Как купить недвижимость в Финляндии: подробный гайд и комментарий аналитика рынка

В этом гайде мы расскажем, как купить недвижимость в Финляндии по шагам, каких дополнительных трат ожидать при покупке, сколько стоят квартиры в Финляндии и с какой динамикой цены на них меняются. 

Пошаговая процедура покупки недвижимости в Финляндии

Начнем с самого важного. Покупатели недвижимости в Финляндии из-за пределов Евросоюза и Европейской экономической зоны (ЕЭЗ) должны получать разрешение на покупку от Министерства обороны этой страны — для этого нужно подать в ведомство заявление в электронном виде. Такие правила действуют с 2020 года. 

Однако следует учитывать, что недвижимостью в Финляндии считаются отдельный дом или земля, а вот квартиры в эту категорию не входят. И большинство из квартир в стране находятся в собственности жилищных компаний. Самое главное здесь, что при покупке акций этих компаний, разрешение на покупку не потребуется. Именно так, приобретая доли жилья, очень многие иностранцы и приобретают квартиры в Финляндии. 

Также подчеркнем, что россиянам покупать недвижимость в Финляндии по-прежнему можно. Нюанс в том, что права собственников на посещение страны ограничены: въезд разрешён только одному лицу, указанному в качестве владельца (если пограничники будут уверены, что ему необходимо обслуживать свой объект).

Процесс покупки недвижимости в Финляндии выглядит так:

1. Найти нужную недвижимость. 

Подобрать квартиру или дом в Финляндии вы можете в каталоге REALTING.

2. Проверить документы и оценить состояние объекта.

Перед непосредственной покупкой, обязательно выясните следующие моменты у Управляющей компании (в большинстве случаев, это будет Жилищное акционерное общество): запланирован ли ремонт и сколько он будет стоить; каково состояние желаемой недвижимости. Это важно, так как компенсировать все затраты придется вам, как новому владельцу. 

3. Открыть расчётный счёт.

Самый надежный способ — открыть счет в местном, финском, банке и перевести туда нужную сумму. Для этого вам потребуется заграничный паспорт, выписки с банковских счетов в стране проживания, справка с места работы, справка о доходах и другие документы, которые может запросить у вас банк. 

Важно. Россиянам на данный момент финские банки счета не открывают. Выйти из ситуации можно, переведя деньги со своего счета в зарубежном банке напрямую продавцу или застройщику.

4. Забронировать выбранный объект.

Недвижимость можно зарезервировать, оформив предварительный договор и оплатив задаток. 

При подписании вами и продавцом предварительного договора обязательно должен присутствовать нотариус.

Задаток (käsiraha) обычно равен 3–5% от стоимости объекта, но не всегда. Главное условие: сумма транзакции не может быть меньше €2 тыс. и больше 10% от стоимости сделки. Если сделка сорвется по вине продавца, депозит будет возвращен вам в полном объеме; если же отмена произойдет из-за вас, залог останется у продавца. 

5. Заключить договор купли-продажи.

Обычно договор купли-продажи составляется банком или риелтором на финском языке. При его подписании присутствуют не только продавец и покупатель, но также риэлтор и нотариус.

6. Перевести оставшуюся сумму сделки.

До подписания договора купли-продажи покупатель должен полностью оплатить сумму сделки за вычетом залогового платежа (если не предусмотрена рассрочка).

7. Зарегистрировать право собственности.

Заключив сделку с недвижимостью в Финляндии, покупатель обязан зарегистрировать ее в Национальной земельной службе Финляндии. Квартиры не входят в категорию недвижимости, поэтому для них это правило не действует. Заявление о государственной регистрации можно подать лично в ближайшем офисе, отправить по почте или воспользоваться услугами курьера.

Что касается квартир в жилищных акционерных обществах (ЖАО), то они являются движимым имуществом. Поэтому сразу после покупки новый владелец должен заявить о совершении сделки и занести ее в реестр акций ЖАО.

Дополнительные расходы при покупке 

Среди сопутствующих трат при покупке будут следующие:

• Государственный налог на переход прав собственности

Он рассчитывается на основе цены объекта, указанной в нотариальном акте. Если вы покупаете квартиру (в соответствии с законодательством это передача акций жилищной компании), ставка налога составляет 2%. Если вы покупаете другие объекты недвижимости, ставка — 4%

• Услуги нотариуса

Присутствие нотариуса в Финляндии обязательно. Примерная стоимость его услуг составляет €200-500.

• Комиссия риелтора 

Комиссия агента зависит от типа объекта и составляет от 3% до 4% от стоимости отдельно стоящего дома (включая 24% НДС) или 5% от стоимости квартиры (включая 24% НДС).

Важно. Как правило, комиссию платит продавец. Но, если покупатель заключает поручительское соглашение с агентством на поиск недвижимости, комиссию оплачивает он. 

• Регистрация недвижимости 

Для регистрации недвижимости необходимо обратиться в офис Управления геодезии и землеустройства. 

Стоимость регистрации составляет около 0,05% от стоимости объекта. Документы для регистрации нужно подать в течение 6 месяцев после совершения сделки (иначе придется заплатить штраф). Обычно процесс регистрации недвижимости занимает от двух до трех месяцев.

Динамика цен на покупку недвижимости в финских городах

Наш аналитик Анастасия Фомина проанализировала финский рынок жилья и узнала, как там обстоят дела с объемами продаж и средними ценами. 

— Количество сделок как на рынке новостроек Финляндии, так и на вторичном рынке, значительно снизилось: на «вторичке» в 2023 году в Хельсинки и крупных городах активность упала практически на 30%, в остальной части страны — в пределах 20%. Причем такой спад начался еще в 2022 году. 

Постепенный рост цен на дома на «вторичке», начавшийся в 2020 году, прекратился во втором квартале 2023 года. 

За 2023 год в Хельсинки средняя цена кв. м снизилась на 12%, в крупных городах — на 10%. Наименее ощутимые изменения произошли в остальных регионах, где падение составило 3%.

Кстати, цены на недвижимость от застройщика значительно выше цен на объекты вторичного рынка — разница достигает двух раз.

— Альтернатива покупке собственного жилья — аренда. В 2023 году зарегистрировано рекордное количество договоров аренды — более 546 тысяч. С 2020 года их количество выросло на 23%.Средние цены на аренду кв. м жилья в 2023 году представлены в таблице ниже.

Так, однокомнатная квартира 40 кв. м в Хельсинки обойдется в €1040, в остальных регионах — в среднем в €692.

За двухкомнатную квартиру 60 кв. м в столице придется заплатить в среднем €1174, в остальной части страны — €896.

Средняя цена месячной аренды трехкомнатных объектов 80 кв.м в Хельсинки — €1459, в остальных регионах — €956.

В Хельсинки рост цен на аренду менее существенный по сравнению с остальными городами — в среднем в пределах 1,5% в год. В остальных городах цена аренды возрастала на 2-3% в год.

На рынок недвижимости Финляндии сильное влияние оказали меры по снижению инфляции — рост процентных ставок привел к увеличению обязательств по выплате долга. В то же время, владельцы недвижимости (как застройщики, так и индивидуальные продавцы), не спешат снижать цены из-за высоких ожиданий по доходности. Вероятно, что ожидать положительных изменений можно будет в случае достижения целевого показателя инфляции.