вы поделиться опытом на конкретных примерах, с какими сложностями сталкиваются покупатели зарубежной недвижимости?

В Европе всё прозрачно, через Интернет можно получить любые сведения. От состава владельцев до обременений, от возможного банкротства до карты электросетей в населённом пункте. Поэтому никаких сложностей я здесь не вижу.
Проблемы могут возникнуть, если покупатель собрался торговаться. И если владельцев несколько, то всегда найдётся один «упрямый баран». У нас так случилось с замком Глубош, когда последний, седьмой совладелец в последнюю минуту захотел побольше денег.

Если вы собрались приобретать недвижимость у муниципалитета, то надо быть готовым к длинным переговорам, ведь сделку будут обсуждать на собраниях, её будут утверждать депутаты и мэрия.
Если из соображений экономии вы пойдёте на аукцион замков-конфискатов, проводимый судом, то не всегда, даже победив в торгах, вы сможете его выкупить. В дело может вмешаться апелляционный суд, и результаты аукциона отменят. Деньги вам вернут, но сделка не состоится. У нас такое происходило с замком Безно. Периодически наши клиенты обращали на него внимание, вносили залог, принимали участие в торгах, но владельцами так и не становились. Но, с другой стороны, мы их информировали о возможных проблемах.

•    В настоящее время покупка недвижимости за рубежом — явление всё более популярное. Вместе с тем в разных странах всё ещё развиваются сервисы, способствующие покупке и продаже недвижимости «без посредников». С одной стороны, это выглядит вполне логичным явлением, но, с другой стороны, и покупатели, и продавцы порой сталкиваются с необоснованным риском и попадают в неприятные ситуации, покупая недвижимость без участия профессионалов, хорошо разбирающихся в тонкостях процесса. Что вы думаете по поводу этих тенденций и есть ли у вас яркие примеры «провалов» сделок, в которых покупатели и продавцы попытались справиться самостоятельно?

Да, такое бывает. У меня есть клиент, который, как тот кот, раз в два года возвращается и сетует, как его обманули. Например, однажды он решил сначала арендовать замок, чтобы начать там ремонтные работы, чтобы впоследствии его выкупить. Заранее обговорил цену, даже подписал какое-то соглашение. А потом хозяин попросту передумал и повысил стоимость замка в 2 раза. Рассчитывал, что после вложения в ремонт мой клиент пойдёт на это.
Во второй раз он подписал резервационный договор со слишком коротким сроком резервации. А у него появились сложности с переводом денег на чешский счёт, он не уложился в сроки и потерял резервационный залог. Воспользуйся он услугами профессионалов, которые действительно отстаивают права своих клиентов, то не потерял бы столько денег и уже давно был бы владельцем старинного имения.

•    На ваш взгляд и с учетом вашего опыта, почему важно обращаться к профессионалам, покупая и продавая недвижимость за рубежом?

Профессионал знает законы, владеет договорной базой на все случаи, уже годами пользуется услугами проверенных адвокатов, банков, нотариусов. Он владеет местным языком и понимает традиции. Благодаря опыту он может предугадать проблемы. У нас, у экспертов, развита интуиция. Я, например, затылком чувствую, что где-то таится подвох и что моему клиенту необходимо перестраховаться.
Профессионал не поддаётся эйфории. Он знает, что своего клиента надо максимально защитить. Ведь если сделка сорвётся, но заказчик получит денежную компенсацию или более выгодную альтернативу, то репутация компании только выиграет.

•    Случались ли у вас ситуации, когда иностранного клиента приводил к вам риэлтер из другой страны? Возникали ли сложности в подобного рода сделках?

Да, конечно. Это нормальная практика. Заключается договор, когда комиссионные делятся в случае успешного дела.

•    Планируете ли вы заниматься исторической недвижимостью в других странах? В каких?

Да, планирую. Но в несколько иной ипостаси. Я готовлю девелоперский проект в замках.

•    Можете ли вы составить рейтинг заинтересованных покупателей на историческую недвижимость из разных стран?

Самые активные клиенты — французы. Но они предпочитают родные шато. Хорошо покупают итальянцы, немцы, австрийцы, голландцы. Огромный интерес из Китая и Латинской Америки. Но тут сложно решать визовый вопрос, ведь они хотят не просто купить замок, но и получить ПМЖ.

«Наши» тоже любят замки, но сейчас такое время, что не до роскоши. Как правило, земляки нынче инвестируют в недвижимость, которая приносит деньги сразу же. Это квартиры, торговые помещения, отели.

•    Ваш персональный список рекомендаций и предостережений  покупателям, ищущим недвижимость за рубежом.

Если вы пускаетесь в это приключение впервые, и вы собираетесь приобретать обычную недвижимость, то лучше обратиться к крупным сетевым агентствам. Не покупайтесь на кричащие обещания супердоходности. Это враньё, в Европе выше 5% годовых вы не найдёте. Больше можно заработать только через личные девелоперские проекты.
Ищите маклера, которого вы хорошо знаете, о котором много пишут, который лично вам симпатичен. Который знает чёткие ответы на основные вопросы о процедуре совершения сделки. Настораживайтесь, когда всё слишком «розово». И, как правило, покупать лучше в кризисные времена для страны, где находится недвижимость. А продавать — в часы подъёма. Всегда заранее интересуйтесь дополнительными расходами. Ведь есть ещё расходы на нотариуса, нотариальный депозит, юриста, переводы на русский язык, налог на покупку недвижимости, гонорар риэлтеру, налог на содержание недвижимости. Возможно, вы решите зарегистрировать по месту фирму — это опять же стоит денег.


Алена Мартыненко.